龙湖集团区域公司运营会议指引

龙湖地产项目运营会分类指引
PMO各级委员定义：
1、PMO常任委员：
总经理XX；常务副总兼研发副总XX（总经理授权的PMO运营会主持人）；营销副总XX；发展部经理XX；工程副总XX；造价采购部经理XX；财务总监XX；
2、专家委员：
①、人力资源行政部经理XX；物业公司副总经理XX、商运公司总经理XX；兴××××总经理XX；
②、研发部设计总监XX；营销部策划总监XX；造价采购部总经济师XX；发展部副经理XX；计划财务部会计中心经理XX；商运公司招商总监XX；
3、前期投资决策小组：
总经理XX；研发副总XX；营销副总XX；发展部经理XX；财务总监XX；商运公司总经理XX。

龙湖地产内部高效运营体系及各部门紧密配合模式详解课程时间：2天一、龙湖地产运营配合管理体系的内涵1.龙湖的运营配合管理理念2.龙湖不同发展阶段的内部运营管控模式（1）企业生存阶段的运营（2）单一城市领先发展的运营方式（3）跨区域多项目布局的运营管控（4）全国性企业的运营模式升级分析二、龙湖内部运营配合管理的目标——关键性业绩1.龙湖对各部门业绩目标要求纬度（1）财务指标领域（2）市场及客户（3）内部流程塑造（4）学习与创新领域2.内部不同部门的关键性考核指标(KPI值)分析如：财务部门的费用控制、现期利润、现金流等指标剖析；设计部门有效或无效设计成本等指标的剖析3.龙湖总经理如何对各个部门的运营业绩考核（案例）（1）根据各部门关键节点完成情况考核（2）根据关键节点计划完成率进行考核（3）将关键节点计划纳入月度计划考核（4）会议纪要考核各部门三、龙湖高效运营配合体系的秘密剖析1．龙湖内部如何来界定各个部门针对项目进行高效的配合（1）龙湖集团与各地区公司的职能及架构分析对边分析：龙湖、万科、华远等公司的体系架构（2）从集团到各个部门的一二三级指标的确定案例图表分析：龙湖集团如何对某地区公司的各个部门业绩的把控。

如对于设计部：设计成本合理性、规划效益能否实现项目价值最大化、单体设计产品创新性、立面设计综合评价等（3）龙湖各部门高效运营配合的具体指标落实案例图表：成本部的运营配合指标资金部的运营绩效指标其他部门等（4）龙湖各个部门之间的工作界面分析案例：发展部与设计部之间的工作界面工程部与设计部之间的界面设计与营销之间的界面搭接（5）在某些关键节点上面，各个部门之间的配合的具体要素分析案例：如在竣工验收阶段的规划验收环节上的设计部、工程部、发展部的配合要素如在办理确权阶段，项目部、营销部、报建部的如何有效配合如在交房节点上，物业公司、营销部、工程部等部门如何高效配合等2.龙湖各部门之间高效配合的监控、预警与考核机制（1）各个部门高效配合的监控或预警方式A.采用计划/运营月报的方式进行监控B.项目月报方式进行监控C.评估方式D.工作联系单的沟通与预警E．OA系统的预警与监控F、领导人的主动调合与回补机制（2）龙湖各个部门关注的关键性节点及交叉考核分析A.集团和地区公司分别关注的项目关键节点B.如何实现下游部门对上游部门的节点考核如：工程部考核设计部和发展部的方式等3.各个部门运营配合管理的难点及对策A.如何降低相关管理匹配体系的影响？B.如何保证各部门计划有效执行？C.如何评价各部门计划执行，如何进行责任界定？D.运营配合计划如何调整4.龙湖各个部门配合体系的保障—会议决策管理（1）运营类会议体系分析如：项目实施前的各部门启动会、PMO会议、阶段性成果审查会、项目周例会、半年度总结会等案例：龙湖项目各个部门配合（2）非运营类会议体系分析分为：跨部门联合会、季度综合指标回顾会、各个管线高层座谈会、横向沟通会、半年及年度总结会等5.龙湖各个部门的项目配合后评价（1）龙湖各个部门知识管理成果平台建立及维护（2）各部门知识的分类、共享及利用案例：弗拉明哥项目设计部后评价成果水晶郦城工程部、营销部、物业部后评价四、龙湖各个部门运营综合体系的评价1.实事求是的原则2.制度与人情的高度统一3.公司化从人治到法制的有效武器【主讲专家】谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。

龙湖集团运营管理制度1. 引言龙湖集团是一家以房地产开发为主营业务，涵盖物业管理、商业运营、酒店经营等多个领域的大型企业集团。

为了规范和优化公司的运营管理工作，提高工作效率和业务质量，特制定本《龙湖集团运营管理制度》（以下简称“制度”）。

2. 目的和适用范围2.1 目的本制度的目的是确保龙湖集团在运营管理方面能够达到高效、规范和整体协调的水平，保证公司业务的顺利运行，提高竞争力和绩效。

2.2 适用范围本制度适用于龙湖集团内所有运营管理相关的部门和人员，包括但不限于物业管理、商业运营、酒店经营等部门。

3. 运营管理流程3.1 各部门协作与配合为确保运营管理工作的协调和高效性，各部门应加强沟通与合作。

不同部门之间应建立联络渠道，及时交流信息，协调解决问题。

3.2 任务分工与责任运营管理工作需要进行任务分工和责任明确，各部门应明确职责和工作目标。

领导层应根据工作需要合理分配任务，并确保责任的落实。

3.3 运营数据分析为了提高运营管理水平，应进行运营数据的分析和评估。

各部门应定期统计和汇总运营数据，进行数据分析，找出问题和改进的空间。

3.4 运营管理绩效评估为衡量运营管理工作的绩效，需要进行绩效评估。

通过对关键指标的评估和对比，评估运营管理的效果，并针对问题进行改进和调整。

4. 运营管理制度及流程的建立4.1 运营管理制度的制定为了规范运营管理工作，各部门需要建立相应的运营管理制度。

制度应包括工作流程、工作规范、责任分工等内容，确保工作的有序进行。

4.2 运营管理流程的建立龙湖集团应建立规范的运营管理流程，包括但不限于以下内容：•运营需求提出与分析：根据业务需求，进行运营需求的提出和分析，明确目标和要求。

•运营计划制定：根据需求，制定详细的运营计划，包括工作目标、任务分工等内容。

•运营执行与监控：按照计划进行运营工作的执行，并进行实时监控和反馈。

•运营绩效评估与改进：对运营工作进行绩效评估，并根据评估结果进行改进和调整。

一．上海龙湖运营部组织架构二．上海龙湖运营管理体系概述z龙湖集团运营管理体系z 上海龙湖运营管理体系–会议管理体系–阶段性成果管理体系–进度计划管理体系–报表管理体系–投资模型管理体系–成本管理体系–合同及付款管理体系–知识管理体系1.2.11 岗位及职能描述：项目成本经理y直接上级：项目总监y间接上级：造价采购副总（总监）、成本中心总监y直接下级：专业工程师、行政专员汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目工程预（结）算编制，站在甲方的角度，审核造价咨询公司或造价工程师审核的预（结）算，提出调整修改意见，控制工程造价；组织编制和执行《项目工程造价管理大纲》y组织编制项目资金计划，控制工程款的拨付，保证工程的顺利进行及资金的合理利用；组织编制项目造价工作计划、控制造价工作进度，动态执行和定期分析总结y组织项目目标成本的编制、分解、执行管控和反馈调整；监控工程中发生的超预算成本和竣工后的后续成本；组织进行项目现场签证、设计变更费用审核及统计分析；组织进行项目历史成本数据收集及统计分析；编制成本简报，及时准确反映项目动态成本及在满足功能和设计效果的前提下，提出合理的控制造价的建议和意见y根据公司工程项目发展的需要，在公司经营和成本的目标确定以后，组织工程项目的报价、起草工程报价要求、主持报价单位评选、报价分析起草及送审。

起草施工合同和各类分包合同，主持合同谈判，把握合同主动权y 主动、及时、有效地组织收集国家、市场和行业（特别是竞争对手）的造价政策、资源、信息职能职责1.2.12 岗位及职能描述：项目营销经理y直接上级：营销副总y间接上级：项目总监、营销中心总监y直接下级：项目策划主管（专员）、项目营销主管、置业顾问、销售支持汇报关系y原则上每项目1人，必要时可两项目1人y4/5级员工岗位编制y组织项目层面的市调和竞争、客群分析，为营销决策提供基础y在项目建设之初，组建销售团队并提出要求y负责提出项目营销策略，包括项目定位、定调、目标人群、竞争策略、销售节奏设计、定价等y在项目阶段性成果确定价基础上，有一定的价格浮动建议权。

公司运营例会制度内容范本一、目的为确保公司运营管理的有序进行，提高公司各部门之间的沟通与协作，及时解决运营过程中出现的问题，提高公司整体运营效率，特制定本例会制度。

二、会议组织1. 会议主持人：由公司总经理担任，负责会议的主持和调控。

2. 会议组织部门：由行政部负责会议的组织和协调工作。

3. 会议参加人：公司全体员工，如有特殊情况不能参加，需提前向行政部请假。

三、会议时间1. 会议周期：每周一下午3点。

2. 如有特殊情况需要延期、停开或增加会议，由行政部提前通知。

四、会议地点会议室。

五、会议议程1. 各部门工作汇报：各部门负责人对上周工作完成情况进行汇报，并对本周工作计划进行说明。

2. 运营数据通报：财务部对上周公司运营数据进行通报，包括营收、成本、利润等关键指标。

3. 问题及解决方案：各部门对工作中遇到的问题进行阐述，并提出解决方案。

4. 工作计划及任务分配：总经理对本周公司工作重点进行部署，并将任务分配给各部门。

5. 员工建议及意见：全体员工可就公司运营管理提出建议和意见，共同改进公司运营状况。

六、会议记录1. 会议记录人：由行政部指定人员担任，负责记录会议内容。

2. 会议记录应及时整理，分发给各部门，以便于跟踪会议决策的执行情况。

七、决策执行1. 会议决策：会议中讨论并通过的决策，由行政部负责整理并下发给各部门。

2. 执行跟踪：各部门应对会议决策的执行情况进行跟踪，并及时向总经理汇报执行进度。

八、会议纪律1. 会议期间，所有人员应保持手机静音，以免影响会议进程。

2. 会议期间，严禁私下交谈，确保会议的顺利进行。

3. 会议迟到、早退者，需向总经理请假，并在会议结束后留下来进行说明。

九、总结与改进1. 会议结束后，由行政部对会议进行总结，并对会议效果进行评估。

2. 根据会议总结，不断改进会议内容和形式，提高会议效率。

通过以上规定，我们期望打造一个高效、有序的公司运营例会，促进公司各部门之间的沟通与合作，共同推动公司持续发展。

[龙湖创新]龙湖非常缜密的全套七巧板管理运营模式请学习请学习龙湖集团运营构架龙湖运营体系龙湖投资决策龙湖收益跟踪体系龙湖投资分析模型龙湖投资评价指标龙湖项目阶段成果管理阶段成果管理体系龙湖阶段成果管理流程龙湖阶段成果管理制度各子成果经办人为项目职能经理，将各阶段成果提交公司PMO会议审核和集团OA审批的责任人为项目负责人（土地投资分析阶段除外）；各子成果经职能部门内部研讨后才能提交公司PMO会议审核，各阶段成果经地区公司PMO会议审核通过后才能提交集团审批；项目前一阶段的成果经地区公司PMO会议审核通过，是进入后一阶段工作的依据；地区公司计划运营专员负责对项目阶段性成果的提交及时性、规范性等进行管理；集团运营中心负责对各地区公司的阶段性成果进行管理；项目阶段性成果提交时间按照各项目的一级计划节点执行；阶段成果管理模块项目启动阶段龙湖的运营决策龙湖PMO架构龙湖运营会议体系非运营会议体系龙湖二个重要运营决策会二个重要运营管理会龙湖如何运营决策？龙湖进度计划管理龙湖计划体系计划编制流程计划反馈及调整流程龙湖集团关键节点14个关键节点：（1）取得国土使用权证（2）交地（3）完成方案设计（4）完成初步设计（5）完成施工图设计（6）取得施工许可证（7）项目开工（8）售楼处、样板区开放（9）取得预售许可证（10）开盘（11）景观施工进场（12）竣工备案（13）交房（14）交房完成率95％不影响集团管控的14个关键节点，地区公司可自行调整计划，只需将结果抄送集团运营中心；影响上述14个节点中5个节点（1、2、6、9、12），地区总经理应进行书面解释，并经集团总裁审批，以引起关注；剩余9个关键节点的变化由集团运营中心审批；集团只考核项目关键节点的按时达成率。

龙湖计划管理系统构架龙湖计划管理系统功能《公司项目计划管理》模块龙湖成本管理分阶段进行成本管理设计阶段对于项目成本控制一个主线、三个阶段投资论证阶段成本管理根据发展部提供的土地信息，由地区公司总经理主持，地区公司PMO成员参加，确定拟取得地块的项目定位（含拟售价格及项目成本设定等）；根据地块项目定位，公司研发部负责完成《项目预案》，公司发展部负责提供土地信息及周边市政配套情况；根据项目定位、《项目预案》土地信息和周边市政配套情况，由公司造价采购部经理（或其指定人员）、负责完成土地投资论证阶段《项目预设成本》；《项目预设成本》由地区公司PMO会审，地区公司总经理最终审定。

龙湖物业运营管理制度一、引言本文档旨在规范龙湖物业的运营管理制度，确保业务运营的高效性、透明度和合规性，提供良好的服务体验和管理效果。

二、组织结构龙湖物业运营管理制度的组织结构如下：1.总经理：负责整体的运营管理，制定重大决策和指导方针。

2.部门经理：负责各个部门的具体运营管理，组织协调各项工作。

3.员工：根据岗位职责，执行相关工作任务。

三、工作流程为了确保工作的顺利进行和高效完成，龙湖物业制定了以下工作流程：1. 任务发布和分配•任务由部门经理根据工作计划制定，并通过内部通信工具发布给相关员工。

•部门经理根据员工的能力和工作负荷进行任务的合理分配。

2. 任务执行和监督•员工按照任务要求和时间节点进行工作，并确保高质量的完成。

•部门经理负责对员工的工作进行监督和审核，及时解决问题和提供支持。

3. 工作总结和评估•员工在任务完成后，根据要求提交工作总结报告，汇报工作的成果和存在的问题。

•部门经理根据员工的绩效表现和工作输出，进行绩效评估和相关奖惩。

4. 持续改进•通过定期的管理评估和员工反馈，定期开展运营管理制度的改进和优化。

•部门经理和总经理共同参与对运营管理制度的审查和改进决策。

四、业务运营管理龙湖物业的业务运营管理主要包括以下方面：1. 物业维修保养•按照预定计划完成物业设施的日常维修保养，确保物业设施的正常运行。

•及时响应业主报修请求，并派遣专业人员进行处理和维修。

2. 安全管理•制定并执行安全管理制度，确保物业的安全和秩序。

•健全安全检查和隐患排查机制，及时处理安全问题和隐患。

3. 客户服务•建立健全的客户服务体系，及时积极地解决业主的问题和需求。

•定期进行业主满意度调查，改进服务质量和持续提升客户满意度。

4. 财务管理•建立完善的财务管理制度，确保财务的规范和透明。

•制定合理的预算和资金计划，并进行监督和控制。

五、管理制度的执行和监督为确保管理制度的有效执行和监督，龙湖物业制定了以下措施：1.部门经理负责对相关管理制度的执行和落实。

重庆龙湖运营会议管理指引（2016版）根据集团发布的《龙湖集团运营会议管理指引（2015版）》，制定重庆龙湖运营会议管理指引，更细化的明确PMO会议类别及操作指引。

一、目的1、满足《龙湖集团运营会议管理指引（2015版）》管理要求；2、细化PMO专题会议类型、会议内容及输出成果要求，提高会议决策效率和水平。

二、适用范围适用于重庆龙湖运营会议管理。

三、会议管理分类分级1、运营会议主要类别和级别划分分级会议类别集团级项目启动会公司级年度战略目标分解、半/年度预算会、月度经济分析会、PMO周例会、运营专题会项目级项目运营例会、项目停止点检查会、样板点评会、项目专题会职能级职能例会、职能专题会、总结/案例分享会2流，包含但不限于以下类别：项目阶段会议议题关联部门项目拿地到项目开工前阶段意向地块分析会发展部项目立项会发展部项目实施阶段项目概念及方案汇报（研发版块）研发部项目概念及方案汇报（景观版块）装饰装修部项目概念及方案汇报（售楼处或装修版块）景观部项目复盘及客户研究汇报营销部市场及客户专题研究汇报会营销部招标启动会造价部议标（总包、涂料、幕墙、景观、精装）造价部启动会/项目关键指标及运营计划重大变更运营部公司项目未使用过的对项目影响重大的新技术、新工艺、新材料、新设备专题汇报工程部/造价部项目运营重难点：对项目运营、成本、效果影响较大的重难点（如推进困难的拆迁专案、控规调整等） 工程部/造价部项目总结组团后评估运营部 案例分享（年度）工程部 客户忠诚度专题会（分季度汇报，公司整体）运营部 四、 会议管理要求会议召集、准备、参会人员、决策机制、成果输出及纪律要求参考《龙湖集团运营会议管理指引（2015版）》，重庆地区公司作如下补充：1、 项目/职能申请PMO 会议，统一报送到运营专员处，每周一安排当周所有PMO 会议；2、 项目运营例会不得少于2周/次的召开频率；3、 重庆公司PMO 会议的分类及详细要求详附件1，特别强调：1） 需PMO 会议决策的议题，提前做好项目和职能信息交圈，并有多方案比较及决策建议； 2） 已明确要求参会的职能负责人必须到位，不得缺席。

龙湖的运营会议管理体系1. 引言随着公司规模的不断扩大和业务范围的不断拓展，龙湖作为一家大型地产企业，需要定期举行运营会议来协调各部门之间的工作，提升企业的管理效率。

为了更好地管理和组织这些运营会议，龙湖建立了一套完善的运营会议管理体系。

2. 会议召集在龙湖的运营会议管理体系中，会议召集是一个重要的环节。

通常，会议召集人会提前确定会议的日期、时间、地点以及议题，并通过企业内部的通讯工具，例如邮件、即时通讯软件等，向相关人员发送邀请。

邀请中应包含会议目的、议程安排和参会人员名单等信息，确保会议召集人和参会人员都清楚会议的重要性及内容。

3. 会议议程会议议程是龙湖运营会议管理体系中的核心内容。

每个运营会议都应有明确的议程安排，以确保会议目标的实现和会议效率的提升。

通常，会议召集人会在会议开始前制定会议议程，并在会议开始时向与会人员进行介绍。

会议议程一般包括以下内容：- 会议开始会议召集人简要介绍会议目的和议程安排，并进行与会人员的互相介绍。

- 重要事项讨论针对运营中的重要事项，与会人员进行深入的讨论，包括问题、目标、方案等。

- 工作汇报各部门负责人向与会人员汇报工作进展情况和问题。

- 解决问题针对工作中出现的问题，与会人员共同分析原因，并提出解决方案。

- 决策和行动计划根据讨论和解决问题的结果，对相关决策进行确认，并制定相应的行动计划。

- 会议总结会议召集人对会议内容进行总结，并明确下一次会议的日期和目标。

4. 会议记录与跟进在龙湖的运营会议管理体系中，会议记录和跟进是重要的环节。

每个会议都应有专门的人员负责记录会议内容，包括讨论的重要观点、提出的建议和决策等。

会议记录应准确、完整地记录下来，并在会后及时分发给与会人员。

根据会议记录，相关负责人应跟进会议决策和行动计划的执行情况，并及时反馈给与会人员。

这有助于保证会议决策的落地和行动计划的有效执行。

5. 会议评估与改进不断的评估和改进是龙湖运营会议管理体系的重要一环。

龙湖地产运营管理制度1. 引言1.1 背景为了确保龙湖地产的高效运营和持续发展，制定本运营管理制度。

本制度旨在规范龙湖地产企业运营管理的各个环节，提高工作效率，保障项目的顺利推进和运营的可持续性。

1.2 目的本制度的目的是确立龙湖地产运营管理的基本原则和规范，明确各岗位职责，优化工作流程，提高绩效评估和风险管控水平。

1.3 适用范围本运营管理制度适用于龙湖地产集团旗下各级公司、项目部门以及其他涉及运营管理工作的相关机构和部门。

2. 运营管理原则2.1 目标导向龙湖地产的运营管理必须以实现公司的战略目标为导向，确保所有的运营工作都与公司的长期发展目标一致。

2.2 协同合作各部门和项目之间要建立紧密的沟通和协作机制，保持信息畅通，加强团队合作，实现优势互补，共同推动项目的顺利进行和运营管理的不断优化。

2.3 创新与改进龙湖地产注重创新和不断改进，提高运营管理的效能。

不断引入新技术、新工具和新方法，加强学习和知识共享，推动业务流程和服务模式的创新。

2.4 风险管理运营管理过程中，需严格遵循相关法律法规和内部规章制度，防范和控制各类风险。

建立完善的风险管理机制，及时识别和应对潜在风险，确保项目的稳定运营。

3. 运营管理组织体系3.1 职责分工为了保证运营管理的高效性和专业性，龙湖地产建立了明确的职责分工体系。

各级公司设立运营管理部门，按照业务范围和职能不同进行划分，明确各部门的职责和权限。

3.2 决策层级龙湖地产运营管理采取分层制管理模式，设立了决策层级，确保决策能够顺畅进行并及时执行。

各级公司和项目部门需按照规定的层级进行决策和汇报，确保信息的准确传递和决策的高效实施。

3.3 沟通与协调为了保持各部门之间的沟通和协调，龙湖地产建立了定期会议制度。

各部门之间需及时通报工作进展和重要信息，确保信息共享和问题解决的高效性。

4. 运营管理流程4.1 项目启动项目启动是运营管理工作的重要环节。

在项目启动阶段，需明确项目目标和运营计划，制定项目管理计划和运营管理方案，明确各岗位职责和工作流程。