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发达·万象城项目总体营销定位港联地产发达万象城项目组二00八年四月十六日【上篇】一、项目产品解析1.项目描述1)地理位置本项目位于满洲里市东北部成熟的城市生活旧中心区。
东临水塔路及幸福路，南隔幸福街与金地小区相邻，西隔健康路与现代花园住宅小区相邻，北临城市主干道世纪大道。
为满洲里市中心最后一块较完整的大型地块。
2)区位特点交通发达：项目南入口位于5道街，北临城市主干道世纪大道，6条公交线路覆盖全市。
配套成熟项目周边拥有成熟生活区域的完善商业配套——友谊超市、广达农贸、新世纪商业小食街，及四道街、五道街、六道街鳞次栉比的临街商铺；周边一中（高中）、三中（初中）、五中（初中）、逸夫小学形成完整的教育梯级配套。
3)地块规划指标项目规划总用地面积111309.0平方米，由A、B、C三块被道路分割的地块组成。
地势较高，地形高低变化较大，通过结合地形开发建设，该项目将会形成高低错落，与环境有机结合的——市中心唯一社区景观特色。
4) 项目数据汇总（根据2008年4月1日规划方案统计）2.项目开发计划项目全部为自主开发，保证了土地的完整性、片区的完整性。
项目实行滚动式的、相对独立的开发模式。
✧一期为A地块全部01～12#楼，及B地块住宅部分29～33#楼；✧二期为C地块13～28#楼，及B地块商服部分。
项目2008年3月开始拆迁。
一期计划5月开工，包括：✧B地块多层住宅5栋。
✧A地块多层住宅8栋、情景洋房1栋、18层高层2栋、28层高层1栋。
✧一期住宅产品总套数962套；其中多层691套；高层247套；情景洋房24套。
✧一层商铺100户左右；A区地下一层商铺21户。
✧A地块车库60个，B地块一层车库63个。
总计123个车库✧A区地下一层车位15#、09#、10#、11# 190个。
B区地下一层车位24个。
总计214个车位。
3.一期产品主力户型说明⏹多层户型情况1)A户型76户，三房两厅一卫，97～100㎡。
万象城商业各功能区规划及相关策略（35页）万象城商业各功能区规划及相关策略一、万象购物中心（超市部分）1、业态及功能划分图1：负一层（架空层）业态及功能分布示意图图4：三层业态及功能分布示意图2、规划说明1）概述超市负二层作为停车场使用，规划停车位数量约为250个；停车场由开发商统一经营管理，超市客户凭小票可免费停车或优惠停车；负一层除了功能区以外的其它面积开发商自己持有，进行统一销售或租赁；1-3层作为超市使用面积，引入大型知名品牌超市；4层开发商自己持有或整体销售，拟作为大型娱乐中心用途（如图1-5示）。
2）规划要点⏹客梯：原规划方案中客梯数量为3台，现调整为2台普通客梯，位置如上图示；⏹货梯：在卸货区内设置2台载重为3000kg的独立货梯，每层均可驻停，具体位置见上图所示；⏹消防楼梯：各层均按消防规范设置消防楼梯；⏹卸货区规划：卸货区应该满足同时停放一辆40英尺货柜车和三至五辆普通卡车的条件，同时考虑卸货区与货梯之间的有效联动；⏹层高及承重要求：➢负一层、负二层层高按照原先设计方案执行，1-4层层高均为5米；➢楼板承重800-1200kg/平方米；⏹用电荷载：120伏安/平方米；⏹中央空调：配备中央空调；⏹自持部分规划：通道规划为2.5米，大部分商铺面积控制在15平方米/铺左右，局部铺位面积控制在30平方米/铺左右。
预计可划分出200多个独立店面（如图1示）;⏹其它：超市的规划应在确定了商家之后，根据商家的要求进行更为详细的规划。
二、商业步行街（万象新街）1、业态及功能划分项目定位为集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的体验式风情商业街，在业态布局上，充分考虑餐饮业态对人群的拉动性，以及各业态之间的互相合作。
图1：商业街一层业态分布示意图图2：商业街2层业态分布示意图1）特色美食街（见图1、2）：餐饮对人流的拉动最为明显，对于商业街来说，西侧人流相对缺乏，而且项目西侧为回迁的农贸市场，环境较差，考虑设置南北排布的美食一条街，用于经营南北小吃。
十堰市商业市场调查(16个doc)2住宅底商▪住宅底层商铺的类型住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。
下面分别对它们予以介绍。
1、按照服务区间划分按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。
有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。
对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。
在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。
这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。
对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。
这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。
2、按照市场理念划分随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。
鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。
按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。
下面，分别对它们加以介绍。
1）概念型住宅底商概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。
从以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"，到"珠江骏景"，再到"老番街"，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。
不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。
新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。
十堰市场运作方案概述十堰市是鄂西北的经济中心，消费水平比较高，房价在3000每平方米的楼盘较多且近年来房地产市场开发力度很大，消费者对品牌的忠诚度比较高。
十堰不管是在广告投入、装饰及建材界相关资源、市场运作的思路上都有一定的明显优势。
无疑十堰是我们鄂西北的重点市场。
由于刚建店不久故方案比较详细。
二十堰市场环境分析1主要建材市场以及大概情况2主要竞争对手3 消费者习惯现状和小区情况十堰市民的品牌忠诚度比较高，意识较强，但消费水平一般，主要的小区上半年是在园中苑（检察院）小区、东方坐标城。
下半年以康桥水岸、文体局、阳光•蓝山郡、东方明珠三期、赛武当广场，宏发明珠等为主。
5 大致结论如下：A主要竞争对手是：友邦，奥华，法师龙，美尔凯特。
（理由：定位中高端，相对有实力和思路，市场影响力大）B品格身份定位：十堰集成吊顶品牌挑战者。
（理由：刚进入十堰，知名度不够，市场尚未打开）C产品营销：原装整体化设计，独打LG板为特色。
（理由：独特的电器相对的差异化，“LG'独家代理，促销力度大，符合公司的定位）D价格定位：品格在十堰市场上定位，以普通覆膜低于奥华10元每平方。
提高电器为公司规定的零售价20%电器价格基本不打折或者是最多8.8折卖。
（理由：消费者焦点大部分都集中在板上，电器有特色，以对付友邦和奥华）E 渠道拓展:E1 主攻设计师和装饰公司，培养一批忠实的装饰界合作伙伴，大量带单。
培养自己优秀的合作团队，以此两项为核心竞争力。
（理由：张旭有良好的装饰界资源，竞争对手此方面比较弱，只是在创业的初期，年轻的创业团队敢闯敢干。
）E2 大力发展异业结盟，目的是宣传和营销成本相对较低，可以培养长期的人脉和合作关系，客户资源可以相互利用，长期宣传带单。
（理由：竞争对手基本没有）E3 小区主攻方向，09 年下半年把应把大部分资源都投入到上面，大力征集小区样板房，业务人员长期驻守跟踪。
E4 招一位老练的店长, 并就现有的店面人员加强培训，尽快把店面的销售实力提升提来。
