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物业管理师三级实操案例题一、某商住楼裙楼为商业物业采用专变供电，塔楼部分为住宅采用公变抄表到户。
一场特大雷暴导致整栋楼宇停电。
项目经理采取了如下措施：1.电话通知供电部门，要求对方派抢修队上门抢修恢复整栋楼宇供电；2.恢复供电后，要求工程部提交供配电及防雷系统的运行检查记录、维保计划执行情况及相应的事故调查报告，以分析事故责任；3.要求工程部检查小区弱电系统运行情况，以确定事故损失；4.要求客服部落实业户室内电器的情况，以确定事故损失。
针对以上案情，结合专业知识与工作技能要求，请分析作答下列题项：1.阐述不同供电模式下，物业公司与供电部门之间的职责。
“公变”是指公用变压器供电模式。
由建设开发商出资，委托供电企业按公用电力设施标准进行规划建设。
建成后由供电企业进行管理与维护，由供电企业直接抄表收费。
“专变”是指专用变压器供电模式。
由用电单位自备并负责保养，也可委托供电部门保养，负责本单位的供电。
房屋售出后专用变压器作为小区共用设施，交给小区物业服务单位，由业主委托物业公司等机构管理与维护，并代收电费。
2.简述小区供配电设备日常养护和运行管理的内容和工作要点。
供电系统维护保养的内容1.高压开关柜的检查清扫；2.高压开关的功能试验；3.高压开关柜接线检查；4.高压继电保护功能试验；5.高压开关传动试验；6.变压器检查清扫；7.变压器温控器功能试验；8.变压器风机功能试验。
3.指出雷暴后易被雷电破坏的弱电设备设施及其部位。
运行人员电气设备巡视检查1.所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内；2.检查电容运行是否正常，温度应在正差范围内，有无渗漏油及膨胀现象；3.检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异响、异味；4.各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点螺丝是否压实，有无因过载变色现象；5.检查低压柜、低压母线、低压开关、电容器、端子是否有灰尘，是否该清扫消除灰尘，如有必要须办理停电手续（在不影响正常使用的情况下）进行停电清扫灰尘；6.巡视变压器；7.巡检外围照明；8.巡视发电机。
案例分析例题一、欣欣花园小区是一个全部一户90-110平方米建筑面积的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。
小区共有业主850户，其中23户业主以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。
试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。
参考答案：业主的理由不能成立。
（2分）因为：（1）像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要2/3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。
（1分）（2）少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。
（1分）（3）少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。
（1分）因为，第一，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与代表业主的业主委员会签订，法律法规并未规定要与每一位业主签订。
（2分）第二，物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。
（1分）（4）少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。
因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。
若物业公司的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。
（2分）二、业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司经审查认为符合安全等要求，予以批复。
后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业公司检查时及时发现，责令王某停止施工、限期恢复。
王某认为不影响物业使用，迟迟不予理睬。
于是物业公司向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。
物业管理师考试案例题精选(一)房屋结构改造维修方面案例、设计本“一卫” 业主改“两卫”案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?－判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。
依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
”房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
案例、外墙开一窗大楼留一疤案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。
物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。
物业公司只得将卫某告上法庭。
问题：自己的物业是否就有权随意破墙?判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。
”作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。
卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。
物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。
案例分析题（一）某物业企业在管理某小区过程中, 碰到下列问题或业主投诉:1、部分梯间陈旧, 规定进行粉刷；2、保安员更换频繁, 给小区安全管理带来隐患；3 、小区停车秩序混乱, 提议加强管理；4 、小区市政道路边常有小摊贩, 环境脏乱, 提议加强管理；5、常有到小区散发广告, 住户反感, 也存在不安全原因；6、楼道损坏频率高, 提议及时检查更换；7、某部电梯安全隐患严重, 需要大修；8、提议区外墙所有翻新；9、小区老鼠和蚊蝇较多（尤其是蚊子）, 提议采用措施；10、小区出现业主丢失自行车状况, 规定加强管理；11、部分重规定减免物业服务费；12、但愿提供家政服务；13、部分业主反应交通不便, 规定向交通部门提议增设抵达小区旳公交线路；14、提议清洁工作业时间与业主旳上下班时间尽量错开, 防止与业主争用电梯问题1: 处理上述问题, 需要资金投入旳项目有哪些？费用怎样处理（不考虑人工、培训等管理成本旳增长）？问题2: 上述不属于物业服务企业管理职责范围旳项目有哪些？.（二）甲住宅小区业主委员会与乙物业服务企业就甲住宅小区旳物业管理项目到达一致意见, 现拟签订物业管理协议。
(如下选项中有一种或一种以上答案是对旳旳, 请将对旳答案真在括号内。
).1、甲、乙双方签订旳物业管理协议应当采用：（.）.A．口头形. B.书面形. C.事实形. D.其他形式.2、签订物业管理协议步应当遵守旳基本原则包括：（.）.A.主体平等原则； B.权利义务公平对等原则； C.诚实信用原则； D.合法原则。
E.协议自由原则3、在处理协议纠纷旳条款中双方约定："假如不服仲裁裁决，可以向人民法院起诉。
"该条款：（.）.A.因同步约定仲裁与诉讼而使仲裁协议无效.B.有关仲裁旳约定有效，而有关诉讼旳条款无效.C.有关仲裁与诉讼旳约定均无效.D.无论与否有效，双方发生协议纠纷都不丧失诉讼权..（三）某住宅小区业主委员会认为物业服务企业旳服务不到位，并有乱收费旳现象，于是向物业服务企业提出："提高服务质量并对收费原则作出阐明"旳规定。
案例分析题参考2016年04月案例分析题（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。
编号意见与建议1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7 某部电梯安全隐患严重，需要大修8 建议小区外墙全部翻新9 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理11 部分业主要求减免物业服务费12 希望提供家政服务13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工，培训等管理成本的增加）？（5分）问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）案例分析题（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。
业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。
业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。
业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。
甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
第一章 物业管理企业案例题：1、刘某拟设立一家物业管理有限公司。
(1)物业管理公司的特征归纳起来，包括哪些？(2)设立物业管理有限公司最低的注册资本为多少？(3)该新设立的物业服务企业，其资质等级为几级？(4)新设立的物业服务企业中物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于多少人？(5)新设立的物业服务企业在领取营业执照之日起多少天内，持有关资料向当地的房地产主管部门申请资质？(6)该公司刚刚设立，规模很小，业务量有限，该公司可以采用的最合适的是什么企业组织形式？(7)刘某设立物业服务企业需要做哪些工作？(8)该企业设置物业服务企业组织机构需要考虑哪些因素？【答案】1、是独立的企业法人、属于服务性的企业、具有一定的社会公共管理性质的职能。
2、50万元。
3、三级，并设一年的暂定期。
4、不少于10人。
5、30天内。
6、直线制。
7、需要做如下工作：①设立物业服务企业，必须到工商行政管理部门办理注册登记。
包括公司选址、企业名称预先核准、确定合法的股东人数、公司组成人员、注册资本验资、公司章程等事项。
②物业服务企业资质的申报。
在物业服务企业领取营业执照之日起30天内，到当地房地产行政主管部门申报资质。
资料包括：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
8、企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。
2、物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。
为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。
该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，多层住宅25万平方米和高层住宅15万平方米，2006年11月30日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。
(1)物业服务企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式?(2)物业服务企业有哪些特点?(3)该企业可以登记的物业服务企业资质为几级?(4)该企业向当地房地产管理部门申请物业服务企业资质，最迟的时间是哪一天?【答案】1．物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。
物业管理师考试案例解析物业管理师考试案例解析作为一项专业性极强的职业，物业管理师拥有许多专业知识和实践经验，并需要具备一定的管理能力。
考取物业管理师资格证书是获得这一职位的必要条件，而物业管理师考试又可以用来检验考生的专业知识和实践经验。
本文将结合物业管理师考试案例，分析如何正确解读和应对考试题目。
一、案例分析1. 商业物业管理某商场是AG公司的客户，商场面积5100平方米，租户稳定，主要有美容美发、服装中心、宠物店、咖啡厅等经营。
商场的租金按两种方式计算，其一为租户按商场面积交纳，其二是按店面面积交纳。
如果按照按店面面积交纳的方式，那么美容美发、服装中心、宠物店、咖啡厅的租金则分别为5500元/平方米年、4500元/平方米年、3800元/平方米年、3500元/平方米年。
若按照按商场面积交纳的方式，租户数量比上述递增1个，租金则为按商场面积交纳的租金。
若按照商场面积计提取关键费用30万元，管理及保洁费用12万元。
若该商场全部租户租金均按店面计算，则该商场的年净营业收入为（）A. 289.2万元B. 335.4万元C. 453.6万元D. 15.6万元【解析】本题主要考察考生在商业物业管理中的运算能力和算法掌握能力。
首先计算商场按店面面积计算租金的年净营业收入：5500*5100*（1/2）+4500*5100*（1/4）+3800*5100*（1/4）+3500*5100*（1/4）=335.4万元，因此答案为B。
2. 物业服务管理一家酒店前台管理工作人员的考核标准中对员工行为规范、工作质量以及工作量均除以3等分进行考核。
然而，前台工作人员张三在被多名客人投诉后，考评结果均在标准下限，并被告知将解除其合同。
张三认为考评结果不公平，因其得分分布不均，同时他还表示前台工作人员的工作量太大，不应该只算为考核标准的1/3。
请问以下对上述情况的回应中，正确的是（）A. 张三提出的意见不属于考核标准的范围，因此无法予以考虑B. 前台工作人员的工作量确实比较大，但考核标准已对其进行平衡处理C. 前台工作人员的工作量确实比较大，应该对其进行适当调整D. 张三在考核期间表现不佳，应该接受相应的处理【解析】本题主要考察考生在物业服务管理中的解决问题能力和对员工管理的掌握情况。
⼀、某⼩区物业管理公司原由⼩区开发商聘请，业主⼊住后对该物业管理公司不满意，双⽅⽭盾很⼤，⼩区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在⽆权解聘管理公司，业主称服务质量不好，⽆法举证，且物业管理服务质量没有统⼀标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。
为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。
1、试析本案所涉及的法律问题。
2、对此类纠纷应如何解决。
⼆、两年前王先⽣在某⼩区购买了⼀套三房⼆厅的住宅，但⼀直没有⼊住。
最近物业管理公司多次发出通知，催他补交⼀年的物业管理费。
王先⽣以未居住为由拒交。
试析：王先⽣的做法是否正确？为什么？ 三、张先⽣在某⼀住宅⼩区购买了⼀套⾼级住宅。
因为他是位⽣意⼈，所以将住宅作抵押向某银⾏进⾏了贷款。
银⾏为了确保贷款回收，将该套房进⾏了诉讼保全措施。
张先⽣由于⽣意上的不成功，停⽌了向物业公司交付物业管理费。
物业管理公司认为张先⽣的房⼦在，暂时不交物业管理费也没什么⼤的关系，只要房⼦在，不怕业主不交费。
由于张先⽣没有及时返还银⾏的贷款，银⾏向法院提起诉讼。
经过长时间的诉讼，法院判决将张先⽣的房⼦进⾏拍卖，拍卖结果银⾏竟买成功。
于是，该套房⼦易主。
该银⾏⼜将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡⼥⼠。
这时，物业管理公司决定正式追讨该房所⽋的物业管理费。
结果，银⾏拒付，胡⼥⼠也拒付过户前的物业管理费，张先⽣⼜不知去向，致使该房所⽋的物业管理费⼀直没能收缴。
分析： 1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？ 2、物业管理公司的做法有什么缺陷？该怎样做才是正确的？ 参考答案 （⼀）答：（要点） 1、本案涉及的是物业管理法律关系问题； 2、物业管理法律关系的产⽣、变更的基础是协议委托。
在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来⾃于产权⼈的委托授权。
2021年辽宁省物业管理师相关案例案例一：某小区入住已经有两年，多数业主在以下三个方面投诉较集中，（1）小区内部分楼层防烟防火门常处于开启状态，(2)部分房屋屋面出现渗漏水:(3)小区周围治安环境恶劣。
请回复:1.物业服务企业处理业投诉通常程序(16分)。
2.处理上述三个问题关键方法(9分)。
案例-答案:1.物业服务企业处理业主投诉通常程序:(16分)各物业服务企业处理业主投诉通常程序为下面八个步要，(一)统计投诉内容。
在接收投诉时，应将投诉内容具体统计，其中包含时间、地点、投诉人姓名、联络电话、所居住地、被投诉人及部门、投诉内容、业主要求和接持人或处理人等。
(2分) 2对定投诉性质。
先:应确定投诉美别，燃府对定投诉是否合理。
知投诉属不合理情况，应该快速国复业主，婉转说明理由或情况，真诚求得业主谅解。
(2分)(三)调查分析投诉原因.经过多种集渠道和方法调查该项投诉具体原因，并立即进行现场分析，搞清投诉问题症结所在。
(2分)(四)确定处理责任人。
依据调查和分析后所取得信息，确定该项投诉由谁(责任人或责任单位/部门)负责专题落实和处理。
(2分)(五)提出处理投诉方案。
由处理投诉事件专题责任人或部门/单位依据业主投诉要求。
提出处理投诉具体方案。
(2分)(六)国复业主。
利用信息收体如信酒、电话、传真、电子邮件和龙访等方法立即和业主取得联络，格投诉处理情改通知业主(或物业使用人)，经业主认可后立即根据力案付诸实施。
(2分)(七)回访。
在投诉事件全部处理完成后，通常要进行回访，向业主咨询投诉事件处理效果，如存在不足或遗漏，对投诉处理满意程度等。
(2 分)(八)总结评价。
物业管理人能够根据每个月或每三个月将各类投诉统计之文件给归类存档，同时进行总结、检讨和评价。
(2 分)2.处理上述三个问题关键方法(9 分)。
答:处理上述三个问题关键方法分别为:(一)小区内部分楼层防烟防火门常常处于开启状态。
防烟防火门属于物业消防关键设施，日常应- -直保持在关闭状态才能发挥作用(1 分)。
物业管理师考试案例某些模仿试题房屋构造改造维修方面案例一、设计本“一卫”业主改“两卫”案情：楼上业主顾某在房屋储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，变化废水立管下水三通，致使楼下业主王某储藏室内储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整治告知，责令其拆除私装物，未果。
问题：顾某能否在自己房屋内添装卫生设备？判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋原始构造图，将废水立管下水管恢复原状。
根据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得变化使用性质。
因特殊状况需要变化使用性质，应当符合都市规划规定，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会书面批准，并报区、县房地产管理部门审批。
”房屋所有权人使用其房屋时，必要遵守关于法律法规，不得擅自变化房屋使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管下水三通，使储藏室成了卫生间，变化了房屋使用性质，使得楼下业主王某房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
案例二、外墙开一窗大楼留一疤案情：住在19楼业主卫某，在自己物业内卫生间东墙开窗，将厚厚外墙打穿。
物业公司多次上门加以制止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层究竟层墙面被泥浆污染。
物业公司只得将卫某告上法庭。
问题：自己物业与否就有权随意破墙？判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上窗户，恢复原状；清洗19层究竟层因破墙开窗引起墙面污染。
根据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重构造和破坏房屋外貌。
”作为一种业主，应当遵守关于法律、法规及社区物业管理公约。
卫某擅自在自己房屋东墙破墙开窗，并由此导致外墙面污染，严重损坏了房屋承重构造，破坏了大楼外貌，影响了周边环境。
物业管理公司依照物业管理条例及社区管理公约对卫某采用制止办法，维护了其她业主合法权益。
案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨巨型浴缸，准备安装在其居住第29层物业内，遭到了周边业主强烈反对。
第一章物业管理企业案例题：1、刘某拟设立一家物业管理有限公司。
(1)物业管理公司的特征归纳起来，包括哪些？(2)设立物业管理有限公司最低的注册资本为多少？(3)该新设立的物业服务企业，其资质等级为几级？(4)新设立的物业服务企业中物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于多少人？(5)新设立的物业服务企业在领取营业执照之日起多少天内，持有关资料向当地的房地产主管部门申请资质？(6)该公司刚刚设立，规模很小，业务量有限，该公司可以采用的最合适的是什么企业组织形式？(7)刘某设立物业服务企业需要做哪些工作？(8)该企业设置物业服务企业组织机构需要考虑哪些因素？【答案】1、是独立的企业法人、属于服务性的企业、具有一定的社会公共管理性质的职能。
2、50万元。
3、**，并设一年的暂定期。
4、不少于10人。
5、30天内。
6、直线制。
7、需要做如下工作：①设立物业服务企业，必须到工商行政管理部门**注册登记。
包括公司选址、企业名称预先核准、确定合法的股东人数、公司组成人员、注册资本验资、公司章程等事项。
②物业服务企业资质的申报。
在物业服务企业领取营业执照之日起30天内，到当地房地产行政主管部门申报资质。
资料包括：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
8、企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。
2、物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。
为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。
该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，多层住宅25万平方米和高层住宅15万平方米，2006年11月30日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。
(1)物业服务企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式?(2)物业服务企业有哪些特点?(3)该企业可以登记的物业服务企业资质为几级?(4)该企业向当地房地产管理部门申请物业服务企业资质，最迟的时间是哪一天?【答案】1．物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。
房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。
另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。
这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。
独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业服务企业。
物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。
集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。
该企业重组后的模式是独立的物业服务企业。
2．物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
其特征可以归纳为以下三点：物业服务企业是企业法人；物业服务企业属于服务性企业；物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。
3．**(暂定)。
4．2006年12月29日。
第二章物业管理招标投标案例题：某物业业主大会甲拟采用招标方式选择物业管理公司，物业管理公司乙拟参加投标。
请回答以下问题。
问题一：甲决定采用公开招标方式招标，其除了通过公共媒介发布招标公告外，还需要在其中发布招标公告的媒体有( )。
A、中国国家建设部网B、中国房地产业协会网C、中国住宅与房地产信息网D、中国物业管理协会网【答案】CD问题二：由于该项目规模较大，也比较复杂，投标人在获得招标文件后，招标人应统一安排投标人会议，称作 ( )。
A、评审会议B、资格审查会议C、标前会议D、招标人会议【答案】C问题三：若甲方是建设单位，招标管理对象是新建物业，甲方可以如何选择物业管理单位？【答案】(1)招标方式：可以选择邀请招标和公开招标。
邀请招标应当向3个以上物业服务企业发出招标邀请。
公开招标应当通过公开媒体发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网上发布招标公告。
(2)发布招标文件，组织标前会议。
(3)投标申请人资格预审。
(4)接受投标文件。
(5)成立评标委员会，评标，中标，签订合同。
(6)如果投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地的区县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
问题四：乙方在获取招标信息后首先需要做的是什么？包括哪些内容？【答案】(1)组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估。
(2)具体内容包括：投标物业的基本情况，招标物业项目的定位，业主的需求，建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况包括其背景资料以了解是否有诚意合作并具备履约合同的实力，招标条件和招标过程，竞争对手、企业自身条件分析。
第三章物业管理合同案例题：1．刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。
”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。
物业公司发现后要求其拆除。
刘先生认为：这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。
物业公司决定：对刘先生罚款2000元。
刘先生拒绝交纳。
在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。
双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上了法庭。
物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。
请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业公司在操作中的错误所在?【答案】(1)A物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；B诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；C此案的诉讼费应由双方分担。
(2)业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。
刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定，行为不当。
(3)首先，作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；其次，物业公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。
2．A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。
随着二期开发的继续和入住的临近，A开发商找到B物业管理公司并与之签订了为期十年的物业管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。
按合同约定，B物业公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。
请问A开发商与B物业管理公司签订为期十年的物业管理合同效力如何?A开发商要求公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效?【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同，属前期物业服务合同。
《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。
(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。
对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。
第四章早期介入与前期物业管理案例题：1．物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。
请问：(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。
(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么?(3)说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容?【答案】(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多。
①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公闭的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。
②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。
③开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。
物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。
①通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。
②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。
③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。
(2)早期介入的作用包括：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。
(3)早期介入的内容：可行性研究阶段：①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
规划设计阶段：①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。
建设阶段：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
销售阶段：①完成物业管理方案及实施进度表；②拟定物业管理的公共管理制度；③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。
