2013年注册物业管理师物业管理实务真题
一、单项选择题(共10题，合计10分) 1.
某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。
A.3
B.4
C.5
D.6
2. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（c ）。
A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B.前期物业服务合同属于书面合同
C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年
D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同
3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，
④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（c）。
A.①-②-④-③-⑤-⑥
B.①-④-②-③-⑤-⑥
C.②-①-④-③-⑤-⑥
D.②-④-①-③-⑤-⑥
4. 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。
A.配置消防中队车辆
B.建立义务消防队伍
C.开展消防安全检查
D.加强消防设备保养
5. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D）。
A.经营范围
B.注册资本
C.法定代表人
D.资质等级
6. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。
A.特约服务
B.公共秩序
C.社会治安
D.增值服务
7. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。
A.决定
B.通知
C.批复
D.意见
8.新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。
A.建设单位
B.业主大会
C.物业产权人
D.业主委员会
9. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（C）。
A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-②
B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-②
C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-②
D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-②
10. 业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。
A.建设单位
B.工程施工单位
C.物业服务企业
D.工程监理单位
二、多项选择题(共5题，合计10分)
11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD）。
A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题
B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议
C.掌握验收的情况
D.为物业的承接查验做准备
E.签署竣工验收意见
12、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（DE）。
A.物业管理费收缴率达到95%以上
B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权
C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区
D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除
E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同
13、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCDE）。
A.白蚁防治
B.建筑物外墙清洗
C.下水管道疏通
D.电梯机房清洁
E.垃圾收集与处理
14、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDE）。
A.营业利润
B.住宅专项维修资金利息收入
C.投资净收益
D.营业外收支额
E.补贴收入
15、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（DE）。 A.物业丈量报告
B.物业工程地质勘测报告
C.物业员工考勤和奖励档案
D.电梯维修记录
E.业主投诉管理记录
三、案例分析(共4题，合计40分)
16、案例一某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：
①地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；
②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；
③因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志；
④建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续。
【问题】：对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。（20分）
1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？正确。由于该小区地下车位的权属归建设单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业，也可以依法将其管理权委托给专业公司。
2、由物业服务企业负责主持成立业主大会是否合理，理由？不合理。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主参与物业管理活动的组织形式。首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。物业服务企业只能协助，不能具体负责主持成立业主大会。
3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？不合理。如果将消防通道改为临时停车位，往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防车通行、消防疏散及抢救，危及物业使用人的财产及生命安全。因此，在任何情况下都不能将消防通道改为停车位。
4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？合理。入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。入住操作模式主要有两种：一种是以建设单位为主体，物业服务企业相配合的模式；第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。因此，建设单位委托物业服务企业办理入住手续是合理的。
17、案例二某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。
【问题】：
1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。（5分）
2、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？简要说明理由。（5分）
3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。（5分）
【答案】
1、造成业主张、李两家财产损失的责任主体是供水部门。该项目已交付使用10年，超出建
