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2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题 1.00 分) 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任，这体现了（）。
A. 管理费收缴风险B. 管理项目外包存在的风险C. 物业管理员工服务存在的风险D. 公共媒介在宣传报道中的舆论风险2.(不定项选择题)(每题 2.00 分) 某日上午10: 30左右，监控中心收到报警，发现F座10楼厨房附近窗户有浓烟冒出。
监控中心立即通知安防员携带消防工具赶到现场，并及时关闭了 F座10楼的电源总开关及燃气总阀，来到单元门口时正遇业主返回，便协助业主迅速打开房门，此时屋内烟雾较大，厨房基本已经被浓烟覆盖。
安防员迅速打开各窗户，在做好自我防护措施后进行灭火操作。
事后确定是微波炉短路引发火灾。
由于发现及时，当值安防员在监控中心指挥下，快速赶到事发地将火扑灭。
此次火灾烧毁了部分橱柜及一些餐具等，部分顶棚被熏黑。
由于扑救及时，未对业主财产造成更大损失。
上述案例中，物业服务公司对类似紧急事件的善后处理要考虑的内容包括（）。
A. 随着事件的不断发展、变化，对原订的预防措施或应对方案要能灵活运用B. 在紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥C. 要考虑如何弥补损失、消除事件后遗症D. 要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度、流程，提高企业应对紧急事件的能力3.(单项选择题)(每题 1.00 分) ()是指在新员工上岗前，为其提供基本的知识培训。
A. 入职培训B. 职前培训C. 试用培训D. 员工培训4.(单项选择题)(每题 1.00 分) 房屋及设施设备维修方式中，（）适用于重点设施设备，以及利用率高的精、大、稀设备等。
A. 计划性预防维修B. 状态监测下的预防维修C. 改善性的预防维修D. 紧急抢修5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 前期物业服务合同的主要内容中，物业基本情况包括（）等方面的内容。
物业管理师：物业管理实务考试题（题库版）1、多选物业服务企业的特征是（）。
A.以盈利为主要目的B.资产属全体业主所有C.独立的企业法人D.具有一定的公共管理性质的职能E.属于服务性企业正确答案：C, D, E（江南博哥）2、多选早期介入分为以下（）阶段？A．可行性研究B．规划设计C．工程建设D．房屋销售正确答案：A, B, C, D3、单选物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行（）。
A.市场定价和政府指导价B.政府指导价和市场调节价C.市场调节价和政府定价D.政府指导价和政府定价正确答案：B4、单选物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
A.移交协议B.保修协议C.继续维修合同D.验收协议正确答案：A5、多选在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是()。
A.查找工程质量、功能配套存在的遗留问题B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议C.掌握验收的情况D.为物业的承接查验做准备E.签署竣工验收意见正确答案：A, B, C, D6、多选物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有()A.白蚁防治B.建筑物外墙清洗C.下水管道疏通D.电梯机房清洁E.垃圾收集与处理正确答案：A, B, C, D, E7、单选卢斯提出了（）这一著名论点。
A.“装饰即罪恶”B.“少就是多”C.“装饰无罪”D.“少就是空”正确答案：A8、多选有能力组织招标活动人可以分为：（）A．自行组织实施B．业主大会实施C．业主委员会实施D．委托招标代理机构实施正确答案：A, D9、单选物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计;②薪酬体系的修正;③职位分析;④薪酬定位;⑤职位评价;⑥薪酬体系的实施;⑦薪酬调查。
上述各步骤的正确顺序应是()。
A.⑦→④→③→⑤→①→⑥→②B.④→⑦→③→⑤→①→⑥→②C.③→⑤→⑦→④→①→⑥→②D.③→⑤→④→⑦→①→⑥→②正确答案：C10、多选对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：（）A．物业验收及其相关手续办理B．领取《入住通知书》C．物业管理有关业务办理D．签订《前期物业管理协议》正确答案：A, C11、多选物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括（）。
物业管理实务考试题（附答案）一、单选题（共65题，每题1分，共65分）1.通知大体上可分为指示性通知、周知性通知、转发性通知三大类。
对于指示性通知来说，指示性通知不适用于( )。
A、发布需要下级周知的情况B、布置工作C、发布规章制度D、阐述政策正确答案：A2.对大型公共区域绿化，说法不正确的是( )。
A、在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种B、植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏C、不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物D、不宜使用果树或大花植物作绿化正确答案：A3.从正字法的角度而言，我们要注意做到的几点不包括( )。
A、不要随意生造简化字B、不要书写繁简夹杂的字C、不要书写简化字D、不要书写错别字正确答案：C4.在物业服务企业常用的选拔方法中，( )一般采用书面考试的方法进行。
A、面试B、心理测验C、劳动技能测验D、知识测验正确答案：D5.在动火安全管理方面，动火过程中的要求不包括( )。
A、发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救B、动火人员要严格执行安全操作规程C、动火现场要指定安全负责人D、动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种正确答案：D6.以下关于企业薪酬管理目标的表述中，错误的是( )。
A、使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力B、企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准C、吸引高素质人才，稳定现有员工队伍D、努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调正确答案：B7.在房屋及设施设备维修方式中，( )是物业管理应提供的维修养护方式。
A、事后维修B、紧急抢修C、事中维修D、预防性维修正确答案：D8.对房屋及设施设备管理内容中的采购和零备件管理表述不正确的是( )。
A、对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道B、加强零星采购，尽可能减少计划采购，以至减少库存量C、妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料D、严把采购质量关正确答案：B9.义务消防队一般分为指挥组、通信组、灭火组以及()等。
2024年物业管理师-物业管理实务考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分) 房屋及设施设备的维修养护方式主要有（）。
A.事前维护B.改善性的预防维修C.计划性的维修D.事后维修E.紧急抢修2.(不定项选择题)(每题 2.00 分) （2014）甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，各项费用可在物业管理费中列支的是（）。
A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B. 对部分锈蚀的给水支管及时进行更换。
C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D. 为解决小区移动通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信站。
3.(多项选择题)(每题 2.00 分) 住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（）。
A. 物业管理费收缴率达到95%以上B. 原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权C. 业主委员会同意新的物业服务企业接管小区D. 业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除E. 业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同4.(多项选择题)(每题 2.00 分) 签订前期物业服务合同应注意的事项有（）。
A. 物业的承接验收B. 物业服务的费用C. 前期物业服务合同的解除或终止D. 业委会改选方法E. 明确业主委员会的权利义务5.(多项选择题)(每题 2.00 分) 物业管理工作计划的制定大体可以分成（）。
A. 筹备期B. 计划讨论阶段C. 交接期D. 可行性研究阶段E. 正常运作期6.(单项选择题)(每题 1.00 分) 某物业管理项目机构计划添置固定资产，须书面报请公司批准，应采用的文书类型是（）。
A. 函B. 通知C. 请示D. 报告7.(单项选择题)(每题 1.00 分) 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿。
物业管理师《物业管理实务》考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：电子媒体档寨一般分为两类，其中一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料，这类资料一般是以( )形式存贮的。
A.数字B.模拟C.磁带D.符号正确答案：A2. 单选题：物业销售之前，由（）制定临时管理规约。
A.全体业主B.建设单位C.物业服务企业D.规划设计单位正确答案：B3. 多选题：在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（）。
A.查找工程质量、功能配套存在的遗留问题B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议C.掌握验收的情况D.为物业的承接查验做准备E.签署竣工验收意见正确答案：ABCD4. 单选题：物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业（）、共用设施设备进行承接查验。
A.重要部位B.共用部位C.隐蔽部位D.基础部位正确答案：B5. 多选题：物业管理承接查验的方式中，观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取（）的方法进行。
A.目视B.估测C.触摸D.敲击E.对比正确答案：AC6. 多选题：白蚁的防治方法中，诱杀法包括（）。
A.药物诱杀B.色彩诱杀C.食物诱杀D.灯光诱杀E.气味诱杀正确答案：AD7. 单选题：由业主大会制定，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的物业管理准则是（）。
A.物业服务合同B.管理规约C.临时管理规约D.物业服务标准正确答案：B8. 单选题：以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是（）。
A.波动的B.独立的C.固定的D.增长的正确答案：C9. 单选题：物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的（），合同服务的约定应尽可能详尽，避免歧义。
A.合法性B.规范性C.整体性D.集中性正确答案：A10. 多选题：合同的类型包括（）。
A.事实合同B.综合合同C.口头合同D.书面合同E.联合合同正确答案：ACD11. 单选题：三级资质的物业服务企业注册资本为人民币（）万元以上。
物业管理实务考试题与答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、“积极配合相关部门做好法律政策宣传教育”，符合()的要求。
A、出入管理B、安防系统的使用、维护和管理C、施工现场管理D、配合政府开展社区管理正确答案：D2、在空调系统季节停机后重新投入运行，或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行( )。
A、一般性的检查调整工作B、严格细致的维修工作C、严格细致的检查调整工作D、一般性的维修工作正确答案：C3、在安全防范服务的要求中，对值班记录叙述不正确的是( )。
A、交接班事项及物品记录清晰，未完成事项无需跟进记录B、接班人员分别签字确认C、记录及时、齐全、规范和真实D、记录、分类和归档正确及时，记录本整洁完好，记录字迹清楚正确答案：A4、拍卖过程中，拍卖师击槌为( )。
A、要约B、反要约C、邀请要约D、承诺正确答案：D5、灯光诱杀主要用于白蚁( )诱杀。
A、分飞时B、幼虫时C、回巢时D、产卵时正确答案：A6、草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等属于绿化管理的()。
A、绿化有偿服务B、日常管理C、翻新改造D、环境布置正确答案：C7、对在常规物业管理中使用批复应注意的几点问题叙述不正确的是( )。
A、批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确B、批复一般只给来文请示的单位C、批复是对请示作回复，所以在批复的开头一定要完全引述来文字号和标题，不可只引文号，或只引标题D、不管是书面请示，还是口头或电话请示都应作为批复的依据正确答案：D8、物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的方法和要点是（）。
A、物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作B、组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划C、对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见D、参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议正确答案：B9、通知大体上可分为指示性通知、周知性通知、转发性通知三大类。
物业管理实务试题及答案一、选择题1. 物业管理的基本职能包括以下哪一项？A. 房屋租赁管理B. 环境维护C. 安全管理D. 所有选项都是答案：D2. 物业管理中，业主大会的决策权属于：A. 物业管理公司B. 业主委员会C. 政府相关部门D. 所有业主答案：D3. 物业管理公司在提供服务时，应遵循以下哪项原则？A. 利润最大化B. 服务至上C. 业主利益优先D. 法律规范答案：C二、判断题1. 物业管理公司可以随意更改业主大会的决定。
（错误）2. 物业管理公司应定期向业主公布财务报告。
（正确）3. 业主有权随时要求物业管理公司提供服务。
（错误）三、简答题1. 简述物业管理中业主大会的职责。
答：业主大会是物业管理中业主的集体组织，其主要职责包括： - 制定和修改业主大会章程和业主公约；- 选举和更换业主委员会成员；- 决定物业管理的重大事项，如选聘物业管理公司、调整物业管理费用等；- 监督物业管理公司的服务活动，确保业主权益得到维护。
2. 物业管理公司在提供服务过程中应如何处理突发事件？答：物业管理公司在处理突发事件时，应采取以下步骤：- 立即启动应急预案，确保人员安全；- 快速评估事件影响范围和严重程度；- 及时通知相关部门和业主，采取必要措施控制事态发展；- 记录事件处理过程，总结经验教训，防止类似事件再次发生。
四、案例分析题某小区物业管理公司在进行日常巡查时发现一户业主的阳台存在安全隐患，物业管理公司应如何处理？答：物业管理公司应采取以下措施：- 立即通知该业主，告知安全隐患的具体情况和可能造成的后果； - 提供专业建议，帮助业主了解如何整改以消除安全隐患；- 如果业主未能及时整改，物业管理公司应依据相关法规和业主公约，采取进一步措施，如限制使用或报告相关部门；- 跟进整改进度，确保安全隐患得到妥善解决。
五、论述题论述物业管理公司如何提升服务质量，增强业主满意度。
答：物业管理公司提升服务质量，增强业主满意度的方法包括： - 加强员工培训，提高服务意识和专业技能；- 建立完善的服务流程和标准，确保服务的一致性和高效性；- 采用现代信息技术，如智能物业管理系统，提高服务响应速度和准确性；- 定期收集业主反馈，及时调整服务内容和方式，满足业主需求； - 加强与业主的沟通，建立良好的互动关系，提升业主的归属感和满意度。
物业管理实务考试试卷及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 下列哪项不属于物业管理的基本内容？A. 物业设施设备的维护与管理B. 物业环境的维护与管理C. 物业安保的维护与管理D. 物业投资决策2. 物业服务合同的有效期一般为多少年？A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年3. 在物业服务过程中，业主大会有哪些权利？A. 决定物业服务的种类和质量B. 决定物业服务的费用C. 决定物业服务企业的选择D. 决定物业服务的一切事项4. 物业服务企业对物业进行管理的主要目的是什么？A. 确保物业的安全与增值B. 提高物业的使用价值C. 为业主创造舒适的居住环境D. 获取最大化的利润5. 物业管理中的“四个到位”指的是什么？A. 管理到位、服务到位、维修到位、保障到位B. 管理到位、服务到位、维修到位、收费到位C. 管理到位、服务到位、维修到位、透明到位D. 管理到位、服务到位、维修到位、制度到位二、填空题（每题2分，共20分）6. 物业管理的对象是________，内容包括________、________、________和________等方面。
7. 物业服务合同的签订应遵循________、________、________和________的原则。
8. 业主大会的职责包括________、________、________和________等。
9. 物业服务企业应建立健全________、________、________和________等制度。
10. 物业管理中的“四个到位”指的是________、________、________和________。
三、简答题（每题10分，共30分）11. 请简述物业管理的基本内容。
12. 请简述物业服务合同的有效期。
13. 请简述业主大会的权利。
四、案例分析题（共30分）14. 案例：某小区的物业服务企业未能按照合同约定提供服务，导致小区环境脏乱差，设施设备故障频发，业主生活质量受到严重影响。
物业管理师《物业管理实务》考试试题含答案1. 单选题：物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计；②薪酬体系的修正；③职位分析；④薪酬定位；⑤职位评价；⑥薪酬体系的实施；⑦薪酬调查。
上述各步骤的正确顺序应是（）。
A.⑦→④→③→⑤→①→⑥→②B.④→⑦→③→⑤→①→⑥→②C.③→⑤→⑦→④→①→⑥→②D.③→⑤→④→⑦→①→⑥→②正确答案：C2. 单选题：物业承接查验工作流程一般包括的内容有：①物业移交；②物业建成通过竣工综合验收；③物业服务企业组织人员进行承接查验；④对查验中发现的问题进行处理。
上述流程的正确顺序是（）。
A.②→③→①→④B.①→②→③→④C.②→③→④→①D.①→③→④→②正确答案：C3. 多选题：物业服务企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、（）等项目，尽可能实现物业的保值和增值。
A.延伸性的专项服务B.创收性的经营服务C.随机性的特约服务D.无偿性的咨询服务E.委托性的代办服务正确答案：ABCE4. 单选题：消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。
在消防安全检查组织形式上可采取（）的方法。
A.日常检查和重要部位检查、专职部门检查和各部门的互查相结合B.日常检查和重点检查、全面检查和抽样检查相结合C.日常检查和重点检查、人工检查与自动检查相结合D.全面检查和El常检查、专职部门检查和各部门的自查相结合正确答案：B5. 单选题：三级资质的物业服务企业注册资本为人民币（）万元以上。
A.50B.300C.200D.500正确答案：A6. 多选题：在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（）。
A.查找工程质量、功能配套存在的遗留问题B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议C.掌握验收的情况D.为物业的承接查验做准备E.签署竣工验收意见正确答案：ABCD7. 单选题：从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以以（）为分水岭。
A.《城市新建住宅小区管理办法》B.《物业管理条例》C.《物业服务合同》D.《关于深化城镇住房制度改革的决定》正确答案：B8. 单选题：物业服务企业对物业管理区划内门禁系统的检查维护属于（）管理。
2013年注册物业管理师物业管理实务真题一、单项选择题(共10题，合计10分) 1.某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。
A.3B.4C.5D.62. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（c ）。
A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B.前期物业服务合同属于书面合同C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续，④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。
上述流程正确顺序是（c）。
A.①-②-④-③-⑤-⑥B.①-④-②-③-⑤-⑥C.②-①-④-③-⑤-⑥D.②-④-①-③-⑤-⑥4. 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。
A.配置消防中队车辆B.建立义务消防队伍C.开展消防安全检查D.加强消防设备保养5. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D）。
A.经营范围B.注册资本C.法定代表人D.资质等级6. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。
A.特约服务B.公共秩序C.社会治安D.增值服务7. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。
A.决定B.通知C.批复D.意见8.新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。
A.建设单位B.业主大会C.物业产权人D.业主委员会9. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。
上述各步骤的正确顺序应是（C）。
A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-②B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-②C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-②D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-②10. 业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。
A.建设单位B.工程施工单位C.物业服务企业D.工程监理单位二、多项选择题(共5题，合计10分)11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD）。
A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议C.掌握验收的情况D.为物业的承接查验做准备E.签署竣工验收意见12、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（DE）。
A.物业管理费收缴率达到95%以上B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同13、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCDE）。
A.白蚁防治B.建筑物外墙清洗C.下水管道疏通D.电梯机房清洁E.垃圾收集与处理14、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDE）。
A.营业利润B.住宅专项维修资金利息收入C.投资净收益D.营业外收支额E.补贴收入15、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（DE）。
A.物业丈量报告B.物业工程地质勘测报告C.物业员工考勤和奖励档案D.电梯维修记录E.业主投诉管理记录三、案例分析(共4题，合计40分)16、案例一某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：①地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；③因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志；④建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续。
【问题】：对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。
（20分）1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？正确。
由于该小区地下车位的权属归建设单位，另因地下车位的管理与经营不属于公共性物业服务的内容。
因此,建设单位既可以依法将其管理权委托给物业服务企业，也可以依法将其管理权委托给专业公司。
2、由物业服务企业负责主持成立业主大会是否合理，理由？不合理。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主参与物业管理活动的组织形式。
首次业主大会在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）指导下，由业主代表、建设单位、办事处、居委会组成业主大会筹备组，并由业主大会筹备组具体负责业主大会的筹备工作。
物业服务企业只能协助，不能具体负责主持成立业主大会。
3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理？请说明理由？不合理。
如果将消防通道改为临时停车位，往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防车通行、消防疏散及抢救，危及物业使用人的财产及生命安全。
因此，在任何情况下都不能将消防通道改为停车位。
4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？合理。
入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为。
入住操作模式主要有两种：一种是以建设单位为主体，物业服务企业相配合的模式；第二种是建设单位将入住工作委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。
因此，建设单位委托物业服务企业办理入住手续是合理的。
17、案例二某住宅小区2000年交付使用。
物业服务企业已对该小区投保公众责任险。
2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。
2011年4月起，漏水大范围爆发。
经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。
由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。
2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。
【问题】：1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。
（5分）2、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？简要说明理由。
（5分）3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。
（5分）【答案】1、造成业主张、李两家财产损失的责任主体是供水部门。
该项目已交付使用10年，超出建设单位的质保期限。
国家规定，分户表以外的供水设施归供水单位所有，并承担维修养护任务。
因此，造成上述两家损失的责任主体是供水单位。
2、两家的损失谁来赔付？为什么？主要应由供水单位承担。
但因物业服务企业发现主管道漏水后未告知供水单位及时进行维修，导致王、李两户业主室内财产损失，故应承担一定的赔偿责任责任。
赔付费用可由承保公共责任险的保险公司承担。
3、更换自来水主管道的费用由谁来付？由供水单位承担。
因为供水主管道的权属归供水单位，因此应承担更换主管道的费用。
18、案例三某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。
该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。
空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。
一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。
方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）：改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
【问题】：1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。
（7分）2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。
（7分）3、业主提出：同意上述节能改造方案。
但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。
此要求是否合理？简要说明理由。
（6分）【答案】：1、（1）更换空调设备带来的风险。
该节能方案仅在实验室试验成功，安装使用后的具体效果难以确定。
如果安装后的节能效果达不到试验效果，无论是勉强使用或是更换新的空调设备，都使物业公司和业主将面临很大风险。
(2)安装工期风险。
该案例可知，节能公司无法确保空调安装按期完工。
一旦进入供冷期无法完工，不能给该办公楼的住用人供冷，物业公司和业主将面临很大风险。
2、旧空调设备归该办公楼业主所有。
该办公楼的全体业主具有处置权。
3、合理。
因为物业公司与节能公司签订的合同如无特别约定，节能公司安装的空调设备在合同到期后应归全体业主所有。
由此节省的节能费用也应归全体业主所有。
19、案例四某住宅小区可收费面积为10万平方米，经测算，该小区物业服务年成本为200万元，物业服务费用实行包干制。
物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的10%。
假设营业税及附加的税率为5.65%。
【问题】：1、请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少？（单位：元/平方米*月，保留小数点后两位）（8分）2、按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行？（保留小数点后两位，xx.xx%）（9分）3、由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20%，问：若物业服务企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少？（单位：万元，保留小数点后两位）（8分）注：以上计算请列出计算公式及计算过程答案：1、（1）包干制条件下物业服务费的构成：成本+利润+税费。
设年物业服务费为X,则：X=200+10%X+5.65%X X－10%X－5.65%X=200 X=237.11万元其中：利润=237.11×10%=23.71万元税费=237.11×5.65%=13.43万元（2）物业服务费月单价=237.11万÷10万÷12≈1.98元2、计算公式=（年成本+年税费）÷年物业服务费总额=(200万＋13.43万)÷237.11元≈90%3、由于人工成本上涨了20%，该物业服务企业每年上涨多少成本才能保持现有利润不变（保留最后小数点两位）？设总成本上涨20%,利润不变条件下的年物业服务费总额为Y,则：Y=200万×20%＋23.71万＋5.65%Y Y=279.5万元新增成本=X－Y=279.5－237.11=42.39万元。
