土地一级开发的成本测算

土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨刘伟珍湖南湘江新区管理委员会财政局摘要：随着现代社会的不断发展，针对城市的规划建设也在不断发展和完善。

城市规划建设中，土地一级开发是目前最为凸显的内容。

土地一级开发主要是土地在出让运用前的开发和建设，涉及的内容较多、程序较复杂、资金需求量大；同时，土地一级开发往往与地区的经济效益息息相关。

因此，在土地一级开发中，对土地一级开发成本进行有效的管理和控制，有利于合理降低土地开发中的成本费用，提升土地一级开发的经济效益。

本文主要探讨土地一级开发成本控制的内容及其相关策略。

关键词：土地；一级开发成本；内容；相关策略土地一级开发过程中，开发建设主体需清楚的掌握土地一级成本控制影响的主要因素，通过因素分析，采取有效的策略控制土地一级开发成本。

同时，在土地一级开发成本的控制上，一方面，开发建设主体应落实好土地一级开发的财务管理工作，从各项成本费用上进行清楚地核算，合理、科学的控制土地一级开发的成本；另一方面，开发建设主体应审时度势，依据当前的政策制定相应的成本管理制度，促使成本管理能够有效地进行实施。

一、土地一级开发成本控制的内容(一)土地一级开发成本的概念土地一级开发主要是城市规划建设中，政府或者授权委托的开发建设主体对于划定区域的城市土地、乡镇土地进行一定的征地、拆迁、安置、补偿，同时在地块区域内，按规划要求进行市政基础设施配套建设，最终促使区域符合“六通一平”的土地建设条件，然后将土地进行转让或二级开发的过程。

土地一级开发成本是在宗地进行征地、拆迁、安置、补偿和市政基础设施配套建设过程中，产生的各项成本和费用。

(二)土地一级开发成本的组成土地一级开发成本主要由项目前期勘察设计及前期工作费、征地拆迁安置补偿费用、公共基础设施配套（含道路、小学、幼儿园、绿化设施、垃圾站等）建设费用、利息、不可预见费、业务工作费用和产生的相关税费等组成。

(三)土地一级开发成本的特性土地一级开发资金需求集中，资金量大。

土地一级开发基本流程及成本构成分析作者：严峻来源：《今日财富》2017年第28期房地产市场的高速发展，造成一二线城市用地紧张，为顺利拿到城市核心区域的优质土地，一些社会投资人积极参与到土地一级开发项目中，但由于对土地一级开发基本政策流程及成本构成认识的不足，许多土地一级开发项目开发周期过长，资金成本过重，导致最后项目停滞或转手。

本文将从四个方面对土地一级开发基本流程及成本构成做一个探讨。

首先了解一下昆明市城中村改造现状，2008年，昆明城中村改造“五年计划”横空出世：原计划要在五年之内也就是2013年年底完成382个城中村改造，然而计划却远远赶不上变化，自城中村改造启动至今近9年的时间，别说列入改造名录的382个城中村全部完成，即便是已启动的208个城中村改造，现如今仍处于步态蹒跚阶段，实际完成情况仍与初时规划的浩大工程相去甚远。

所以，不深入了解土地一级开发政策和资金实力不强的社会投资人，要谨慎介入城市的土地一级开发。

一、什么是土地一级开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并依照批准的规划要求组织实施市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平” （通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，一级开发后的熟地通过招牌挂形式公开上市。

生地是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

土地一级开发整理坚持政府主导、市场化运作的原则，其本身是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，政府主导、市场化运做的原则决定了社会投资人参与土地一级开发活动必须认真研究政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身利益的最大化。

土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。

在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。

在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。

征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。

拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。

此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。

因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。

房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。

拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。

古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。

其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。

公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。

这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。

土地一级开发成本核算问题作者：徐灿来源：《管理观察》2016年第09期摘要：土地是人类生存与发展的基础，我国关于土地管理的制度具有明显的特征，即：所有权与使用权的分离。

20世纪90年代末，国家相继出台了一系列的法规政策，进一步确立了土地的储备制度，制度中明确规定：经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市，土地一级、二级开发实现了正式分离。

土地一级开发至今已经经历了十几年，在诸多方面取得了成效，例如：运作模式、开发流程、资金管理等，并积累了丰富的实践经验。

在土地一级开发的具体实施过程中，成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题，但是，纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看，成本管理问题仍很多，并亟待解决。

本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析，并针对具体问题提出具体建议和对策。

关键词：土地一级开发成本核算问题策略一、引言土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。

在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。

在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。

土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。

这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。

为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。

我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。

在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。

土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。

土地一级开发成本核算问题探析作者：叶婷婷谢丽萍来源：《价值工程》2013年第18期摘要：土地的开发形式非常多，其中土地的成片性开发为我国绝大部分地区中的一级土地开发手段.就最近几年的相关工程建设来看，很多使用该种手段，其土地开发中的成本的结转、归集以及分配成为开发商最为本质的工作。

本文作者凭借几年的会计工作经验，分析研究了成本的归集部门、土地开发成本中的分配以及土地成本中的结转，同时提出了有效计算成本、准确划分土地单位以及有效调节、分配开发的经费等基本思路，旨在对我国一级土地的开发经费核算起到一定的作用。

Abstract： The types of land development are many， the sheet land development is the method of primary land development in most parts of our country's area. In the context of related engineering construction in recent years， many enterprises used this method， the carry-over， collection and distribution of land development cost become the essential work of developers. By virtue of many years accounting work experience， the author analyzed the cost collection department， the cost distribution and carry-over， at the same time put forward the basic thoughts of effective cost calculation， accurate division of land units as well as the effective development funds regulation and distribution， in order to play a certain role for our country's primary land development funds accounting.关键词：土地一级开发；成本核算；分析研究Key words： primary land development；cost accounting；analysis and research中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）18-0100-020 引言所谓的土地一级开发，也就是由国家或国家所授权的相关单位，对其一定程度地区中的国家公共土地或者农村集体土地实施统一的拆迁、补偿以及安置、征地，且实施适度的城市开发建设所必须具备的配套设施。

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。

土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。

当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策一、土地一级开发成本核算的特点分析土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。

而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。

受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。

土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。

这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。

在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。

对一级土地整理开发如何进行成本与收益分析的探讨蓝菲菲【期刊名称】《中国注册会计师》【年(卷),期】2018(000)011【总页数】5页(P99-103)【作者】蓝菲菲【作者单位】致同会计师事务所广西分所【正文语种】中文一、前言土地一级整理开发通常具有成片区、开发面积广、周期长、成本支出项目多等特点，土地开发过程中成本不断发生，开发商往往是部分开发完成便交付挂牌出让土地，并不会在所有土地全部开发完毕才一起出让，已开发土地的价格在当地政府允许的价格政策范围内由市场决定。

那么开发期间，政府和开发企业关心的是如何进行成本、收益的分析，何时能实现盈亏平衡，怎样调整土地规划方案可以在满足地区发展的同时又能使开发者实现目标收益。

本文就上述问题进行探讨。

二、具体分析根据可出让土地的单位成本是在整个开发期间都平均计算还是在土地的各个出让年度固定不变，将分析方法分成两种，方法一：平均单位成本收益分析法；方法二，固定单位成本收益分析法。

（一）平均单位成本收益分析法1.模型思路第一步，计算历史总成本、总收益：确定一级土地整理开发的累计总成本，该累计总成本应当包含所有一级土地整理开发相关的直接与间接费用（如融资费用）；将累计总成本分成已出让土地成本和未出让土地成本两个部分；用已出让土地的累计收入减去累计成本得到累计利润，结果正数表示已实现盈利，负数表示已出让土地尚未收回成本。

第二步，预测未来1年将发生的成本和可出让土地的收入；计算未来1年的累计成本，累计收入；未来1年的累计收入减累计成本得出累计收益；判断该累计收益是否满足开发者收益期望值，如不满足，用期望的收益值倒算未来1年应实现的收入额，根据目标收入额调整规划。

2.具体计算方法及公式①总成本：分明细项目确定截止日的各项成本的累计金额，汇总求和得到累计总成本（C）；②将总成本分成已出让和未出让两部分：用完工百分比法估计截止日的总可出让面积（X），截止日累计总成本除以按照完工百分比法估计的截止日总可出让面积得出可出让面积的单位成本（K）；可出让面积的单位成本（K）乘以累计已售面积（X已出让）得到已出让土地的累计成本（C已出让），截止日累计总收入（P）减已出让土地的累计成本（C已出让）得到累计收益（O）;计算公式：可出让面积的单位成本（K）=总成本（C）/按完工百分比计算的总可出让面积（X）按完工百分比计算的总可出让面积（X）=可出让总面积（S）·总完工系数（Y）每块规划用地按完工百分比计算的可出让面积（xn）=每块规划用地完工系数（yn）·每块规划用地可出让面积（sn）总完工系数Y=( x1+x2+x3+……+xn)/ (s1+s2+s3+……+sn)每块规划用地完工系数（yn）=征地成本要素占总成本的比例（w）·成本要素在某地块上的完工程度（u）=wa·ua+ wb·ub+wc·uc+ wd·ud说明：征地成本要素分为征地成本、拆迁成本、基础设施成本、公共配套设施，共四项。

浅谈土地一级开发成本控制概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。

本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。

关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。

一、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。

1、土地一级开发流程土地一级开发流程是指项目从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下:前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市在流程的各个环节有许多具体的工作内容：在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。

2、一级土地开发参和主体在一级土地开发的全过程中，参和的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。

3、土地一级开发过程中的工作内容本项目实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从项目前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。

土地一级开发成本土地一级开发成本一、前期费用1、一级开发实施方案编制费2 、编制项目建议书(代可研) 3 、编制市政规划方案费4 、用地普测及拨地钉桩费5 、勘测定界费6、编制地质灾害评估费7 、编制环境影响评价费8 、编制交通影响评估费9、考古勘探费10、实施单位招标服务费11 、规划设计费12、地块控规编制费13、编制土地上市地价评估费14 、其他费用二、征地补偿费1、土地补偿费(1)农用地(2)宅基地用地(3)工矿用地(4)未利用地5)其他(2、安置补助费(1)劳动力安置补助费(2) 一般超转人员安置补助费(3) 特殊超转人员安置补助费(4) 残疾人安置补偿费(5) 孤寡老人补助费(6) 其他3、青苗补偿费4、地上附着物补偿(1) 树木(2)鱼塘(3)坟茔(4)电线杆(5)机井(6)道路及其他5 、征地税费(1)耕地占用税(2) 耕地开垦费(3) 防洪费(4) 森林植被恢复费(5) 新增建设用地有偿使用费(6) 其他6、其他三、拆迁补偿费1、宅基地拆迁补偿费用(1) 区位补偿费(2) 房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬家补助费(5) 家电改移补助费(6) 提前搬家奖(7) 支持重点工程费(8) 停产停业补助费(9) 周转费(10) 工程配合费(11) 其他2、居民拆迁补偿费(1) 区位补偿费(2)房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬家补助费(5)家电改移补助费(6) 提前搬家奖(7)支持重点工程费(8) 停产停业补助费(9) 周转费(10) 工程配合费(11) 其他3、集体企业拆迁补偿费(1) 房屋重置成新价(2) 搬迁补助费(3)装修、设备及附属物补偿费用(4)停产停业补助费(5) 其他4、国有企业拆迁补偿费(1) 区位补偿费(2)房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬迁补助费(5)停产停业补助费(6) 其他5、拆迁管理费(1)评估服务费(2)拆迁服务费(3)渣土清运费(4)拆迁招标投标代理费(5) 其他6、村集体市政基础设施补偿7 、其他临时占地补偿费四、征地、拆迁不可预见费五、市政基础设施建设费1 、道路工程2、雨水工程3、污水工程4、中水工程5、供水工程6、供电工程7、热力工程8、供气工程9、电信工程10、有线电视工程11、工程建设管理费(1) 工程建设管理费(2) 审计及造价咨询费(3) 勘查费(4) 招标代理服务费(5) 工程建设监理费(6) 其他12、市政、公共设施拆迁移改费(1) 电力、电信移杆费(2) 其他13、分摊红线外市政建设费用14、其他六、其它费用1、围挡费用2、保安费用3、防尘网铺设费用4、律师代理费5、其他七、财务费用八、开发利润或管理费九、两税一费土地一级开发项目审计需要提供的材料一、一级开发手续履行方面需提供的资料1、建设项目立项及批准文件( 项目建议书、可行性研究报告、可行性研究报告批准文件、项目核准相关文件)2、用地批准文件( 土地一级开发授权批复、用地预审、征地批复)3、规划批准文件( 规划意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证)4、拆迁实施方案及批复文件5、拆迁公示( 拆迁实施主体向有关部门发出的暂停相关事项的书面通知)6、拆迁许可证7、拆迁公告8、建设单位与项目实施单位的委托合同及相关资料( 委托土地一级开发的项目)、项目资金的预算及批复资料910、建设单位及项目实施单位对该项目建立的管理制度及流程11、选用拆迁评估、拆迁服务及拆除单位的招投标资料（拆除公司、拆迁公司、评估公司招投标资料和资质、营业执照等证明资料）12、拆迁人与拆除公司、拆迁服务公司、评估公司签订的合同13、土地一级开发中关于重大事项处理的报批资料、会议纪要、内部文件、规定等14、征地安置补偿协议、补偿款具体构成明细和依据15、工程施工许可审批文件16、交通影响评价报告及批准文件17、环境评估报告及批准文件18、地质灾害评估报告及批准文件19、安全、消防设计批准文件20、劳动职业卫生设计及批准文件21、与土地一级开发项目相关的其他审批手续资料二、土地一级开发拆迁补偿审核需提供的资料（一）住宅拆迁补偿1、房屋拆迁评估补偿结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料、房屋估价表- 房屋条件登记表）2、宅基地使用证、准建证及其他产权证明资料原件或宅基地、房屋面积测绘图及政府相关部门确认产权人、宅基地面积的资料原件 3 、有关停产停业补偿的需提供（1）营业执照复印件（2）税务登记证复印件（3）税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定）（4）停产停业面积示意图（5）出租经营需提供租赁合同5、户口本复印件（分户、分宅的需提供分户、分宅条件下的户口本、法院判决书、离婚证等构成分户、分宅条件的证件）6、被拆迁人身份证复印件7、补偿及安置协议原件8、拆迁补偿支付单据（银行受理单及对账单）9、项目实施单位对拆迁补偿的审核资料10、其他与拆迁补偿有关的资料（二）非住宅房屋拆迁补偿1、房屋拆迁评估补偿结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料、房屋估价表- 房屋条件登记表）2、产权证明资料（房产证、土地使用证、房屋场地租赁合同等）原件3、营业执照复印件4、税务登记证复印件5、税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定） 6 、停产停业面积示意图7、身份证复印件（被拆迁人为个人的）8、货币补偿协议原件9、拆迁补偿支付单据（银行受理单及对账单、发票等） 10 、项目实施单位对拆迁补偿的审核资料11、其他与拆迁补偿有关的资料三、财务需提供的资料（一）项目资金使用计划（二）贷款合同（三）与监管银行各分支机构签订的资金监管协议（四）项目的总账、明细表、记账凭证（原始凭证）、项目财务决算报表等（五）其他相关资料四、配套工程建设须提供的资料1、工程勘察、设计、施工、监理、物资采购单位的确定方式（招投标资料、资质证明、工程合同）2、大市政基础设施建设工程建设竣工（施工）图纸、设计变更、工程洽商资料（无图纸的提供大市政工程的估算工程尺寸至可以计算整体工程量的资料）3、工程初步设计概算、施工图预算、工程竣工结算4、工程施工图设计强制性标准执行审查文件5、工程竣工验收资料6、其他相关资料下面是赠送的几篇网络励志文章需要的便宜可以好好阅读下，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～出路出路，走出去才有路“出路出路，走出去才有路。

一、土地整理成本1、集体土地征收费（含建设用地平移成本费）；国有土地收回收购费；市政基础设施建设费；城市公园、景观绿化建设费；城市公共公益配套项目建设费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建设费；安置房建设费(包括集体土地拆迁安置房建设费和国有土地拆迁安置房建设费)；规划设计和策划推广费；年度投资基本回报收益；其它不可预见费等费用。

2、市政基础设施和城市公共公益配套设施具体建设项目由附加协议确定，所有建设费用经审计后计入本项目一级土地整理结算成本，项目建设费用的审计方式采用过程跟踪审计，单项建设项目完成后进行审计汇总。

3、年度投资基本回报按投资方实际完成的年度投资款的 %计算，在每年度核算完该年度的投资基本回报，政府方于每年度前将年度基本回报支付投资方。

投资方原则上将该年度基本回报于次年作为投资款继续投入本项目，则继续计算投资方的年度投资及基本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。

4、拆迁安置由投资方作为业主单位，在合作区域规划用地范围内，先行修建拆迁安置房，整理范围内的村民住房采用实物安置的方式。

二、收益分配方式1、由于项目投入较大，建设周期较长，因此在各方面条件成熟和政策允许的情况下将土地分期出让，即整理出一块上市交易一块土地。

在单宗土地交易款到账后，政府应首先用于向投资方返还投资款。

单宗土地上市交易后，根据实际情况，实行预分配。

项目板块土地一级土地整理全部完成、土地出让后，双方进行清算；在土地交易款到账后，政府方将投资方应收回的年度投资款、年度投资基本回报及应分配的土地净收益资金一次性支付。

2、对于经营性用地出让收入实行宗地预分配、板块核算、板块土地净收益梯度分配。

在实施整理前，双方对板块的单位整理成本进行预测；在每宗土地交易完成后，按照预测的单位整理成本计算宗地净收益，并实行宗地梯度预分配。

宗地净收益除扣除整理成本外，还需扣除国家提留的各种基金及费用。

每个地产成本人，都该懂旧改项目的成本测算法土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

（节选自百度百科）近年来随着土地价格不断攀升，以及集中供地等政策的出台，越来越多的开发商把土地获取的方向转到旧改上，也就是我们常说的一级开发，相对于房地产二级开发，一级开发的成本管理模式尚未成熟，很多成本人也是“赶鸭子上架”，硬着头皮进行一级成本管控。

本文从土地一级开发成本的概念、成本的构成、其测算依据和测算报告的编制等方面进行归纳和阐述，旨在对土地一级开发成本测算进行系统化、规范化梳理。

01一级开发基本流程要想说清楚一级开发的成本内容，需要先来了解一下一级开发的流程，应该说一级开发的流程各地会有所不同，比如现在旧改比较火爆的湾区，广州的主要流程节点有18项，而紧邻广州的深圳就要31项这里要介绍的一级开发流程是基于各地开发流程比较共性的方面一级开发主要流程：1. 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

2. 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

3. 通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

4. 编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

5. 通过联审会的项目确定土地开发主体（1）土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

⼟地⼀级开发成本构成⼟地⼀级开发项⽬成本构成⼀、项⽬前期费⽤1.⽴项报告、可研报告、⼟地⼀级开发实施⽅案等的编制费及项⽬前期的各种⼯程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划⽅案费⽤3.⼯程勘察、测绘、定桩费⽤4.环境影响评价分析费⽤5.交通影响评价分析费⽤6.地震影响评价分析费⽤7.地价评估费⽤8.⼯程设计费及施⼯图审查费9.招标代理费、招标服务费10.⼯程保险费（⼀）项⽬前期费⽤1、⽴项报告、可研报告、⼟地⼀级开发实施⽅案等的编制费及项⽬前期的各种⼯程咨询费→测算标准可参考及中的有关计价标准。

◆⽴项报告、可研报告的编制费◆⼟地⼀级开发实施⽅案的编制费◆项⽬前期的各种⼯程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划⽅案费⽤→2001年国家计委中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

→2004年6⽉，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进⾏调查研究，制定并发布了，作为城市规划设计计费的参考依据。

3、⼯程勘察、测绘、定桩费⽤2002年1⽉7⽇国家计委、建设部以计价格[2002]10号⽂发布了，从2002年3⽉1⽇起执⾏。

应根据该⽂件规定核算⼯程勘察费⽤。

建筑⽤地拨地定桩：依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利⽤费的函》（津房计[2003]308号）4、环境影响评价分析费⽤2002年10⽉28⽇全国⼈⼤通过了《中华⼈民共和国环境影响评价法》，规定：在中华⼈民共和国领域和中华⼈民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项⽬，应当进⾏环境影响评价。

随后，国家计委、国家环境保护总局发布了。

该通知中规定了项⽬前期进⾏建设项⽬环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含⼤纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含⼤纲）、环境影响报告表进⾏技术评估的费⽤标准，可以作为核算环境影响评价分析费⽤的依据。