土地一级开发项目的成本测算工作

土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨刘伟珍湖南湘江新区管理委员会财政局摘要：随着现代社会的不断发展，针对城市的规划建设也在不断发展和完善。

城市规划建设中，土地一级开发是目前最为凸显的内容。

土地一级开发主要是土地在出让运用前的开发和建设，涉及的内容较多、程序较复杂、资金需求量大；同时，土地一级开发往往与地区的经济效益息息相关。

因此，在土地一级开发中，对土地一级开发成本进行有效的管理和控制，有利于合理降低土地开发中的成本费用，提升土地一级开发的经济效益。

本文主要探讨土地一级开发成本控制的内容及其相关策略。

关键词：土地；一级开发成本；内容；相关策略土地一级开发过程中，开发建设主体需清楚的掌握土地一级成本控制影响的主要因素，通过因素分析，采取有效的策略控制土地一级开发成本。

同时，在土地一级开发成本的控制上，一方面，开发建设主体应落实好土地一级开发的财务管理工作，从各项成本费用上进行清楚地核算，合理、科学的控制土地一级开发的成本；另一方面，开发建设主体应审时度势，依据当前的政策制定相应的成本管理制度，促使成本管理能够有效地进行实施。

一、土地一级开发成本控制的内容(一)土地一级开发成本的概念土地一级开发主要是城市规划建设中，政府或者授权委托的开发建设主体对于划定区域的城市土地、乡镇土地进行一定的征地、拆迁、安置、补偿，同时在地块区域内，按规划要求进行市政基础设施配套建设，最终促使区域符合“六通一平”的土地建设条件，然后将土地进行转让或二级开发的过程。

土地一级开发成本是在宗地进行征地、拆迁、安置、补偿和市政基础设施配套建设过程中，产生的各项成本和费用。

(二)土地一级开发成本的组成土地一级开发成本主要由项目前期勘察设计及前期工作费、征地拆迁安置补偿费用、公共基础设施配套（含道路、小学、幼儿园、绿化设施、垃圾站等）建设费用、利息、不可预见费、业务工作费用和产生的相关税费等组成。

(三)土地一级开发成本的特性土地一级开发资金需求集中，资金量大。

XX土地一级开发项目实施方案申请单位：编制单位：编制时间： XXXX年XX月目录摘要一、项目现状情况本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：东至规划XX，南至XX路，西至XX路，北至XX路。

项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施拆迁范围），根据XX村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，宅基地总面积约263520平方米。

本项目非居民住宅，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。

二、项目规划情况依据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》及项目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅为784500平方米，公共服务设施45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为31300平方米。

三、土地一级开发成本本项目土地一级开发总成本为474387.37万元，具体如下表所示：土地一级开发总成本测算表第一章项目基本情况一、项目背景XX镇中心区位于XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动，呈现出了蓬勃发展的态势。

然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。

城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。

为了推进XX镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，XX镇政府决定分期实施镇中心区建设，结合XX落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。

土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。

在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。

在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。

征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。

拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。

此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。

因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。

房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。

拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。

古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。

其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。

公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。

这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。

房地产开发项目的成本测算方法随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。

这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。

在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。

而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。

保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。

如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。

分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。

一、土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。

二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。

整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。

三、工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括：1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；5、电梯投资；6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用；8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

目前基本以后两种方式为主。

随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。

公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

土地整理开发中心职责土地整理开发中心作为一个专门负责土地整理和开发工作的机构，其职责主要包括以下几个方面：1. 土地调查与评估：土地整理开发中心首要的职责就是对待整理和开发的土地进行调查和评估。

这包括对土地的地理位置、土壤质量、地貌情况、生态环境等方面进行全面的调查，并依据调查结果进行评估，确定土地整理和开发的可行性。

2. 规划和设计：基于土地调查和评估的结果，土地整理开发中心制定土地整理和开发的规划和设计方案。

通过科学合理的规划和设计，合理利用土地资源，实现集约化发展，提高土地利用效率，促进城市可持续发展。

3. 征地与拆迁：土地整理和开发涉及到征地与拆迁工作。

土地整理开发中心的职责之一就是对需要整理和开发的土地进行征地与拆迁工作。

这包括与土地使用者进行谈判、签订补偿协议，安置被拆迁的居民，确保公平合理的补偿和合法安置。

4. 土地整理与复垦：土地整理和开发中心负责对被征地的土地进行整理和复垦工作。

这包括对土地进行平整、排水、疏浚河道、修建道路等工作，提高土地利用效益，改善土地生态环境。

5. 土地开发与利用：土地整理开发中心负责组织和监督土地的开发与利用工作。

这包括组织各项土地开发项目的实施，协调各方资源，推动项目进展，确保项目顺利进行。

6. 建设和管理：土地整理开发中心还负责土地整理和开发项目的建设和管理工作。

这包括项目施工管理、质量监督、安全保障等方面的工作，确保项目按时、按质、按量完成。

7. 监督与评估：土地整理开发中心还负责对土地整理和开发工作进行监督与评估。

这包括对项目实施情况进行监督，对项目效果进行评估，发现问题及时解决，保证项目的顺利开展。

8. 宣传和推广：土地整理开发中心担负着宣传和推广土地整理和开发工作的职责。

通过开展宣传活动、举办培训班等方式，提高社会对土地整理和开发工作的认识和重视程度，加强与社会各界的沟通和合作。

以上是土地整理开发中心的主要职责。

在实际工作中，土地整理开发中心还需根据具体情况承担其他相关职责。

土地一级开发实施方案的编制和审核办法第一章：总则第一条为规范本市土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理，切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施，科学、合理地制定土地一级开发方案，根据《北京国有建设用地供应办法（试行）》（京政发【2005】6号）《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市【2005】540号）和《北京市土地一级开发项目招投标管理办法》（京国土市【2006】290号）的有关规定，制定本办法。

第二条在本市行政区域内，土地一级开发项目均需遵照本办法编制土地一级开发实施方案。

第三条北京市国土资源局是土地一级开发实施方案编制的主管部门，在市土地局和区县国土资源分局的领导下和协调下，各级储备机构负责组织编制土地一级开发实施方案。

第四条土地一级开发实施方案编制与申报的单位为储备机构、市区危保办、国有土地原土地使用权人，具体编制工作可以委托具有资质的相关中介组织。

一级开发项目提出后，应征得区、县政府或国有土地使用权人上级主管部门同意，同时向市国土局申报后，方可编制土地一级开发实施方案。

第二章：编制内容第五条土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、成本测算与市场预测、开发进度等内容。

第六条项目基本情况的编制主要包括以下内容：（一）、项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。

（二）、土地利用情况分析：集体土地、国有土地数量和分布；农用地（含耕地等）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。

（三）、上物现状分析：结合现场调查，分别在地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。

城八区提供1：500或者1：2000地形图，远郊县提供1：2000或者1：10000地形图。

•要规划指标说明并附控制性详细规划成果。

（五）、人文环境和特殊适用政策说明。

第七条土地一级开发成本包括直接成本和间接成本。

直接成本包括以下内容。

房地产项目开发成本经济测算房地产是一种投资，当一个开发商开始一项新的建筑项目，他们需要评估该项目的成本。

成本经济测算是确认并量化建筑项目的预算和风险的过程。

这篇文章将讨论房地产项目开发成本的经济测算，并提供一些关键技巧和方法。

成本测算基础知识房地产项目成本的经济测算需要考虑多个因素，包括土地成本、建筑和材料成本、劳动力成本、税费、证书和许可等。

该测算过程的目的是确定项目的总体成本，并确保可行性，同时评估所需资本和资金的供应，确保开发商能够获得足够的利润。

成本测算的步骤一个完整的成本测算过程包括以下步骤：1.确认项目的目标和可行性，收集并分析项目的信息，包括项目地理位置、规模和用途等相关信息。

2.建立一个具体的项目预算，包括所有的建筑和材料成本、税费、证书和许可等。

这个预算必须考虑到期望的利润，风险等级以及其他因素。

3.研究和分析市场并评估项目的销售潜力，以确定项目的可行性和市场需求。

这个步骤可能包括市场需求分析和调查，定价策略和市场营销计划等。

4.评估其它可能的风险或不确定性，例如法律诉讼、自然灾害或金融市场等影响该项目的因素，需要有预先的应对计划。

5.确保项目有足够的资金供应以完成该项目，这包括融资、银行贷款以及其他可能的融资策略。

6.定期监督并更新项目成本及预算，确保投资者对项目的进展掌握及时并有必要的数据报告。

成本测算的关键技巧以下是一些成功的房地产成本经济测算的关键技巧：1.确定测算的准确性和完整性，细致地考虑所有的费用和预算。

不要在预算中忽略任何因素，包括税费、人工成本和建筑材料的改变或波动等等可能导致成本增加的因素。

2.多尝试与专业测算公司合作，他们会有丰富的经验能够提供最合适、最详细的测算统计和价值分析。

不要因为尝试节约成本而舍弃测算准确性，尽量多和此前成功的案例联系起来，跟踪记录降低不必要的成本，提升投资回报率。

3.评估与规划项目潜在的风险，为可能发生的风险提前做准备，确保项目的可行性和投资者的利益。

土地整理开发中心职责一、总则1、及时掌握最新房地产管理法律法规和政策，研究、制定土地开发整理方案和措施。

2、负责草拟土地一级整理相关合同文本。

3、协助财务部做好土地一级整理成本的核定工作。

4、协助工程部做好土地勘测定界工作。

5、负责部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。

6、负责相关资料的收集和档案管理工作。

7、完成公司下达的其他任务。

二、协助政府和管委会做好征地、拆迁、安置、补偿工作1、土地权属调查、人口、劳动力、建筑物、构筑物、青苗、林木的清点、丈量、统计、调查和成本测算工作。

2、建设用地预审和立项、环评、地质灾害评估、林地审批、占补平衡等各项征地前期工作。

3、土地征收和租用工作。

4、协调解决建设用地指标，按项目进度分批次共同拟订供地方案，并通过“招拍挂”方式取得国有建设用地使用权。

5、“双挂”项目的报批工作。

6、国有河滩地的确权工作。

7、建筑物、构筑物、青苗、林木的拆迁、安置、补偿工作。

8、劳动力安置和社保工作。

9、征地、拆迁、安置、补偿政策宣传和信访工作，并拟订突发事件应急预案。

三、协助政府和管委会做好基础设施建设工作1、道路、电、气、给排水、光纤、通讯、场地平整等“七通一平”基础设施建设。

2、公共绿地、广场、公园、教育、医疗卫生等配套公用设施建设。

3、项目内高压杆线的搬迁和变电站的建设工作。

4、污水处理工程和垃圾处理站建设工作。

5、河道整治工程和桥梁、涵洞等建设工作。

6、取水点的迁移工作。

土地整理开发中心职责（2）土地整理开发中心的主要职责包括：1. 组织开展土地整理业务：负责土地整理项目的规划、设计、施工等各项工作，确保土地使用合理和有效。

2. 推进土地利用政策的实施：根据地方政府的要求，研究制定土地利用政策措施，推动其落地实施，并监督执行情况。

3. 管理土地供应和出让：负责土地供应计划的制定和执行，组织土地出让工作，并确保土地出让程序合法、公正、透明。

4. 土地征收与拆迁：负责土地征收和拆迁工作，包括征地补偿、安置协议的签订和执行，确保被征收人的合法权益。

房地产开发成本构成及费率测算一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘;养殖场的拆迁赔偿费等;旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等;2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款;3、出让金国家收取的款项;包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分;4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去;①场地平整②勘察设计③临时设施④桩基工程⑤土建安装⑥管理费七通一平费用单独施工、计算时计入;⑦利息七通一平费用单独施工、计算时计入;5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用;包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等;8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的;所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本; 二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用;主要包括：①人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资;②材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费;③机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用;包括折旧费、大修费、附属工具费;动力及燃料费等;④施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用;主要包括：- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费⑤设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费; - 供热及换热站- 供电设备、安装外接及配电室、配电箱费用- 电梯2、小区内公共服务及建设费指按规划要求兴建①中小学校、幼儿园②健身设施或用房③医院④派出所⑤环境卫生用房⑥物业管理用房保安监控室⑦居委会⑧商店⑨停车场洗车场⑩其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费单指工程施工费用①道路停车场地面硬化围墙②排水、排污管道③供水管道、二次加压④监控系统⑤供电线路、路灯⑥宽带及机房⑦有线电视⑧通讯线路⑨供热管道及换热站⑩园林、绿化三、基础工程费主体工程基础费用四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费五、前后期费用1、勘察设计费2、监理费3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费六、预备费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费企业运行项目管理过程中所发生的费用;1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金八、贷款利息项目贷款或投资款项的计息,各银行是以复利计息的;九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等;十二、总投资额十三、利润额二房地产开发成本构成都有哪些开发成本构成都有哪些分别占总成本的比例包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用等;其中：1. 土地土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等;2.前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等3.建筑安装工程费,指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等4.基础设施费,开发小区内的道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等费用;5.公共配套设施费,指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出;6.开发间接费用包括,组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等;开发成本的组成内容从上可以看出：构成开发企业产品的,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本;如要计算开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用;管理费用、财务费用和销售费用,也叫期间费用;它们绝大部分都是经营期间的费用开支,与开发工程量的关系并不十分密切,如果将期间费用计入开发产品成本,在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下,就会增加开发产品的成本,特别是在开发滞销时期,将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本,就会使企业造成大量的潜亏,不能及时反映企业的经营状况;同时,将期间费用计入开发产品成本,不但要增加核算的工作量,也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任;因此,现行会计中规定将期间费用计入当期损益,不再计入开发产品成本,也就是说,开发企业开发产品只计算,不计算完全成本;探秘开发成本“戏法” 利润监管亟待加强记者进行了一番采访,了解到开发“成本戏法”的某些奥秘;土地成为“虚增成本”道具开发离不开土地,国家对土地实行“招拍挂”的初衷,在于体现市场公平,提高价格透明度;但记者在广西、湖南等地了解到,“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具;规模较小的项目,某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”,与有可能参与竞标的同行,在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”,由一家公司以较低的价格竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘参照周边楼盘价格定出高价;对于规模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,通过打压对手,减少竞争压力“夺标”;此外,在掌握从政府部门漏出的“风声”后,开发商在未来的黄段抢先“圈地”;如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕,开发商就会连夜“跑马圈地”,因为这时候土地价格最低廉;通过上述三个办法拿到土地,都能降低成本;但为什么末了地价成本又都上去了呢“这就是手段了”广西熟悉行业会计内幕的人士江海强说,“招拍挂”之后,大部分企业不会立即上交所有款项,往往会申请延期交款;根据国家规定,相关职能部门应向企业收取滞纳金,但滞纳金数额由职能部门说了算,这就留下了“操作”空间;“职能部门要求收取的滞纳金、罚款,到企业成本账里就提高了好几倍;”建材、“人头”和规划都能做“成本文章”建筑材料是开发商成本控制的重要筹码;钢筋、水泥、板材、管线等,某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品;“尽管这部分材料成本低廉,但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍至3倍;”一些房产公司工程部门人员私下说;凑人头数也是一个“绝招”;某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村整族人的身份证来制造使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象;在某些项目,农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元,拿不出任何资质证明的“技术工程师”,每月开出的工资也达到8000元甚至10000元,大量的虚增成本开支从此而来;此外,修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心,但这也是实现“成本飙升”的重要环节;一般来讲,大户型利润比中小户型高,所以在楼盘建设过程中,开发商有意将大户型面积进一步加大,将中小户型面积进一步压缩;竣工后在测量过程中,通过有“内部关系”的职能部门,将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”,对外宣称在楼盘开发过程中,根据建筑实际情况进行的修订;这样一来,交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上;房开商李萍告诉记者,如果是同一房价的大小户型,由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入,大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5,大户型的利润空间会更大;在上报测量的过程中,通过中小户型扩大大户型的成本,通过大户型的实际销售来获取利润,成为开发商赚取高额利润的主要手段;一位地产业内人士说,某些测量评估单位因为面临市场竞争压力,往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼,部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事;成本转移＋透支＝亏损假象常年从事开发的业内人士陈宗海说,目前大部分企业都办了物业公司,而开发商往往通过将物业公司、其他楼盘成本集中到即将验收的楼盘上来,用“东墙成本西墙贴”的方式,造成成本高的假象;一些在东部沿海和中、西部省区同时都有楼盘开发的开发商就更容易转移成本,极少遇上监管部门跨地域核实;广西金虹律师事务所律师吉昆峰认为,某些地方政府在“虚亏实盈”格局中也扮演着不光彩的角色：为了体现政绩,实现“财政年年增收”,很多城市下辖的区级政府鼓励企业提前缴纳来年甚至未来几年的税收;长沙市一位部门负责人说,这样做实际上将多期开发税负集中释放,增加了当期,进而也就刺激了当期房价;而开发到了二期、三期,税已缴完,成本越来越低,房价反而随着大环境越卖越高;深圳平石投资公司资深专业人士张天运等人认为,政府要确保对的调控能力,除了运用金融杠杆,还必须一方面加强对开发商各类成本的详细统计、评估,将这些细节纳入房价是否虚高的考察体系中；另一方面,政府相关职能部门应该向购房者公开相关成本信息,这样才能实现房价的有效回归;张天运认为,地方各级政府乃至县区政府,完全能够根据当地价格和各种成本因素作出评估,核定行业在本地区的平均利润率,向开发商强制征收暴利税,并在下一次招投标过程中设置严格的利润门槛,才能确保调控落到实处;业内人士曝光开发成本清单回报率近100%昨日,一位杭州的房产业内人士向记者传递了一份房产清单表一;从这份清单上看出,该开发商凭借该项目共赚取了亿元的毛利润,相对其6亿的成本来说,回报率近100%;表1：杭州某楼盘成本清单项目名称计算式金额万元一土地面积出让面积亩94133平方米二可建房面积主要部分多层公寓94560平方米占%小高层公寓40000平方米占%沿街商铺4000平方米占%半地下汽车库17280平方米小计167890平方米三容积率四销售额多层公寓780094560小高层公寓800040000 32000沿街商铺120004000 4800汽车库8100小计五项目成本万元1、地价投标价165万/亩241362、配套费37933、建安工程造价171984、建设与准备费19625、财务费用26886、销售广告费%7、营业税%8、不可预见费548311%项目成本合计六利润七所得税33%八净利润表2：上海ZH房产成本清单一期A块利润测算：一期A块建筑面积万元/㎡：商铺7000㎡,住宅：44000㎡1成本:动迁成本：亿元,楼面价4900元/㎡；建安成本2000元/㎡配套费用1500元/㎡组成：规费：300元/㎡、设计、环境费：100元/㎡、管理费用：200元/㎡、广告费用100元/㎡、资金成本600元/㎡、小区配套100元/㎡、不可预见费用100元/㎡成本=4900/㎡+2000元/㎡+ 1500元/㎡×万元/㎡=亿元2销售收入：商铺售价3万元/㎡；住宅售价万元/㎡.销售收入=7000㎡×3万元/㎡+44000㎡×万元/㎡=亿元清单,这组本该透明、公开的数据却是记者通过复杂的途径辗转得到的;3毛利：亿元- 亿元= 亿元三浅议开发企业成本管理浅议集团开发企业成本管理WTO的加入,将促进国内市场与国际市场的接轨,国外巨额资金涌入国内市场,规模过小、力量分散的企业必将经受不起这样的冲击,即使规模效益显着的集团企业生存压力也将增大,必然要求降低各项成本;集团总部与其子公司之间在成本管理上各具所长,二者相互促进,会更好的发挥作用;集团总部在成本管理中扮演着指导者、监督者的角色;而各开发企业则可以依据不同的地域特征、政策环境等充分发挥自己的灵活性,利用总部总结的先进经验,更加有效的管理;一、集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况,对成本实行监控;2、进行,对市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层以作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助公司争取优惠政策、处理有关政策性问题;3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助公司做好项目前期策划中的成本控制;立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制;4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况,协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作;5、建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为集团管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业;6、组织集团成本管理的信息交流,通过培训、双向交流、研修会等方式,增进全员的成本管理意识,推广集团内外成本管理经验,寻求降低成本的有效途径,促进集团成本管理水平的提高;7、根据管理的需要,派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计,对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见;并结合项目收益情况,考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标;二、开发企业的成本管理职责1、认真执行集团成本管理制度,结合实际制定本单位成本管理,并自觉接受总部监督;2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况,确定项目开发计划,组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,并按要求向集团总部提交立项可行性报告,履行立项审批程序;3、规划设计阶段,应按市场定位和成本估算准确把握设计方案,组织审查设计概算的经济合理性,使规划设计既符合规范,又体现成本控制的意识和要求;4、客观、认真地进行项目成本费用测算,编制项目成本费用计划,确定项目及每个单项工程的目标成本,分解成本费用控制指标,落实降低成本技术组织措施;5、遵循基本建设程序,进行项目实际操作,对成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控;保证将成本控制在目标成本范围内;6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率;7、组织项目费用核算,及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况,按规定编报成本会计报表等有关资料;坚持成本报告,保证成本信息交流的及时、有效;8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素,用足用活各种政策、资源,提高成本控制的预见性,努力寻求降低成本费用的途径;9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训;三、成本监控集团应建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的成本监控系统;实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制;各监控中心应树立全员成本意识,对成本实行全过程监控;各开发企业应根据管理需要和项目实际情况,设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位,保证成本控制工作的顺利进行根据管理的需要,各公司应制订和完善各方面内容的成本管理制度,如招、投标管理制度；合同管理制度；工程质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交管理制度；预决算包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付管理制度；费用控制制度；材料设备管理;集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验,在此基础上,逐步健全、完善集团成本管理;各开发企业应按根据项目开发的节奏,及时编制成本计划,并跟踪、检查、考核计划的执行情况：◆开发产品成本计划按完全成本口径；◆期间费用计划；◆降低成本技术组织措施计划;各开发企业也应完善成本考核办法,确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标;各开发企业在成本控制过程中,应定期、按开发阶段对成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析,以及时总结经验教训,做好下一步成本控制工作;集团总部根据管理需要,应按项目就成本控制情况进行分析检查;四、开发环节的成本控制1.立项环节的成本控制各开发企业新项目立项时须向集团总部提交立项请示和详细的可行性研究报告,并经集团立项听证会讨论通过;可行性研究报告除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容：◆成本费用估算和控制目标及措施；◆投资及效益测算、利润体现安排；◆税务环境及其影响；◆资金计划；◆竞投方案仅限招标、拍卖项目；◆投资风险评估及相应的对策；◆项目综合评价意见;2.规划设计环节的成本控制总体规划设计方案必须包括建造成本控制总体目标,应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后进入下一设计阶段如单体设计、扩初设计、施工图设计;每一阶段都须要求设计单位出具设计概预算,并在与上一阶段的概预算进行认真分析、比较的基础上,编制建造成本概预算,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计;设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性包括建成后的物业管理成本等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费;关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发企业依据各自的特点灵活处理;由此可见,集团总部的成本管理工作大部分集中在前期,而监控整个过程,总结各阶段成功的经验,提供给各开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制,因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用,控制住这些费用就控制住了费用的主要部分;第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址,首先必须符合城市总体规划,还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等;用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等,毗邻无异议;同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握;第二部分勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分;对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包,必须按照新的招投标法的规定,通过公开招标确定承包单位,最大限度压低承包价; 工程项目在设计上的浪费是十分惊人的,设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美,不要多余的功能和多余的承重力,积极推行价值工程管理; 设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头,方案设计与施工图设计分开的做法; 三通一平工程费用,也是前期工程费控制的重点;土、石方工程一般工期较短,也没有复杂严格的质量要求,可以采用市场价格,实行总价招标; 施工用水、用电线路的敷设,一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要,切忌重复建设,增加成本;第三部分建安工程费的全程控制一、决策阶段的难题和对策：1、加强项目投资决策的科学性、系统性,准确市场定位;2、推行价值工程管理,“用最少的投资,争取最大的效益”：1 保持项目功能不变,降低项目投资；2 投资不变,提高项目功能；3 投资虽有所增加,但功能提高幅度更大；4 降低一些次要功能,使成本大幅度降低；5 运用新科技、新技术,既提高功能,又降低项目投资；3、决策的连贯与调整;前期计划的完整、系统、合理、科学,尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升;。

每个地产成本人，都该懂旧改项目的成本测算法土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

（节选自百度百科）近年来随着土地价格不断攀升，以及集中供地等政策的出台，越来越多的开发商把土地获取的方向转到旧改上，也就是我们常说的一级开发，相对于房地产二级开发，一级开发的成本管理模式尚未成熟，很多成本人也是“赶鸭子上架”，硬着头皮进行一级成本管控。

本文从土地一级开发成本的概念、成本的构成、其测算依据和测算报告的编制等方面进行归纳和阐述，旨在对土地一级开发成本测算进行系统化、规范化梳理。

01一级开发基本流程要想说清楚一级开发的成本内容，需要先来了解一下一级开发的流程，应该说一级开发的流程各地会有所不同，比如现在旧改比较火爆的湾区，广州的主要流程节点有18项，而紧邻广州的深圳就要31项这里要介绍的一级开发流程是基于各地开发流程比较共性的方面一级开发主要流程：1. 原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

2. 市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

3. 通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

4. 编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

5. 通过联审会的项目确定土地开发主体（1）土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

XX土地一级开发项目实施方案申请单位：编制单位：编制时间： XXXX年XX月目录摘要 (1)一、项目现状情况 (1)二、项目规划情况 (1)三、土地一级开发成本 (1)第一章项目基本情况 (2)一、项目背景 (2)二、项目区位情况 (2)三、土地利用现状分析 (4)四、现状地上物状况 (4)五、项目规划情况 (5)第二章编制依据 (7)一、法律法规依据 (7)二、项目依据 (7)第三章项目市场分析 (9)一、XX市房地产市场分析 (9)二、XX市土地市场分析 (10)三、XX区市场分析 (11)第四章一级开发实施主要内容及开发进度 (13)一、土地一级开发主要内容 (13)二、本项目实施进度安排 (14)第五章征地实施方案 (17)一、征地情况概述 (17)二、征地补偿方案 (17)三、征地费用构成 (20)第六章拆迁实施方案 (24)一、现状调查 (24)二、拆迁补偿方案 (25)三、拆迁工作进度计划 (31)第七章市政基础设施建设方案 (32)一、道路工程 (32)二、给水工程 (34)三、排水工程规划 (36)四、电力工程规划 (37)五、电信工程规划 (38)六、燃气工程规划 (39)七、供热工程规划 (41)八、工程管线综合规划 (41)九、实施要求 (42)十、工作进度 (42)十一、市政建设投资 (43)第八章土地供应方案 (44)一、土地供应模式 (44)二、土地供应计划 (44)三、土地一级开发深度 (44)四、一级开发成本及入市交易底价的确定 (44)五、资金回收计划 (45)第九章项目投资方案 (46)一、项目一级开发总投资估算 (46)二、土地出让金估算 (48)三、入市交易底价估算 (49)五、项目分期测算 (51)六、现金流量和财务指标分析 (52)第十章项目管理方案 (54)一、建设计划管理 (54)二、项目的进度计划管理 (54)三、项目管理 (55)附件 (56)摘要一、项目现状情况本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：东至规划XX，南至XX路，西至XX路，北至XX路。

xx市区土地一级开发工作流程为创新模式、优化程序、完善措施、有效推进土地一级开发工作，提升我市土地开发管理水平，按照“政府主导、市场运作、社会参与、统一计划、分级实施、规划先行”的原则，根据《石家庄市市区国有土地储备办法》、《关于进一步加强土地储备工作的实施意见》（石政发〔2009〕38号文）等有关规定，制定本流程。

一、项目确定土地一级开发项目实行净地储备和项目储备。

对净地储备项目，由辖区政府或有关部门依照城市规划要求提请，经市政府批准确定为土地一级开发项目。

实施项目储备，由市地产集团进行调查摸底，并根据市规划局出具的拆迁红线和规划要点进行测算论证后，纳入项目储备库，待招商后按程序实施土地一级开发。

二、项目论证和编制实施方案土地一级开发项目确定后，由辖区政府委托相关机构，进行摸底调查，测算一级开发成本及盈亏平衡点，进行项目可行性论证并编制《土地一级开发项目实施方案》，经市地产集团审核后报市政府批准。

实施方案应包括：项目地块现状、土地及地上建筑物权属状况、拆迁红线、一级开发测算成本、资金筹措及使用计划、一级开发实施方式及时间安排、项目前期措施、项目补偿安置方案、产权调换房屋安置用地等内容。

三、委托实施单位土地一级开发项目，由辖区政府确定实施单位并组织实施。

市地产集团（土地储备中心）与实施单位签订土地一级开发委托协议，严格开发工作时限，明确开发责任和义务。

四、第一轮征询辖区政府组织有关部门按照搬迁意愿征询程序和方式征求居民的改造意愿。

如同意征收搬迁的居民户数达不到90%的，项目停止实施。

五、办理相关手续第一轮征询通过后，由市政府下发土地一级开发项目房屋征收的批复；市发改委出具项目土地一级开发的批复；市国土局出具准予一级开发的批复；市规划局出具拆迁红线图、规划设计条件、建设用地规划许可意见和批准项目“总规划设计平面图”。

六、制定补偿安置方案和颁发拆迁xx项目实施单位根据相关政策制定补偿安置方案。

补偿方案要充分考虑被征收居民的利益，做到公平公正。