房地产估价练习题汇总教学提纲

某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

（）【答案】×【解析】必须是专业人员的职业行为而为个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不在担法律责任【2007年真题】与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A．是一种专业意见B．估计价格或价值C．实行有偿服务D．承担法律责任E．估价作业日期长【答案】ACD【解析】专业估价与非专业估价的五大不同【2006年真题】（判断题）房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要提示的是房地产的理论价格。

（）【答案】×【解析】评估房地产的价值而不是价格【2007年真题】房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A．发明B．发现C．创造D．确定【答案】B【2007年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

A．掌握的有关信息不同B．作出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同【答案】A【解析】由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近拟的评估价值（估价不可避免）【2007年真题】一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。

（）【答案】√【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较【2005年真题】在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。

A．使用估价对象房地产的实际成交价格B．使用政府公布的房地产交易指导价格C．使用近一年内房地产的平均成交价格D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值【答案】D【解析】判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，而是与合格的估价师对同一估价对象在同一目的、同时估价时点下的重新估价结果进行比较【2005年真题】房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值最大D．不可移动和用途多样【答案】B【2007年真题】下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。

A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一【答案】C【2004年真题】房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施B．土地的形状C．组合完成的功能D．立体空间【答案】C【2005年真题】房地产所有权可分为独有，共自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。

（）【答案】√【2004年真题】建筑物区分所有权包括（）等。

A．按份共有所有权B．专有部分所有权C．共同关系成员权D．共同部分持份权E．长期使用租赁权【答案】BCD【2007年真题】（判断题）房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。

自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。

（）【答案】√【典型例题】以下权利（）属于自物权。

A．使用权B．抵押权C．所有权D．租赁权【答案】C【2004年真题】房地产具有供给有限特性，本质上在于（）。

A．土地总量有限B．规划限制C．房地产不可移动D．价值量大【答案】C【2007年真题】房地产的独一无二特性导致了（）。

A．难以出现相同房地产的大量供给B．房地产市场不能实现完全竞争C．房地产交易难以采取样品交易的方式D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E．房地产价值量大【答案】ABCD【2005年真题】房地产具有保值增殖特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

A．装饰装修改造B．通货膨胀C．需求增加导致稀缺性增加D．改进物业管理E．周围环境改善【答案】CE【解析】三种自然增值原因外部经济需求增加导致稀缺性增加房地产使用管制改变AD 属于投资增值而非自然增值B 属于保值而非自然增值【典型例题】房地产的特性包括（）。

A．独一无二B．需求有限C．流动性好D．相互影响E．保值增值【答案】ADE【典型例题】形成房地产有效需求必须具备的条件有（）A．消费者有购买房地产的意愿B．消费者能够承受并支付得起房地产价格C．城市经济高速发展D．人口急剧增长E．房地产供给大于房地产需求【2006年真题】下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】C【解析】A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格D收益法测算出的倾向于最高买价，成本法测算出的倾向于最低卖价，市场法测算出的倾向于成交价格【2005年真题】当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

（）【答案】√【解析】积算价格大大高于比准价格或收益价格，说明市场不景气【2007年真题】城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。

（）【答案】×【2006年真题】公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（）。

A．卖方和买方掌握必要的市场信息B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D．卖方和买方追求各自利益的最大化E．卖方和买方急于完成交易【2007年真题】房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。

A．市场价值B．清算价值C．快速变现价值D．投资价值【答案】D【2007年真题】下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。

A．原始价值高于账面价值B．投资价值高于市场价值C．谨慎价值低于市场价值D．快速变现价值低于市场价值【答案】B【2007年真题】在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。

法定优先受偿款包括（）。

A．划拨土地应补交的出让金B．已抵押担保的债权数额C．发包人拖欠承包人的建设工程价款D．强制执行费用E．估价费用【答案】BC【解析】法定优先受偿款包括已抵押担何的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金【2007年真题】某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。

（）【答案】×【解析】再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－已抵押贷款余额/贷款成数，未设立法定优先受偿权利下的价值指抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款，一般低于市场价值【2007年真题】在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付l6万元，一年后支付8万元。

乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清．丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。

已知折现率l0％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。

（）【答案】×【解析】甲的实际价格＝[24+16/（1+10%）0.5+8/（1+10%）1]/100乙的实际价格＝[24+36/（1+10%）0.5]/120丙的实际单价4700丁的实际价格＝[20+32.36/（1+10%）]/110【2007年真题】某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。

假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为（）元/每平米。

A.3473B.4365C.4500D.4635【答案】A【2006年真题】某房地产现房价格为4000元/㎡，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ ㎡（年末收到），出租运营费用为每年50元/㎡．假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（）元/㎡．A.3300B.3324C.3335D.3573【答案】C【2006年真题】某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%．假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/㎡，楼面地价为1200元/㎡，则该宗土地的总价为（）万元。

A.96B.192C.240D.480【答案】D【解析】建筑面积＝2000/5000=4000土地总价＝土地单价×土地面积＝楼面地价×建筑面积=1200×4000=480（万元）【2006年真题】某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元/㎡，则理论上应补地价的数额为（）万元。

A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】D例1．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。

（）（2003年试题）答案：√【2007年真题】一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。

（）【答案】×【解析】GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨【2007年真题】下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。

A．上调贷款利率B．收紧房地产开发贷款C．开征房地产持有环节的税收D．增加土地供应【答案】B【解析】C增加税收增加房地产的使用成本，抵制投资和投机需求，导致价格下降4.4社会因素【典型例题】某省的总人口为5000万人，其中城镇人口为2250 万人，则该省的城镇化率为（）。