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房地产行业主要税种和涉税处理房地产行业是我国重要的经济支柱产业，也是税收大户之一。
在房地产行业中，涉及到多种税种和税收处理问题，其对行业的影响和作用都不容小觑。
本文将就房地产行业主要税种和涉税处理问题进行探讨。
一、主要税种1. 增值税增值税是当前房地产行业中最主要的税种之一。
按照政策规定，房地产企业每年应当按照进项税额和货物销售额计算增值税。
同时，对于房屋销售和税收征管管理也做出了一定的规定，比如房地产企业销售房屋应当缴纳增值税并出具发票等。
2. 土地使用税土地使用税是对于房地产行业中独有的税种。
按照相关政策法规，土地使用税应当由土地使用权人按照土地面积和公示的税额计算，缴纳年度土地使用税。
在涉及到对土地使用权进行出租或者转让时，还应当对于相应土地使用权缴纳土地增值税，这也是房地产行业中的重要税种之一。
3. 个人所得税对于购房者来说，个人所得税也是房地产行业中的一类常用税种。
在涉及到房屋的交易过程中，无论是婚姻状况还是房产销售中房屋产权归属，都需要缴纳相应的个人所得税。
二、房地产涉税处理1. 合理规划房地产企业税收筹划对于房地产企业来说，如何进行合理规划并实施税收筹划是重要的涉税问题。
在规划税收筹划时，企业应当充分了解相关法规和税收政策，尽可能的避免存在税收风险并最大化减轻税负。
2. 准确无误地申报税款房地产企业缴纳税款时，应当准确无误地申报税款，并按照政策规定及时支付缴纳相应税款。
如果存在漏报、错报等问题，将面临税收风险甚至可能被纳入税务监管黑名单。
因此，准确无误地申报税款是房地产企业应当高度重视的问题。
3. 合理管理涉税风险房地产企业应当合理管理涉税风险，掌握好税收政策的涵义和运行规律，加强税务监管和规范管理，减少税收风险。
同时，也要及时了解政策变化及其对企业的影响，并做好应对措施。
4. 积极开展涉税合规建设房地产企业应当积极开展涉税合规建设，建立健全的税务管理和内部控制机制，加强内部管理和审计工作，做好企业的风险控制和防范措施等。
最新整理房地产行业税收征管存在的问题及建议房地产行业税收征管存在的问题及建议地税部门如何对房地产行业税收进行有效的征管，一直饱受争议。
而房地产行业涉及税种过多，其中，仅主要税种就有营业税、土地增值税、企业所得税以及契税。
在对主要税种进行征管过程中，由于会计核算复杂、开发周期长、开发经营方式存在多样性等问题，加大了地税部门税收征管难度。
近期，笔者参加了对某市房地产开发项目税费征管情况专项审计调查，对房地产税收征缴情况进行了延伸，发现地税部门在税收征缴过程中存在以下几个问题：一、地税部门专业化管理还有待提高地税部门对房地产企业纳税情况日常监管主要依托房地产企业进行自查，地税稽查部门监管力度有限，无法对全部的房地产企业进行全面审查，地税部门难以实时掌握房地产企业纳税情况。
审计过程中，通过翻阅部分房地产企业档案，发现房地产企业缴销的发票和收据存根存在缺失，仅以部分纸质销售记录归档，未单独设立电子销售台账，未设立房地产企业电子档案数据，纸质档案归档数据与企业发生的销售数据存在严重的滞后性。
如若对房地产企业进行税收清缴，必须依托企业重新提供的数据为依据，对提供数据的真实性和完整性无法进行查证，增加了税收清缴的难度。
二、纳税平台系统存在一定的漏洞该省地税系统现在使用的地税纳税平台于20xx年初投入使用，与以前使用的纳税平台相比，有较大的提升，更加人性化，主要分为税收查询平台、开票系统、网上纳税申报平台等。
但笔者通过计算机审计方法对地税纳税平台各个子系统数据进行审计发现，该系统仍存在一些漏洞。
一是关键字设定存在漏洞。
部分房地产企业存在多个纳税人管理码和纳税人名称，稽查部门对部分房地产企业进行查补税收时，填报房地产企业纳税数据较为随意，存在仅填列纳税人管理码，漏填纳税人名称的情况。
该系统应将纳税人名称设定为关键字，杜绝以上情况的发生，填报房地产企业纳税基本资料时应严格把关，必须保证房地产企业一户一码，确保纳税数据的完整性。
【老会计经验】房地产行业的涉税误区目前，房地产行业中涉及的税收政策不完善，导致了房地产行业的错误涉税行为。
1.不能按时结转销售收入。
房地产开发企业从前期到整体完工的销售行为，统一按预收款的形式进行；在给消费者的产权证未办理完结以前，整体销售行为并未终结。
《营业税暂行条例实施细则》中只规定了纳税义务发生的时间，但未明确预收账款何时结转销售收入。
2.没有明确的成本结转办法。
按照《企业所得税前扣除办法》的规定，企业的成本计价方法可以采用个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法等，基本上都是针对制造业或商品流通企业而言的，而对房地产开发企业却没有较为明确的成本计价办法；加之，销售收入的结转时间没有明确规定，企业在房产预售阶段的销售收入均以预收账款的形式出现，账面记载无收入，只反映了前期的开发费以及开发过程中的其他费用，不符合收入与费用配比的原则。
3.费用无法计提。
由于销售收入不能确认，随之而来就是各种费用的计提没有法定的标准。
诸如业务招待费、广告费、宣传费等，各个房地产开发企业的计提标准不一，随意性很大。
4.跨年度工程的成本更加难以确认。
房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按开办费对待，还是按工程成本对待，无法确认。
特别对跨年度的工程成本费用的结转问题，为后期的税收稽查带来了更大的难度。
由于房地产开发企业从开发到商品楼的整体出售完毕，周期拖的较长，一般需要2～3年。
售房情况可分为以下三种：一是在前期开发中发生销售行为；二是在施工过程中发生销售行为；三是主体完工后发生销售行为。
从调查掌握的情况看，前两种行为较为普遍。
从资金的来源看有三种：一是现金收入；二是预收定金；三是按揭贷款。
按照房地产开发的有关政策规定，房地产开发企业经营售房业务以前必须取得有关部门的售房许可证，才能取得售房资格。
按照《营业税暂行条例实施细则》第二十八条第一款的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。
房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析主要内容一、土地增值税方面存在的问题二、营业税方面存在的问题三、企业所得税方面存在的问题四、个人所得税方面存在的问题五、其他税收方面存在的问题一、土地增值税方面存在的问题1。
土地增值税清算的类型问题（自行清算、通知清算）《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》国税发〔2009〕91号第九条纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三)直接转让土地使用权的。
房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？正确答案:根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：(1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；（2）取得销售(预售）许可证满3年未销售完毕的;（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二）取得销售（预售)许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省级税务机关规定的其他情况。
是否一次清算？国税发〔2006〕187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积分析提示:清算时要完整归集扣除项目.2.单纯销售地面建筑物是否缴纳土地增值税《土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产企业所得税常见问题及对策作者：林微玮来源：《中国房地产业·下旬》2019年第08期【摘要】房地产行业涉及税种多，税收负担重，企业一般较重视税收成本，所以房地产企业合理的进行税收筹划是十分必要的。
税收筹划是纳税人通过合法的手段，对其涉税的经济活动进行提前规划和安排，以达到降低税收成本的过程。
由于房地产行业的特殊性，其开发时间跨期长。
本文主要对房地产企业所得税在预售收入预缴、预提成本、汇算清缴等常见问题进行分析探讨。
【关键词】房地产;企业所得税;注意事项;探讨我国的企业所得税一般采取按季预缴，年终汇算清缴。
房地产行业因其特殊性，大多数企业都存在政策把握不到位，企业所得税核算金额不准确的问题。
房地产企业除了要遵循一般企业所得税政策外，重点关注项目预提成本、未完工产品预售预征、以前年度支出调整事项等注意事项并准确妥善处理，否则将导致企业发生税收上的损失。
本文主要对以下四项特殊事项目的纳税处理进行探讨。
1、房地产项目的预提费用及纳税处理一般企业的预提费用是不允许在企业所得税前扣除，但由于房地产企业开发周期长，在项目建设办理完竣工验收后，大多數发包的工程并未全部完成工程结算。
国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），关于出包工程、公共配套设施、报批报建费等有相应合同或已承诺未来不可撤销的费用支出均可以采用预提方式，允许在税前扣除。
在实际操作中，如何预提却成了财务管理人员的一项难题。
比如出包工程成本，一般企业在施工过程中，采用按月支付进度款，最终按结算审核价进行结算。
因此在项目没办理工程结算时，房地产企业无法取得全额的出包工程发票。
那么预提的上限仅就未取得工程款发票的部分，按合同总价的10%为限进行预提。
例如，某开发项目出包工程合同总价为2000万元，已付工程进度款1600万元，实际取得发票金额为1600万元，可预提成本为2000×10%，即200万元。
房地产企业所得税常见问题及对策【摘要】房地产企业所得税是指房地产企业依法缴纳的税款。
这项税务涉及到企业的经营盈利和投资收益，对企业的经济盈利状况有着重要影响。
本文主要探讨了房地产企业所得税的计算方法、避税策略、减免政策、税务风险和合规管理等方面。
针对这些问题，建议房地产企业加强风险防范意识，合理规划税务策略，严格遵守税法法规，以避免不必要的税务风险和纠纷。
作为企业管理者，应该深入了解相关税务政策，优化企业税务结构，规避潜在税务风险，确保企业合规经营。
通过加强房地产企业所得税管理，提升企业的经济效益和竞争力，为企业的可持续发展奠定良好基础。
【关键词】房地产企业，所得税，计算方法，避税策略，减免政策，税务风险，合规管理，风险防范，税务策略，税法法规1. 引言1.1 什么是房地产企业所得税房地产企业所得税是指房地产企业按照国家规定纳税的一种税种。
根据《中华人民共和国企业所得税法》，房地产企业应当依法按照其取得的收入计算并缴纳企业所得税。
房地产企业所得税的税率一般为25%，但根据不同的税务政策和规定，税率可能有所变化。
房地产企业所得税的纳税对象主要是从事房地产经营、开发、投资等相关活动的企业或个人。
房地产企业所得税的纳税标准是按照房地产企业的实际经营情况和利润水平来确定的，一般应当根据企业的营业收入、成本费用以及利润情况来计算纳税金额。
房地产企业所得税是房地产企业在经营活动中必须合法履行的税收义务，对于维护税收秩序、促进房地产市场健康发展具有重要的意义。
通过合理规划税务策略，加强风险防范意识，房地产企业可以有效遵守税法法规，合法、合规地履行纳税义务，实现可持续发展。
1.2 房地产企业所得税的重要性房地产企业所得税是指房地产企业根据国家税法规定应纳税的利润所得税。
房地产企业作为国民经济的支柱产业之一，所得税的缴纳对于维护国家税收秩序、促进经济健康发展具有重要意义。
房地产企业所得税的缴纳是企业的法定义务。
房地产企业应当依法承担自己的税收责任，合法纳税是企业的一项基本义务，也是企业公民责任的具体体现。
房地产公司税务风险分析及控制措施房地产公司是国民经济中一个重要的行业，它的发展不仅能够推动地方经济的发展，同时还能够为广大居民提供舒适、安全、经济实惠的住房。
然而，随着房地产市场的不断火爆以及政策的不断变化，房地产公司在税务方面面临较大的风险。
本文将分析房地产公司税务风险，并提出相应的控制措施。
1.出现不良的会计记录房地产公司的会计记录对后续的税务申报具有很大的影响。
如果出现不良的会计记录，可能导致税务部门对房地产公司进行税务审查，甚至面临罚款、注销营业执照等惩罚。
2.房地产品种复杂房地产公司的品种复杂，包括住宅、商业、办公等房地产物业。
不同的房地产物业申报所需要的税费也不同。
如果房地产公司存在不清楚申报政策、不知道税费金额的情况，可能导致漏税或者税务部门的质疑。
3.涉及跨区域经营房地产公司的经营涉及到跨区域的问题，不同的地区对于税费的政策、标准、申报时间等规定也会不同。
如果房地产公司没有对此进行清楚的了解，可能被税务部门查处。
4.较大的投资风险房地产公司在开发房地产时都需要进行大额的投资，而投资的回报需要在一段较长的时间内才能得到保证。
这就给了房地产公司的税务申报带来很大的不确定性。
如果在申报税费时没有考虑到这种不确定性，那么房地产公司可能会多缴税费，影响公司的利润。
1.建立完善的财务内部控制体系房地产公司需要在内部建立完善的财务内部控制体系，加强会计记录的管理，确保会计账册的真实性、准确性和完整性。
这有助于防止因为会计记录的不良而引起的税务风险。
2.加强税务学习和培训房地产公司需要及时了解税务政策和法规的变化，对税务法规和相关知识进行深入学习和培训，提高税务意识和应对税务风险的能力。
3.明确责任和任务分工房地产公司需要明确税务部门的责任和任务分工，落实到人员，并加强沟通与协调。
此外，还需加强不同业务部门之间的协调，避免因为各自业务不同而导致税务申报出现疏漏。
4.加强风险管控房地产公司需要加强风险管控，建立完善的税务管理制度，监控与控制税务风险的发生。
【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-房地产行业个人所得税涉税风险点及热点
问题
一、涉税风险点提示
1、通过应付职工薪酬、应交税费-应交个人所得税等明细账，审查企业工资薪酬发放明细，核实职工的月工资、薪金收入，对达到征税标准的，是否按规定代扣代缴个人所得税。
2、通过生产成本、管理费用、销售费用等明细账，审查企业是否有支付给临时外聘技术人员的业务指导费、鉴定费，是否有列支的邀请教授、专家的授课培训费、评审费等，是否按规定代扣代缴个人所得税。
3、审查利润分配-应付股利、财务费用等账户，核实企业对支付给个人的股息、红利是否全额计算扣缴税款。
4、审查直接在各开发成本、费用类账户中列支或通过其他渠道间接支付给员工的各种现金、实物、和有价证券等薪酬，是否按规定合并工资计算代扣代缴个人所得税。
5、审查企业的管理费用、销售费用等账户，是否有为非本单位职工或客户购买礼品，支付差旅费、住宿费、旅游费等支出，是否按规定代扣代缴其他所得个人所得税。
二、常见热点问题
1.房地产开发企业为了引进人才，将自建房屋低于成本价出售给高级技术人员，是否需要代扣代缴个人所得税？
根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人。
房地产开发十大税务问题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ房地产开发十大税务问题2009-1０-1０11:36会计之友屈航【大中小】【打印】房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。
我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
房地产企业常见84个税收问题一、企业所得税问题（一）收入方面问题1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不做或不及时做账务处理，或直接冲减开发成本。
2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。
3、分期收款方式销售开发产品的，合同约定收款日期未收到房款的，或其他合同约定应收房款日期未收到房款的，未按合同约定收款时间确认收入。
4、私建、违建阁楼、车库、仓库，对外销售转让开具收款收据，隐匿收入。
5、价外收费等按合同约定应计入房产收入总值的未按规定合并收入。
有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入。
6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。
7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。
8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。
在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。
9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
10、整体转让“楼花”不作收入。
即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至设账外账。
11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。
12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。
13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。
