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绿地营销方案1. 引言绿地是一家知名的房地产开发商，致力于提供优质的住宅和商业地产项目。
为了进一步提升品牌知名度和推动销售业绩，绿地需要制定一个全面的营销方案。
本文将详细介绍绿地的营销方案，包括目标定位、市场调研、品牌宣传、销售策略等内容。
2. 目标定位绿地的目标是成为行业领先的房地产开发商，并提供高品质住宅和商业地产项目。
为了实现这一目标，绿地需要在各个方面进行定位，包括定位目标客户群体、定位项目价值和定位品牌形象。
2.1 定位目标客户群体绿地通过市场调研和数据分析，确定了目标客户群体。
根据市场需求和消费者偏好，绿地将主要定位为中高收入人群，包括家庭和企业客户。
这一客户群体通常对生活和工作环境要求较高，对品质和服务有较高的期望值。
2.2 定位项目价值绿地的项目将以高品质、绿色环保和创新设计为核心价值。
绿地将注重打造宜居、宜商、宜游的综合性地产项目，提供舒适的居住环境和便利的商业配套设施。
同时，绿地将引入先进的建筑技术和绿色建筑理念，致力于打造环保、可持续发展的社区。
2.3 定位品牌形象绿地将通过品牌建设和品牌传播，树立良好的品牌形象。
绿地的品牌将代表品质、可信赖和创新。
通过提供高品质的产品和优质的服务，绿地将不断提升品牌价值和认知度，树立起行业领先的品牌形象。
3. 市场调研为了更好地了解市场需求和竞争对手情况，绿地进行了全面的市场调研。
市场调研主要包括实地考察、数据分析和竞争对手分析。
3.1 实地考察绿地的团队深入各个城市，考察了潜在项目地和潜在客户群体。
他们考察了当地的房地产市场状况、消费者需求和生活方式，为后续的项目开发和营销策略提供了重要参考。
3.2 数据分析绿地的团队利用市场调研和数据分析工具，对市场数据进行了详细分析。
他们从人口结构、消费能力、购房意愿等方面进行深入研究，为目标定位和销售策略提供了数据支持。
3.3 竞争对手分析为了了解竞争对手的优势和劣势，绿地的团队进行了详细的竞争对手分析。
绿地集团全面营销策略绿地集团是中国知名的房地产开发企业，秉承以“美好生活带给你”为使命，致力于为社会创造高品质居住和商业环境。
为了推广和营销绿地集团的项目，我们制定了全面的营销策略，以提升品牌知名度、吸引目标客户、增加销售量。
首先，我们将通过多渠道、多平台的广告宣传来提升品牌知名度。
我们将在电视、报纸、网络等主流媒体投放广告，并通过社交媒体和内容创作者合作，提供有趣、有价值的内容，吸引目标群体的关注。
同时，我们将加大线下广告的力度，如户外广告、地铁广告等，将品牌形象深入人心。
其次，我们将举办各种类型的活动来吸引目标客户。
这些活动可以是开放式的大型展览、发布会，也可以是小型社区内的主题活动。
我们将与当地社区、商圈合作，联合推出有趣的活动，吸引人们的参与。
通过这些活动，我们不仅可以增加目标客户对绿地集团的认知度，还可以让他们亲身体验到我们的项目的优势和特点。
第三，我们将加强与房地产中介机构的合作。
房地产中介机构是购房者了解和选择房产的重要渠道。
我们将与中介机构建立良好的合作关系，提供优质的产品信息和销售支持，以确保购房者能够全面了解我们的项目，并得到专业的服务。
同时，我们也将为中介机构提供一定的激励措施，以增强他们对我们项目的推广力度。
此外，我们还将充分利用数字营销手段。
通过搜索引擎优化、搜索引擎营销、社交媒体营销等方式，将我们的品牌和项目信息推送给更多潜在客户。
我们将制作精美的宣传视频、项目介绍和户型图等，发布在各个平台上，以吸引用户点击和分享。
同时，我们还将开展电子邮件营销、短信推送等个性化的营销方式，与客户建立稳固的联系。
最后，我们将加强口碑营销。
在房地产行业，口碑是非常重要的。
我们将带着诚信和质量为核心的理念，用实际行动赢得客户的认可。
我们将提供优质的售后服务，积极解决客户的问题和需求，同时鼓励客户进行口碑传播。
我们将积极参与社区活动，为社会提供有价值的贡献，树立良好的企业形象。
总之，绿地集团将通过多种营销手段全面推广其项目。
绿地房产广告营销策划文案【前言】在都市喧嚣的生活中，绿地地产倾力打造舒适宜居的居住环境，让您摆脱城市的喧嚣，享受宁静的生活。
我们致力于为每一位客户提供高品质的住宅体验，满足您对家的期望和憧憬。
在这里，绿意盎然，生活舒适，让您拥有一个温馨自在的家。
【品牌理念】绿地地产一直秉承“以人为本，创造美好生活”的品牌理念，致力于打造绿色生态的社区环境，为客户提供全方位的生活服务。
我们坚持对品质的追求，努力为客户打造一个完美的家园，让您享受尊贵的生活体验。
【产品介绍】绿地地产的项目遍布大江南北，涵盖住宅、商业、文化、教育等各个领域，为客户提供丰富多样的选择。
我们的住宅产品以绿意盎然的园林景观为特色，给您一个舒适宜居的生活空间。
商业项目则汇聚了国际品牌和本土精品，满足您的购物和娱乐需求。
文化项目致力于打造高品质的艺术空间，给您带来文化的享受。
教育项目为您提供优质的教育资源，让您的孩子拥有更好的学习环境。
【服务保障】绿地地产始终以客户为中心，致力于为客户提供优质的服务。
我们拥有专业的销售团队和售后服务团队，为客户提供全方位的服务支持。
无论您有任何问题或需求，我们都会及时解决，并为您提供满意的解决方案。
我们以诚信为本，以品质为先，为客户创造更好的生活体验。
【营销策划】为了让更多客户了解和认识绿地地产，我们制定了以下营销策划：1. 品牌推广活动：通过各种线上线下渠道，进行品牌推广活动，提高品牌知名度和美誉度。
2. 产品展示活动：定期举办产品展示会，展示我们的住宅、商业、文化、教育项目，让客户更直观地了解我们的产品。
3. 优惠促销活动：定期推出优惠促销活动，吸引客户的眼球，促进销量的增长。
4. 客户体验活动：定期组织客户体验活动，让客户亲身感受我们的服务质量和产品品质。
5. 社区活动：开展各类社区活动，拉近和客户的距离，增进客户的黏性。
【结语】绿地地产将一如既往地秉承“以人为本，创造美好生活”的品牌理念，不断追求卓越，为客户提供更优质的服务和更优质的产品。
X年上海南汇绿地峰汇商务广场项目整合营销策划报告绿地项目组二00八年五月十五日第一部分、都市概况及宏观经济部分 (6)一、都市概况 (7)1、南汇简介 (7)2、行政区划 (10)3、区位规划 (11)二、都市经济进展状况 (14)1、人口与都市化 (14)2、要紧经济进展指标 (15)三、都市规划建设分析 (20)1、都市总体规划 (20)2、项目所处区域周边的市政要紧规划阻碍 (31)四、周边房地产市场情形 (34)第二部分、南汇区房地产市场分析 (36)一、房地产市场综述 (37)二、土地市场简述 (38)三、南汇办公楼市场分析 (40)1、办公楼市场汇总 (41)2、在售办公楼产品分析 (43)四、要紧商业分布及结论 (45)1、商业市场综述 (45)2、重点个案分析 (48)3、惠南镇商业状况分析 (85)第三部分、绿地峰会商务广场项目分析 (92)一、项目概况 (93)二、周边人口状况研究 (98)三、项目周边道路现状分析 (98)四、交通现状分析 (99)五、公建配套分析 (101)六、客源状况分析 (108)第四部分、项目定位及营销推广 (114)一、项目定位与建议 (115)1、产业定位 (115)2、产业资源利用分析 (116)二、项目定位 (116)1、市场定位 (116)2、项目定位描述 (117)3、项目关键词 (117)三、客户定位 (118)四、商业业态建议 (121)1、商业业态定位依据 (121)2、商业形象定位 (121)3、目标客户定位 (121)4、目标消费群 (122)5、业态建议 (122)五、办公楼问卷调查分析 (125)六、整体形象建立 (125)七、营销推广策略 (131)第一部分、都市概况及宏观经济部分一、都市概况1、南汇简介南汇是长江三角洲冲积平原的一部分，是上海市郊成陆较晚的地区。
据《旧唐书》记载，713年（唐开元元年）在周浦、下沙一线重筑古捍海塘，故南汇西部地区当成陆于唐往常。
绿洲中环中心项目整体策划报告目录市场篇一、上海房地产市场现状及未来发展趋势二、上海商业地产发展现状三、上海写字楼市场简析区域分析篇一、长风国际生态城板块效应二、中环线对本案的意义及影响三、后虹桥板块的发展效应项目分析篇一、项目整体规划及策划理念二、项目商业部分三、商务部分四、酒店部分五、公寓式酒店六、全装修住宅市场篇一、上海房地产市场现状及未来发展趋势过去的老上海作为中国的金融和经济中心，房地产业曾是最发达的地区。
然而上世纪五十年代以来上海的房地产市场却一直处于萎缩态，由国家统一进行计划管理，投资渠道呈过度单一态势，使房地产市场一直缺乏活力。
直至八十年代后期，提倡改革的思路启动了上海的房地产业，尤其是到了上世纪90年代初，在邓小平同志南巡讲话的推动下,上海的房地产市场在沉寂了半个世纪后再度掀起新的高潮，房地产业的体制、从业队伍、开发量及交易市场等方面都有了迅猛发展。
主要年份商品房销售和出租情况上海的房地产市场目前是中国市场化程度相对最高的。
无论是土地一级市场，还是房地产二级、三级市场都没有国籍、货币的区分，任何人投资和消费主体都可以参与交易。
官方数据显示，目前上海房地产市场有25%是境外资本注入，有约25％是本区域以外城市注入。
即外来购买力占取整个上海房地产市场的一半然而在这些令人激动的数据背后，我们也应该看到，上海房地产行业正处在一个至关重要的关头。
从2003年开始，“上海的房地产是否存在巨大泡沫”在政府决策层面、学术研究层面和房地产企业层面引起广泛关注和争议。
2005年伊始，上海的房地产再次出现供需两旺，房地产市场在一片争议声中持续走强。
综合来看，上海整个房地产市场基本上还是处于一个健康的区间。
有小部分是历史上的原因积累到现在的集中反映。
问题的关键是如何改善房地产业的内在结构。
目前上海房地产市场呈现的五大基本特征和走向1、商业营业性房产热销从2004年底开始，零售业已经全面对外开放。
无论内资或外资，都享有一视同仁的政策待遇，加之由于地理资源的稀缺性和唯一性，也就形成了谁能抢得先机，占据有利的商业网点，圈得越多的商业用地，谁就会在竞争中形成绝对优势的局面。
绿地公馆项目营销策划分析摘要：泰安绿地公馆项目位于高铁新区泰山大街以南，邻近岱岳区政府所在地，居未来泰安西进之门户，交通方便，具有很大的发展空间。
项目遵循国际化规划理念，注入时尚创新商业元素，构筑泰安西部首个集休闲、购物、商务多元功能于一体的国际级城市综合体，打造泰安区域商务中心。
绿地公馆建筑面积45万㎡，遵循“高品味，生活化”和“天人合一”设计理念，以现代简约的建筑立面，方正实用的户型，融合异域风情的现代园林，构建舒适休闲、环境优美、品质高雅的大型国际人文居住社区。
本文对绿地公馆项目相关信息进行分析，对比其竞争对手的情况，利用SWOT分析指出项目的优劣势以及面临的机会与风险，从而制定相应的营销推广策略。
关键词：绿地公馆；SWOT；营销推广中图分类号：F293.35Marketing Planning of Tai'an Green Garden HotelAbstract：Tai'an Green Garden Hotel is located south of the Mount Tai street，it is close to the Daiyue district ,in the future of Tai'an west portal，the transportation is convenient, it has the very big development space. The project follows international planning ideas, it injection the commercial elements of fashion innovation, build the first set of leisure, shopping, business multi-function in one of the world-class city complex , create a regional business center in Tai'an. The construction area of the Green Garden Hotel is 450,000 square meters,it follows “High-grade, daily life” and “Nature and humanity”design concept,with the modern version of the building facade, founder and practical apartment, exotic fusion of modern garden, Construction of comfort and leisure, a beautiful environment, elegant quality large international humanities residential communities. This paper analyzes the relevant information of the Green Garden Hotel, comparison of its competitors, SWOT analysis pointed out the advantages and disadvantages of the project and the opportunities and risks facing, In order to develop appropriate marketing strategies.Key words：Green Garden Hotel ;SWOT; Marketing planning1项目发展背景概述1.1岱岳区经济发展水平绿地公馆项目位于泰安市岱岳区泰山大街西段，岱岳区区委广场西600米。
第一部分市场分析一、上海楼市大势作为“十五”期间上海六大支柱产业的房地产业，无论住宅开发还是房屋销售与租赁，都步入了前所未有的黄金期。
上半年，本市楼市直线升温，市场需求增长迅速，供求关系趋向平衡，房地产经营主体逐步成熟。
种种迹象显示，房地产市场走上新台阶，步入了稳定发展期。
今年二季度的统计资料表明，一级市场土地供应严格控制，外销商品房土地出让面积重归零值，内外销并轨已奏响序曲。
二级市场商品房销售量继续攀升，三级市场存量房交易突飞猛进。
虽然市场发展速度较快，但与上一轮房地产开发热明显不同的是：盲目开发减少，市场趋向理性发展。
（一）一级市场1、房地产开发投资情况今年上半年土地开发总面积达到69.04万㎡，较去年同期增加119.30%，同时，上半年新开工面积908.97万㎡，较去年同期增加15.40%，竣工面积429.8万㎡，较去年同期增加38.8%。
从土地开发量来看，今年的土地开发量大增。
须提请开发商注意的是，房地产具有周期性变化的规律，一定要时刻留意供求关系的变化。
目前市场火爆只是局部地区供求关系失衡所引致的价格抬升，且买涨不买跌的消费心理也使部分购房者不够理智。
2、土地使用权出让情况本市对新增经营性项目土地的出让面积加强了控制力度，以前的土地转让方式不利于发挥市场机制的作用，因此将土地出让形式变成以公开拍卖和招投标为主的方式，是市场经济发展的必然结果。
、动拆迁情况3（二）二级市场1、总体概况2绿地世纪城二期企划方案 上海荒岛房产工作室第页3 二季度，新预售标准对市场的影响削弱，反映在二级市场中则为批准预售面积的激增，上升188.68%。
批准销售面积、已登记预（销）售面积均有增加，这说明市场需求仍处于上行阶段，期房仍是购房者青睐的对象。
此外，今年买方的力量进一步增强，得益于各项政策的支持及社会经济的发展。
据调查结果显示，大多数购房者能接受的房价已从2500-3500元/㎡上升至3500-4500元/ ㎡，购房者对居住质量的要求有所提高。
上海绿地集团21城项目策划全案目录一．项目定位P31、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二．推广策略P121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划P191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进度表P43绿地集团XX项目策划全案本案营销企划的主要目的l 销售目标实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；l 品牌目标在绿地花园的基础上，将绿地品牌的市场影响力提升到一个新的层次；l 积累客户通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
一. 项目定位1、项目评判1.1优势Ø 北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；Ø 名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础；Ø 绿地花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“绿地”品牌有了初步的认识；Ø 与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；Ø 由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。
1.2劣势Ø 由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；Ø 本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；Ø 由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。
绿地集团房地产开发项目全景计划运营管理办法附件：绿地集团房地产开发项目全景计划运营管理办法1. 目的根据集团进一步系统化提升房地产主业业务管理的要求，以及规范促进房地产各事业部项目运营能力提升的需要，融合行业项目运营管理发展趋势与集团内部标杆事业部项目管理经验，集团工程合约部联合集团办公室信息化推进小组牵头相关事业部共同完成了集团房地产开发项目全景计划管理体系编制，以期达到房地产开发项目的全流程价值链把控，从而系统提高集团整体项目开发运营管理能级。
2. 适用范围适用于集团各房地产事业部以及综合产业集团下属房地产开发项目。
3. 管理原则3.1 充分授权原则：除集团关键节点与集团项目全景计划模板需要在各单位运控执行外，事业部可以根据自身特点设置事业部关键节点与事业部项目全景计划模板；并可根据事业部的组织权责对计划管理体系的组织与实施进行相应调整，充分授权事业部进行计划管理。
3.2 分级管理原则：集团工程合约部根据各单位上报的年度开发计划套表，负责对事业部年度开工量、年度供应量、竣工备案及合同交付量进行管理以及对各相关证照节点的监控；各事业部可分解细化集团关键节点，形成事业部的关键节点与项目开发计划，实现“集团-事业部-城市（区域）公司-项目”的分级管理。
3.3 重点管控原则：集团项目全景计划模板结合关键节点，实行价值链重点把控。
事业部应根据 7*15 项目运营会议体系分级授权落实牵头责任部门，及时协调相关条线并形成会议决策成果，提高运营管理效率和质量。
会议成果将作为集团指导、监督、服务、评价的重要依据，会议成果可通过分级权限归档使用。
4. 术语与定义4.1 集团项目全景计划模板：集团在充分考虑地域差异与业态差异的基础上，选择出管理价值高、通用性强的计划节点形成集团项目全景计划模板。
涵盖从土地获取到交付业主的项目开发全周期计划管理，共49 个节点。
4.2 集团关键节点：集团关键节点是集团计划模板中集团重点关注与考核的关键任务节点。
绿地房地产营销策划方案一、背景分析随着城市发展的不断壮大，房地产行业成为经济发展的重要支柱产业之一。
绿地房地产作为国内知名的房地产开发商之一，始终致力于提供高品质的住宅环境，满足人们对于舒适居住的需求。
然而，在市场竞争日趋激烈的情况下，绿地房地产需要制定一套科学有效的营销策划方案，以提升品牌影响力，拓展市场份额。
二、目标市场分析1.消费者群体：以年轻家庭、白领阶层和高净值人士为主要目标消费群体。
2.地域分布：重点覆盖中国一二线城市，特别关注经济发达、人口流动性较大的城市。
3.消费心理特点：追求高品质生活，注重户外活动及配套设施，有一定的投资理财意识。
三、竞争分析1.竞争对手：（1）大型房地产开发商：万科、恒大等（2）区域性房地产开发商：融创地产、正荣地产等2.竞争优势：（1）品牌知名度高：绿地房地产是国内知名品牌，拥有较高的品牌美誉度。
（2）产品质量优秀：绿地房地产的楼盘质量在同行业中处于优势地位，深受消费者的认可。
（3）品类齐全：绿地房地产涵盖多个产品线，满足不同消费者的需求。
四、营销目标1.提升品牌知名度：将绿地房地产打造成为国内一线房地产品牌之一。
2.增加销售额：实现销售额的稳定增长，提升市场份额。
3.增加客户黏性：提高客户的忠诚度，增加重复购买率。
五、营销策略1.品牌建设（1）加大媒体曝光：通过电视、广播、户外广告等渠道进行品牌宣传，提高品牌知名度。
（2）赞助活动：参与体育赛事、文化艺术活动等赞助，增加品牌曝光。
（3）网络营销：利用互联网平台，建立官方网站、社交媒体账号等，与消费者互动，提高品牌曝光率。
2.产品策略（1）开发创新产品：根据不同城市的消费需求，开发满足市场需求且具有独特特色的产品。
（2）提升产品质量：不断提升产品的质量和品质，确保消费者购房满意度。
（3）注重小区配套：构建完善的小区配套设施，满足消费者对于舒适居住的需求。
3.渠道策略（1）强化经纪渠道：加大与经纪公司的合作力度，提高经纪渠道的销售效率。
绿地物业营销策划方案范文一、项目概述绿地物业有限公司是一家以提供房地产物业管理服务为主的民营企业，在房地产市场占有一定的份额和品牌影响力。
本次营销策划方案旨在提高绿地物业的市场份额和知名度，增加客户群体，增加企业盈利能力。
二、目标群体分析1. 终端用户：购买、租赁房产的个人和家庭2. 开发商：投资房产的公司和个人3. 政府和物业协会：管理和监管房地产市场的部门三、市场分析1. 房地产市场日趋竞争激烈，消费者对物业服务要求越来越高。
2. 新型城镇化进程推动了房地产市场的快速发展，带动了物业管理服务的需求。
3. 污染环境和生态建设的重要性日益凸显，绿色房地产和绿色物业管理成为市场的热点。
四、营销定位1. 提供高品质的物业管理服务，满足消费者对生活品质和居住环境的要求。
2. 强调绿色环境和可持续发展，结合生态优势，推广绿地物业品牌。
五、营销策略1. 客户关系管理：建立客户档案，定期进行客户回访和意见收集，提高客户满意度。
2. 品牌宣传：通过广告、宣传册、电子媒体等渠道，提高绿地物业的知名度和形象。
3. 市场定位：根据不同的目标群体，制定相应的服务定价和营销策略。
4. 合作拓展：与开发商、政府和物业协会建立合作关系，共同推广绿地物业服务。
5. 互联网营销：通过建立官方网站、社交媒体账号等方式，提升线上宣传效果。
6. 设施设备升级：对物业设施设备进行升级和改善，提升服务质量和用户体验。
六、营销策略的实施1. 客户关系管理1.1 建立客户档案：收集客户信息，包括姓名、电话、电子邮件、住址等，建立客户档案。
1.2 定期回访：通过电话、短信、邮件等方式，定期回访客户，了解客户对物业管理服务的满意度和意见建议。
1.3 意见收集：建立意见箱，定期对客户进行意见收集，了解客户需求和反馈。
1.4 增加互动：定期举办社区活动，提高客户与物业之间的互动和交流。
2. 品牌宣传2.1 广告宣传：在电视、电台、报纸等传统媒体上投放广告，提高品牌知名度。
目录一．项目定位·····························································P31、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二．推广策略·····························································P121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划·····························································P191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进度表·····························································P431绿地集团XX项目策划全案本案营销企划的主要目的●销售目标实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；●品牌目标在绿地花园的基础上，将绿地品牌的市场影响力提升到一个新的层次；●积累客户通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
一.项目定位1、项目评判21.1优势➢北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；➢名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础；➢绿地花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“绿地”品牌有了初步的认识；➢与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；➢由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。
1.2劣势➢由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；3➢本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；➢由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。
1.3威胁➢周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成一定的威胁；➢四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定的竞争力。
如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻四川北路，很可能成为未来虹口高档住宅的新星；➢世界政治和经济格局处于动荡，将影响外资企业对上海的投资，对本案也将造成一定的影响；➢随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞4争能力；➢白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域，对本案构成直接竞争。
1.4机会➢目前整个北外滩区域正处于开发的前奏，作为北外滩内的项目，必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心区域的若干项目，如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2005年底至2006年中的北外滩项目真空期打一个“时间差”；➢由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；➢真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品；➢北外滩、外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的市场需求；➢目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。
52、市场形象定位2.1总体形象中国新经济中心的高尚综合商住社区。
2.2分形象2.2.1写字楼中小企业的孵化基地，前沿产业的聚集地。
2.2.2酒店公寓新知识阶层的理想家园。
（新知识阶层：知识经济中的创业者。
）2.2.3住宅北外滩区域可收藏的稀世豪宅。
3、目标客户定位3.1写字楼6A.外资及外省市知名企业的分支机构或办事处；B.新兴、前沿领域的中小型企业，如电子商务、生物制药、信息产业、投资公司、律师事务所、保险、贸易等行业；C.各行业管理机构；D.与周边经济活动往来密切的相关企业，处于地段考虑，选择本案；E.四平路沿线原有的写字楼出租者；F.看重本区域发展的投资者。
3.2酒店公寓A.销售目标客户看重本区域未来发展的投资者。
B.未来居住客户a)在上海工作的外籍人士；b)购买本案办公物业的业主；c)周边商业区域的私营企业主；7d)在陆家嘴、南京路、淮海路等周边高级写字楼上班的高级白领；e)外地驻沪分支机构、办事处的管理人员。
3.3住宅A.周边商业区域的外来私营业主；B.虹口本区域的私营业主C.投资者D.外籍客户3.4商铺A.原来周边小商铺的经营者；B.居住在区域周围，有意进行商铺经营的客户；C.看中地段发展，进行商铺投资的客户。
4、目标客户分析84．1办公楼目标客户分析4.1.1主要特征➢正处于发展中的中小企业，需要更换新的办公场所；➢为了提升企业的形象，并处于地段的考虑，需要有更好的办公空间；➢企业有长久的发展计划，处于经济的考虑，有意向购买办公楼，同时也是一种投资；➢原先的办公场所在本案周围，如四平路附近；➢对办公空间的面积需求不是很大；➢大部分为知识密集型企业或者中介、贸易机构、办事处。
4.1.2信息通道➢专门的中介机构；➢房地产信息集中的报纸。
4．2酒店公寓目标客户分析4.2.1主要特征9➢在上海工作或由于工作关系经常到上海；➢对配套比较依赖，注重生活品质；➢关注周边的居住氛围；➢注重工作的便利性。
➢社交广泛。
4.2.2消费心理➢对价格敏感较低，注重品质；➢投资意识较强。
4．3住宅目标客户分析4.3.1主要特征➢关心国家大事，关心政治、经济形势；➢交际广泛、见识广博；➢追逐时尚，注重形象，关注生活品质；➢三口之家为主，有私家车或公司专车；10➢大部分受过高等教育；➢敢于创新、善于学习新知识、新观念；➢投资意识强。
4.3.2消费心理➢关注品质，对价格不是很敏感；➢有相对固定的消费品牌；➢公共活动频繁；➢个人交际圈相对固定，活动场所相对固定；➢注重地位的表现；➢对未来发展有很好期望。
4.3.3信息通道➢报纸：主要为新闻类和专业类报纸；➢电视：新闻类；➢杂志：时尚杂志、免费速递杂志；➢亲友间信息传递；11➢户外媒体。
4．4商铺目标客户分析4.4.1主要特征➢主要居住在周边区域，对地域认同感很强；➢关注市政动态，投资意识强。
4.4.2消费心理➢比较谨慎，不敢冒很大风险；➢有一定积累，但购买能力有限，对总价敏感。
二.推广策略1、策略概述➢高姿态、高品位的社会公关活动12➢引起公众注意的新闻事件营销➢准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动➢现场展现将来的期望值，给客户以购买信心➢公共关系策略与广告宣传推广并举2、推广阶段14推广阶段时间跨度关键节点主要工作简述品牌形象建立 整体项目推广此时产品尚未完全确定，营销中以渲染北外滩的历史背景、人文掌故以及未来发展的美好蓝图为主，营造气氛，充分发表自己的生活主张，树立对国际菁英们的品牌形象感召。
品牌强势推广第一轮推广 豪华住宅上市将高端产品推出上市，在市场上树立起豪宅形象。
全面整合各方面推广手段，全面带动人气，媒体力度达到最高潮在公众层面确立耀江国际广场品牌地位，在完成住宅销售的的同时为后续的销售打下深厚基础。
准备期2006年8月下旬之前8月下旬售楼处投入使用以整体项目的推广为主，在产品尚未完全确定的情况下，以做足北外滩的历史与整体开发的文章为主。
