2024年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引

东莞市三旧改造方案1. 引言随着城市的发展，社会日新月异的进步，许多城市出现了旧城区、旧工业区和旧住宅区，一时间成为了城市发展的瓶颈。

东莞市作为一个典型的制造业城市，也面临着旧城区、旧工业区和旧住宅区的改造问题。

本文将针对东莞市的三旧问题，提出相应的改造方案。

2. 旧城区改造方案东莞市旧城区一般存在规划不合理、基础设施老化、环境污染等问题。

为了改善旧城区的生活环境，我们提出以下方案：2.1 精细化规划通过对旧城区的详细调研和规划，合理规划道路、住宅区、公共设施等，提高旧城区的功能性和美观性。

2.2 基础设施更新对旧城区的供水、供电、供气等基础设施进行更新改造，确保居民的基本生活需求得到满足。

2.3 环境治理加大环境治理的力度，清理河道、绿化公园、改善空气质量等，提高旧城区的生态环境。

3. 旧工业区改造方案旧工业区存在着土地浪费、环境污染、资源浪费等问题，为了转型发展，我们提出以下方案：3.1 产业转型升级通过政府引导和资金扶持，鼓励旧工业区的企业进行产业转型升级，向高附加值、低污染的产业领域发展，提高产业的竞争力。

3.2 空间规划优化对旧工业区的土地进行重新规划和利用，合理划分区域，引入更具发展潜力的产业，提高土地利用效率。

3.3 环境治理加大对旧工业区环境污染的治理力度，采取措施降低污染物排放，保护生态环境和居民的健康。

4. 旧住宅区改造方案旧住宅区存在着老旧住房、居住环境恶劣等问题，为了改善住宅区的居住条件，我们提出以下方案：4.1 住房更新改造通过政府购买、改造旧住宅区的老旧住房，提供优质的住房给居民，改善居住条件。

4.2 社区设施建设加大对旧住宅区社区设施建设的投入，建设公园、社区中心等，提高居民的生活质量。

4.3 社区文化建设推动旧住宅区社会文化建设，开展各种形式的文化活动和社区互动，增强居民的凝聚力和参与感。

5. 结语东莞市的三旧改造是一个综合性工程，需要政府、企业和居民的共同参与。

东莞市“三旧”改造实施细则一、总则为深入贯彻落实党中央、国务院关于推动城市“三旧”改造的决策部署，进一步加强城市规划与管理，提升城市发展质量和人民群众居住条件，特制定本实施细则。

二、改造内容（一）拆迁与重建1.在全市范围内，对于老旧建筑、危险房屋、重点拆迁区域，视情况实施拆迁与重建工作。

2.拆迁工作要确保居民的合法权益，尊重考虑他们的需求和利益，提供适当的补偿与安置。

3.重建工作要注重规划布局，合理利用土地资源，建设符合城市发展方向的新区域。

（二）翻新与改造1.对于老旧建筑、存量房屋，鼓励采取翻新与改造的方式进行更新。

翻新工作要注意保护原有建筑的历史文化价值和风貌。

2.翻新与改造工作要提高建筑的耐久性、节能性和环保性，提升居住品质。

3.鼓励社区居民积极参与翻新与改造工作，促进社区共建共享。

（三）产业升级与转型1.对于老旧工业区、厂房、园区等，鼓励进行产业升级与转型。

引导企业调整业态，提高技术水平和附加值。

2.政府要积极为企业提供扶持政策，帮助其实施产业升级与转型。

3.产业升级与转型要注重生态环保，避免新污染源的产生。

三、改造流程（一）规划阶段1.制定城市规划方案，明确改造的范围和内容。

2.制定“三旧”改造路线图，明确改造目标和时间表。

3.鼓励社会公众参与评议，形成多方共识。

（二）拆迁与重建阶段1.成立拆迁工作组，负责拆迁相关工作的组织与协调。

2.制定拆迁计划，明确拆迁的顺序和步骤。

3.在拆迁过程中，注重与居民的沟通，解决居民的合理需求和关切。

（三）翻新与改造阶段1.鼓励社区居民自愿参与翻新与改造工作，提供适当的政策和经济支持。

2.严格按照翻新与改造方案进行施工，确保质量和安全。

3.翻新与改造完成后，进行验收和评估，确保达到预期的效果。

（四）产业升级与转型阶段1.开展产业升级与转型的调研工作，了解企业的实际情况和需求。

2.制定产业升级与转型的具体方案，提供相应的支持和帮助。

3.评估产业升级与转型的效果，及时调整和改进政策措施。

东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2013.08.16•【字号】东府办[2013]126号•【施行日期】2013.08.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知（东府办〔2013〕126号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2013年8月16日东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法为贯彻实施《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见》（东府办〔2012〕114号），鼓励和规范旧厂房用地整合改造，发展产业类项目，促进产业转型升级，根据有关法律、法规及政策，制定本办法。

第一章总则第一条年度实施计划管理。

“三旧”改造产业类项目实行年度实施计划管理，只有纳入“三旧”改造产业类项目年度实施计划（以下简称“年度实施计划”）的项目才能享受东府办〔2012〕114号文的优惠政策。

年度实施计划由各镇（街道）申报，市“三旧”办会有关职能部门编制，市政府审定和印发实施。

第二条产业准入目录管理。

申请纳入年度实施计划的产业类项目需符合本办法规定的产业准入目录。

产业准入目录包括工业制造业和生产性服务业两部分。

（一）工业制造业。

除《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委2011年第9号令）淘汰类以外的工业制造业。

（二）生产性服务业。

在原有建筑物基础上进行改建的生产性服务业项目按照本办法办理，拆除重建的生产性服务业项目须符合控规，按市政府关于产业基地的政策办理。

本办法所称的生产性服务业包括：1．现代物流业：快递、仓储、货代、运输、综合物流。

2．高技术服务业：研发设计、信息服务，软件开发应用、信息系统集成服务、互联网增值服务、信息安全服务和数字内容服务、地理信息、检验检测、知识产权和科技成果转化等科技支撑服务。

附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。

二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。

国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。

集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。

对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。

2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。

要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。

（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。

由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。

东莞市三旧改造政策解读（一）合作方式1、集体与开发单位组成项目公司：此方式为东莞市推荐合作方式,土地出让到项目公司，建成后房屋确权至项目公司，分给集体的物业，再由项目公司转移至村集体（目前东莞市正在研究此类转移税费的征免办法，有可能先交税再申请返还）；2、集体与开发单位共同申请三旧改造：此合作方式东莞还没有先例，可能提交专项报告，市三旧办作为个案进行专题研究。

(二）规划政策解读1、“拆三留一”原则是指以拆迁项目用地面积为基数,拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地,用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途.（比如,拆迁项目用地9000平米，则要预留3000平米作为公共用地，此公共用地可用于区域内各项公共配套，对项目建设影响不大.同时可提高净地块容积率予以补偿，如提高净地块容积率可能超过3。

5，则进行货币补偿)2、成本和收益平衡的容积率确定原则先确定可推向市场的建设用地露面价格和拿地成本,继而推算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积才能达到收支平衡，从而计算成本容积率.成本容积率=(可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积3、具体容积率指标：工业改成商业、住宅，或商业改为商住，或旧村商住,严格限制在3。

5以下（现有容积率一般在2.5以下）,限高100米。

工业改工业容积率不受限制，但应符合控制性详细规划。

4、商住配置比例：旧村改造项目按照商业配置不低于30%且不高于50％比例原则确定。

5、改造范围内已有规划属于农用地的，不能开发建设，也不能调整用地位置，不能用建设指标覆盖，实际操作中只能灵活作为公共配套用地。

（三)土地出让、地价及税费优惠1、可采用协议出让方式出让土地;2、工改商（住），按基准地价70%缴纳土地出让金,缴纳后，市、镇、村按照2:4:4的比例返还土地出让金;3、旧村改造的，按基准地价的70％缴纳土地出让金，土地出让金全额返还给村集体.（需要进一步核实）4、其他土地税费返还，实行先征后返，全部拨返到镇，是否分配给村,由镇、村自行商定。

东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔2009〕1号附件2）为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量的目的，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于“三旧”改造工作的实施意见》（试行）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》等有关规定，以及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指引。

一、总体要求（一）基本原则1.规划先行，成片改造“三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥规划的控制和引导作用。

编制“三旧”改造规划要坚持成片改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。

2.塑造功能，公共优先“三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区为具体实施单元。

根据改造地区的区位条件、经济基础、群众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。

要坚持公共优先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。

3.成熟一片，改造一片“三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避免一哄而上，全面开花。

4.公众参与，各方共赢在“三旧”改造工作中，要突出公众参与，充分发挥各级政府、人民群众、设计人员和专家学者等有关各方的积极性和创造性，以编制“三旧”改造规划方案为平台，凝聚各方共识，增强规划的可操作性。

附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。

二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。

国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。

集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。

对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。

2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。

要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。

（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。

由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。

东莞“三旧”改造实施细则2024年合同目录第一章：总则1.1 改造目的与原则1.2 改造范围与条件1.3 改造的法律依据第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格2.2 参与方的权利与义务2.3 参与方的资格审核第三章：“三旧”改造项目申报3.1 项目申报条件3.2 项目申报程序3.3 项目申报材料第四章：改造规划与设计4.1 规划编制原则4.2 设计审查与批准4.3 规划与设计的变更第五章：土地使用权处理5.1 土地使用权确认5.2 土地使用权的收回与补偿5.3 土地使用权的出让第六章：改造实施程序6.1 改造方案制定6.2 改造方案审批6.3 改造施工管理第七章：资金管理与使用7.1 资金来源与筹措7.2 资金使用规定7.3 资金监管与审计第八章：改造成果的验收与交付8.1 验收标准与程序8.2 交付条件与流程8.3 质量保证与责任第九章：争议解决与法律责任9.1 争议解决机制9.2 违法改造的法律责任9.3 违约责任第十章：附则10.1 合同生效与备案10.2 合同的解释权10.3 其他补充规定签字栏改造主体（甲方）签字：____________参与方（乙方）签字：____________签订日期：____年____月____日签订地点：东莞市____________附件清单：____________（注：附件应包括改造项目批准文件、土地使用权证明等相关文件）合同编号___________第一章：总则1.1 改造目的与原则本细则旨在规范东莞市“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造活动，提升土地利用效率，促进城市可持续发展。

1.2 改造范围与条件“三旧”改造适用于东莞市规划区内需更新改造的区域，应符合城市规划和土地利用总体规划。

1.3 改造的法律依据本细则依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规制定。

第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格改造主体应为具有独立法人资格的单位，具备相应的资金实力和改造能力。

东莞市“三旧”改造实施细则操作指南东莞市位于中国广东省东部，是中国最大的制造业基地之一，也是中国三旧改造的重点地区之一、三旧指的是老旧厂房、老旧小区和老旧商业街区，这些老旧的建筑物不仅影响了城市形象，也给城市更新和发展带来了障碍。

因此，东莞市制定了一系列的“三旧”改造实施细则和操作指南，以推动城市更新和经济转型。

一、实施目标东莞市的三旧改造实施目标是实现城市功能优化、产业结构升级、环境质量提升和居民生活品质改善。

具体包括以下几个方面：1.提高城市用地利用率，优化城市空间布局。

2.促进制造业转型升级，推动创新驱动发展。

3.改善旧工业区的环境质量，提升城市形象。

4.改善居民居住条件，提高居民生活品质。

5.保护历史文化遗产，传承东莞的历史文化。

二、实施主体三旧改造的实施主体是政府、企业和居民。

政府负责制定政策和规划，提供政策支持和资源保障；企业负责投资和建设；居民负责配合和参与。

三、实施步骤三旧改造的实施步骤包括前期准备、规划设计、项目筛选、项目建设和后期管理。

1.前期准备前期准备包括开展调研、编制规划、政策宣传和资源调配。

政府需要了解改造区域的情况，包括土地利用、现状建筑、居民需求等，并制定相应的规划和政策。

同时，政府还需要宣传政策和引导企业和居民参与改造工作，调配相应的资源。

2.规划设计规划设计是三旧改造的基础，包括规划范围确定、功能定位、用地分布和建筑布局等。

政府需要制定相应的规划方案，并进行合理的空间布局和功能配置，既满足城市发展需求，又符合居民生活需求。

3.项目筛选项目筛选是实施三旧改造的关键环节，需要结合规划设计，根据市场需求和投资条件选择具体的项目。

政府可以通过招标方式或与企业合作方式选择投资方，并对项目进行评审和审核，确保项目符合改造目标和要求。

4.项目建设项目建设是三旧改造的实质性工作，需要投资方按照规划设计和项目要求进行建设。

政府可以提供相应的政策支持和资金补贴，促进项目的顺利进行。

2014年12月东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引第一篇：2014年12月东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引附件2东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引（试行）一、改造单元及改造单元批次计划的定义（一）在保证基础设施和公共设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，镇人民政府（街道办事处）综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定的具有一定面积、相对成片的改造区域作为改造单元。

（二）改造单元是政府对“三旧”改造实施规划管控的基本单位，直接体现我市“三旧”改造“政府主导”、“规划管控”和“成片改造”的基本指导思想。

（三）镇人民政府（街道办事处）根据改造单元各方面条件的成熟程度，形成计划，根据市统一安排、按批次上报。

每个批次计划可包含一个或多个改造单元。

二、改造单元批次计划的效力（四）只有纳入改造单元批次计划范围的“三旧”用地，才能申报改造方案；只有批次计划同意申请调整控制性详细规划（下称“控规”）的改造单元，才能申请调整控规。

（五）批次计划确定的各改造单元的区域范围、功能定位、分区划定、开发强度、公共设施布局及捆绑关系，应当作为编制和审批单元规划、改造方案以及实施改造的基本条件，不得随意调整。

三、改造单元与改造项目的关系（六）改造单元与改造项目既是包含关系，也存在先后关系。

即，一个改造单元可划分为多个改造项目；政府先行统筹划定改造单元，确定改造单元内各地块改造条件之后，再由改造主体按照确定的改造条件，申报具体的改造项目。

四、改造单元批次计划的编报（七）“东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改造单元计划”由镇人民政府（街道办事处）组织编制，并以镇人民政府（街道办事处）名义上报。

“东莞市201×年度第×批次改造单元计划”由市“三旧”改造管理机构根据审查的情况，汇总形成送审稿，报市土地审批委员会审议。

市土地审批委员会审议通过后，由市人民政府批准“东莞市201×年度第×批次改造单元计划及附属的前期研究报告成果。

东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2023.03.29•【字号】东府办〔2023〕5号•【施行日期】2023.05.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》的通知东府办〔2023〕5号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2023年3月29日目录第一章总则第二章非住宅类物业改造核算标准第三章住宅类物业改造核算标准第四章其他第五章附则东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引第一章总则第一条为进一步深化创新改革，明确“三旧”改造（城市更新）区片容积率和区片地价计收补偿安置成本，打造“三旧”改造（城市更新）阳光工程，激发“三旧”改造（城市更新）生机活力，助力项目提速、提质、增效，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等规定，结合本市实际，制定本指引。

第二条本指引遵循政府引导、市场参与、尊重历史、公平清晰的理念与原则，按照“基础补偿+增值共享”的思路，设定全市统一、公开透明、简明易行、科学合理的补偿安置成本核算标准。

第三条本指引适用于全市“三旧”改造（城市更新）区片容积率和区片地价计收补偿安置成本核算，具体包括全市采用政府主导模式和公开招引实施主体模式实施的“三旧”改造（城市更新）项目。

本指引不适用于国有土地上房屋征收与补偿，国有土地上房屋征收按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）和《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》（东府〔2022〕41号）执行。

东莞市推进三旧改造工作方案摘要：随着社会经济的发展和城市化进程的加快，东莞市面临着一系列“三旧”问题。

为了有效解决这些问题，东莞市政府制定了一系列推进三旧改造工作方案。

本文将详细介绍东莞市推进三旧改造工作方案的目标、主要内容以及实施计划，旨在为东莞市的发展提供有力支撑。

一、方案目标推进三旧改造工作的目标是实现城市更新、资源节约和环境友好的全面转型。

具体而言，包括以下几个方面的目标：1. 加快老旧工业基地的改造和升级，提高产业结构和科技水平。

2. 推动旧城区的更新改造，提高城市形象和居民生活品质。

3. 高效利用土地资源，提高土地利用率和开发效益。

4. 实施生态环保工程，改善生态环境，提高居民生态意识。

二、主要内容1.老旧工业基地的改造升级推进老旧工业基地的改造升级是东莞市三旧改造的重点工作之一。

针对老旧工业基地面临的问题，方案提出了一系列措施，包括：（1）加大政府投资力度，支持企业进行技术改造和设备更新。

（2）优化土地利用结构，鼓励企业进行绿色生产和资源回收利用。

（3）提高产业集聚效应，促进新兴产业发展。

2.旧城区的更新改造推进旧城区的更新改造是提高城市形象和居民生活品质的重要途径。

方案提出了以下几项主要措施：（1）提升城市设施和公共服务配套水平，改善居民生活条件。

（2）加强历史文化保护和传承，提振城市文化自信。

（3）改善旧城区的道路交通和停车管理，提高出行便利性。

3.土地资源的高效利用高效利用土地资源是经济可持续发展的基础。

方案提出了以下几项关键措施：（1）优化土地利用结构，提高土地利用效率和开发效益。

（2）推进土地资源集约利用，鼓励公共设施共享和城市绿地建设。

（3）加强土地开发规划和管理，防止土地资源的浪费和滥用。

4.生态环保工程的实施实施生态环保工程是改善生态环境和提高居民生态意识的重要举措。

方案提出了以下几项具体措施：（1）加强水污染治理和水资源保护，提高水环境质量。

（2）加大固体废弃物处理及资源回收利用力度。

关于印发《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的通知东规发〔2015〕40号各镇人民政府、街道办事处：目前，我市“三旧”改造专项规划修编工作已完成，专项规划成果已上报市政府审批。

根据《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》等文件的要求，我市的“三旧”改造工作将以“三旧”改造专项规划为依据，按控制性详细规划的要求实施，符合政策条件的改造项目，可以通过编制“三旧”改造单元前期研究报告和“三旧”改造单元规划的方式，按程序办理完善规划手续。

为此，我局编制了《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》和《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》，现印发给你们，请遵照执行，结合工作实际，现就有关问题通知如下：一、“三旧”改造项目必须符合“三旧”改造专项规划中改造政策分区的要求。

在产业保障区内，除按控规实施的项目和经市政府批准的项目外，不鼓励实施工改居的改造项目；在生态保护区内，鼓励逐步清退现状建筑并复绿，不允许拆除重建；在历史文化及特色保护区内，鼓励综合整治，不允许大拆大建；在改造核心区内，经过技术论证，结合经济、社会发展需要，允许以“三旧”改造单元为单位，通过编制“三旧”改造前期研究报告的方式，按程序对控制性详细规划进行调整，允许选择实施工改居、工改商等多种“三旧”改造项目；在战略统筹区（即轨道站点、城镇中心区及其他重要节点地区）内，由市、镇两级政府提前实施规划控制和统筹开发，战略统筹区内的改造项目由政府优先收储，在规划调整、容积率指标确定等方面实行政策倾斜。

二、按控制性详细规划的要求实施的“三旧”改造项目，其改造单元前期研究报告成果可以简化，直接填写《XX镇XXX改造单元（改造项目）前期研究报告（按控规实施）》（参照附件3），并附上控规图则。

按控规实施的改造项目，可以直接申请建设用地规划条件（建设用地规划批准书），“一图一表”作为建设用地规划设计条件（批准书）申请的材料一同上报。

东莞市三旧改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔2009〕1号附件2）为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量的目的，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于“三旧”改造工作的实施意见》（试行）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》等有关规定，以及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指引。

一、总体要求（一）基本原则1.规划先行，成片改造“三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥规划的控制和引导作用。

编制“三旧”改造规划要坚持成片改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。

2.塑造功能，公共优先“三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区为具体实施单元。

根据改造地区的区位条件、经济基础、群众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。

要坚持公共优先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。

3.成熟一片，改造一片“三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避免一哄而上，全面开花。

4.公众参与，各方共赢在“三旧”改造工作中，要突出公众参与，充分发挥各级政府、人民群众、设计人员和专家学者等有关各方的积极性和创造性，以编制“三旧”改造规划方案为平台，凝聚各方共识，增强规划的可操作性。

东莞市城市更新单元划定⽅案编制和审查⼯作指引（试⾏）东莞市城市更新单元划定⽅案编制和审查⼯作指引（试⾏）⽬录第⼀章总则 (1)⼀、制定⽬的 (1)⼆、更新单元定义 (1)三、适⽤范围 (1)四、更新单元命名规则 (1)五、编制组织 (2)第⼆章编制内容和技术要求 (2)⼀、⽅案概况 (3)⼆、⼤型改造⽚区统筹 (3)三、区位和范围 (4)四、现状使⽤情况 (6)五、单元细分 (7)六、更新模式 (11)七、更新⽅向 (13)⼋、⽤地贡献和公共配套设施 (14)九、建设容量计算 (18)⼗、控规调整说明 (20)⼗⼀、其他 (21)⼗⼆、图集及附表 (22)第三章⼏种特殊情况的更新单元划定 (22)⼀、按控规实施的更新单元 (22)⼆、传统产业类及新型产业类更新单元 (22)三、涉及TOD范围的更新单元 (23)四、控规未覆盖区域的更新单元 (23)第四章申报和审批流程 (24)⼀、⽅案上报 (24)⼆、技术校核 (24)三、⽅案审查 (24)四、批前公⽰ (24)五、审批 (25)六、批后公告 (25)第五章职责分⼯ (25)⼀、园区管委会、镇⼈民政府（街道办事处） (26)⼆、各职能部门 (26)三、第三⽅机构 (27)第六章申报材料 (27)第七章⽅案调整、退出和监管 (28)⼀、⽅案调整 (28)⼆、⽅案退出和监管 (28)第⼋章附则 (29)⼀、解释权 (29)⼆、实施期限 (29)第⼀章总则⼀、制定⽬的根据《东莞市⼈民政府关于深化改⾰全⼒推进城市更新提升城市品质的意见》（东府﹝2018﹞102号），更新单元划定是我市城市更新规划体系的重要环节，是政府统筹更新⼯作的重要抓⼿，是开展城市更新⼯作的重要前提。

更新单元正式实施之前必须完成更新单元划定⼯作。

为规范和指导更新单元划定⽅案的编制、申报和审查⼯作，特制定本指引。

⼆、更新单元定义更新单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等⾃然要素及产权边界等因素，划定具有⼀定⾯积、相对成⽚的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024东莞“三旧”改造实施细则本合同目录一览第一条：合同主体及定义1.1 甲方名称及定义1.2 乙方名称及定义1.3 丙方名称及定义第二条：改造项目范围与内容2.1 改造项目地点2.2 改造项目范围2.3 改造项目内容第三条：改造实施步骤与时间3.1 项目前期准备3.2 项目立项审批3.3 项目规划设计3.4 项目施工建设3.5 项目验收与交付第四条：改造投资估算与资金筹措4.1 改造总投资估算4.2 各方投资比例4.3 资金筹措方式第五条：改造项目权益分配5.1 土地使用权变更5.2 改造项目收益分配5.3 改造项目风险承担第六条：合作方式与责任分工6.1 合作方式6.2 甲方责任与义务6.3 乙方责任与义务6.4 丙方责任与义务第七条：合同的履行与监督7.1 合同履行主体7.2 合同履行期限7.3 合同履行监督第八条：违约责任与争议解决8.1 违约行为及责任8.2 争议解决方式第九条：合同的变更与终止9.1 合同变更条件9.2 合同终止条件第十条：保密条款10.1 保密内容10.2 保密期限10.3 违约保密责任第十一条：合同的生效、修改与解除11.1 合同生效条件11.2 合同修改条件11.3 合同解除条件第十二条：法律法规与政策遵循12.1 遵守法律法规12.2 遵循政策规定第十三条：其他约定13.1 甲方其他义务13.2 乙方其他义务13.3 丙方其他义务第十四条：合同附件14.1 附件一：改造项目规划设计方案14.2 附件二：投资估算明细表14.3 附件三：权益分配协议14.4 附件四：合作方责任分工表14.5 附件五：保密协议第一部分：合同如下：第一条：合同主体及定义1.4 改造项目：指位于东莞市镇（街道）的“三旧”改造项目，包括但不限于旧厂房、旧村庄和旧城镇的改造。

1.5 “三旧”改造：指旧厂房改造、旧村庄改造和旧城镇改造的简称。