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1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南附件 1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则，特制订本操作指南。
一、成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。
第一类：政府主导改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。
第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作：1. 开展权属调查。
由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。
2. 编制和审批单元规划。
由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。
各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。
具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。
3. 依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15 日。
其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。
改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。
具体项目改造方案应包括如下内容：（1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。
如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。
“三旧”改造政策分析——以东莞市为例刘云刚黄思骐袁媛摘要2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台标志着“三旧”改造在广东省正式推开。
本文以东莞市为例分析了“三旧”改造政策的实施过程及其创新点并运用博弈论对“三旧”改造政策进行了综合评价进而探讨了政策的实施前景。
研究发现在“三旧”政策框架下城市中心区及发展条件较好的工业区的改造意愿和改造可行性将增强而市区外围、低效厂房和偏远旧村则将成为政策死角。
针对这些问题应进行市镇协调、平衡开发等补充政策。
关键词“三旧”改造政策分析政策创新博弈论东莞市【中图分类号】TU984 “三旧”是一个代名词最早出现在2007年《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中此后逐渐被社会舆论和政府沿用用来指代旧城镇、旧村庄和旧厂房。
相应地“三旧”改造是指针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造包括城镇辖区内的旧民居、旧商铺、旧厂房、城中村、空心村、旧物业等的改造和市容村貌的整治等1。
2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台标志着“三旧”改造政策在广东省正式实施。
关于“三旧”改造已有杨廉、袁奇峰2010针对佛山联滘案例具体展示了基于“三旧”改造的村庄改造实施过程和土地整理模式2。
但是“三旧”改造政策究竟对原有政策体系有何突破对现有改造模式有何影响政策实施产生哪些影响等等问题还需进一步深入分析。
当然关于城中村与旧村改造、城市更新与旧城改造、旧厂与旧工业区改造等主题的研究已经有很多3-12但这些研究并未直接回答“三旧”改造本身的问题。
从根本上看“三旧”改造是广东省面向城市更新的一次积极的政策尝试是一个政策创新过程因此它必然带有不同于之前主题改造的特点。
本文在此以东莞市为例分析广东的“三旧”改造政策希望能够通过该案例分析揭示该政策的创新点和实施前景为进一步完善“三旧”改造也为其他地区的类似更新提供政策借鉴。
附件1
地价计收标准一览表
注：序号2-7对应的计收标准均为单位地面地价，单位为元/平方米。
附件2
区片市场评估价表
元/平方米
附件3
修正系数表
一、容积率修正系数
表3-1 商服用地容积率修正系数表
率。
表3-2 住宅用地容积率修正系数表
7.0之间时，容积率修正系数= （2÷r）0.125，其中r为综合容积率。
二、剩余使用年期修正系数
表3-3 商服用地剩余使用年期修正系数表
表3-4 住宅用地剩余使用年期修正系数表
表3-5 工业用地剩余使用年期修正系数表
附件4
折扣系数表
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注：R为改造后商服用地或住宅用地的综合容积率。
- 26 -。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2013.08.16•【字号】东府办[2013]126号•【施行日期】2013.08.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知（东府办〔2013〕126号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2013年8月16日东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法为贯彻实施《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见》（东府办〔2012〕114号），鼓励和规范旧厂房用地整合改造，发展产业类项目，促进产业转型升级，根据有关法律、法规及政策，制定本办法。
第一章总则第一条年度实施计划管理。
“三旧”改造产业类项目实行年度实施计划管理，只有纳入“三旧”改造产业类项目年度实施计划（以下简称“年度实施计划”）的项目才能享受东府办〔2012〕114号文的优惠政策。
年度实施计划由各镇（街道）申报，市“三旧”办会有关职能部门编制，市政府审定和印发实施。
第二条产业准入目录管理。
申请纳入年度实施计划的产业类项目需符合本办法规定的产业准入目录。
产业准入目录包括工业制造业和生产性服务业两部分。
（一）工业制造业。
除《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委2011年第9号令）淘汰类以外的工业制造业。
（二）生产性服务业。
在原有建筑物基础上进行改建的生产性服务业项目按照本办法办理，拆除重建的生产性服务业项目须符合控规，按市政府关于产业基地的政策办理。
本办法所称的生产性服务业包括：1．现代物流业：快递、仓储、货代、运输、综合物流。
2．高技术服务业：研发设计、信息服务，软件开发应用、信息系统集成服务、互联网增值服务、信息安全服务和数字内容服务、地理信息、检验检测、知识产权和科技成果转化等科技支撑服务。
附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。
二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。
国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。
集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。
对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。
2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。
要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。
（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。
东莞某项目: 三旧改造一、交易基本情况1、【东莞“旧厂房”三旧改造基本流程介绍】第一步：标图建库（标图建库指每宗“三旧”地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注，并建立“三旧”监管数据库。
）第二步：申请三旧改造并取得政府三旧办同意实施三旧改造的批复，同时确定三旧改造实施主体（东莞允许且一般为原土地使用权人作为实施主体进行三旧改造）。
第三步：协议出让，签署国有土地使用权出让协议，补缴土地出让金领取新不动产权证。
第四步：拆迁安置、土地平整，实施房地产开发。
2、【本项目基本情况及交易步骤】目标公司通过司法拍卖竞得目标地块（现土地性质为工业用地），仍未领取不动产权证。
目标地块已标图建库，满足申请三旧改造的基本条件但仍未提出改造申请。
我司拟收购目标公司100%股权以获得目标地块进行房地产开发。
交易步骤如下：第一步：目标公司领取目标地块不动产权证（工业用地）确认权属；第二步：我司收购目标公司70%股权并完成工商登记，并同时办理法定代表人、董事、总经理等变更。
本次股权收购完成，我司支付第一笔合作价款。
第三步：目标公司原股东负责办理如下事项：（1）目标地块三旧改造申请，取得同意目标公司作为改造主体的批复；（2）完成协议出让手续、补缴土地出让金手续、领取土地变性为R2（即商住用地）的新不动产权证；（3）完成拆迁、土地平整等工作。
但补缴土地出让金及税费、拆迁安置补偿资金、原有有效负债清偿等由我司投入股东借款解决。
第四步：我司收购剩余的30%股权，支付完毕全部合作价款。
二、交易要点1、三旧改造项目如何确定合作价款？三旧改造项目在新规划条件确定前，难以确定最终计容可建建筑面积。
同时，目标公司原有负债、土地变性所需补缴的土地出让金、所能取得的有效成本发票（即可以列入目标公司土地增值税、企业所得税税前扣除的成本发票）等都是合作价款所需考虑的重要因素。
因此，三旧改造项目往往按照如下方式确定合作价款：总合作价款按照约定单价×计容可建建筑面积确定，前提是可取得约定数额的有效成本发票，如发票数额不足，则相应扣减合作总价款。
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考2013年1月，东莞市政府印发了《关于聚集先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，作为新一轮“三旧”改造（城市更新）工作的纲领性文件，《通知》就近年来东莞市存在的博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，从“总体要求，强化规划引领、重点改造、规则透明、机制创新、实施保障”等六方面提出了一系列的要求和方向性措施。
从开发商/前期服务商、拆迁户/村集体、镇府角度对新政做出如下思考：一、对于开发商/原前期服务商来说1.如何协调将意向项目划入大中小圈（考虑指标、用地规划等）；如华润置地参与深圳片区统筹规划。
结合市场、资金流、成本和政策变化，要视新政（公开招引实施主体、地价计收、平衡系数、联动改造等具体要求）出台时间、具体内容研判项目可实施性，是否还扎钉“大中小圈”的优质项目或寻求服务合作。
国企和央企在政策和资金方面更具有优势。
2.镇府公开招引专业技术机构，具体要求如何？是打包招引或单项招引？专业对口的服务有哪些？费用如何结算（预计招拍挂成交后支付）？原前期服务商发展方向如何（会是多项业务融合成新的服务公司吗），业务和人员是否需要重新整合？3.要约收购时，拆迁户可能提出更高的补偿要求或变相补偿，与前期工作时镇府协商结果不符，倒逼收购方增加收购成本、重新算账、重新谈判。
4.开发商和政府的开发思路、算账方式有所差异，且若收购方开展权益要约收购时补偿成本与前期预期相差过大，可能影响项目落地实施时间和实施可行性（规划调整、重新算账问题）。
5.拆迁户若不接受新的补偿安置成本核算谈判，则项目实施难度大，结合目前市场情况，需要较长的时间过渡；待普遍实施度高时，可以降低补偿预期和开发成本。
6.解决了单元划定与后续控规调整不一致问题，加之审批制度的改革，减少了成本和时间，提高了效率。
7.提出了境外权益人签约及产权注销、下落不明权益人或无主房屋财产代管，公有资产处理的思路。
虎门镇“三旧”改造（城市更新）地价分配办法及实施细则（试行）第一章总则为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50 号）的可操作性，明晰相关事宜，现结合我镇的实际情况，特制定本办法及实施细则。
第一条本镇经批准的“三旧”改造项目，国有建设用地使用权以出让方式供应的，其改造地价的分配，适用本办法及实施细则。
第二条凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的，均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的基本原则，即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。
第二章地价计收分配第一节政府主导改造第三条镇人民政府主导改造的项目，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。
第四条通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的，土地出让纯收益按60%的比例返还出让金，其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。
政府主导的改造项目，收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的，其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。
上述的，“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分；“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。
第五条集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的，政府可以按照土地出让纯收益5:5 的比例计算收储补偿费用。
政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。
东莞“三旧”改造实施细则2024年合同目录第一章：总则1.1 改造目的与原则1.2 改造范围与条件1.3 改造的法律依据第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格2.2 参与方的权利与义务2.3 参与方的资格审核第三章：“三旧”改造项目申报3.1 项目申报条件3.2 项目申报程序3.3 项目申报材料第四章：改造规划与设计4.1 规划编制原则4.2 设计审查与批准4.3 规划与设计的变更第五章：土地使用权处理5.1 土地使用权确认5.2 土地使用权的收回与补偿5.3 土地使用权的出让第六章：改造实施程序6.1 改造方案制定6.2 改造方案审批6.3 改造施工管理第七章：资金管理与使用7.1 资金来源与筹措7.2 资金使用规定7.3 资金监管与审计第八章：改造成果的验收与交付8.1 验收标准与程序8.2 交付条件与流程8.3 质量保证与责任第九章：争议解决与法律责任9.1 争议解决机制9.2 违法改造的法律责任9.3 违约责任第十章：附则10.1 合同生效与备案10.2 合同的解释权10.3 其他补充规定签字栏改造主体（甲方）签字：____________参与方（乙方）签字：____________签订日期：____年____月____日签订地点：东莞市____________附件清单：____________（注：附件应包括改造项目批准文件、土地使用权证明等相关文件）合同编号___________第一章：总则1.1 改造目的与原则本细则旨在规范东莞市“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造活动，提升土地利用效率，促进城市可持续发展。
1.2 改造范围与条件“三旧”改造适用于东莞市规划区内需更新改造的区域，应符合城市规划和土地利用总体规划。
1.3 改造的法律依据本细则依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规制定。
第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格改造主体应为具有独立法人资格的单位，具备相应的资金实力和改造能力。
