论“业主委员会”的法律地位

业主委员会的法律地位业主委员会是由小区业主们选举产生的代表性组织。

它在小区管理中发挥着重要的作用，并在法律上享有一定的权益和责任。

本文将探讨业主委员会的法律地位，并阐述其在小区管理中的职责和权力。

一、业主委员会的法律基础业主委员会的法律地位主要依据《中华人民共和国物权法》和相关细则、规定。

依法设立的业主委员会是小区内的合法组织，其成立和运作必须符合法律的规定。

《物权法》第十三条明确规定了业主委员会的设立程序和权力范围，为业主委员会确立了法律地位。

二、业主委员会的职责和权力1. 代表业主意愿业主委员会作为业主代表，其首要职责是代表业主的意愿和利益。

在小区的重大事务中，业主委员会参与决策，对业主们的建议与诉求进行反馈，并维护业主的合法权益。

2. 监督小区管理业主委员会有权监督小区管理工作的执行和质量。

他们可以检查和评估物业公司的服务质量，如公共设施的维护和修缮、安全管理、绿化环境等。

若发现问题，可以提出改进建议，并与物业公司协商解决方案。

3. 管理小区共有财产业主委员会需要管理小区内的共有财产，如公共设施、共用场地等。

他们有权制定和执行相应的规章制度，确保共有财产的正常使用和维护，防止滥用和破坏。

4. 组织业主大会和业主代表会议业主委员会根据需要组织召开业主大会和业主代表会议，就小区管理和重大事项进行讨论和决策。

他们应当及时向业主通报会议内容和决策结果，并确保会议的公正、公开和民主。

三、业主委员会的权利保障为确保业主委员会履行职责和行使权力的顺利进行，法律规定了一些保障措施。

1. 物业公司必须配合物权法规定，物业公司必须配合业主委员会的工作。

物业公司应当按业主委员会的要求提供相关信息和文件，配合业主委员会履行职责。

2. 业主委员会收费根据物权法规定，业主委员会有权向业主收取管理费用，以维持其正常运转。

这些费用应合理、公开，并用于小区管理的需要。

3. 受法律保护业主委员会享有法律的保护，有权依法维护自身的利益。

论业主委员会作用发展前景本文提要：业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。

从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。

随着房地产市场和物业管理行业的发展,广大业主越来越关注对其自身权益的维护,因此对业主委员会的关注程度也日益提高。

业主委员会作为一个新兴的事物,是介于物业管理企业和业主之间,沟通业主和物业管理企业的桥梁,它代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。

它应是代表广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益的有效组织形式。

业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。

从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。

我国的物业管理起步比较晚,我国的物业管理行业的法制化、现代化程度还相对落后,在其蓬勃发展的同时也呈现出不少的问题。

与计划经济体制下由政府或企、事业单位采用行政手段进行的传统房产管理不同,现阶段的物业管理是社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制,主要体现在它把以前不可能出现的业主自我管理与现在的物业管理企业统一专业化管理服务相结合,呈现出一种新的发展态势。

业主委员会的诞生彻底改变了过去对住宅区进行管理的旧观念,充分发挥业主的自主权与能动性,让业主自己进行自我管理。

它在相关机构的指导下行使以下权利:召集业主大会会议,报告物业管理实施情况; 代替业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约实施;履行业主大会赋予的其他职责。

可以说,业主委员会的存在有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系;有利于促进形成物业管理市场的竞争机制,在物业管理市场中发挥着重大作用。

业主、业主大会与业主委员会的法律定位作者：王业辉来源：《法制与社会》2012年第03期摘要业主、业主大会、业主委员会的法律定位，是物业管理相关法规需要重点解决的问题。

本文以《海南省经济特区物业管理条例》的相关规定为样本，在探讨该《条例》立法得失的基础上，对海南特区、乃至全国的物业管理法规中对上述三者的法律定位提出笔者的见解，即：赋予业主大会以独立的法人地位，厘清业主、业主大会、业主委员会相互间的关系，在合理的法律定位中，设定三者各自的权利义务范围。

关键词业主大会业主委员会《海南省经济特区物业管理条例》作者简介：王业辉，海南政法职业学院，硕士研究生，讲师，研究方向：民商法。

中图分类号：D620.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)01-078-021981年，我国深圳市诞生了全国第一家物业服务企业，20年后，进行物业管理、接受物业服务已经成为我国国民，尤其是城市居民生活的常态。

从物业服务诞生的那天起，业主的权利、物业服务公司的管理行为，乃至整个物业管理业的发展都需要法律对现实存在作出回应。

但不得不指出的是，虽然经历20年的发展，但对我国物业管理的相关法律规定仍有深入探讨的必要，其中，最主要的一个问题即是对业主、业主大会和业主委员会的法律定位，即上述三个物业管理的主体在物业管理活动中，究竟应该各自处于何种地位，享有何种权利与承担何种义务。

本文以《海南省经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）为考察文本，同时参考国务院制定的《物业管理条例》及相关的法律规范，结合海南特有的省情，试图对业主、业主大会、业主委员会各自的法律定位作出回答，以期能对海南在建设国际旅游岛的过程中面临的物业管理困境的解决略尽绵力。

一、《条例》对业主、业主大会和业主委员会相关规定的亮点较之《海南省住宅区物业管理条例》，将于2011年1月1日起施行的《条例》对有关业主、业主大会与业主委员会的规定更为合理与详尽，其进步主要体现在：1．条例更尊重业主对物业使用和管理的自主权，删除了一些对业主大会议事规则、业主委员会的活动经费的最高限额等不尽合理的强行性规定，赋予了业主更多的自治权利。

论如何发挥业主委员会的作用《物业管理条例》首次确立了业主大会制度，也确立了业主委员会是业主大会的执行机构地位。

但是业主委员会业主、业主大会和物业管理公司之间的关系与地位直接影响着业主委员会作用的发挥，以至出现业主委员会片面追求维权或不作为的现象。

确立业主委员会的地位，开展对业主委员会的管理与引导是发挥其作用的重要环节。

业主委员会履行职责时的问题主要体现在1、业主委员会不按照物业管理合同办事，滥用监督权。

对物业管理企业的日常管理工作指手划脚，任意指责，把物业管理企业当成自己家的保姆，把炒物业管理企业鱿鱼时常挂在嘴上。

2、业主委员会把物业管理企业当成对立面，采取偏激的行动片面维权。

一见业主有不满意就站出来维权，甚至鼓动业主拒交物业管理费或者与物业管理企业对簿公堂、官司不断，以期达到维权的目的。

3、业主委员会随意忘记职责，不能代表全体业主的利益。

比如：不按规定定期召开业主大会会议，对违反业主公约的现象不闻不问，甚至带头违反业主公约等。

问题产生的原因分析1、法律地位模糊、不具体，削弱了业主委员会应有的作用。

《物业管理条例》从立法的层面上首次确立了我国的业主大会和业主委员会制度，但该制度并不完善。

业主委员会既不是组织又不是法人，既不是法人社团，又不是全体业主的代表人。

业主委员会只是社区决策机构----业主大会的执行机构。

如此模糊的定位，决定了业主委员会的法律地位是一个争议的焦点。

从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。

那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。

2、委员会的职责模糊和行为规范缺失。

《物业管理条例》规定了业主委员会的部分职责，但具体的权利义务并没有规定。

业主（代表）大会不是一种实体组织，而是业主内部的一种议事形式。

只有在处理业主内部重大事宜（如选举业主委员会、选聘物业管理公司、制定维修基金使用计划等）时，召开业主（代表）大会形成决议，再由业主委员会贯彻执行决议。

业主大会与业主委员会的成立程序及法律地位摘要：在物业管理中，业主大会与业主委员会是相互依存的关联程序，业主大会作为主要主体，业主委员会便是其实行机构，其存在有助于帮助维护物业管辖范围全体业主的有效权力和合法效益。

本文将通过分析业主大会与业主委员会的成立程序，阐述其法律地位及社会影响，并且提出相关建议以帮助业主大会的整体立法更加融入且适应社会发展。

关键词：业主大会；业主委员会；成立程序；法律地位引言：成立有效的业主大会与业主委员会，能够帮助相关物业用户获得相应的法益权利，然而对于该项程序的成立，需要严格遵守相关的规章制度和立法标准，才能够建立完整有效且长期性的项目程序。

同一个管辖范围区域内的业主大会，需要有一个自身的存在体系，以帮助该范围内的业主得到良好的服务和问题解决。

一、业主大会与业主委员会的成立程序（一）业主自治理念随着我国人民生活水平的提升和经济上的不断发展，如今人们所拥有的各项权益更为广泛，我国正逐渐发展至民族民主主义的社会国家。

自从建立起社会经济体系之后，政府的职能也不断向着让人们自发性做主和选择改变，让人们能够做到有权利处理自身事物，并且具有相关的法律责任和权责。

而城乡化的权益区别同样是需要改进的部分，由于城市的业主用户可能存在更多的利益权益，例如房地产的土地使用权等，都需要高标准的自身维护法律。

由于城市居民对于需求的认可和权益的追逐较为迫切，才逐渐成立了业主自治理念的说法，让政府不断放宽权益限制，让人们能够拥有自主选择和决策的可能。

（二）业主大会制度的建立由于业主自治理念得到广泛认可，业主委员会也在部分地区开始逐步实行，而若没有成套的法律体系支撑，便会形成不具备法律因素的混乱组织，在此条件下，国家政府于1994年终于建立了住宅小区的物业管理法度条款，并且发展至今不断改善已经越发趋于成熟[1]。

在业主大会制度的体系建立下，规范了业主委员会的权利和效益，并且为其扩张了整体体系运作的模式化过程。

业主委员会法律地位之探析随着我国房地产业的迅速发展，住宅小区的管理逐步形成以物业管理公司实施市场化、专业化管理为主导的管理模式，物业管理问题矛盾凸显。

由于业主人数众多，群体性明显、敏感程度高，全部作为主体参加诉讼，既不利于纠纷的解决，也增加了法院的负担。

因此业主委员会作为业主自治管理组织，是否具有民事主体资格和诉讼地位，在物业纠纷处理中，显得尤为重要。

一、业主委员会的概述（一）业主委员会的概念业主委员会通常是指根据有关法律法规或者业主之间的协议约定，在物业所在地的相关人民政府房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由同一个物业管理区域内的所有业主共同选举产生的，代表和维护全体业主的合法权益以及用于监督物业管理企业的一个业主自治管理组织。

（二）业主委员会的法律特征首先，业主委员会是为了全体业主利益服务的机构。

其行为需由全体业主授权，其行为的后果也全部由业主承担；其次，业主委员会的设立无需登记，但必需办理备案手续；再者，业主委员会履行职责作出的决定和行为，必须是与物业管理有关的决定和行为，不得从事与物业管理无关的活动；最后，业主委员会代表全体业主的意思表示，对外代表全体业主进行民事活动，对全体业主负责，也只维护全体业主的合法权益，而非代表部分业主的利益。

二、业主委员会法律地位的立法概况和性质争论（一）业主委员会法律地位的立法概况我国1999年颁布的我国《合同法》则在自然人与法人之外，添加了一类民事主体“其他组织”。

明确了其他组织作为一类民事主体，可以对外签订合同以及从事民事行为。

但是未能对业主委员会的法律地位提供法律规定上的支持。

2003年9月1日，我国《物业管理条例》正式颁布，在该条例中首次提到了“业主委员会”这一法律概念，但是该条例并未对业主委员会对法律地位或诉讼地位进行清晰的界定。

2007年10月1日，我国《物权法》正式实施，在其“业主的建筑物区分所有权”一章节中有部分规定提到了业主委员会，但也只限于对业主委员会的设立、业主委员会决定的效力、业主委员会的决定侵害业主合法权益的可以请求法院撤销等。

业主自治团体法律地位的再思考摘要：目前，关于业主自治团体地位的定位，学术界争议较大，本文首先分析业主自治团体的定位、特征和职能，通过业主委员会与其他社区组织的关系网络分析我国现行法关于业主自治团体法律地位的规定，进而探讨业主自治团体的法律地位。

关键词：业主自治团体；业主委员会；法律地位一、业主自治团体的定位关于现代建筑物区分所有人自治团体的研究表明，区分所有权人自治团体的性质，有法人型、非法人型和折衷型三种模式。

但无论三种模式之间的差异有多大，各个模式的自治团体内部均设有与其模式相适应的自治机关。

对这些管理机关给予比较法商的分析研究，无疑具有积极的意义。

1、德国法德国现行住宅所有权法称自治机关为”管理组织”。

该法第20条第1款规定，共用部分的管理责任，属于住宅所有权人及管理者。

依德国现行住宅所有权法，对公共部分予以自治的机关有四种：住宅所有权人、住宅所有权人会议、管理人及管理顾问委员会。

将住宅所有权人明确规定为公用部分的自治机关，是德国现行法律的独创。

住宅所有权人会议指由各住宅所有权人必须参加的团体。

该团体强制必设机关，在法律上位最高的管理机关。

由其决定自治方针与方法，并选任管理人、管理顾问委员会及订立自治管理规约。

管理人为不可欠缺的执行管理业务的必设机关。

而管理顾问委员会为非必设机关，由3名委员构成，3名委员当中，通常由作为建筑物区分所有权人的1名任主席，另2名建筑物区分所有权人任委员。

2、法国法法国现行住宅分层所有权法称区分所有权人自治团体的自治机关为”区分所有制度的机关”。

依该法，作为法人的自治团体内部设有三个具体的推动其运营的自治机关。

即区分所有权人大会、管理者和管理者团体参事会。

其中区分所有权人大会（总会）是意思决定机关，其权限主要包括预算的通过以及决定一切诉讼问题。

管理者为法国法上极为重要的机关，其被授权在法律上代表区分所有者全体。

管理团体参事会指一切区分所有权人管理团体所必须选出的，对管理者予以辅佐、监督、牵制的监督性与咨询性机关。

Reflection on the Legal Status of Owners Committee 作者： 方金华
作者机构： 福建农林大学人文学院,福建福州350002
出版物刊名： 浙江树人大学学报
页码： 108-112页
年卷期： 2010年 第6期
主题词： 业主委员会;业主团体;民事主体资格;代表机关;执行机关
摘要：业主委员会能否作为民事诉讼主体提起民事诉讼,立法界和司法界一直存在争议。

业主委员会系业主自治性机构,不具备成立法人或＂其他组织＂的条件。

赋予其民事主体资格不仅不能解决当前存在的诉讼难题,还会陷入新的理论及实践困境。

根本出路在于对业主委员会制度做出相应调整,进而将其明确界定为业主团体的代表机关和执行机关。

论业主委员会制度的缺憾及完善《物业管理条例》已实施一年有余了，它是我国第一部关于物业管理的行政法规，标志着中国物业管理行业步入了法制化、规范化发展的新时期。

但现实中的物业管理仍存在许多问题无法可依，本文仅指出业主委员会制度的缺陷并提出几点建议。

一、业主委员会制度存在的缺陷（一）业主委员会的法律地位和性质模糊业主委员会简称“业委会”，又称“物业管理委员会”。

《物业管理条例》（以下简称《条例》）第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。

《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。

”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。

有观点认为，业主委员会是独立的社团法人。

也有观点认为，业主委员会属于亨有独立的诉讼主体资格的非法人组织。

还有观点认为，它既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。

（二）业主委员会成立的数量少《条例》第11条明确规定：“业主大会履行下列职责：（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

”第10条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

”但是，由于《条例》对此并未做强制性规定，也没有规定其不成立或不备案的法律后果，从而造成了某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。

据报载，乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。

然而，全市830多个住宅小区，仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊。

（三）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《条例》第15条规定了业主委员会的五项职责，但是没有规定其办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动。

甚至，还出现了业主委员会委员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。