江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析

目录

一、无锡城市概览

1、地理位置

2、区位人口

3、经济运行

4、交通情况

二、土地市场成交情况

1、近年来全市经营性用地成交

2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计

3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况

三、房地产市场交易情况

四、区域前景预测

1、惠山板块

2、滨湖板块

3、南长板块

4、崇安新城

5、蠡湖新城

五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测

一、无锡城市概览 1、地理位置

无锡市，别名梁溪， 简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。

2、区位人口

无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。

附：无锡市各辖区人口以及辖区面积

无锡市辖区人口以及辖区面积

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3、经济运行

无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。

今年一季度无锡全市实现地区生产总值达1056.08亿元，同比增长9.7%。一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增长1.5%，其中一般预算收入93.94亿元，同比增长5.8%，双双保持小幅增长，增速比前2个月加快了6.4和0.7个百分点。城乡居民收入继续保持稳定的增长，一季度农民人均现金收入达到7170元，同比增长10%。

2009年一季度无锡市全社会固定资产投资达到520.20亿元，同比增长27.1%。其中工业投入达到255.98亿元，同比增长20.1%，全社会固定资产投资和工业投入呈现高速增长态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。

4、交通情况

无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。

公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。

铁路：无锡铁路站现为华东唯一客货特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。正在建设中的京沪高速铁路、沪宁城际铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。

港口：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。

航空：无锡机场于2008年9月通过国家口岸验收，正式成为一类航空口岸，目前已开通至北京、深圳、广州等城市的国内航线，香港、澳门、大阪航线，正在积极争取开通日本东京、韩国、新加坡等航线。无锡机场已经列入民航总局“十一五”发展规划和国家发改委编制的《长江三角洲地区区域规划》，现正在建设的苏南国际机场也已落户于无锡硕放机场旁，预计在苏南国际机场建成后，无锡机场将和上海浦东国际机场一样，跻身枢纽型干线机场之列。

二、土地市场成交情况

1、近年来全市经营性用地成交

从2003年到2008年，无锡市区总计成交经营性用地3679.9万平方米，成交总价达到700多亿元。从下表也可以看出：2004与2006年无锡市经营性用地成交最多，分别占总数的22.93%和27%。就成交总价来看，2006年的成交款达到168亿元，占总量的23.69%。

2003-2008无锡市区经营性用地成交情况

单位：万平米、亿元

50100150200

2、2003-008各区商品住宅用地成交统计

近几年来，无锡市商品住宅用地市场发展较为迅速。据本网资料库数据统计显示，2003-2008年，无锡市商品住宅用地（含商住）总计成交2856.51万平米，成交金额近600亿元，分别占总交量的77.62%和83.56%。可见，住宅用地是无锡市土地交易市场最要的组成部分。

附：2003-2008年无锡市区商品住宅用地交易情况

2003-2008无锡市七区商品住宅用地交易情况

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3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况

加上去年第六批国有建设用地使用权挂牌出让的三幅地块，今年1-5月份，无锡市区总计成交经营性用地24宗，总面积约1349.5亩，总成交价近32.6亿元。

今年推出的地块均以净地的方式成交，除国际科技园净慧东道东侧的一幅地块以高出底价500万元的价格成交以外，其余均以底价成交，该地块面积约75亩，规划用途为商办混合，被无锡软件产业发展有限公司以20290万元获得。

值得关注的是，今年无锡推出的经营性用地以商业居多，其中纯商业用地共7宗，但面积都相对较小，除惠山区玉祁镇唐平湖地区一宗地块面积为55.65亩以外，其余均不超过35亩。其他地块除一宗纯住宅用地以外，均不同程度的含有商业用途。可见，在未来的几年里，无锡市将大力发展商业。

附：2009年1-5月份无锡市经营性用地交易情况