2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷二)
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百度文库-赵诚作品 2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷二）
判断题
1、收益法的本质是以房地产已经产生的收益为导向来求取房地产的价值或价格。( )
对
错
2、资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。( )
对
错
3、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。( )
对
错
4、比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。( )
对
错
5、净收益按一定数额递增和净收益按一定数额递减的公式都只有收益期为有限年一种。( ) 百度文库-赵诚作品
百度文库-赵诚作品 对
错
6、如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。( )
对
错
7、收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。( )
对
错
8、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。( )
对
错
9、两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。( )
对
错
10、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨百度文库-赵诚作品
百度文库-赵诚作品 款属于运营费用。( )
对
错
答案
判断题
1、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是收益法概述。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。参见教材P215。
2、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是收益法概述。资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。参见教材P217。
3、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是收益法概述。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。参见教材P218。
4、 百度文库-赵诚作品
百度文库-赵诚作品 【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。比较两宗相似的房地产的价格高低时，如果该两宗房地产的土地使用期限或收益期不同，则直接比较是不妥的，需要先将它们转换成相同期限下的价格，然后再进行比较。参见教材P225。
5、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。净收益按一定数额递增的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种;净收益按一定数额递减的公式只有收益期为有限年一种。参见教材P226。
6、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。净收益等于有效毛收入减去运营费用，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。参见教材P231。
7、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑百度文库-赵诚作品
百度文库-赵诚作品 物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。参见教材P239。
8、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。参见教材P240。
9、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。参见教材P242。
10、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。参见教材P253。
计算题(共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)
1.为评估某写字楼2017年10月1日的正常市场价格，估价人员百度文库-赵诚作品
百度文库-赵诚作品 在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
1.可比实例的成交价格与成交日期
可比实例A 可比实例B 可比实例C
成交价格（元/㎡）
成交日期 6000
2017年4月1日 5800
2017年2月1日 6120
2017年5月1日
2.交易情况分析判断
可比实例A 可比实例B 可比实例C
交易情况 ＋3% －1% ＋2%
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
3.调查获知该类写字楼的价格，2016年11月1日至2017年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2017年6月1日至2017年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。
4.房地产状况分析判断
房地产状况 可比实例A 可比实例B 可比实例C
因素1
因素2
因素3 ＋2%
－3%
＋6% ＋4%
－1%
＋2% 0
＋5%
－3% 百度文库-赵诚作品
百度文库-赵诚作品 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2017年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。
【试题解析】
该题是比较法具体计算的应用实例。要熟练掌握比较法的计算公式和各项修正调整的运用。
【答案】
该住宅楼2017年10月1日的正常单价测算如下：
1.测算公式：
可比实例比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
2.求取交易情况修正系数：
可比实例A的交易情况修正系数=100/(100+3)=100/103
可比实例B的交易情况修正系数=100/(100-1)=100/99
可比实例C的交易情况修正系数=100/(100+2)=100/102
3.求取交易日期调整系数：
可比实例A的交易日期调整系数=(1+1.2%)2×(1+1.8%)4
可比实例B的交易日期调整系数=(1+1.2%)4×(1+1.8%)4
可比实例C的交易日期调整系数=(1+1.2%)×(1+1.8%)4 百度文库-赵诚作品
百度文库-赵诚作品 4.求取房地产状况调整系数：
(1)因素权重值的计算
因素1的权重=4/(1+1.67+4)=0.6
因素2的权重=1.67/(1+1.67+4)=0.25
因素1的权重=1/(1+1.67+4)=0.15
(2)房地产状况调整系数计算
可比实例A的房地产状况调整系数=100/[(100+2)×0.6+(100-3)×0.25+(100+6)×0.15]=100/101.35
可比实例B的房地产状况调整系数=100/[(100+4)×0.6+(100-1)×0.25+(100+2)×0.15]=100/102.45
可比实例C的房地产状况调整系数=100/[(100×0.6)+(100+5)×0.25+(100-3)×0.15]=100/100.8
5.求取比较价值VA、VB、VC：
VA=6000×100/103×(1+1.2%)2×(1+1.8%)4×100/101.35=6321.82(元/㎡)
VB=5800×100/99×(1+1.2%)4×(1+1.8%)4×100/102.45=6441.60(元/㎡)
VC=6120×100/102×(1+1.2%)×(1+1.8%)4×100/100.8=6469.38(元/㎡)
6.将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则估价对象价格(单价)=(6321.82+6441.60+6469.38)/3=6410.93(元/㎡)。 百度文库-赵诚作品
百度文库-赵诚作品 2.某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000㎡，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/㎡，其余80%为商品房。在取得土地时即开始建设，该项目建安费用为1500元/㎡，前期工程费、管理费分别为建安费用的10%和6%(基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、其他工程费不计);至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需1.5年，还需投入40%的建安费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/㎡，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。(折现率为10%)
【解】
方法一：
(一)面积计算(1分)
规划面积=200000×2=40(万㎡)
商品房面积=40×80%=32(万㎡) 限价房面积=40×20%=8(万㎡)
(二)售价计算(2分)
(1+10%)2(7000×32+4800×8)=216859.504(万元)，其中7000×32+4800×8=262400(万元) 1分 (1+10%)2(1) 1分
(三)续建费用计算(5分)
