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2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷九)

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百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷九）

单选题

1、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是( )。

A、所在区域的消费者观念发生了变化

B、国家调整了房地产的税费政策

C、国际与国内均出现了通货膨胀

D、对可比实例进行了装修改造

2、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。该可比实例在2013年10月末的价格为( )元/m2。

A、6080.60

B、6141.81

C、6151.81

D、6223.22

3、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为( )元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元=6.67元人民币。

A、6376 百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 B、6408

C、6519

D、6552

4、评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为( )元/平方米。

A、16171.27

B、15742.17

C、15776.47

D、16333.38

5、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为100)，该类房地产2013年10月的市场价格为( )元/m2。

A、5110.51

B、5307.26

C、5548.37

D、5638.13

6、某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2，现要调整为百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 2017年11月的价格。已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1(均以上个月为基数100)，则该房地产2017年11月的价格为( ) 元/m2。

A、20000.00

B、23902.77

C、24701.84

D、28170.23

7、房地产状况调整的分解不包括( )。

A、区位状况调整

B、实物状况调整

C、权益状况调整

D、收益状况调整

8、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为( )。

A、0.95

B、0.99

C、1.01

D、1.05

9、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为( )。

A、100/101

B、100/100

C、100/99

D、100/98

10、对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为( )元/m2。

A、8230.5

B、8112.5

C、8080,0

D、8075.0

单选题

1、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的含义。选项D很明显要做的是房地产状况调整。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。参见教材P194。

2、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。该可比实例在2013年10月末的价格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。参见教材P195。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2010年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×6.67=6408(元/m2)。参见教材P195。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日(价值时点)，共4个月，月平均上涨2%。13500×(1+1.5%)5(1+2%)4=15742.17(元/m2)。参见教材P195。

5、

【正确答案】 A 百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数=可比实例在价值时点时的价格=6500×(100.04/100)×(99.86/100)×(98.28/100)×(96.45/100)×(92.17/100)×(90.08/100)=5110.51(元/m2)。参见教材P197。

6、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。参见教材P197。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。参见教材P198。

8、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数=97/102=0.95。参见教材P201。

9、 百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准(100)来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值×1/(1+1%)=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。参见教材P202。

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是计算最终的比较价值。最终比较价格为(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5(元/m2)。参见教材P205～206。

单项选择题

1、比较法的理论依据是( )。

A、规模经济原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、预期原理

2、在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 取( )个可比实例。

A、1～2

B、2～3

C、3～5

D、5～6

3、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( )。

交易实例 建筑面积（m2） 用途 价格（元/m2） 成交日期 区位 交易情况

甲 120 居住 12000 2014.9 不同供需圈 正常交易

乙 105 居住 18000 2014.9 同一供需圈 正常交易

丙 120 办公 15000 2014.8 同一供需圈 正常交易

丁 115 旅馆 10000 2014.9 同一供需圈 正常交易

A、甲

B、乙

C、丙

D、丁

4、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 描述不当的是( )。

A、两者区位相近

B、两者用途相近

C、两者权利性质相同

D、两者档次相当

5、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为( )元/m2。

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

6、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为( )

元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

7、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000

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2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷十三)

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2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷十三）

单项选择题

1.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值描述错误的是( )。

A.当交易状况正常时，成交价格接近市场价格

B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格

C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格

D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。参见教材P96。

2.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大( )收益价值和成本价值。

A.高于

B.低于

C.等于

D.无法确定

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大

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高于收益价值和成本价值。参见教材P96。

3.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。

A.市场价值

B.残余价值

C.快速变现价值

D.投资价值

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。这是对这一组概念的考核。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参见教材P98。

4.下列关于价值类型的表述中，错误的是( )。

A.现状价值是市场价值

2020年房地产估价师《制度与政策》试题及答案(卷六)

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百度文库-赵诚作品 2020年房地产估价师《制度与政策》试题及答案（卷六）

单选题

1.张某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，2017年应缴纳房产税最多为( )元。

A.4200

B.5040

C.5400

D.6480

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额=应税房产原值×[1-(10%～30%)]×1.2%，所以最大=100万×60%×[1-10%]×1.2%=6480元。参见教材P236。

2.下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是( )。

A.接受遗赠房地产

B.购买经济适用住房

C.城镇职工第一次购买公有住房

D.购买90m2以下且属于该家庭唯一住房

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;(2)城镇百度文库-赵诚作品

百度文库-赵诚作品 职工，按规定第一次购买公有住房的，免征;(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征;(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征;(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。参见教材P247。

3.下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是( )。

A.子女继承取得房屋

B.以获奖方式取得房屋

2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案(卷十一)

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2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案（卷十一）

单项选择题

1、可行性研究的作用不包括( )。

A、项目投资决策的依据

B、申请项目备案的依据

C、筹集建设资金的依据

D、下阶段规划设计工作的依据

2、对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础， 寻找最有利的投资机会是( )阶段的主要任务。

A、投资机会研究

B、初步可行性研究

C、详细可行性研究

D、项目的评估和决策

3、详细可行性研究阶段投资估算的精度在( )。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±20%

4、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是( )。

A、一般投资机会研究

B、特定项目投资机会研究

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C、初步可行性研究

D、详细可行性研究

5、可行性研究内容中，属于环境影响评价内容的是( )。

A、环境保护投资估算

B、估算年管理费用支出情况

C、市场供给现状分析及预测

D、项目构成及平面布置

6、( )的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。

A、融资方式与资金结构

B、合作方式

C、开发时机

D、产品经营方式

7、以下各项中，不属于经济评价基础参数的是( )。

A、时间类参数

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第9次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第9次)

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案

答题时间：120分钟 试卷总分：100分

姓名：_______________ 成绩：______________

第一套

一.单选题(共20题)

1.评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。

A.市场法

B.收益法

C.路线价法

D.假设开发法

2.房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性

B.稀缺性

C.有效需求

D.其他 3.【真题】下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

4.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房，其耐用年限为（）年。

A.60

B.50

C.35

D.30

5.关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。

A.价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的

B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期

C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期

D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期

6.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。

A.市场法估价

B.成本法 C.土地剩余技术

D.假设开发法

7.设立地役权通常会使（）。

A.供役地的价值上升

B.需役地的价值上升

C.供役地与需役地的价值都下降

D.供役地与需役地的价值都上升

8.房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。