房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）

2012年房地产估价师理论与方法习题及答案2

1．下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（ ）。

A．新开发房地产项目

B．用于出售用途的房地产项目

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产

D．用于投资或再开发的房地产

2．长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A．指数平滑分析

B．趋势拟合分析

C．时间序列分析

D．相关分析

3．开发经营期的起点是假设的（ ）。

A．开工日期

B．取得估价对象的日期

C．取得待开发土地的日期

D．开始出售开发完成后的房地产的日期

4．有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，房产估价师网校/kcnet590/则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

5．某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。

A．1700

B．2000

C．2100

D．2400 6．临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，房产估价师网校/kcnet590/进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整

7．从事房地产估价，首先要有房地产（ ）。

A．估价业务

B．估价目的

C．估价对象

D．估价程序

8．某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A．222.76

B．224.67

C．268.67

二〇〇九年度

全国房地产估价师执业资格考试

《房地产开发经营与管理》试题

（本试题包含客观题和主观题两部分）

中华人民共和国 监制

二〇〇九年四月

人力资源与社会保障部

人事考试中心

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考生姓名：____________________ 身份证号：________________________ 准考证号：________________________

《房地产开发经营与管理》试题 第1页 （共11页）

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重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。

（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点；

（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点；

（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；

一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。

A．债权人通常是商业银行

B．不能用于偿还土地购置贷款

C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权

D．还款资金来源通常是销售收入

2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。

A．发行公司债券

B．权益型房地产投资信托基金

C．发行股票

D．商业银行贷款

3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。

A．政府政策性资金

B．国内外企业入股的资金

C．个人入股的资金

D．资产变现的资金

4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(新版)

1、[试题]某幢电梯已落后的办公楼，重建成本为2000万元，该功能落后电梯的重置成本为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为( )万元。

A.29

B.35

C.67

D.73

【答案】A

【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法—分解法。该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+(100-80)=29(万元)。实际上是3个部分：未提折旧、净残值、单独建比随同建多花的费用(采用重建成本的时候，如果采用的是重置成本，则这部分只有单独增加的费用)。参见教材P324～325。

2、[试题]假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )

【答案】× 【解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P338。

3、[试题]带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。( )

【答案】×

【解析】本题考查的是统一财产范围。调整的基本思路是，将带有债权债务或其他权益或负担的房地产，统一调整为不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格。不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他负担价值。参见教材P185。

4、[试题]估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。

1 《房地产估价》复习题及答案（供参考）

一、单项选择题

１、如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（ D）为前提进行估价。

Ａ、保持现状；Ｂ、装修改造；Ｃ、转换用途；Ｄ、重新利用

2、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ B ）万元。

Ａ、87； B、124；C、130；D、134

计算过程：50+80/(1+1%)^8

3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27ｍ，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元／m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ D ）。

Ａ、9； B、13.5; Ｃ、15；Ｄ、18

前街影响深度=前街路线价/（前街路线价+后街路线价）×总深度

4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（A）。

Ａ、类似写字楼的客观收益；Ｂ、市场比较法；

Ｃ、该写字楼的实际收益；Ｄ、无法估算

5、在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（ B ）。

Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能过剩；Ｃ、修复时间较长；Ｄ、修复时间较短

6、路线价法估价的第二个步骤为（ A ）。

Ａ、设定标准深度； Ｂ、选取标准临街宗地；

Ｃ、编制深度百分率表； Ｄ、划分路线价区段

7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价

结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。

Ａ、1998年6月30日； Ｂ、现在；

Ｃ、重新估价的作业日期； Ｄ、要求重新估价的委托方指定的日期

8、将房地产称为物业的国家或地区是（ D ）。

Ａ、法国；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港

9、下列房地产中，哪一项存在替代关系？（ C）

Ａ、经济适用住房与高级别墅；Ｂ、住宅与其配套的商业房地产