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小产权房的法律困境探析小产权房是中国特有的现象，它是通过房产开发商和村委会合作，或者村委会自行组织在农村集体土地上建设，以销售营利为目的，向非本集体经济组织成员销售的房屋。
但由于小产权房缺乏其存在的法律基础，它在合法性、权利归属、流转效力等方面难以得到法律的保障，维护权益方面也难以获得有效的救济。
标签：小产权房；特征；成因；法律困境一、小产权房的界定与特征小产权房不是一个专门的法律术语，是近年来人们在生活实践中按照自己的理解归纳得来的俗称。
有人认为，“小产权房”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权房”而言，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或者村委会制作的房屋产权证明的房屋[1]。
亦有人认为，小产权房是指在农村集体所有土地上建造的、出售给非本集体经济组织成员的房屋[2]。
按照我国现行法律规定，出售国有土地上建设的房屋必须经过办理相关的手续及经过办理土地出让手续并按规定上缴给国家出让金等税费，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，购房者取得国家统一颁发的《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》，这样的房屋称为“大产权房”。
而”小产权房”是在集体土地上开发建设的，按照我国现行法律规定，农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设上，只能用于农业生产或者农民兴建宅基地，购房者购买此类型房屋无法取得国家颁发的产权证书。
由于其流通环节存在违法性，购房者的产权效力得不到法律的保障，由乡镇政府或者村委会发放的产权证书得不到国家认可的，被称为“小产权房”。
按照目前小产权房存在的状态，有三种不同的类型：第一类，农民将自家宅基地上的房屋出售给他人，此类小产权房被称为“农民房”；第二类，由于新农村建设，征地需要重新安置村民，由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外的成员销售；第三类，成片开发的小产权房，这类小产权房被称为“商业小产权房”[3]。
小产权房法律问题研究及对策浅析金晓筱【摘要】近年来我国经济文化和城镇化进程的快速发展，房屋的购买需求和房价的持续攀升，小产权房随之出现。
小产权房的出现在解决人们住宿问题的同时也滋生了许多社会纠纷，本文关注的核心问题是小产权房的成因以及对策浅析。
【关键词】小产权房；法律问题；农村集体土地制；改革路径小产权房的出现反映了我国法律法规的不完善以及诸多的社会问题，因此探析其形成原因，从法律的角度对其进行理论研究，并提出有效的解决途径，对我国的社会经济以及城乡结构的调整都有举一定义。
一、小产权房概念和特征（一）小产权房概念有学者将小产权房概括为宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售形成的一种权利状态。
也有学者认为小产权房是指在农村集体经济土地上，有享有该土地所有权的乡镇政府或集体经济组织单独开发，或与房地产企业联合开发建设，并由该乡镇政府或村委會制作权属证书的房屋①。
小产权房是在集体的土地上开发的商品房，这些在农民集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。
（二）小产权房的特征1.小产权房是在集体土地上建设的房屋，具有明显的价格优势。
由于建设过程中没有经过国家征收这一强制程序，未将集体土地变为国有土地，因此小产权房违反了我国现行法律法规的强制规定。
由于小产权房没有缴纳国有土地出让金和有关的各种税费，因此其建设的土地成本极低，并且以自身低廉的价格优势，具有强大的市场需求。
2.小产权房没有办理合法的规划和报建手续，其产权不具备合法性。
小产权房未进行国家项目审批，无法取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设施工许可证》《商品房销售预售许可证》，因此无法取得国家颁发的房屋产权证，其产权性质不具有合法性，不能办理土地使用证、房产证等合法手续。
农民将房屋卖给城镇居民的买卖行为不能得到法律认可和保护，不能办理土地使用权证、房屋产权证、契税证等合法手续。
小产权房的法律思考
小产权房是指未取得合法房屋产权证的住房，其合法性、产权归属等问题备受关注。
在法律上，小产权房存在一些法律思考。
首先，小产权房的产权归属问题是关键。
小产权房原本属于农村集体土地，经过城市化进程和农村宅基地政策的调整，部分农村居民拥有了使用权和经营权，但并没有取得相应的房屋产权证。
因此，小产权房的产权归属问题需要明确。
其次，小产权房存在土地使用年限的限制。
根据国家有关规定，小产权房一般有土地使用年限的限制，通常为20年或40年。
在土地使用年限到期后，房屋的归属和使用权将面临重新处理的问题。
此外，小产权房的合法性问题也是一个重要的法律思考。
由于小产权房并没有取得合法的房屋产权证，其合法性常常受到质疑。
对于这些房屋的产权与使用权，法律界也存在争议，需要明确相关法律规定来解决这一问题。
在解决小产权房法律问题时，可以考虑以下几种思路。
首先，可以通过大规模的城市土地整理和规范化的程序来解决产权归属问题，确保小产权房合法转为商品房。
其次，可以通过修改相关法律条款，延长小产权房的土地使用年限，并考虑给予相关产权补偿。
此外，可以探索建立相关的政策和制度，保护小产权房居民的权益，同时规范小产权房的交易和登记手续，确保其合法性和可靠性。
总之，小产权房的法律思考是一个复杂而严峻的问题。
需要政府、法律界和社会各方共同努力，通过相关法律和政策的修订和完善，为小产权
房居民提供合法、稳定的产权和使用权，同时保护他们的合法权益，为城市秩序和社会稳定提供有力的保障。
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
“小产权房”的法律性质及解决对策分析“小产权房”是中国特有的现象，指的是没有取得国家法律及相关政策规定的土地使用证（或房屋所有权证）的房屋。
由于没有符合国家规定的产权证明，使得这些房屋在经济交易、贷款、产权保护等方面存在着诸多问题。
因此，对“小产权房”的法律性质及解决对策进行分析，有助于维护公平正义，保护购房者和产权人的合法权益。
首先，对于“小产权房”的法律性质，需要明确其产生的原因。
一方面，大量的“小产权房”是在农村改革开放初期，由村集体所建或个人自建的。
另一方面，一些地方政府为了解决城市发展中的住房问题，通过“小产权房”形式来安置拆迁户等。
在法律上，这些房屋没有取得相应的土地使用证，不符合相关法律规定和程序，所以在法律上被视为非法。
其次，解决“小产权房”问题的对策主要包括法律、政策及管理方面的改革。
首先，需要加强法律法规的完善，明确“小产权房”的性质及管理规定，以便于落实权益保护和交易合法性。
其次，加强相关政策的制定与落实，比如土地使用权证、房屋所有权证等方面的政策，以及“小产权房”转为商品房的政策，从而让“小产权房”在合法性和可交易性上得到保障。
同时，还需要加强“小产权房”的管理，加强相关部门的监管力度，对违规建设和非法交易进行打击和惩处，保障购房者和产权人的合法权益。
此外，对于已经购买了“小产权房”的购房者，需要通过合法途径来解决他们的权益问题。
一方面，可以通过建立合法的产权转让机制，将“小产权房”转为合法的商品房，使购房者可以正常享受产权和交易权益。
另一方面，可以通过政府购买的方式，将“小产权房”纳入正规住房保障体系，通过给予一定的补偿和安置措施，解决购房者的住房需求。
总结起来，对于“小产权房”的法律性质及解决对策，首先应明确其非法性质，加强法律法规和政策规定的完善与落实。
其次，需要加强管理力度，维护市场秩序和公平竞争环境。
最后，通过合法途径解决已购房者的权益问题，保障购房者和产权人的合法权益。
小产权房涉及法律问题探讨终极版一什么是小产权房？小产权房是指位于城市规划外、未纳入城镇建设规划管理、无证或未获得国有土地使用权证等各种情况下所建的住宅。
在一些城市，由于历史原因或城市规划不完善等因素，部分房屋无法获得正规的土地使用权。
小产权房的法律问题小产权房的法律问题主要包括以下三个方面：1. 土地使用权问题小产权房的个体产权通常是未经过政府承认或自然形成的，且土地使用权未经过登记，这使得小产权房屋的土地使用权没有法律依据。
另外，小产权房房源存在于农用地、工商空地、未划归宅基地或不合规范地等非法土地上，这些都存在不小的法律风险。
2. 拆迁风险问题目前，小产权房普遍存在着拆迁风险，因为他们大多数时候无法获得土地使用权证，也无法获得产权证，所以难以获得政府部门的保障和补偿。
此外，小产权房无法参与市场畅通的买卖，限制了业主的资产流动性。
3. 维权问题部分业主可能会引发建筑质量、居民权益、土地权益、安置补偿等方面的维权纠纷。
这些纠纷往往需要借助专业律师的支持，涉及的法律问题也相当复杂。
小产权房的法律规定关于小产权房，国家有一些明确的法律规定：•《城市房屋拆迁管理条例》规定，禁止违法搭建、未经批准建立或超范围建设的建筑物侵占国家、集体或个人的土地。
•《城市房屋租赁管理条例》规定，禁止非法转租和违法出租闲置房屋或小产权房。
•《城市房屋产权转让管理条例》规定，小产权房屋不能转让，并不得以任何方式转化为商品房。
如何规避小产权房的法律风险？虽然小产权房存在着法律风险，但一些业主却感觉这种方式较为便捷，因此受欢迎。
如果你想购买或拥有一间小产权房，以下是一些规避法律风险的建议：1. 尽量不要购买一些城市政府已经开展了拆迁工作，许多小产权房已经拆除或者即将拆除，因此小产权房的投资价值大打折扣。
此外，国家近年来推出的大量政策催生了新型居住需求，小产权房的市场需求和投资价值将持续受到挑战。
2. 谨慎投资如果您非常想买小产权房，建议您谨慎投资。
我国小产权房法律问题探析刘亚丽【期刊名称】《湖北第二师范学院学报》【年(卷),期】2012(000)001【摘要】小产权房体现出农民财产权未得到平等保护;它和现行法律规定相冲突,购房者的权益难以得到法律保障;对小产权房进行强拆或者直接转正,或者对农村土地私有化等建议均非上策,而应该通过修改我国二元结构的土地制度和户籍制度,实现小产权房用地国有化和城乡户籍一体化,从根本上解决小产权房的法律困境。
%The small property room reflects that the property right of peasants does not get equal protection.It conflicts with the current laws,and the right of buyers hardly gets legal protection.The basic way to solve legal problems of small property rooms is neither forced demolitions of the small property room,nor legal tenure,nor rural land privatization but the modification of dual land system and household register system in our country in order to nationalize small property rooms and to realize the integration of urban and rural areas.【总页数】3页(P62-64)【作者】刘亚丽【作者单位】海南大学法学院,海口570228【正文语种】中文【中图分类】C913【相关文献】1.小产权房法律问题探析 [J], 王秀2.小产权房若干法律问题探析 [J], 庄建平3.小产权房法律问题探析 [J], 朱桂存4.我国小产权房相关法律问题之探析 [J], 王莹莹5.小产权房法律问题探析 [J], 李冰因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
论小产权房法律问题研究及合法化探索自改革开放以来，我国经济的迅速发展，城镇化进程不断加快，农村劳动力不断流入城市，城市用地紧张，住房问题成为人们街头巷尾谈论的主要话题。
住房供不应求催生房价居高不下，越来越多的人将目光转移至城乡结合地带以及农村，原本属于农村的土地被开发成房地产，也基于此，“小产权房”应运而生。
但小产权房与当前政策冲突很多而留下了法律隐患，本文主要针对小产权的政策冲突以及法律而展开，并初步提出解决思路，以待警示群众并据此合理解决当前问题。
一、小产权房的概念及现状小产权房在我国法律上从来就没有进行过表述，小产权房是相对与大产权房而言的，在我国房地产开发建设中，城市房屋所占土地的取得主要基于两个方面，一个是出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金而取得一定年限的土地使用权，另一种是划拨，不需要土地使用者缴纳出让金而无偿取得土地使用权。
小产权房为在农村集体土地上建设，未依照国家规划许可未取得房屋建设许可证等证照的由乡镇村建设的房屋。
相比来讲，农村土地价格低、存在量大，因此农村土地被開发建设。
小产权房屋的出现是伴随着经济建设不断发展而产生的。
小产权房屋数量巨大，截止当前尚没有官方统计，但从2014年深圳数据可见全国小产权房屋的规模，深圳2014年小产权房违法建筑面积已经达到了37.94万栋，建筑面积占到了深圳总面积的49.27%。
小产权房屋的管理已经到了牵一发动全身的地步，涉及面极广，涵盖人们生活的方方面面。
因此，解决小产权房是我国一项安民生、定全局的工作。
二、小产权房所带来的法律问题及影响（一）建设小产权房的法律缺位小产权房的产生在于我国实行了其他国家不具有的土地划分政策。
我国实行二元制土地所有权结构，所有的土地被划分为国有土地和集体土地两种不同的土地性质。
而我们说的小产权房是建设在集体土地上的房屋，我国集体土地分为宅基地、建设用地以及自留山、自留地等以及未开发土地。
从土地性质上看，宅基地的使用对象是集体经济组织成员且根据《土地管理法》的规定是一户一宅，是对集体经济组织的一种福利，显然小产权房的建设与用途与宅基地的使用性质不相符合。
小产权房法律问题探析小产权房是20世纪末期在我国兴起的一种特殊的不完整产权形式，本文通过介绍小产权房的基本概念、特征、分类、成因以及影响，着重介绍了小产权房所涉及的物权法方面的问题、合同法方面的问题以及有关继承法的问题，旨在探索得出小产权房的发展模式即法定租赁权形式，希望因此能够为解决我国特有的土地问题以及保护农民利益作出一些努力。
标签：小产权宅基地所有权法定租赁权一、小产权房的概念小产权房指的是在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产企业开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
“小产权房”和“大产权房”虽然只有一字之差，但二者却大有不同。
第一，“小产权房”与“大产权房”的根本区别在于它们所依托的土地所有权不同。
“小产权房”所使用的宅基地是农村集体土地，其产权是不完整的，处于法律的灰色地带。
相比之下“大产权房”所依托的是通过正当程序取得的、并交纳了土地出让金的建设用地使用权或宅基地使用权。
其次，“小产权房”与“大产权房”相比没有房产管理部门所颁发的房产证。
按照我国目前现行相关房地产法律的规定，房屋开发商的“五证”是购房者取得房产证的先决条件，如果没有“五证”，房屋产权管理部门是不能为该房产办理房产证的。
“小产权房”的权属证书是由乡镇政府或村委会制作的，这种权属证书没有房管部门的盖章，因此是没有产权保障的，换言之，小产权房是不能办理房屋的产权过户手续的，对于产权人来说，也就失去了转让、处分、收益的基础，最后，“小产权房”与“大产权房”最大的区别是价格。
“小产权房”在集体土地上建设，在建设房屋时不需要缴纳土地出让金和相关的税费，开发成本低，相应地其价格就较低。
而“大产权房”有所不同，它是在依法出让的国有土地上建造的，开发商在开发时，通过“招标、拍卖”等方式获得宅基地使用权或者建设用地使用权，并且交纳了土地出让金和相关税费，开发成本相对较高。
因此，经过正当程序建立的合法产权房在市面上的价格较高。
我国小产权房法律问题探析
摘要：近些年来，随着我国城市商品房价格的快速上涨，与此相对应的却是城市居民购买力的不足，此时价格仅有城市商品房价格1/3甚至1/4的小产权房如雨后春笋般的出来了。
小产权房以其低廉的价格赢得了中低收入阶层的青睐，并在全国各地蔓延。
这是我国城乡二元土地管理体制下村民集体与政府进行利益博弈的结果，它是在土地法律和政策不健全、监管不力的条件下，伴随着城市化而产生的。
关键词：小产权房；宅基地使用权；土地出让金
随着我国城市化进程的不断加快，城市房价也随之不断攀升，虽然国家采取了各种措施调控房价，但是房价依然过高，这就使得城市的中低收入者买不起商品房，而只能选择价格低廉的小产权房。
但是政府对小产权房的态度明确，认为它违反法律的禁止性规定，要逐步清理。
目前仍然没有明确的法律和政策对小产权房加以规定，所以小产权房究竟应该何去何从，依然是个未知数。
一、小产权房的概念及其法律性质
在法学或者经济学领域中并没有小产权房的准确概念，它形成于人们的日常经济交往和和社会实践中，是一种约定俗成的称谓，是为了区别于拥有房产证并受法律保护的“大产权房”。
小产权房早已存在，只是近些年来的迅速发展，才引起人们的关注。
本文所要研究的小产权房，就是指由村民、村委会、乡镇政府联
合房地产开发企业或者单独开发建设的，在农村集体土地（包括宅基地、建设用地、耕地）上建设的住宅房屋，在未缴纳土地出让金和相关税费的情况下，卖给本集体经济组织以外的村民或城里人的，只有乡镇政府或者村委会制作的房屋权属证书，而没有国家房管部门的房产权属证明。
目前，小产权房不具有合法性，法律对其性质并未进行明确规定。
我国法律明确规定，集体所有的土地使用权是不能够出让、转让或者出租的，也不能用于非农业建设。
村民的宅基地归集体所有，村民只享有宅基地的使用权，他们在自己宅基地上建造的房屋，出售给本集体组织以外的人的行为是得不到法律承认的，不能办理相关证明手续。
国家不承认小产权房的产权，一旦产生关于房屋的产权纠纷，购房协议或合同就很可能会被认为无效，并因此而得不到法律的保护。
二、探析小产权房产生的原因背景
虽然小产权房仍然得不到政府的认可。
但是近些年来，小产权房的发展和销量一直都处于快速增长的时期，现在已经蔓延至全国各个城市。
2008年初，深圳市国土资源和房产管理局对全市的住宅状况进行了调查，结果显示：村民房、政策性住房、单位自建房等个人不能进行产权转让的小产权房，占全市房产构成中的71%。
小产权房的迅速发展，是与我国特殊的市场环境与法律制度密切相关的。
（一）房价的迅速飙升是小产权房产生的土壤。
目前，我国的房价之高已是事实，畸形的房价迫使消费者将目光转向小产权房。
开放商的捂盘惜售以及客观上的供需矛盾，再加上部分购房人的投机炒房，致使各地房价不断飙升。
小产权房的热销实则是买不起高价房的购房者的无奈之举。
小产权房的实质就是国家没有征收土地出让金和相关的税费，在建设中省去了这部分资金，所以开发的成本也就较低，销售的价格也更容易为消费者所接受。
即便是小产权房不能得到法律的保护，但很多人还是愿意去购买。
（二）城市化进程的加快为小产权房的发展提供了平台。
改革开放以来，我国的城市化进程就不断加快。
目前我国城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%。
城市人口规模不断增长导致对房屋的需求不断扩大，而城市内部土地稀缺、开发商坐地抬价，致使很多人转而去农村买房。
村民的土地在满足自己需求外，还有大量剩余，他们就建造了大量的房屋。
同时，农村的交通、教育、医疗等基础设施也在逐渐完善，这也是小产权房热销的一个有利条件。
（三）巨大的经济利益也是刺激小产权房快速发展的又一重要原因。
随着城市化快速发展，城市土地的真实价值得到了体现，土地价值也随之快速飙升。
但与之相反却是，作为集体土地所有者的村民和村镇却得不到相应的利益，在集体土地转变成国有土地的过程中村民只能获得少量的补偿，而绝大部分土地收益则进入开发商和
地方政府的口袋。
小产权房之所以成本比较低，最关键的是它没有缴纳土地出让金和建设中的相关税费，村民自己出售小产权房所获得的经济利益要比国家的征地补偿高很多。
村民、村政府以及开发商都是既得利益的获得者。
他们为了获得更多的经济收益，在私下推动集体土地的流转，最终是以小产权房的形式和地方政府进行利益博弈。
小产权房的销售给他们带来了巨大的经济收益，这就驱使着他们不断地建造小产权房。
（四）城乡二元的土地管理体制。
我国的土地归国家和集体所有，《土地管理法》规定使用集体土地建设商品房，首先必须要经过国家的征收程序，把集体土地转化为国有土地，然后再通过拍卖土地使用权的方式，最终才能获得建设用地使用权。
但是国家征收土地是按照土地的原有用途进行补偿的，村民所得到的征地补偿和土地进入市场后所拍出的地价相比，就显得微不足道了。
集体土地不能进行自由流转，村民只能拿到有限的征地补偿金，但是巨额的土地增值收益却被中央和地方政府给拿走了。
我国土地制度的设计导致了不同权属状况的土地价格的不同，这就使得农村集体土地违反法律的规定，直接进入城市的土地市场。
国有土地使用权必须公开拍卖，有市场决定其价格，但是农村集体土地却不能直接进入市场。
造成了小产权房和普通商品房价格巨大差异的最根本的原因就是
落后的二元土地管理体制。
因此，只要不改变城乡土地市场的不平等现状，小产权房就不太可能退出历史的舞台。
三、解决小产权房的对策及建议
（一）合理的处理现有的小产权房，与此同时，还应该加快保障性住房的建设。
现在全国各地有很多的小产权房已经销售出去，若全部拆除，既不利于社会和谐，也是一种资源浪费，所以要视情况而定。
对于严重破坏耕地，与土地利用规划相悖的小产权房应一律拆除。
对于数量大、规模大，符合土地利用规划、已经销经售的小产权房，应当让购房者补交相应的土地出让金，并让他们取得合法产权证书，让其获得与商品房同样的权利。
还没有售出的小产权房，可由政府进行建筑质量验收，符合标准的，可将其转为保障性住房，这可以缓解我国保障性住房不足的情况。
各地方政府应充分考虑中低收入家庭购房难的问题，大力建设保障性住房，大量保障性住房的上市，必将挤压小产权房的生存空间。
（二）加大监控力度，严惩违法三方。
村民、开发商、基层政府三方都应对小产权房负责。
其中开发商应负主要责任，他们为躲避交纳土地出让金而将目光瞄向了农村集体土地，以低廉的成本建设房屋，然后以商品房的形式卖出。
其行为不仅扰乱了房地产市场的秩序，也对农村集体土地造成了危害。
对这部分开发商，应当罚款、吊销营业执照或是降低资质等处罚。
村民在这个过程中虽是弱势群体，但也存在过错，对他们应当进行罚款和教育。
基层政府缺乏抵制开发商诱惑的能力，这也是小产权房得以建设的根本原因。
基层政府的决策者和执行者也应当受到相应的刑事或民事处罚。
（三）改革现有的土地二元体制。
小产权房反映出来的就是政府部门与房地产业以及各相关主体之间的利益分配不均衡的问题。
小产权房面临的尴尬，正是由于法律政策与现实利益不协调所致。
只要城乡二元体系仍然存在，小产权房就不会轻易退出历史舞台。
从长远来看，小产权房为集体建设用地使用权和宅基地使用权的流转提供了新的探索，同时也为解决当前房价上涨过快问题提供了有待检验的途径。
因此，要解决小产权房法律问题，有必要建立农村建设用地使用权流转市场。
这就必须兼顾各主体的利益，在城乡一体化进程的大趋势下，对现有的制度和法律进行具体分析和适当突破，建立集体土地建设用地使用权流转相关的法律法规，并完善相关的配套措施。
（四）完善土地征收制度和修改相关的土地法律法规。
法律应该明确规定国家征收土地的条件和补偿标准。
政府应当完善征地补偿制度，大幅度提高补偿费。
我认为应以市场价格对村民进行补偿，村民也应该享受土地增值带来的收益，享受我国经济发展的成果。
我国《物权法》已明确将集体土地的开发建设和宅基地的转让等相关的法律问题交予土地管理法律制度去规范，所以应当尽快修改并完善相应的土地管理法律法规。
四、结语
商品化的土地使用权流转不仅仅应该成为政府、房地产企业的原始积累和财富源泉，而且也应该成为全社会人民生存和创造财富的
基础。
在中共中央十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，明确提出了我国将在未来的一段时间内，逐步完善农村的宅基地制度，以及农村的土地承包经营权制度，并逐步改革征地制度，建立一个城乡统一的建设用地市场。
从这个决定中可以看出，健全农村的土地制度是一个必然趋势。
因此，小产权房的合法化也不再会是一个梦想，有了些许实现的可能性。
（作者单位：新疆师范大学）
参考文献
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