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小产权房问题初探[摘要]“小产权房”大量存在的事实和其非合法性之间的矛盾日益凸显，足以引起人们的关注和思索，探究其背后的深刻原因。
小产权房问题的出现是社会、经济以及法律制度各方面因素综合作用的结果。
首先，小产权房问题的制度原因是房地一体主义立法模式下，城乡土地二元结构框架内，国家土地所有权和集体土地所有权法律地位不平等，集体建设用地使用权不能在土地市场自由流转。
其次，本文从利益结构的角度，分析小产权房利益主体和利益内容，并根据这两方面分析小产权房的利益层次。
而从根本上解决“小产权房”问题，则需要实现城乡一体化发展。
[关键词]小产权房；集体土地；利益冲突一、小产权房形成原因（一）现实原因1.商品房价格急剧上涨众所周知，近几年我国房价涨幅是惊人的。
城市化带来住房需求急剧膨胀，国家住房保障体系不健全、炒房、房地产开发暴利和政府权力腐败等诸多因素使房价居高不下。
近20年来的房地产开发，基本上是以开发商赢利并以为少数富人服务为宗旨的，因此在房地产开发中别墅、高档公寓、大户型住宅成为房地产开发的主体，约占总量的60%以上，小户型、低价住宅很少。
而在房地产开发中投资、投机性房地产占到相当比例，由于炒作过热，导致房价节节攀升，这种状况严重脱离中国国情，使人民怨声载道。
①我国的城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。
商品房的建设由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。
这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。
②2.市场经济凸显土地价值市场经济的发展凸显了土地价值，而房地产开发的巨大利益与农民得到的征地补偿款的巨大落差使农民开始想办法自己开发土地来主动参与房地产开发带来的利益分配。
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
“小产权房” 保护性法律法规的探讨[摘要]“小产权房”有几个定义，文章所涉及的是“乡产权”，即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋。
因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案，国家对此类房屋的建设又持否定的态度，所以，基本上得不到法律的保护。
笔者认为，单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的，国家应该出台针对“小产权房”的相关法律，对已有“小产权房”的归属做法律规范，对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制。
只有将“小产权房”予以正名，才能从法律p（一）相关规定之间的矛盾《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。
然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。
以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。
对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。
“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。
（二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。
我国小产权房法律问题探析摘要：近些年来，随着我国城市商品房价格的快速上涨，与此相对应的却是城市居民购买力的不足，此时价格仅有城市商品房价格1/3甚至1/4的小产权房如雨后春笋般的出来了。
小产权房以其低廉的价格赢得了中低收入阶层的青睐，并在全国各地蔓延。
这是我国城乡二元土地管理体制下村民集体与政府进行利益博弈的结果，它是在土地法律和政策不健全、监管不力的条件下，伴随着城市化而产生的。
关键词：小产权房；宅基地使用权；土地出让金随着我国城市化进程的不断加快，城市房价也随之不断攀升，虽然国家采取了各种措施调控房价，但是房价依然过高，这就使得城市的中低收入者买不起商品房，而只能选择价格低廉的小产权房。
但是政府对小产权房的态度明确，认为它违反法律的禁止性规定，要逐步清理。
目前仍然没有明确的法律和政策对小产权房加以规定，所以小产权房究竟应该何去何从，依然是个未知数。
一、小产权房的概念及其法律性质在法学或者经济学领域中并没有小产权房的准确概念，它形成于人们的日常经济交往和和社会实践中，是一种约定俗成的称谓，是为了区别于拥有房产证并受法律保护的“大产权房”。
小产权房早已存在，只是近些年来的迅速发展，才引起人们的关注。
本文所要研究的小产权房，就是指由村民、村委会、乡镇政府联合房地产开发企业或者单独开发建设的，在农村集体土地（包括宅基地、建设用地、耕地）上建设的住宅房屋，在未缴纳土地出让金和相关税费的情况下，卖给本集体经济组织以外的村民或城里人的，只有乡镇政府或者村委会制作的房屋权属证书，而没有国家房管部门的房产权属证明。
目前，小产权房不具有合法性，法律对其性质并未进行明确规定。
我国法律明确规定，集体所有的土地使用权是不能够出让、转让或者出租的，也不能用于非农业建设。
村民的宅基地归集体所有，村民只享有宅基地的使用权，他们在自己宅基地上建造的房屋，出售给本集体组织以外的人的行为是得不到法律承认的，不能办理相关证明手续。
小产权房的法律问题探究摘要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词：小产权房；法律政策；土地管理；城乡二元对立；民生；一、小产权房概述所谓小产权房，一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋，如果在农村的农用地上建设房屋，将被作为违法建筑而拆除。
因此，在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围，集体建设用地是指非农业目的的土地，主要包括宅基地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户自住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同，但均因其所占的集体土地使用权不得转让，也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通，这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度”小”的弱势，故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
2012年1月湖北第二师范学院学报Jan．2012第29卷第1期Journal of Hubei University of EducationVol．29No.1我国小产权房法律问题探析刘亚丽（海南大学法学院，海口570228）摘要：小产权房体现出农民财产权未得到平等保护；它和现行法律规定相冲突，购房者的权益难以得到法律保障；对小产权房进行强拆或者直接转正，或者对农村土地私有化等建议均非上策，而应该通过修改我国二元结构的土地制度和户籍制度，实现小产权房用地国有化和城乡户籍一体化，从根本上解决小产权房的法律困境。
关键词：小产权房；土地制；户籍制收稿日期：2011－11－10中图分类号：C913文献标识码：A文章编号：1674-344X （2012）1-0062-03作者简介：刘亚丽（1978－），女，河南夏邑人，讲师，研究方向为经济法学。
近年来，我国商品房价格居高不下，公众购房压力不减。
一些开发商和拥有土地的村集体、乡镇合作，趁机大建小产权房。
此类住房没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。
［1］2010年有调查显示，我国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量；价格上小产权房往往只有商品房的1/3至1/2；近八成调查者选择“愿意购买”，其中已购买了小产权房的比重占到了41%；城镇居民购买小产权房后往往碰上质量、物业等难以解决的纠纷问题，拆迁时更难得到相应补偿。
［2］我国2010年开始重点治理小产权房问题。
然而小产权房的问题涉及多方利益，如何治理绝非易事，其中小产权房凸现的法律问题更是令人担忧且亟需解决。
一、小产权房凸现的法律问题目前我国小产权房多分布在城乡结合部，主要是在集体建设用地和宅基地上建成或者占用耕地违法建设的。
从法律角度上分析，小产权房的存在反映出许多问题，主要体现为以下三点：1．农民财产权未得到平等保护依据《宪法》第10条和《土地管理法》第2条的规定，我国存在城市土地的国家所有和农村土地的集体所有两种土地所有权，两种所有权也应当处于平等的地位。
但按照宪法、土地管理法等相关法律的规定以及现实中有关部门做法，两种所有权实际上处于严重不平等地位。
［3］农民土地的产权地位和对土地财产的支配地位没有得到充足、平等的保障。
农民集体所有的土地不能直接用于城市商品房开发建设，更不能在市场上自由流通，其用途仅限于作为农用地进行农业生产，或作为宅基地供农民盖房居住。
除兴办乡镇企业或村民住宅外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
而国有土地在不足以供应使用的情况下，可以通过采取征收手段将农民集体所有土地转化为国有土地。
这也意味着地方政府只要通过行政征收手段便可收回农民集体土地的所有权。
相较之下，集体所有土地并不能与国有土地拥有同等的对抗性和平等性，一定程度上农村土地集体所有权是一种依附性、次位阶的土地权利，集体土地的概括国有化即是一个显例。
［4］2．小产权房与现行法律冲突一方面如上述，小产权房的存在违背了现行法律的规定，即集体所有土地不允许进入土地一级交易市场流转。
另一方面否定小产权房的作法将和现行法律相矛盾。
这集中体现在《物权法》的规定上。
《物权法》在宗旨上宣示“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。
集体所有制土地属于物的范畴，故村集体对自己的土地享有以上权利，当然包括处分，即并非不可流转。
但《物权法》却又禁止农村地权的流转，即对农村土地相关物权中的处分权进行了严格限制。
3．小产权房存在无法办理权属证明等法律风险由于小产权房不被法律认可，因此，在使用过程中，如出现房屋质量问题、公共设施维护等问题，住户的救济途径非常有限。
同时，现行法律法规关于商品房的相关规定和制度，对小产权房引发的纠纷无法适用，人民法院不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，因此实践中购房人的权益很难得到维护。
小产权房的购买者仅仅依据购房合同所产生的合同债权，和“大产权房”相比，其承担·26·的法律风险和交易成本要大得多。
二、小产权房法律问题的理论争鸣尽管小产权房存在上述法律问题，但受利益驱动，集体建设用地通过出租、转让、合作、入股等形式，流转到集体经济组织以外的单位和个人早已是不可否认的事实，在城乡结合部尤为明显。
小产权房便成了带着这些法律问题的土地市场上的“偷渡者”，长期游离于法律保护的框架之外，处于一种相对无序的状态。
小产权房的出路何在？这个问题引发了学界争鸣。
1．强拆或转正有学者认为，小产权房一旦放开转正，可能给土地调控和规划造成失控局面，最终将危及农业安全和农民的生存。
在当前我国城市医疗、劳保、抚恤和退休等社会保障体系已经相对完善而农村社会保障体系仍旧欠缺的背景下，土地的社会保障功能不可忽视。
“农村土地最根本的功能还是为每一个农村农民提供生活保障和基本福利……此外，小产权房突破了现行法律的规定，而法律应当被严格执行。
”［5］那么，依据法律法规以及政策的规定，小产权房这类“违法建筑”势必难逃被强拆的命运。
也有学者认为，目前小产权房的问题反映出我国土地制度不合理，农民的财产权益没有得到平等保护，如果强拆小产权房，势必强化城乡差异；同时小产权房发展至今日规模，强拆会造成巨大浪费，影响社会稳定。
［6］另外，还有学者，如厉以宁认为处理小产权房的法律问题必须要考虑到方方面面的利益，难以马上找到解读办法，主张现在先不要提“卖”的问题，因为“卖”的问题太复杂，但是要租的话是可以的，如租期可以长达十年到十五年，也等于定了相应期限的使用权；另外，农村宅基地自由买卖，涉及到农民自身利益问题，假如农民卖掉宅基地以后到城里工作，但万一下岗，或者因其他原因需要再次返回农村，就会遇到问题。
故解决小产权房可以采取以租代售的方式处理，而不是急于强拆或转正。
［7］2．修改现行土地制度小产权房的法律问题根源于农村土地立法。
如何改革农村土地制度，学界从不同角度分别提出了解决办法。
一方面在土地制度改革方向上存在三种观点。
第一种改良论。
该观点以保留农村土地集体所有制为前提，提出完善集体农地所有权。
持此观点的学者主要从农村政策出发，认为现行农村土地问题并非产生于农村土地集体所有制本身，而是源自于农村土地经营管理方法以及基层政府本身的不当行为，故而他们主张完善农村集体所有制，同时从土地使用权流转、经营规模和劳动力向非农业生产转移等方面进行制度创新。
［8］但反对者认为，改良论并不能根本解决农村土地集体所有制长期存在的历史性缺陷。
第二种农村土地私有化论。
如有学者建议取消农村土地集体所有制，将农村现有的土地产权归农户，土地作为私人不动产，可以抵押、继承、转让等，并且转让价格由市场供求和买卖双方协商谈判来决定。
［9］这一观点目前支持者甚少。
第三种农村土地国有化论。
持此观点的学者认为集体土地所有制存在阻碍资源流动、农民权利缺位以及不利于土地规模经营等制度性弊端，应当比照国有土地将农村一切土地收归国有。
如此，现行一切因农村土地制度引发的问题自然迎刃而解，土地国有化是一种“社会必然性”。
［10］如何修改现行土地制度，也仁者见仁，智者见智。
显然小产权房的强拆或转正之争，其焦点在于现行土地制度是否应尽快修改。
针对当前越来越严重的小产权房现象，是否应当从立法层面考虑修改现行二元结构土地制度以规范农村集体土地，从而改变小产权房法律问题的模糊性和抽象性？还是在不进行土地制度改革的基础上，进行制度创新，或者从行政手段出发强拆违法小产权房以及加强保障性住房的供给？争论背后是各利益代表方的博弈。
假若对现行二元结构的土地制度进行修改，农村集体土地得以平等地如国有土地一样进入土地一级市场交易，那么，小产权房将不再是没有产权的违法建筑。
但是那些依靠高额土地出让金的地方政府以及依靠高房价获取暴利的开发商等主体势必失去其赖以生存的经济来源；同时农村集体土地使用权的流转不小心可能跨越“十八亿亩耕地总量”红线，威胁到耕地保护和国家粮食安全问题。
故修改现行土地制度的呼吁仍遭遇重重阻力。
三、解决小产权房法律问题的建议解决小产权房法律问题，笔者认为仅靠政策及细节修剪远不够，应在立法层面上加以解决。
在现行二元土地制度下，国家利用垄断土地一级市场和征地价格“剪刀差”，从农村拿走本应属于集体的土地资产，拉大了城乡差距，强化了城乡二元化社会结构，使得农村、农民、农业的发展出现难以跨越的瓶颈。
在土地改革制度选择上，笔者支持“农村土地国有化”说，并认为可以从以下两个方面着手。
1．改革土地二元结构改革中国现行二元结构的土地制度，理论的呼声由来已久，它是解决我国小产权房问题的制度根源。
笔者认为，取消集体土地所有制，将集体土地国有化不失为一项最佳选择。
目前在立法层面上，应坚持农村土地使用权立法的指导思想和基本原则，在《宪法》上应该赋予农村集体土地同国有土地一样的平等权利，允许农村土地自由流转；同时修改《土地管理法》第43条的规定，实现农村集体土地所有权，赋予农村土地平等权利，允许农村土地进入土地一级交易市场自由流转。
实践证明，这些年来采取的“土地承包制不变及延长期限的政策和土地可以入股、抵押、置换出租”等改革见效甚微，因为这些改革绕开了根本问题即农村土地所有权。
笔者认为，土地改革只有围绕土地所有·36·权展开，让农民真正成为农村土地的主人，才是解决小产权房法律问题的关键。
在村集体拥有对农村土地比较完整的占有、使用、收益和处分权利的情况下，只要在符合地方政府制定的土地利用总体规划要求的前提下，除非涉及公共建设（如高速公路）外，村集体可以不经政府征收便能自由处分农村土地，包括可以直接与开发商谈判建设房屋。
此种情形下，因为符合地方土地规划，依据相关程序房管部门可以给予颁发房产证，这样也就不存在所谓违法建筑“小产权房”。
此举不仅可以缓解当前住房紧张、房价虚高的形势，也直接增加农民收入，平等保护农民权益。
当然，在法律的具体实施层面上，应该严格规范小产权房建设，切实保障农村“十八亿亩耕地总量”。
2．改革户籍二元制度我国城乡土地制度和户籍制度的显著特点是“城乡分治”。
户籍制度的“城乡分治”也正是“小产权房”的病根之一。
我国土地法和房地产管理办法规定，完整的房地产权包括房产产权和房屋之下的国有土地使用权两项；农村的住宅不得向城市居民出售，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
而目前我国的小产权房主要出售给城市人口；但由于小产权房建在农村集体所有的土地上，即购房者无法得到土地使用权证，其房产证不是由房地产登记机关颁发的，而往往是由当地乡镇政府甚至是村民委员会出具的。
故小产权房中的“小”不是小在“房子”上，而是“小”在“房子”底下的那块“土地”上；即“小”在了购房主体的身份上。
