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《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房的法律问题探究摘要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词：小产权房；法律政策；土地管理；城乡二元对立；民生；一、小产权房概述所谓小产权房，一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋，如果在农村的农用地上建设房屋，将被作为违法建筑而拆除。
因此，在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围，集体建设用地是指非农业目的的土地，主要包括宅基地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户自住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同，但均因其所占的集体土地使用权不得转让，也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通，这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度”小”的弱势，故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
小产权房法律问题探究□薛雯【摘要】近年来，我国小产权房市场交易十分火爆，其在满足城乡居民的住房需求和经济利益的同时，也暴露出了诸多隐患和法律问题。
本文通过对小产权房的产生以及所面临的法律障碍进行分析探究，提出了一些处理方案和思路。
【关键词】小产权房；法律问题；解决思路【作者简介】薛雯（1982 ），女，天津人，南开大学陈省身数学研究所馆员；研究方向：不动产法上世纪九十年代小产权房在我国悄然兴起。
随着近年来房地产业的迅猛发展，城市商品房价格直线攀升，对巨额房价望而却步的购房者纷纷将目光投向了价格更为低廉的小产权房，使得小产权房交易愈加繁荣，在部分大中城市持续升温。
而与此供需两旺的市场现状相矛盾的是，我国现行法律和政策对小产权房基本持否定态度，政府部门“叫停”小产权房，法院在审理此类买卖纠纷时也统一司法尺度一般认定合同无效。
由于其中涉及多方利害关系，一时间小产权房成为社会关注的热点问题。
究竟小产权房该何去何从，如何解决其面临的法律困境，需要进行深入探讨。
一、小产权房概况（一）小产权房的概念。
实际上，“小产权房”并非一个严格意义上的法律概念。
通俗认为，国家颁发产权证的为“大产权房”，国家不予颁发产权证的即为“小产权房”。
本文所讨论的小产权房特指，在农村集体所有的用于非农业建设的土地或宅基地上建造的售予农村集体组织以外的居民的房屋。
有别于“大产权房”，小产权房只能获得由所属地乡镇政府或村委会颁发的房屋使用证，因此又成为“乡产权房”。
（二）催生小产权房产生的原因。
1．制度因素。
与实行土地私有制的国家不同，我国现行采取二元制的土地制度。
依据我国《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
”即我国土地分为国有和农村集体经济组织所有。
而按照《土地管理法》第四十三条的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
Legal S ys t em A nd Soci et y 豳圈箧麓豳鬯＆i誊i：．竺竺!型圭!f叁型圭塾盒¨J I～-产权房¨：去律问题研究李龚摘要本文通过对小产权房定义的深入探讨，客观的剖析了小产权房的形成原因。
当然由于小产权房自身特殊的性质导致小产权房包含有一系列的法律风险。
文中通过对小产权房包含的法律关系的阐述得出如下结论：一方面小产权房的物权关系无效是一定的，另一方面本文主张其债权关系成立，以维护交易安全。
在此基础上，本文从未建和已建两个角度对小产权房问题的解决提出了相关的建议。
关键词小产权房城乡二元土地所有制建设土地使用权中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)1l一062—02一、“小产权房”的定义(一)什么是“小产权，妒它具体足指由城市周边的农村集体或村民在本村的耕地或经过旧村改造后的空闲宅基地上修建的用于向城市居民出售商品房，这一所有权建立在村民是该村的一员从而享有合法的宅基地使用权的基础之上。
但是城市居民购买此类房屋地无法拿到房管部门正式颁发的房产证，因此购房存在极大的隐藏风险，一旦出现纠纷，购房人的权利不易得到法律的保护和救济。
(二)“小产权房”成因分析城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是“小产权房”产生的根源。
依据宪法和法律的规定我国形成了城乡二元土地所有制度，其又被称为二元结构。
以二元土地所有制度为基础，又形成了二元士地管理制度，即国有土地和农村集体所有的土地进行不同管理。
农民集体所有的土地，无论是耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能转变为建没用地这一途径。
但这样只能获取有限的土地增值收入。
如果冒着不受法律保护的风险，主动流转集体土地则可以提前并最大化实现土地增值。
于是不少农村集体经济组织选择后者，从而导致了“小产权房”的大量出现。
不断上扬的高房价是小产权房的催生剂，直接推动了“小产权房”市场的持续升值。
第1篇一、案例背景小产权房，顾名思义，是指未取得国有土地使用证和建设用地规划许可证、未缴纳土地出让金等费用，擅自建设的房屋。
这类房屋通常位于农村集体土地上，未经国家批准，不符合国家关于土地管理的法律法规。
随着城市化进程的加快，小产权房在一些地区大量涌现，引发了诸多法律纠纷和社会问题。
本案例涉及一起小产权房买卖纠纷，具体如下：二、案情简介原告甲，一名城市居民，于2010年与被告乙签订了一份房屋买卖合同，约定乙将其在农村集体土地上建设的房屋出售给甲。
合同签订后，甲支付了全部房款，但乙未办理房屋产权证。
2015年，当地政府开始整治小产权房，甲的房屋被认定为违法建筑，面临拆除的风险。
甲遂向法院提起诉讼，要求乙返还购房款并赔偿损失。
三、争议焦点本案的争议焦点主要包括以下几点：1. 小产权房买卖合同的效力；2. 原告甲的损失如何认定；3. 被告乙是否应承担赔偿责任。
四、法律分析1. 小产权房买卖合同的效力根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
小产权房买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，因此，本案中的房屋买卖合同应认定为无效。
2. 原告甲的损失如何认定原告甲在购买小产权房时，已经支付了全部房款，因此，其损失主要包括购房款及利息损失。
此外，由于房屋被认定为违法建筑，甲可能无法继续居住和使用该房屋，因此，其还可能遭受精神损害。
3. 被告乙是否应承担赔偿责任根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，被告乙作为卖方，明知房屋为小产权房，却仍然与原告甲签订买卖合同，存在明显过错。
因此，被告乙应承担返还购房款及赔偿原告甲损失的民事责任。
五、判决结果经法院审理，判决如下：1. 被告乙返还原告甲购房款及利息；2. 被告乙赔偿原告甲因房屋被拆除而遭受的精神损害。
论小产权房屋买卖合同的法律效力
小产权房屋是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权归属于农村集体经济组织，而非个人。
在中国，小产权房屋的买卖合同通常不被法律承认，因为它们违反了土地管理法和城乡规划法的相关规定。
以下是关于小产权房屋买卖合同法律效力的一些要点：
1. 土地使用权问题：小产权房屋的土地使用权属于农村集体，个人无法获得土地使用权证书，这是小产权房屋买卖合同无效的主要原因。
2. 违反法律规定：根据中国的土地管理法，农村集体土地不得用于非农业建设，因此，小产权房屋的建设本身就是违法的，买卖合同自然无效。
3. 产权不清晰：小产权房屋的产权不清晰，没有明确的产权证明，这使得买卖双方在交易过程中面临极大的风险。
4. 无法办理过户：由于小产权房屋没有合法的产权证明，买卖双方无法在房产交易中心办理过户手续，这使得合同的履行存在障碍。
5. 法律风险：购买小产权房屋的个人可能会面临法律风险，包括但不限于被追究法律责任、房屋被拆除等。
6. 投资风险：小产权房屋由于法律地位不明确，其投资价值和市场流通性都较低，购买者可能面临资产贬值的风险。
7. 合同无效的法律后果：如果小产权房屋买卖合同被认定为无效，卖方可能需要返还购房款，而买方则可能失去房屋使用权。
8. 政策风险：政府对于小产权房屋的政策可能会发生变化，这将直接影响到小产权房屋的买卖合同的效力。
综上所述，小产权房屋买卖合同在法律上通常被视为无效，买卖双方在进行交易时应当谨慎，避免因违反法律规定而遭受不必要的损失。
小产权房法律问题探究[摘要]小产权房的买卖问题越来越被大家所关注，小产权房的买卖对社会稳定等因素不利，所以要是对其放任是对法的秩序价值的违背。
但是，如果一味的禁止对小产权房的买卖，又会违背意思自治与自由、平等等法的自由价值。
所以，小产权房问题可以由法理学中法的价值之间的冲突来解释。
[关键词]小产权房；效力；价值；合法化“小产权房”并非是从法律上得来的说法，它真正的来源是变化万千的社会中随着经济的发展所成就的概念。
最近几年，城市中正常开发的房地产价格不断上涨，在一些中、小城市都出现了小产权房市场，并且越发繁荣。
普通民众明知小产权房是不合法的，但仍愿意冒着风险购买，这不得不引起人们对法律秩序与生活秩序之间冲突的思考。
对于小产权房有较多的争论，其中肯定说的理由是由于小产权房的本质并不是与法律相违背的，而是与法理以及宪法的精神相吻合的。
不但小产权房本身是不违法的，我们相应的还应该加快建立健全我国与土地管理相关的法律法规，并重新对小产权房的概念进行明确。
王轶教授说过：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，小产权房都是否违规都值得商榷，政府国土部门叫停小产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。
”马克思认为：“法律是人的行为本身必备的法律，是人的生活的自觉反映。
”由以上的分析可以得出：对于小产权房得出了应该进行合法化改造，而不应该一位否定的结论。
一、小产权房（一）小产权房定义小产权房究竟是什么，学术界主要有以下几种学说：第一种观点把小产权房定义为虽然房子本身是建立在农村的集体土地之上的，但是他并不是成为了本村村民的家庭住房而是成为了销售给本村之外的其他人口的房产。
另一种观点则把小产权房与正常房产的划分以是否具有国家统一发给的产权证作为划分的关键，具有国家统一颁发的产权证的叫做大产权房，不发产权证的叫做小产权房；第三种说法是以土地再转让时是否要补交土地出让金为区分的，不需补交的是大产权房，需要补交土地出让金的则被称为小的。
“总之，小产权房是使用农村集体的土地，此类土地未通过国家征收和征用，未缴纳土地出让金和相关税费，未通过招标、拍卖、挂牌等方式，尚未建立使用权市场体系，因而它不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，不受现行法律的保护。
”（二）小产权房与大产权房之间的不同第一，小产权房的房价较之大产权房要低很多。
小产权房是建立在集体土地之上的，它有着很低的开发与建设成本，这与它不需向国家与社会交纳税费与各种土地出让金是分不开的。
第二，小产权房的土地来源不同，它所使用的是农村集体的土地。
由于其是建立在农村集体的土地之上的，所以它就不具有市场体系之中的使用权，因此在价格机制的作用之下它的使用权是失灵的，这就使的小产权房无法在市场交易之间进行流转。
第三，小产权房没有政府房地产管理部门所颁发的房产证。
由于小产权房建立在农村的集体的经济土地之上，而且它的开发者是乡镇政府或者是其相应的居委会，他们是拥有该土地的所有权的人，这些人也有可能会与一些房地产开发商合作，从而一同对该房产进行开发，在这种情况下，就由该村委会或是本乡镇政府制作其权属证书。
该权属证书是不具有房地产管理机构认证的印章的，在这种尴尬的处境之下，造成了小产权房拥有者对该房屋的处分和收益以及相应的所有权、转让权无法掌控的局面，小产权房自然也不具有国家要求的所有权证书。
第四，小产权房是不允许对外销售的。
农村集体土地上的小产权房的性质决定了它们是不可以向本村、乡镇成员以外的其他人员销售的，只是可以在本村、镇集体之间转化。
（三）小产权房产生原因首先，在法律上来说，小产权房的权利关系是不明确的。
目前法律并没有对小产权房的存否做出十分明确的规定，也可以说现在的小产权房正处在一个白与黑之间的交叉地带，现有的法律无法很好地规制它，从而使得小产权房经久不衰。
其次，地方相关管理部门的管理欠缺。
“作为一种市场行为，小产权房从局部地区、个别城市扩展到全国长期存在，这是由于一些相关管理部门的管理缺位和行政不作为，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。
”“小产权房问题集中暴露了各级政府之间的利益博弈，也反映出政策执行和法律实施中的诸多问题，解决小产权问题则是政府权威性和法治公信力的体现”。
最后，长时间的城乡分治使得法律、政策与现实的经济发展脱节。
由于我们国家长时间所实行的是二元管理式的城乡发展模式，这种模式直到现在还是很难去适应我们所要求的呈现统筹发展的这个大局的。
在城市与乡村建立起的，如房屋等一些公共产品难以适应如今飞速发展所带来的社会需求，但是趁着当下社会主义新农村建设的大潮，小产权房得到了快速的发展。
“我国的土地分为国有土地和集体土地，而集体土地所有权并不是完全的所有权，这已不适应包括广大农民在内的13亿中国人民所进行的建设中国特色社会主义的伟大实践。
”（四）小产权房的现状分析近些年，小产权房的发展势头很猛，达到了难以扼制的程度，成为了与正规房地产抢生意的主力。
其具有如下特点：首先，范围广，数量多。
当没有土地指标时，乡镇政府就会与房地产企业合作，共同开发那些可以被替代的农户宅基地或者是一些不重要的非农用地，用这些土地来建设成为那些小产权房即没有产权证的商品房，进行销售。
这些房产是不具有土地证与房产证等各类证件的，也有可能是没有经过土地建设规划同意的，但除此之外，在其他诸如销售形式、建设规模上这些房产与普通的商品房都是相同的。
“由于有利可图，这种小产权房在地方政府的支持下蓬勃发展，布满了各个城市周边、各个场镇，其数量庞大、面积巨大、影响甚大。
”其次，小产权房扰乱了正常的房地产市场。
小产权房是仅具有商品房的形式而不具有其法定要件的“不动产”。
它是没有交易权证的，大多数情况下只是由建设方与购买者自行签订交易的证书，也有少部分交易证书是具有村镇等组织出具的证明的。
在这个层面上说，该种类的小产权房的交易是违法的，该种交易之中隐含着诸多问题，这使得它与产权法定等原则背道而驰。
再者，小产权房的治理难度系数大。
伴随着城市与乡村之间的发展与改革，已经建好的大面积的小产权房基本上是跟城市与乡村的建设规划不相符的，但是如果拆除这些小产权房，是对资源的浪费。
但是话又说回来小产权房本身是没有理由对其进行补偿的，假使对其像商品房一样进行补偿，对商品房的所有者来说是极不公道的。
不过想象一下，假如不对那些购买了小产权房的房主进行补偿，那么他们承担了多么沉重的利益上的损失，并且进一步想这有可能造成多大的社会矛盾。
所以，由以上的分析可以看得出来，对于小产权房的治理，我们现如今正面临着一个两难的抉择。
二、小产权房在法理学方面的合理性分析（一）在宪法层面上从宪法规定上可以得出，不管是集体所有的土地亦或是国家所有的土地，它们在宪法上的所有权层面上都是平等的，它们享有平等的所有权，所以说在宪法的层面上看小产权房是有其合理化的基础的。
（二）法的价值冲突方面1.法的自由价值。
法的自由价值要求法应该体现出自由与平等。
所以，法律是不应该对宅基地的转让进行限制的，相反应该对宅基地使用权的自由转让给与准许。
禁止宅基地的自由转让对于城市与农村的平等对待是未体现的。
在民法的法理与法的价值方面看，对宅基地禁止进行转让是对民法中的主体平等、财产自由与意思自治原则的违背。
2.法的秩序价值。
在法律的秩序层面来说，小产权房是不符合物权绝对与物权公示等原则的。
对于小产权房的买卖允许过户登记是有违秩序的，首先表现在农村土地在曾经和以后很长的一段时期内是维持我国农民生计的基础，对农民的生产生活具有巨大的保障功能。
其次，小产权房的买卖对于社会稳定这个大局是很不利的，如果对宅基地的使用权进行自由流转，极有可能造成农民成为无业游民。
再次，在允许宅基地使用权自由流转的情况下，一部分人可能会占有多余的宅基地，这是与我国长期以来所实施的一户只能有一处宅基地的政策相违背的。
所以如果允许小产权房的宅基地使用权自由流转，会与物权法的很多原则相违背。
3.小产权房中自由价值和秩序价值的博弈。
在法理学上，对于不同价值之间的冲突要优先考虑高位阶的价值。
如果允许小产权房人买卖，就会违背法的秩序价值，如果不允许小产权房的买卖，就会违背法的自由价值。
因为自由价值是法的最高价值，在法的位阶之中处于最高的地位，所以自由价值是高于秩序价值的，应允许小产权房买卖。
（三）法对社会的适应方面法的稳定性与法的变动性，强调的是法对于社会的适合性，而不是对其先进性的关注。
小产权房的出现可能会使得相关税收流失，土地规划秩序混乱。
但是不可否认的是，小产权房也具有它有利的一面。
自从出现了小产权房，城市中已近白热化的房地产交易价格的上升趋势就得到了一定的遏制。
价格低廉的小产权房的出现，给那些无力购买正规商品房的消费者带来了福音，使他们花费较少的金钱拥有了属于自己的房子，这就使得那些低收入阶层的生活水平得到了显著的提高。
正因为此，在对待小产权房的态度上，我们不应该一味地打压制止，而是应该运用法律的手段使其走上合法化的道路，更好地造福于人民。
法律所特有的性质决定了法律在社会实践之中是具有滞后性的，因此，对于那些法律所还未曾调整的活动，是不可以一味的看作是非法的。
就拿20世纪房屋买卖的例子来说，在那个时候私人对房屋进行买卖的行为是违法的，但是社会在发展，法律不断的健全完善，当今社会如果有人说对其合法占有的房屋进行私人买卖是违法的，这根本就是个笑话。
在笔者看来，小产权房有如上个世纪的房屋私人买卖那样，随着时间的推移，也会慢慢走向其合法化的归宿。
小产权房本身是不违法的，是没有法律上的障碍的，权利人是可以自由占有与使用的。
只是由于小产权房在销售的环节中存在一些问题，使其与现行的政策发生冲突，所以被理解为“非法建筑”。
三、小产权房问题解决建议我国法域中除了规定制度的根本法律，还存在着不同位阶的法律规范，它们在效力本身上是不存在差异的。
但是不同法律规范来自于不同的渊源，所以仍具有等级上的区别，因此下位法必须服从上位法。
小产权房在全国范围内交易繁荣，但是它们内部却有着不一样的产生方式与发展路径。
由于中央难以掌握各地小产权房问题的具体情况，所以应该主要依靠小产权房所在地的政府按照中央下达的基本原则对不同的小产权房问题进行具体问题具体分析，区别对待。
此情况下，我们要发挥法律位阶之作用，要下放部分权力给地方政府，促使其真正实现“因地制宜”。
所以，中央应该更多的鼓励地方政府根据当地的具体情况制定小产权房的地方性法规，以有效解决此问题。
小产权房问题存在的这段时期内，相关部门由于监管乏力与利益驱动，使本就复杂的农村集体土地矛盾更加激化。
小产权房虽然争议很多，但是我们应该努力用发展的眼光去看待与解决该问题。
随着国家对保障性住房建设与解决中低收入人群住房政策的大力推进，相信可以正确地对现存的小产权房问题进行处理，解决好集体土地流转问题，加快城乡土地制度改革，实现居者皆有其屋的梦想。
