房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点模拟考试卷.doc

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。

A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。

（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。

A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。

（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、单项选择题某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。

其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。

A.1376B.2308C.2558D.1055本题答案：6、判断题进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。

（）本题答案：7、判断题进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

（ ） 本题答案： 2、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。

（ ） 本题答案： 3、多项选择题 修正系数连乘形式：估价对象价格=可比实例价格×（ ）×（ ）×（ ）。

答案顺序对应）A.交易情况修正系数 B.市场状况修正系数 C.交易结果修正系数 D.房地产状况修正系数 E.权益状况修正系数 本题答案： 4、判断题 如果为土地使用权出让，一般买卖、租赁、征用等目的估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。

（ ） 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------5、判断题可比实例的成交价格应就是正常成交价格。

（）本题答案：6、单项选择题加权算术平均数，是在把修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先（），然后综合出一个价格。

A.赋予每个价格不同的权数B.赋予每个价格的变动率C.赋予每个价格中位数D.赋予每个价格一个具有综合性的比准价格本题答案：7、多项选择题在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。

根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括（）等。

A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税本题答案：8、多项选择题价格指数可分为（）。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考考试模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。

A.6.6% B.5.8% C.6.2% D.6.4% 本题答案： 2、单项选择题 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

A.80% B.82% C.83% D.92% 本题答案： 3、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（ ）为准。

A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------约定B.拆迁人与被拆迁入的口头约定C.被拆迁人的要求D.拆迁人的要求本题答案：4、单项选择题将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国B.意大利C.日本D.香港本题答案：5、多项选择题商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A.临街状况B.到市中心距离C.繁华程度D.安宁程度本题答案：6、单项选择题房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是( )。

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1、多项选择题 某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

办公楼市场的主要特性有( )。

A.受区域质量影响大 B.与地区经济密切相关 C.受交通、通讯、配套设施影响大 D.本身品质与客户品质的一致性 本题答案：A, B, C, D 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为( )。

A.比较现期供求关系 B.比较未来供求关系 C.供给分析 D.需求分析 本题答案：D 本题解析：暂无解析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------3、单项选择题( )的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。

A.量表式问卷B.开放式问卷C.封闭式问卷D.量表问答式问卷本题答案：D本题解析：暂无解析4、单项选择题办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是( )。

A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势B.估算一定期限内每年的供给量C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据本题答案：A本题解析：暂无解析5、单项选择题房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是( )。

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1、单项选择题 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元。

A.37.91 B.38.25 C.38.42 D.50 本题答案：C 本题解析：在成交日期一次付清的价格=［4+18/（1+0.5%）6+18/（1+0.5%）12］万元=38.42万元 2、单项选择题 算术平均数有简单算术平均数和（ ）。

A.幂次平均数 B.加权算术平均数 C.修正平均数 D.低项算术平均数 本题答案：B 本题解析：暂无解析 3、单项选择题 运用市场法估价时，可以采用（ ）进行交易日期调整。

A.价格变动率姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------B.价格浮动C.价格修正系数D.价格变化期本题答案：A本题解析：暂无解析4、判断题可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同-供求范围内的类似地区。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析5、判断题为抵押、抵债、房屋拆迁目的的估价，应选取一般拍卖的交易实例为可比实例。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析6、判断题买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏低。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析7、判断题交易情况调整主要由估价人员凭其专业知识和丰富的经验加以判断。

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1、多项选择题 从理论上讲，将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法有（ ）。

A.平均数 B.随机数 C.众数 D.去掉一个最高价格和一个最低价格，将余下的进行简单算术平均 E.质数 本题答案： 2、判断题 市场状况调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。

（ ） 本题答案： 3、单项选择题 以某个固定时期作为基期的价格指数，称为（ ）。

A.定基价格指数 B.固定价格指数 C.长期价格指数 D.涨落价格指数 本题答案： 4、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括（）。

A.交易双方的收入情况B.交易实例房地产的状况C.成交价格D.交易情况E.交易双方婚姻状况本题答案：5、单项选择题某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元／m2。

A.2400B.2580C.2607D.2760本题答案：6、判断题市场法适用的对象是具有商业性质的房地产。

（）本题答案：7、单项选择题（）不属于房地产状况调整的因素。

A.区位因素B.市场因素C.实物因素D.权益因素本题答案：8、判断题经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。

2019最新整理考题一、单项选择题1.按照我国法律的规定娱乐用地的最高年限为年。

A.70B.60C.50D.402.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于的特性。

A.不可移动性B.用途多样C.相互影响D.易受限制3.在房地产价格中理论价格是。

A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.短期均衡价格D.长期均衡价格4.评估市场价值所采用的折现率应是与该房地产的风险程度相对应的。

A.社会一般报酬率B.最低期望收益率C.特定投资者所要求的最低期望收益率D.特定投资者所要求的最低报酬率5.在评估市场价值时要求对未来净收益的估计是的。

A.主观B.客观C.悲观D.乐观6.在评估投资价值时折现率是。

A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率7.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时应以进展估价。

A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提8.*套住宅总价30万元套建筑面积125㎡套墙体面积20㎡分摊的共有建筑面积25㎡则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A.1765B.2000C.2069D.24009.甲、乙两宗相邻地块市场价值分别为60万元和40万元假设将两宗土地合并则总价值为120万元。

如果甲地块的使用权人拟购置乙地块则对双方最为公平合理的正常价格应为万元。

A.40B.48C.50D.6010.*宗房地产交易中买方支付给卖方29万元买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。

A.27.6B.28.2C.29.0D.29.911.为评估*宗房地产2002年10月13日的价格选取了可比实例甲其成交价格为3000元/㎡成交日期为2001年11月13日。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第1卷一.单选题(共10题)1.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能2.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况3.投资利润率的计算公式是()。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）D.开发利润／开发完成后的房地产价值4.下列关于房地产估价的基本程序，①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

其中正确的顺序应为（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩5.租赁价格在土地与建筑物合在一起的场合称为()。

A.房地租B.地租C.房租D.租金6.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。

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1、单项选择题 一般来说，开发经营期的起点( )A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合 本题答案： 2、判断题 大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。

( ) 本题答案： 3、单项选择题 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有( )。

A.基础设施完备程度 B.城市规划限制条件 C.地面形状、面积大小 D.环境景观 本题答案： 4、判断题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------前的收益价格估计为5200万元。

( )本题答案：5、判断题建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。

( ) 本题答案：6、多项选择题下列哪几项属于影响房地产价格的行政因素？（）A.房地产制度B.城市化C.城市规划D.城市发展战略E.政治安定状况本题答案：7、单项选择题现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A.小于B.大于C.等于D.小于或等于本题答案：8、单项选择题路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法本题答案：9、判断题房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。

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1、多项选择题 在市场法估价中需要进行（ ）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。

A.房地产状况 B.市场状况 C.交易情况 D.交易期望目标 E.估价时点修正 本题答案： 2、判断题 如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。

（ ） 本题答案： 3、多项选择题 相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到（ ）方面的影响。

A.地理位置 B.土地面积 C.土地形状 D.建筑规模 E.邻里关系 本题答案： 4、单项选择题 如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其房地产状况下的价格姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------×100÷（）=在估价对象房地产状况下的价格。

A.可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分B.估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分C.估价对象的得分D.可比实例的得分本题答案：5、单项选择题如果可比实例房地产与估价对象本身有差异，则在进行了交易情况和市场状况修正后，还要进行（）修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。

A.交易状态B.市场状况C.房地产状况D.房地产位置因素修正本题答案：6、多项选择题下列哪些难以采用比较法估价（）。

A.特殊厂房B.普通住宅C.存量成套住宅D.博物馆E.在建工程本题答案：7、判断题交易情况调整主要由估价人员凭其专业知识和丰富的经验加以判断。