土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案20一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 房地产具有供给有限特性，本质上于A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大答案：C2. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每1m2建筑面积的价格为A.1667元/m2B.1765元/m2C.1875元/m2D.2000元/m2答案：B3. 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2答案：C4. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间答案：C5. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。
A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系答案：B6. 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价万元。
A.1250B.1750C.2050D.2150答案：B7. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立答案：D8. 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去答案：B9. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的范围之内。
A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5答案：A10. 承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为万元。
A.6.19B.6.42C.7.20D.9.58答案：A11. 在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明。
A.本估价机构所有B.所有参加该估价项目C.对该估价项目负第一责任D.任本估价机构法定代表人答案：B12. 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为万元。
A.87B.124C.130D.134答案：B13. 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。
A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9答案：B14. 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。
A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产答案：C15. 某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10答案：B16. 某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是元。
A.76800B.79104C.77952D.81562答案：B17. 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案：C18. 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40答案：C19. 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。
A.40B.43C.47D.50答案：B20. 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定答案：C21. 某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元答案：C22. 某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为A.14140元/m2B.42421元/m2C.56561元/m2D.60000元/m2答案：B23. 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。
现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于A.3275元/m2B.3287元/m2C.3402元/m2D.4375元/m2答案：C24. 某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为A.43万元B.112.5万元C.123.3万元D.150万元答案：C25. 用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a(1+g)t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=A．0 B． C．a×n D．∞答案：B26. 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为A.被烧损前的状况B.被烧损后的状况C.被烧损前与被烧损后的差异状况D.未来修复或重建后的状况答案：D27. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为万元。
A.400B.450C.500D.540答案：A28. 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为万元。
A.180B.196C.200D.300答案：B29. 当较为精确地应用假设开发法时，应考虑A.通货膨胀影响B.投资利息因素C.资金时间价值D.投资风险补偿答案：C30. 对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算。
A.比较法B.收益法C.成本法D.路线价法答案：A31. 下列关于路线价法的表述中，不正确的是A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D32. 已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。
A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0答案：A33. 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%答案：C34. 影响房地产价格的环境因素不包括A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境答案：D35. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素答案：A二、多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)1. 房地产估价人员应遵守的职业道德包括A.应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C.尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争E.应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价答案：ADE2. 以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有A.基准地价B.市场交易价C.标定地价D.房屋的重置价格E.市场成交价答案：ACD3. 从某种意义上讲，房地产价格是A.个别人的价值判断B.估价人员的主观定价C.由市场力量决定D.市场参与者集体竞价的结果E.由交易双方委托经纪人确定答案：CE4. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税后现金流量E.税前现金流量答案：ABCE5. 商品住宅价格中的利润是以为基数核定。
A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.住宅建筑、安装工程费答案：ABDE6. 收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。
