国有划拨土地使用权_图文.ppt

居住用地
R居住用地调整说明
居住用地小类的划分调整： 新版修订将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”，其中： “住宅用地”既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附属道路、停车 场、小游园、绿地等用地；“服务设施用地”指居住小区及小区级以下的幼 托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用 地（中小学用地划入公共管理与公共服务用地）。
2、所取得土地为划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式 取得，并缴纳土地出让金。
相关问答
1、一个未开始销售的房地产项目，用地性质是综合用地土地，是否需要转为商住用地后才能销售？ 用地性质属于综合用地的房地产项目，开发商可以进行销售。但综合用地使用年限为50年，居住 用地为70年，为维护购买者的权益，购买者可要求开发商到国土部门将该用地性质改变为居住用 地，并相应延长土地使用期限。
（4）利用上空或地下作多种用途的用地按地面使用的主要性质作为用地归类的 依据。如一个广场的下面虽作了地下汽车库，但这块用地仍为广场用地(G3）， 而不是社会停车场用地(S42)
四、土地使用性质
一、关于改变土地使用性质 土地使用性质由城市规划控制，要改变土地的使用性质通常是这样的：
1、所取得的土地为出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质， 政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补 交土地出让金；
用地性质分类中注意事项
（1）独立地段的单位用地内往往有 多种不同性质的建筑和用地
一座工厂，除生产厂房外，还有附属的办公室、 仓库、食堂等设施，但这些设备是从属性的， 为工厂生产服务的，因此整个工厂均归工业用地
一座大学，既有教室、实验室、图书馆等教学 用房，还有体育室、运动场、仓库、实习工厂、 食堂，以致所属的研究所、设计院、汽车队等 等，但从其主要性质来看，仍为高等院校用地 。应注意的是，单位内的职工生活区（包括住宅、 服务设施等用地）要划出，归到居住用地(R)

土地的所有权的划拨使用与出让所有权是土地所有制在法律上的表现,不同社会制度或国家，人们因占有利用土地而发生复杂的权利关系，它通常都通过制定各项法规加以明确规定。

不同的地权制度具有不同的阶级本性，统治阶级均力求控制或调节地权关系，以利社会秩序的稳定和国家的发展。

划拨土地使用权划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式。

（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。

这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。

这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

出让土地使用权出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。

由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。

取得出让土地使用权有以下几个特征：（1）取得的土地使用权是有偿的。

土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。

国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。

（2）取得的土地使用权是有期限的。

土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。

出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用权是一种物权。

土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。

土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

➢在土地市场，不经过审批擅自转让划拨土 地使用权的违法交易非常普遍。
➢但由于房地产项目建设过程涉及一系列的 建设审批手续以及过户登记程序。如果未 经批准擅自转让划拨土地使用权，不仅受 让方不能获得法律承认上的土地使用权， 即使房屋建成后对外销售也成问题。买受 人也难以取得合法的产权凭证。所建房屋 还有可能被确认为违法建筑。这一系列问 题常常成为转让合同当事人之间产生纠纷 的诱因。在土地二级市场，因划拨地转让 或变相转让而发生的各种纠纷一点也不比 出让地转让纠纷少。
➢ 实践中，一旦发生补交的情形，是由受让人另行交纳 补偿费用，还是由转让方以所获转让费支付补偿费？ 法律规定不甚明确，如果合同中对此也无明确的规定， 则争议和纠纷不可避免。此外，按照《房产地管理法 》第66条规定，违法转让划拨土地使用权的，政府土 地管理部门除可责令当事人缴纳土地使用权出让金外， 还可没收违法所得和处以罚款。因此而造成的损失究 竟是谁的过错、由谁来承担责任，也常常引发纠纷。
预审 申请
审查
批准
登记
由市、县人民政府颁发 《国有土地使用证》（划拨）
思考2
2003年6月，某粮站在经济利益的驱动 下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房， 擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政 划拨的600平米生产办公用地改为商业 用地，并将底层作为商场出租给一些单 位和个人，做经商场地。
上述行为是否合法？
请问：东方公司的行为属何种性 质？应该如何处理？
三、划拨用地使用的限制条件
（一）不得擅自改变土地用途
（二）服从人民政府对土地使用权的收回 —无偿
收回原因： ➢社会公共利益、土地使用者迁移、破产等
原因停止使用土地。
注意：
根据城市建设发展需要和城市规划的 要求，收回划拨土地使用权时，虽然 是无偿收回，但对其地上建筑物、其 他附着物、市、县人民政府应当根据 实际情况给予适当补偿。

第三章 土地使用权制度
一、土地使用权的概念、特征、分类 土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的 土地享有占有、使用、收益的权利 特征： 1.权利的派生性 权利的受限性、相对独立性 2.客体的有限性 3.取得的法定性 4.使用的期限性
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分类： 1.国有土地使用权与集体土地使用权 2.建设用地使用权和农业用地使用权 3.划拨土地使用权和出让土地使用权
么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？
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• 答案要点 • （1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有
土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的 出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让 土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。 • （2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转 让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。 • （3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定 权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地 使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出 让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领 取土地使用权证书后，取得土地使用权。
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某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人 民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县 人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地 （非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土 地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有 权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年 限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权 的标准合同写明。据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什