三旧改造流程图 惠州市

惠州市三旧改造政策全梳理惠州市三旧改造政策本文针对惠州市“三旧改造”政策中的重点问题进行梳理，包括三旧改造项目认定、申报流程、管理要求、改造方式，及土地出让金缴交标准等内容。

一、惠州市三旧改造政策历程二、惠州市三旧改造项目认定“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件：1、拟改造项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划、“三旧”改造专项规划和所在地区产业发展规划，纳入年度实施计划；2、拟改造项目用地、房屋权属无争议，并经确权登记；3、拟改造项目用地在土地利用现状图和2007年度航空（卫星）正射影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

4、拟改造项目用地范围应依据城乡规划确定的规划道路保持地块形状的完整性和一致性，项目改造后具有优化功能、改善环境、畅通道路的作用。

三、惠州市三旧改造申报流程四、惠州市三旧改造项目管理要求1、办理具体项目审批手续改造实施主体取得“三旧”改造项目认定批复文件后，向有关部门申请办理项目立项等手续，开展地上房屋征收补偿安置工作。

待改造地块上建、构筑物全部拆迁完成后并办理规划用地相关手续，国土部门才可以给予办理新的《国有土地使用证》。

2、项目实施时限要求经批准实施的“三旧”改造项目，改造实施主体应自改造方案批准之日起1年内办理好项目有关审批文件，在办好有关审批手续后，应在半年内开工建设，2年内竣工，且不得转让。

未能在规定时间内开工、竣工，或申请延期开工、竣工未获批准的，市政府将撤销改造项目的批准文件。

五、惠州市三旧改造方式1、政府实施改造2、原产权人自行改造3、市场主体实施改造4、农村集体土地改造5、政府主导，引入社会资金开展“三旧”成片拆迁改造6、纳入“三旧”改造范围的国有企业、市直或县、区各类资产经营公司以及集体企业所持有的土地，国有企业、市直或县、区各类资产经营公司作为原土地使用权人可自行改造。

注：属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。

流程
负责部门
所需材料市“三旧”办国土资源局规划局房管局综合执法局
镇街“三旧”办镇街政府
1、改造方案5份（对于原土地使用权人自行改造，需附镇街三旧改造领导小组审核意见）；
2、改造用地所在的控制性详细规划图则（标识项目红线范围）1份和该图则的成果复印件1份（镇街规划管理所提供并盖章）；
3、公示证明5份；
4、公众意见接受凭证和公众意见处理报告书5份；
5、地形图5份；
6、地块红线图1份（每份共3张，地图分别为“二调”土地利用现状图、省第三次卫片执法检查影像图、土地利用总体规划，用地红线和规划红线区分标注）；
7、现场照片13份（每份4张）；
8、电子文件13份（光盘，包括规划成果、技术审查意见、公示凭证、地形图、地块红线图）。

1、改造方案10份（对于原土地使用权人自行改造，需附镇街三旧改造领导小组审核意见）；
2、公示证明10份；
3、公众意见接受凭证和公众意见处理报告书10份；
4、国土局、规划局、综合执法局意见回应书10份；
5、电子文件13份（光盘，包括改造方案、控制性详细规划图则、地形图、地块红线图、公众处理意见报告书、技术审查意见书）。

市“三旧”办监察局发改局财政局建设局环保局法制局经信局市三旧办
东莞市三旧改造方案审批流程图
分别由镇街、村集体或土地权利
人等改造主体编制
按照市规划局要求报送
市国土局
市国土局
省厅用地处、规划处、财务处 省
政府综合二处
市三旧办市国土资源局。

三旧改造流程
三旧改造是指对农村地区的旧房、旧墙、旧屋进行改造和更新，以提高农村居民的生活条件和环境质量。

三旧改造流程通常包括勘测规划、拆除清理、整体设计、重建改造和验收收尾等环节。

首先是勘测规划阶段。

在这一阶段，相关部门会进行对农村地区进行规划和勘测，了解农村房屋的基本情况和改造需求，包括房屋的结构、面积、年限等。

接下来是拆除清理阶段。

在这一阶段，需要对旧房、旧墙、旧屋进行拆除和清理，将废弃物和杂物清除干净，为后续的改造工作创造条件。

然后是整体设计阶段。

在这一阶段，建筑设计师会针对农村房屋的思想和需求进行整体设计，包括设计房屋的结构、布局、材料等，以满足农村居民的实际需求。

接下来是重建改造阶段。

在这一阶段，根据设计方案，施工队伍会按照设计要求进行房屋的重建和改造，包括房屋的拆除、重建、装修和改造等工作，确保改造后的房屋符合要求。

最后是验收收尾阶段。

在这一阶段，相关部门会对改造后的房屋进行验收，确保改造达到预期效果，并进行必要的整改和修复。

同时，还需要做好后续的管理和维护工作，确保改造的效果能够持久地保持下去。

总的来说，三旧改造流程包括勘测规划、拆除清理、整体设计、重建改造和验收收尾等环节，通过这些环节的有序进行，可以实现农村房屋的重建和改造，提高农村居民的生活条件和环境质量。

这对于促进农村经济发展和改善农村居民的生活质量具有重要的意义。

惠州市“三旧”改造实施办法（第二次征求意见稿）第一章总则第一条为促进土地节约集约利用，完善城市功能，改善城乡人居环境，推动产业转型升级，实现高质量发展，根据有关法律、法规以及国家、省、市的有关规定，依据粤港澳大湾区发展规划纲要，结合我市创建一流城市的实际需求，制定本办法。

第二条“三旧”改造工作应遵循“政府主导、规划统筹、产业优先、公益保障、规范有序、多元共赢”的原则。

第三条本办法所称“三旧”改造是指符合规定的改造主体，依据相关法规政策，在确定的改造范围内，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的旧厂房、旧村庄、旧城镇等存量低效建设用地进行盘活利用的活动。

本办法适用于本市行政区域内的“三旧”改造活动。

第四条旧厂房改造是指工矿仓储国有土地改造项目，旧村庄改造是指集体土地改造项目，旧城镇改造是指旧厂房、旧村庄改造以外的国有土地改造项目。

具体以拟改造范围内土地的性质、规划情况以及取得土地权益的有效法律文件等所载用途为认定依据。

第五条改造方式包括拆除重建类和微改造两类。

其中微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的改造方式，包括综合整治、功能改变、局部加建、生态修复和历史文化保护等改造方式。

第二章机构与职责第六条市人民政府成立市“三旧”改造工作领导小组，领导全市“三旧”改造工作，依法对全市“三旧”改造所涉及的重大事项进行决策。

领导小组下设办公室，办公室设在市自然资源局。

市自然资源局是全市“三旧”改造工作的主管部门，负责统筹协调全市“三旧”改造工作，依法制定“三旧”改造相关管理政策，编制“三旧”改造相关技术规范，指导监督全市“三旧”改造工作。

第七条各县（区）人民政府是本辖区“三旧”改造工作的责任主体，负责组织、统筹、管理及推进本辖区“三旧”改造工作。

各县（区）须成立“三旧”改造专职机构，作为本辖区“三旧”改造工作的主管部门，负责本辖区“三旧”改造项目的审批、实施、监管等工作。

文本目录第一章总则 (2)第二章改造策略与改造目标 (2)第三章改造用地布局 (4)第四章改造用地设施配建 (8)第五章改造用地道路规划 (9)第六章改造用地设计指引 (10)第七章改造用地强度控制 (12)第八章改造时序与实施措施 (13)第九章附则 (15)附表：各改造单元设施配建要求 ............................ 错误!未定义书签。

第一章总则第一条贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》要求，按照省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见，以建设科学发展惠民之州为总体目标，编制本规划，以积极有效地推动惠城－仲恺区域“三旧”用地的科学改造，实现城市功能更新、土地集约高使用、人居环境优化。

第二条规划主要依据：1.《中华人民共和国城乡规划法》2.《城市规划编制办法》3.《惠州市城乡规划建设管理试行办法》4.《惠州市城市规划标准与准则》5.《惠州市城市总体规划（2008-2020）》6.《惠州市惠城区土地利用总体规划（2006-2020）》7.规划范围的已编分区规划、控制性详细规划8.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）9.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办[2009]122号）10.国家、省及地方的其他有关政策、技术规范与标准第三条规划年限根据“粤府办[2009]122号”文件，本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、规划期末为2015年。

为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，并持续性地引导控制城市环境改善和土地集约使用，本规划远期展望到2020年。

第四条规划范围本次规划范围为惠城区行政辖区和仲恺高新技术产业园区范围，即原惠城区行政辖区范围，总规划面积1410.0平方公里。

第二章改造策略与改造目标第五条发展策略1.政府主导，市场运作。

为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括：整体统筹规划，以政府战略引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府投入作为有益补充。

改造意愿：村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见，村集体经济组织成员80%以上同意，向区政府申请更新改造年度计划：区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划实施方案编制阶段数据调查核查：区政府统筹组织基础数据调查与核查，基础数据经区政府认定（公示15日）（注：基础数据调查可在申请计划前进行）方案审核及表决：区政府（更新机构）征求市直相关部门意见，根据反馈意见修改完善形成表决稿（包括拆迁安置总量、补偿方案等直接涉及村民利益相关内容）经村代表会议表决通过，并经区政府审核通过方案编制：区政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案，征求区各方意见实施方案审核审定方案审查：经区政府审核同意的方案上报市城市更新局审查（材料完整性、政策适用性）实施方案批复阶段方案批复：市更新局向区政府发出项目实施方案批复涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同实施方案批后实施启动拆迁：对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作2020年旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图批复生效：批复方案在3年内经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后，批复生效实施新机构指导村集体经济组织申请（更新机构）指导村集体经济组织合选择合作企业：基础数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于45日）（注：合作企业选取可在申请计划前进行）方案审定：由区政府提交市更新领导小组审议通过项目建设完成验收涉及完善历史用地手续地块确权登记建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请土壤环境调查评估：供地前完成开展土壤环境调查评估年度计划：区政府申请纳入策划方案编制阶段策划方案审核审定方案审核：区政府征求市直相关部门意见，修改完善并审核通过策划方案审议：区政府提交市更新领导小组审议通过策划方案批复阶段控调方案审议：市更新局（策划方案公示结束后1个月内）提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议控调方案策划方案批后实施编制实施方案及报批：区政府按照市更新领导小组审议通过的策划方案及市政府批准的控调方案，指导片区内项目改造主体编制改造实施方案报批。

《惠城-仲恺区域“三旧”改造专项规划》之各区改造指引.txt恨一个人和爱一个人的区别是：一个放在嘴边，一个藏在心里。

人生三愿：一是吃得下饭，二是睡得着觉，三是笑得出来。

1、拟定分区改造指引，明确各级政府职责市“三旧”改造领导小组负责统筹全市的“三旧”改造工作和解决“三旧”改造中的重大问题；负责审定各镇街2010-2015年“三旧”改造规模和年度“三旧”改造规模。

市城乡规划主管部门负责组织改造单元的规划编制，并依据惠州市城乡规划管理办法和有关城乡规划、三旧改造专项规划组织改造单元规划的审查、审定。

各镇街成立相应的领导小组和办公室。

领导小组组长由镇街主要领导担任。

办公室人员由镇街结合实际，从镇街各职能部门抽调，实行集中专职办公，负责领导小组的日常工作。

镇、街的主要工作是：协助上级部门做好“三旧”改造项目的申报、预审工作，配合上级部门和项目主体按照分区改造指引的要求积极推进改造项目的实施。

2、完善项目审查程序，建立动态更新机制完善项目审查认定机制：属近期建设项目库内的项目，由实施单位向镇政府（街道办事处）申报确认后，报惠城区政府和仲恺高新区管委会审定后，报市三旧办审定；非近期建设项目库内项目，需由镇政府（街道办事处）对改造项目预案进行初审后加具意见，报惠城区政府和仲恺高新区管委会审核后，再报市三旧办审定后。

改造项目预案由镇政府（街道办事处）组织公示，同意后由有关部门召开评审会议进行评估，后报市三旧领导小组审定。

明确项目审查评估内容：“三旧”项目评估认定应包括以下内容：是否属于本专项规划的改造范围，能否达到改造标准；改造必要性；项目可行性；旧厂房改造项目应重点评估产业主题；社会、经济、环境的综合效益。

设定改造项目准入门槛：在明确“三旧”改造各类对象的总体改造规模的基础上，既要保证改造需求最为迫切的对象得到更新，释放一定的潜力以满足城市发展各方面的需求。

同时，也要控制好“三旧”改造的节奏，避免出现一窝峰遍地开花的情况，要做好近期与远期、重点地区和一般地区相结合，使“三旧”改造规划有条不紊地进行。

三旧改造流程
市区“三旧”改造项目工作流程
1、“三旧”入库工作
向惠城区“三旧”办(设在惠城区国土分局)申请，办理报省国土厅的“三旧”改造项目的“标图建库”工作。

入库工作截止期为每年6月底和12月底。

2、“三旧”项目上市“三旧”办会审
入库后，申请单位到惠州市国土局一楼1号办理出图《“三旧”改造项目上会用图》。

向惠州市“三旧”办(位于惠州市国土局)提交改造申请材料(三个材料:申请函、国土证和房产证复印件等权属证明材料、《“三旧”改造项目上会用图》)。

市“三旧”办工作会不定期召开。

会上研究确定是否同意所申请项目按“三旧”改造程序办理和确定规划改造用地范围。

3、会后，由市住建局根据工作会讨论意见整理出规划改造范围界线，以市“三旧”办名义征询申请单位意见。

申请单位如无异议，则函复并到市国土局一楼1号办理出图《“三旧”改造项目规划用地红线图》。

市“三旧”办发函市住建局申请编制《规划设计条件告知书》。

4、住建局出具《规划设计条件告知书》后，申请单位向市“三旧”办递交认定申请材料，申请办理认定为市“三旧”改造项目(可享受政策优惠)有关手续。

5、评估地价。

由市国土局抽签委托土地评估公司按用地的规划条件等进行评估，并将评估价格报财政、审计局审核。

6、向市用地领导小组报用地出让方案(即原用地改功能及挂牌部分的计收地价方案)。

7、补交地价，将原国土证更换为新规划用途的国土证。

8、如有部分不满足协议出让的用地，则采取挂牌出让方式。

拟定出让方案并按程序报政府批准后，转市交易中心挂牌交易。

旧城改造各阶段流程一、前期准备阶段〔时间：一个月〕〔一〕旧城改造办公室〔以下简称旧改办〕前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。

〔二〕街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见〔需90%以上同意〕。

街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。

〔三〕投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。

〔四〕区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。

二、搬迁实施阶段〔时间：五个月〕〔一〕投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。

〔二〕投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。

〔三〕旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。

〔四〕由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。

〔五〕区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。

〔六〕召开搬迁发动大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。

〔七〕假设搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。

〔八〕在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。

〔九〕将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议〔空表〕、评估报告等在搬迁现场公示上墙。

〔十〕带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。

假设在模拟搬迁期限〔64户通常为2个月〕内，签约率到达100%，那么所签模拟搬迁安置协议正式生效；假设在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，那么终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。

〔十一〕模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金〔返迁户搬迁面积乘以评估价的50%〕。

〔十二〕正式开展发放补赔偿款工作。

〔十三〕搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。

附件7惠州市“三旧”改造单元实施方案编制指引一、总则（一）目的依据为规范惠州市“三旧”改造单元实施方案（以下简称改造方案）的编制，根据城市更新相关政策和土地节约集约利用相关文件精神，制定本工作指引。

（二）适用范围惠州市行政区域内的改造方案编制适用本指引。

（三）编制任务改造方案的编制应以经批准的片区规划为依据，主要包括改造单元基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、拆迁安置方案、公益性设施用地建设和移交方案的书面承诺等编制任务。

涉及到旧城镇、旧村庄改造的，还需编制社会风险评估后方可启动项目改造实施工作。

（四）编制组织改造方案由改造主体自行或委托专业机构依法合规进行编制。

镇（街道）人民政府（办事处）在编制过程中进行指导，统筹各方意见，落实片区规划的要求。

县（区）“三旧”主管部门依据本编制指引，应根据属地情况细化各项内容的工作原则及材料组织方式，在编制过程中做好政策宣导，对改造方案进行审核，确认材料无误后上报。

县（区）人民政府对上报的改造方案进行审批。

涉及完善历史用地手续、农用地转用和土地征收的，还须按相关规定报市人民政府进行审批。

二、编制审批流程（一）工作流程改造方案应依次开展方案编制、意见征集、公众听证、县（区）主管部门审核、公示等程序后，形成报告及其相关说明，由各县（区）人民政府按相关规定审批，并报市自然资源局备案。

涉及完善历史用地手续、农用地转用和土地征收的，还须依法报市人民政府进行审批。

（二）单一主体认定国有土地存在多个权利主体，所有权利主体通过将不动产的相关权益转移到同一主体形成实施主体。

无法将相关权益转移到同一主体的，由镇（街道）人民政府（办事处）作为协商的组织者和协调者，组织相关权利主体进行协商,达成一致意见并签署统一改造协议后，形成多方联合改造实施主体。

拟改造主体形成单一主体，向县（区）人民政府申请改造主体资格确认。

（三）方案编制审批改造方案由拟改造主体在镇（街道）人民政府（办事处）的指导下，统筹各方意见，落实片区规划的要求，依法合规进行编制。

东莞三旧改造流程
步骤一：镇向市城建局报“三旧”改造单元规划编制计划；
步骤二：市城建局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展如下工作：
1、权属调查及违法用地处理工作；
2 、编制和审批单元规划
具体步骤：编制计划审查---规划方案审查----专家评审会---规划成果审查---公示并征求职能部门意见----规划成果复核---报市规委会审议----报市“三旧”办和市“三旧”改造小组审批---规划成果验收、公告和归档
步骤三：制定改造方案并报批（集体与开发单位合作）
具体步骤：编制改造方案----征求公众意见----市三旧办审查----市人民政府汇总上报省人民政府审批---抄送省国土资源厅。

申报项目改造方案同时，可申报集体建设用地改编为国有建设用地（集体申报----市政府批准---报省国土资源厅审批---收地---产权注销手续）
步骤四：改造方案和集体用地改变为国有同建设用地后，按以下程序落实：
1、市城建规划局办理《建设用地规划批准书》；
2、市国土资源局办理用地预审；
3、市发改局办理项目立项；
4、市国土资源局办理用地手续；
5、市城建规划局办理《建设用地规划许可证》；
6、市国土资源局申请登记，合法土地证。