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--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------分权度假与分时度假的区分中国度假酒店发展的五个阶段一．普通商品房阶段二．全产权酒店返租模式三．分时度假模式四．产权式分时度假模式五．分权度假模式分权度假模式：1/10产权，每年28天自由选择时间免费入住，全球养生酒店自由换住、享受40年。
一，分时与分权概念的区分---------------------------------------------------------精品文档--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------精品 文档---------------------------------------------------------什么是分时度假 分时度假[1](TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
分时度假在国内的现状与发展1. 引言1.1 什么是分时度假分时度假是一种新型的旅游方式，它是将旅行时间按照不同的日期、季节或者价格分开购买，让游客可以根据自己的需求和时间灵活选择旅行的时间和地点。
分时度假让游客可以更加个性化地进行旅行规划，不再受限于传统的一次性购买整个假期的方式，也可以更加节省成本。
分时度假通常是通过购买度假共享型业务来实现的，比如购买度假村或者度假酒店的时段或者周期。
这种方式也促进了旅游资源的合理利用，避免了资源的浪费和过度开发。
分时度假在国内旅游市场上受到越来越多游客的关注和喜爱。
1.2 国内分时度假的概况国内分时度假作为旅游行业的新兴业态，近年来得到了越来越多消费者的关注和青睐。
分时度假是指将一套度假酒店客房或者度假别墅分割成多份，由不同的投资者购买，每个投资者在自己购买的时间内拥有该房间的使用权。
在国内，分时度假业务主要集中在一些热门的旅游城市，如海南、杭州、成都等地。
目前，国内分时度假市场主要分为两种形式：一是由一些大型开发商或酒店集团自行推出的分时度假产品，另一种是由第三方平台整合资源，为消费者提供更多选择。
无论是哪种形式，国内分时度假市场都在不断发展壮大。
分时度假的灵活性和便利性受到了越来越多游客的青睐，尤其是对于那些无法长时间休假的上班族而言，分时度假成为了一种理想的选择。
随着国内旅游市场的不断扩大和消费者对度假品质的要求不断提高，国内分时度假市场有望迎来更大的发展空间。
未来，随着技术的不断进步和服务水平的不断提升，国内分时度假市场将呈现出更加多元化和个性化的发展趋势。
2. 正文2.1 分时度假的优势分时度假的优势包括：灵活性高，可以根据自己的时间和预算进行选择和安排；节约成本，相比传统的度假方式，分时度假可以更经济实惠；体验感强，可以体验更多不同类型的度假产品和服务；风险相对较低，不需要一次性支付高额费用，可以分期付款或选择较短时间段的度假计划；提供更多选择，可以选择更多种类的度假地点和住宿方式；适应性强，可以根据个人需求和偏好进行定制化的度假计划。
分时度假在国内的现状与发展1. 引言1.1 现状目前，国内的分时度假市场正处于快速发展阶段。
随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，越来越多的人开始关注度假方式的变革，而分时度假则成为了一种新兴的度假方式。
根据行业数据显示，国内分时度假市场规模逐年增长，吸引了大量的投资和参与者。
越来越多的酒店、度假村、民宿等业主也开始意识到分时度假的潜力，纷纷加入到这一市场中来。
分时度假不仅带来了新的商机，也为消费者提供了更加灵活、个性化的度假选择。
在国内游客数量不断增长的情况下，分时度假市场的发展前景十分可观。
随着市场的快速扩张，也暴露出了一些问题和挑战，如行业标准不统一、服务质量参差不齐等。
如何解决这些问题，推动分时度假产业持续健康发展成为当前亟需解决的课题。
1.2 发展趋势分时度假在国内的发展趋势主要表现在以下几个方面：一是市场需求持续增长。
随着人们生活水平的提高和休闲度假意识的增强，越来越多的人开始关注分时度假产品，这使得市场需求不断增加。
根据相关调查数据显示，国内分时度假市场规模将继续扩大。
二是产品多样化和个性化。
消费者对于度假产品的需求越来越多样化和个性化，他们希望能够选择更符合自己需求的分时度假产品。
未来分时度假产品将更加注重个性化服务，满足不同消费群体的需求。
三是科技创新的推动。
随着科技的不断发展，人们对于出行方式和度假体验有了新的需求。
科技创新将在分时度假行业中发挥越来越重要的作用，比如智能化服务、数据分析等技术将为分时度假产品带来更好的体验。
分时度假在国内的发展趋势主要体现在市场需求增长、产品多样化和个性化、科技创新的推动等方面。
随着时间的推移，分时度假行业将会迎来更加繁荣的发展。
1.3 问题当前国内分时度假行业虽然取得了长足的发展，但也存在着一些问题需要引起重视和解决。
一些分时度假平台存在信息不对称和服务质量参差不齐的情况。
消费者往往难以准确了解到各个度假产品的真实情况，容易上当受骗。
一些平台未能对服务质量进行有效管控，导致消费者体验不佳，影响了整个行业的声誉。
分时度假的现状与发展随着人们生活水平的提高和旅游需求的增加，旅游市场也日益繁荣。
而分时度假则是旅游市场新兴的一种旅游产品，为消费者提供了更加灵活的旅游选择。
本文将对分时度假的现状和发展进行探讨。
一、分时度假的概念和形式分时度假是一种将度假房产和旅游服务相结合的旅游产品，所谓“分时”指的是将度假房产以一定的时间段进行分割，出售给旅游者进行度假使用。
在分时度假过程中，消费者可以购买度假房产的使用权，并享受相应的度假服务。
分时度假通常分为固定周和浮动周两种形式。
固定周指的是将一年中的52个周分成固定的周期，每一周期包含7天，即为一周。
消费者可以选择购买一个固定的周数，例如第17周，以享受度假权益。
浮动周则是根据消费者个人需求和度假房产的空闲情况，灵活安排度假时间。
消费者可以根据自己的需要，在提前预定的时间内选择一个适合自己的时间段进行度假。
二、分时度假的现状1、国内市场分时度假在国内市场发展不到十年的时间，但已经成为旅游市场的一个热门产品。
国内分时度假市场主要由南北两家企业垄断：悦榕庄和世纪乐居。
悦榕庄自2008年进入中国市场以来，成为了中国分时度假市场的领导者，目前在全国拥有15个度假村及酒店，包括在云南大理、海南海口、福建厦门等地。
世纪乐居则是由著名地产开发商万科集团旗下的公司，涉足分时度假业务也是从2008年开始。
目前，世纪乐居在国内拥有直至现在的2018年底，共计 21 个O2O 社区和全球共享度假产品服务，从目的地预订、景区购票、酒店预订、攻略行程、夺宝岛、门票可退门票实名制、拼车等多个方面为分时度假游客提供全方位的旅游服务。
世纪乐居的活动丰富，与全球共享度假提供商合作，并开设度假主题活动。
除了悦榕庄和世纪乐居，还有一些其他的企业进入分时度假市场，如万豪国际、凯悦国际等知名酒店集团。
这些企业通过分时度假市场，扩大企业影响力，提高利润。
2、国际市场与国内市场相比，国际分时度假市场已经相当成熟，并且稳步发展。
分时度假介绍一、前言自上个世纪60年代以来,分时度假(Timeshare)在西方已经经历了近四十多年的发展，我国也于1987年以南油度假村引进分时度假方式销售酒店产权为标志，正式接受了这一概念，1997年泰慕赛尔休闲产业网络有限公司成立，标志着分时度假正式进入中国，之后，在企业界和学界几乎异口同声的叫好声中发展至今天。
但是，在近30年的发展过程中，也出现了很多问题，各种关于消费者的投诉甚至起诉分时度假销售公司的文章也不时地见诸报端，2003年3月15日在中央电视台3·15晚会上“揭穿三大跨国骗局——分时度假‘梦’一场”，使分时度假再度成为国人瞩目的焦点。
二、分时度假解释分时度假是一种社会化的合作经济。
众多会员通过合作共同拥有度假房产的使用权，数倍提高了房屋的使用率，也就是数倍减少了在度假房产上的投资，从而产生了极大的合作经济性和规模经济性。
关于分时度假的概念,不同的学者给出了不同的表述方式,但基本涵义是一致的,比较权威的是来自《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）：所有的有效期在3年以上，规定消费者在按某一价格付款后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周以上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用，即将交付使用或将建成的项目[2]。
通俗地说,就是酒店或度假村将其某住宿单元在一年内划分为52份，出售其中的51份(余下一周用来维护和维修)，消费者可以根据自己的实际需要购买其中的一份，然后在约定的时期内(一般为20年—40年)每年享用这一住宿单元，而不需再付房费。
假定一套度假公寓的额定接待日为每年30周，以周为单位，一套公寓的产权或度假权益便可分割为30份。
每买一份，仅就这套房的造价而论，只需要1/30的资金。
实际上，由于房屋设备、维修、管理、服务、以至更新、改造等费用要不断发生，您要付出的价格肯定比1/30多的多；根据美国经验，大约是3-5倍。
产权酒店与分时度假的区别在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念含混、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大的差别。
因此，首先有必要澄清这些概念。
一，产权酒店所谓的“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施的产权，交由管理公司经营而取得收益的一种分户销售的酒店。
与普通住宅一样，它是有产权证的。
酒店发展商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店的每一个客房都各有独立的产权。
投资者大凡并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
产权酒店销售的大凡只是酒店房间及相关的公摊，这些公摊只包括客房的公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施。
产权酒店大凡由业主委员会决定委托经营的酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报。
在开始销售时，大凡发展商承诺3-5年的经营回报，同时签定3-5年的委托管理合同。
回报有的是不变的，有的是浮动的。
但很少有更长时间的委托经营合同。
产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟。
从经营状况看，大凡能保障40%以上的开房率，基本上可以保障投资人5-8%的回报。
二，分时度假酒店作为度假地产的严重组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店的每个单位（通常是标间或套间）分为一定的时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额的一定年限的使用权。
消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（大凡为一周）的居住权。
这种居住权的单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假的交换系统”，所有分时度假的产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换。
目前国际上比较成熟的交换系统是RCI和ICI。
为了便当交换，发展到后来就有了点数制的分时度假产品。
旅游分时度假研究（一）旅游分时度假<P&NBSP;ALIGN=CENTER>——一种新型旅游产品分时度假，作为一种新兴的休闲旅游方式，已在全球掀起了一股热潮。
随着北京、上海、海南等地相继推出分时度假概念的产品，这个名词也开始为国人所熟悉。
作为世界上少数几个还未系统引进分时度假的国家，我国巨大的分时度假市场已引起了业内人士的普遍关注，可以想见，在不久的将来，分时度假必然会成为我国旅游者的新宠。
所谓分时度假，就是指将旅游地附近的度假酒店或度假村的一个房间的使用权，分时段（一般以周为单位）卖给多个客人，使用期限一般为20年~40年。
顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后，可以每年在此享受一个星期的度假。
同时，顾客还享有时段权益的交换、转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。
分时度假的出现，改变了传统的旅游方式，让游者在度假的同时拥有了房间的产权，被誉为“移动的第二套住房”。
因此它出现后即在世界范围内迅速发展，预计1995年至2009年，全球营业收入将达到2000亿美元。
显然，分时度假业作为旅游业的一个分支，已发展成为一个诱人的全球性产业。
然而目前，分时度假在我国还基本处于寂静无声的状态，我国每万人拥有的分时度假会员数是周边国家中是最低的，仅为0.06。
事实上，分时度假在我国不仅有巨大的发展潜力，而且可成为一剂良药，缓解我国房地产积压、酒店业不景气的局面，极大促进内需市场和就业市场。
首先，从发展的可能性来看：1.我国发展分时度假的市场潜力巨大。
随着我国居民收入不断提高，中高收入者，尤其是北京上海等大城市中的白领阶层，已开始产生拥有“第二套住房”的需求。
但有此经济实力的毕竟只是少数。
而分时度假“移动的第二套住房”的特点，既体现了客人的高品味生活又不必投巨资购置房产别墅。
这显然迎合了这部分消费者的心理需要，自然会产生巨大的市场需求。
再者，我国已成为世界上最大的旅游目的地国家之一，但由于目前还没有其他的旅游居住方式，所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店，因此如果分时度假在国内发展起来，必然也会吸引到更多的国外游者。
2. 分时度假已引起了国内房地产业和旅游业的高度重视。
早在2002年初，在北京就已举行“第一届全国分时度假论坛”。
这一会议在国内举办尚属首次，也意味着我国引入分时度假已不再是纸上谈兵。
3. 国内已出现了不少专门的分时度假机构。
2001年之后，分时度假已成为国内旅游地产的热点，包括首创、中信、中旅、万科、万达集团等大型企业在内的旅游地产投资商都纷纷把目光投向了分时度假。
通过一些具体分时度假产品的推出与经营，可以使我们积累许多宝贵的经验。
另一方面，由中国房地产开发集团联合中远、中石油、中旅等大集团共同发起组建的“中国房地产分时度假联盟”早于2002年就宣告成立，目前其成员已增至60多家。
这种大型联盟也将在分时度假交换系统中发挥不可或缺的作用。
再者，从必要性来看：目前我国商品房空置仍处于令人触目惊心的状态。
2003年商品房空置面积增幅虽然有所回落，但截至11月底，空置面积仍然突破了1亿平方米，同比增长达6.5%。
大量的商品房积压、烂尾楼，已成为政府和开发商的一个心病。
另一方面，由于我国酒店在90年代的盲目建造，目前国内大多数酒店实质上都处于亏损状态，有至少30万间客房长期处于空闲状态。
如何消化这些闲置的房产也已成为业界揪心的问题。
而分时度假本身就是旅游业与房地产业两者的结合，其发展有具有巨大的市场潜力，如果我们能够搭上分时度假这辆顺风车，商品房、客房大量积压的现状很可能会有所缓解。
事实上，将这些空置房改造成分时度假房产还具有一定的优势。
因为这些空置房大多处于旅游地附近，又是现成的房产，我们完全可以充分利用空置房直接改造成分时度假产品，省去大量的投资。
尤其是酒店的房间本身标准化程度就较高，只需将其空置客房整合包装即可达到分时度假产品的标准，几乎不须任何投资。
商品房虽然标准化程度不高，但在现有基础上进行一定改造也不会有太大难度。
由此可见，在我国发展分时度假不仅必要，而且可能。
虽然目前国内的分时度假发展遭到了一些阻碍，其经营过程中一些不正当或不恰当的操作也引发了这样那样的信任危机，但我们完全有理由相信，在不久的将来，“分时度假”必将成为人们追捧的另一种旅游消费新时尚。
旅游分时度假的研究（二）在我国发展旅游分时度假的swot分析从旅游分时度假研究（一）的分析中我们不难看出，旅游分时度假在我国有着极大的发展空间与可能，因此，我们对于分时度假的讨论，已不应再停留在是否应该引入的问题上，而应做更为深入的探讨。
首先，我们应该对我国目前发展分时度假的条件有一个清醒的认识。
swot(strengths, weaknesses, opportunities, threats)模型由国际知名的管理学者steiner提出，目前已广泛用于对项目开发等重大决策的系统分析。
因此，本文也试图通过对我国发展分时度假的现状进行swot分析，为今后一系列的创意思考和决策论证提供可靠的依据。
1、优势（strengths）（1）基本的房产及配套设施已比较齐备。
（2）分时度假已引起了国内房地产业和旅游业的高度重视。
（3）国内已出现了专门的分时度假机构。
（4）某些城市已启动了分时度假工程，取得了一些经验。
有关我国发展分时度假的优势在旅游分时度假研究（一）中已有提及，在此不再冗述。
2、劣势（weaknesses）（1）缺乏行业协会规范协调，尚未建立起规范的诚信体系。
目前分时度假在国内还处于发育期，行业内还未建立起一套成型的规范，也缺乏有威望的行业协会监督管理。
由于分时度假交换系统涉及到的企业、行业众多，很多具体操作都必须建立在完善的诚信体系之上。
因此国内普遍存在的信用危机就极大制约了分时度假发展的步伐，甚至可能造成一些负面影响，阻碍其发展。
（2）尚未建立起完善的分时度假网络和中介交换体系。
现在国内最大的网络也不过拥有60多个成员，远不及国外大型的分时度假公司所拥有的会员数，也无法满足国内外巨大的市场需求。
而中介交换体系更是仅处于建立阶段，离完善成熟还有一段时日。
（3）对其经营模式还处于摸索中。
目前，国内分时度假行业内的各种经营模式都存在着问题，仍然处于本土化实践的起步状态，其知名度和经营规模都还不尽理想。
（4）经营者能力有限。
目前中国可出境的旅游国家虽然已有大幅增加，但总数也不过30多个国家，且不少经营者还并不具备办理签证的资格就匆匆上马，打着分时度假的幌子来招徕顾客，造成了一些恶劣的影响。
3、机会（opportunities）（1）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国分时度假的发展提供了一个广阔发展的平台，也是其可持续发展的坚实基础和动力保证。
（2）市场潜力巨大。
随着我国居民收入不断提高，中高收入者，尤其是北京上海等大城市中的白领阶层，开始产生拥有“第二套住房”的需求。
但由此经济实力的毕竟只是少数。
而分时度假“移动的第二套住房”的特点，既体现了客人的高品味生活又不必投巨资购置房产别墅。
这显然迎合了这部分消费者的心理需要，自然会产生巨大的市场需求。
再次，我国已成为世界上最大的旅游目的地国家之一，但由于目前还没有其他的旅游居住方式，所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店，因此如果分时度假在国内发展起来，必然也会吸引到更多的国外游者。
（3）国外经验的借鉴。
分时度假在国外已发展的比较完善，我们可以借鉴其已有的经验。
而且，中国加入wto以后，国外的许多大型分时度假公司也纷纷与国内企业合作，在这合作的过程中，我们就可以充分学习其先进的技术和管理经验，以发展自己的分时度假。
4、威胁（threats）（1）国内分时休假、带薪休假还未成气候，虽然政府已有在国民中实行带薪休假的意向，各专家学者也在大声疾呼实行分时休假，但要在短时间内建立起这套制度，还是有相当的难度的。
（2）国民的支付能力还有待提高。
分时度假产品，在国外虽不算奢侈品，但对于一般的国内大众还属于中高档消费，如果比照国际价格，往往就超出了国民的支付能力。
因此短期内要想做到迅速回收资金、迅速扩张也比较困难。
（3）国外大型分时度假公司的进入。
国外大型的分时度假公司进入中国后，带来了机遇也带来了挑战。
例如美国rci集团公司，就已在中国吸收了33家度假村，与北京天龙集团签约，又同上海国际汽车城合作。
作为国际上最大的国际分时度假交换公司，rci 无论是从其资金、实力、技术，还是经验上看，都是我国国内企业所远远不及的。
（4）国外尤其东南亚分时度假胜地的威胁。
分时度假，在国外不少国家包括东南亚地区已有多年发展历史。
例如马来西亚就是亚洲各地分时度假产品经营秩序最好的市场之一。
这些国家属于我国批准出境游的旅游地，旅游资源同我国相似，且经验丰富、设施完备，拥有大批专业管理人才和高素质的员工，会对我国的分时度假发展构成较大威胁。
由此可见，虽然我国发展分时度假前景看好，但存在的隐患、威胁并不少。
国内不少对引入分时度假满怀热情的业内人士，除了对巨大的发展空间充满信心外，如何做到趋利避害，采取有效措施克服隐患、应对威胁，也许才是其更应该慎重思考的问题。
旅游分时度假的研究（三）根据之前对于我国发展分时度假的swot分析，现提出目前在国内引入分时度假的几点对策建议，以期能为国内业界人士提供一点思路：首先，应呼吁政府尽快出台完善相关的法律法规，并充分发挥行业协会的作用，以规范市场、切实保护消费者的合法权益。
国内的分时度假发展，会受到不健全的信用体制的严重制约，因此决不能完全照搬国外模式，通过信托公司和保险公司来实现对消费者权益的保障。
这就必须由政府出面，出台相关的法律法规。
同时，应由政府组建行业协会，或对业内自我发起组建的行业协会给与支持和监督，充分发挥协会的作用，对加入分时度假系统的企业资格进行审批，并对其资信进行评估、考察、监督。
如深圳市旅游局就在去年将引入实力企业经营“分时度假”列入了当年的工作计划，这是相当具有前瞻性的举措，应大力提倡。
其次，必须分阶段、分目标的引入分时度假。
鉴于目前我国的带薪休假制度还未全面建立起来，且允许出境游的国家数量有限，因此分时度假的引入不应操之过急，应该伴随着市场环境的逐步成熟循序渐进的进行。
初期，应将重点放在国内分时度假交换网络的建立上，并尽快摸索出成功的本土化经营模式。
在这个阶段，应主要把国外入境游者和国内小部分中高层次消费者（如白领阶层）定为目标市场，联合国内的专业旅游企业和酒店，主要采取产权式酒店的做法，推出具有本国特色的分时度假旅游产品。
同时，逐步加快闲置商品房改造的步伐，推出适合国民消费水平的中低档分时度假产品。
然后，随着各相关政策的实施和外部环境的改善，主要是指相关权益保障的法律法规的出台实施，中国对外开放程度的进一步提高和国民收入的进一步增加，逐步的走向国际化，真正全面地进入国际分时度假网络。
