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住宅地下车库成本优化设计导则（意见征询版）目录序言 1一、房地产形势二、地下车库的重要性第一章、总则 2一、目的二、适用范围三、支持文件四、地库成本控制的关键要素五、地库指标定义第二章、地库总平面 5一、地库控制线二、停车指标三、总平面停车区域效率分析四、停车需求五、地下车库类别六、地库轮廓线七、场地竖向设计第三章、地库坡道出入口 35一、坡道出入口宽度及数量二、坡道位置与建筑物的关系三、形式四、尺寸要求五、自行车坡道第四章、地库主体 41一、停车位和通车道尺寸二、停车方式三、单车指标四、柱网五、结构形式、层高、梁高、设备高度、净高六、车行流线七、防火分区设计八、主楼地下室设计九、地库价值提升十、单层地库与主楼的关系十一、双层地库与主楼的关系十二、采光通风井十三、主楼连通口第五章、人防设计 68一、人防配建政策二、人防配置原则三、人防口部四、人防其它设施第六章、结构设计 76一、材料选择二、地库抗浮设计三、基础的优化设计控制措施四、柱墙的优化设计控制措施五、顶板的优化设计控制措施六、人防地下室七、其它构件的优化设计控制八、各种柱网与顶板形式的成本分析结果第七章、给排水设计 91一、地下车库消防管线二、设备用房的布置三、集水坑布置四、消火栓布置五、喷淋设计六、战时给排水设计七、管线综合优化第八章、暖通设计 100一、暖通成本构成二、暖通机房的布置三、车库补风系统的设置四、风机及辅助设备选择五、风管材料的选择六、战时通风系统的设置第九章、电气设计 105一、设计原则二、变电所的设置三、变电所的设计与施工四、供电方案五、低压配电系统六、配电和管线设计七、照明设计八、其他第十章、建筑技术 110一、地库的防水构造二、地库面层的做法三、风管材料选用序言一、房地产形势随着房地产行业盈利能力的下降，房地产开发的刚性成本，包括土地、融资、人力成本越来越高，库存与潜在供应有增无减，“降本增效”成为检验房企综合经营管理能力的重要体现。
金地集团培训体系规划书本规划所采用的主要观点：1、 培训体系是公司人力资源体系的一部分，会涉及到职位分析、绩效评估、职业发展、企业文化等。
由于以上方面目前正在实施或计划实施，因此，培训体系的建设将是一个中长期规划的工作。
2、 项目组以金地集团人力资源部刘琦经理牵头，汉睿地产咨询企业参与规划并配合实施。
金地的培训体系构建需充分利用社会资源，企业本身为主，外部为辅。
3、 企业的培训体系目前还没有一个标准的评价标准，没有最好的培训体系，只有最适合的培训体系。
本报告采用的是以培训流程管理的思想来搭建培训体系。
第一部分 以流程管理的思想建立培训体系流程是一个或一系列连续有规律的行动，这些行动以确定的方式发生或执行，导致特定结果的实现。
一般来说，流程是由一系列单独的任务组成的，使一个输入经过流程变成输出的全过程。
组成流程的六个基本要素包括：输入资源、输出结果、若干活动、活动相互作用、顾客、流程产生了价值（顾客满意）。
其关系如下图：以流程的思想来建立培训培训体系，培训体系的要素与流程要素的对应关系如下图： 输入资源 培训需求（公司岗位能力的要求、员工自身的培训需求） 若干活动 培训制度体系、培训课程体系、培训评估体系、职业生涯体系 相互作用 不同体系和资源的整合过程 输出结果 培训项目的实施 顾客 企业员工产生价值企业员工胜任力得到提升活动 活动活动 输入资源输出结果若干活动相互作用顾客产生价值将以上培训体系的要素用流程图的方式表现的结果如下：在上图中，培训体系图中的职业生涯体系是核心，所有的培训体系要素都会与其发生关联。
因此，建立以职业生涯体系为核心的培训体系是建立培训体系的重点。
第二部分以职业生涯体系为核心的培训体系培训是员工在公司进行职业生涯规划的一种有效手段，根据公司岗位和职级进行划分，员工必须通过岗位评估，才认为具备某个岗位和职级的胜任能力。
因此，建立以职业生涯体系为核心的培训体系的流程有如下几个步骤：进行岗位能力分析模型、结合公司战略和员工自身要求建立课程体系、建立能力评估体系。
金地房地产基础知识培训【余源鹏房地产大讲堂】现设置的培训课程有：《房地产基础知识实战入门培训的29节课》《房地产经纪人快速成交与职业晋升的15节课》《商业地产策划定位与规划设计要诀800个》《房地产项目报批报建培训课程》《房地产开发流程培训课程》《房地产营销策划培训课程》《房地产策划师培训课程》《房地产售楼员培训课程》《房地产一线销售管理培训课程》《房地产广告策划与媒介传播实操培训》《房地产定价培训》《商业地产招商策略及管理实操培训》《商业地产经营管理实操培训课程》《物业管理系列培训课程》……记录控制程序1. 目的为了建立健全管理体系记录,使记录的标识、收集、编目、查阅、归档、贮存、保存期限和处置处于受控状态,以提供符合要求和管理体系有效运行的客观证据，公司制定《记录控制程序》。
2. 适用范围本程序适用于公司各职能部门、项目经理部(分公司)对管理体系记录的实施控制；本程序适用于公司质量、环境、职业安全健康管理体系。
3. 相关文件公司《管理手册》《文件和资料控制程序》 《施工合同控制程序》 《施工技术控制程序》4. 术语和定义5. 职责5.1 标准化管理部负责制定并监督实施本程序。
负责记录的标识及对公司各单位记录控制工作进行监督检查。
5.2经理办公室综合档案室按《综合档案管理办法》负责记录的存档和管理。
5.3公司各职能部门和项目经理部(分公司)负责本部门、本单位记录的控制工作。
6. 工作程序工作流程图：6.1)中形成的各种书面、图片、录音等证据均为记录。
记录包括: a)管理体系运行记录；b)产品实现过程记录。
记录名称详见公司《记录总清单》。
6.2记录的编制6.2.1 公司标准化管理部负责编制公司《记录总清单》 6.2.2 公司各职能部门、项目经理部(分公司)根据公司《记录总清单》,编制本部门、本单位的《记录清单》,明确各项记录的责任人。
6.2.3记录须按规定要求填写,内容完整、真实、及时、字迹清晰，不得任意涂改。
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金地集团·房地产开发项目成本管理素材：地产微智库如有侵权，请联系删除房企成本控制是为了不断地降低成本，获取更大的利润。
由于成本形成于开发全过程，费用发生在每一个环节、每一件事情、每一项活动上，因此，要把目标成本层层分解到各个部门，甚至每个人。
▌一、房地产开发成本的构成土地成本（约占项目总成本的30-35%）前期费用（约占项目总成本的2-3%）工程成本（约占项目总成本的50-55%）营销成本（约占项目总成本的2-6%）管理费用（约占项目总成本的2-3%）财务成本（约占项目总成本的6-8%）从成本的属性来看，土地成本、管理费用及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性较强。
因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点，尤以工程成本为重。
▌二、房企成本管理主要问题1、缺乏规范的成本管理制度和体系2、无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本3、设计变更、现场签证难以有效控制4、超合同付款时有发生5、难以实时了解大量工程合同的执行进度6、难以精确制定资金计划7、缺乏对成本历史数据的积累和分析8、难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况9、缺乏对供应商的全面管理▌三、建立目标成本管理体系1、根据基于战略的管控模式建立成本管理体系结构，成本管理体系架构主要应包括：•集团和下属开发企业（区域公司、城市公司或项目公司）的成本管理定位-职责-权责，主要明确企业总体的成本管理主体、各分项成本管理主体和责任主体，并明确在项目成本管理业务流程关键环节各层级各部门的权责；•集团和下属开发企业成本信息监控手段和明确的监控制度要求，应细化落实到分项、分时的成本信息报送、汇总和分析。
2、制定准确的项目目标成本目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。
成本信息系统管理制度1.目的：为了配合成本信息系统的广泛应用，保证数据准确，真实，并明确部门员工的信息提供及职责。
2.参考文件：软件商提供的《金地成本信息系统说明书》3.职责：3.1项目信息员：负责项目内成本信息收集、处理、上传。
3.2项目成本人员：负责项目内成本信息的提供，并对所提供信息的准确性负责。
3.3部门经理：负责对项目成本信息管理工作进行考核。
4.技能要求：4.1所有用户均须经过成本信息系统使用培训。
5.信息清单及说明：5.1*供应商：供应商信息由设计工程部负责录入5.2材料设备：序号信息清单入录依据录入时间备注1 *材料设备甲定乙购单、市场调研报告最迟每月5日其他部分由合同、招投标系统自动完成5.3公司内（跨项目）文件夹：序号信息清单入录依据录入时间备注1 供应商 3.1、供应商系统由设计工程部录入2 其他文件*部门管理文件文件审批一周内由兼职秘书录入3 成本专题成本管理研讨*成本月报部门经理审核后一周内；成本月报与上报集团同步由兼职秘书录入4 材料设备系统文件夹5 标准文件 *招标（合同）范本部门经理审核后一周内 由兼职秘书录入 6 调研报告 专项成本分析文件审核一周内由兼职秘书录入 7项目文件系统文件夹5.4工程项目： 5.4.1项目概况：序号 信息清单 信息来源 录入时间 备注 1 *项目概况项目概况标准表格主要规划指标表 与项目各阶段成本分析同步5.4.2单项工程：序号 信息清单 信息来源 录入时间 备注1 *单项工程信息 单项工程标准表格2 *经济指标 （预）结算资料3 *技术指标 （预）结算资料4 户型组成 （预）结算资料 项目（预）结算一个月内项目（预）结算人员提供标准模板序号 信息清单信息来源录入时间备注1 *招标信息招标总结（含电子文档）每月5号以前 招标前编号2 *招标计划招标计划（成本月报）成本月报审批后一周内4*投标招标总结每月5号以前5.4.5合同： 序号 信息清单 信息来源录入时间备注 1 *合同信息 合同资料（含电子文档）每月5号以前 合同签订前编号2 补充预算结算指标分解2.1 *补充预算信息 每月补充预算书结算书每月5号以前2.2 相关单据 现场签证、设计变更清单（含电子文档）每月5号以前2.3 成本分解 结算书 每月5号以前3*付款 付款建议书经理审核后半天内未加密版下载地址: /dichanjiaoliu4 *结算结算书每月5号以前5 价格暂定项目合同资料每月5号以前6 成本分解合同资料每月5号以前7 *指标分析结算综合单价7.1 指标分析信息结算书每月5号以前7.2 指标分析组成结算书每月5号以前5.4.6文件夹：系统文件夹6.实施细则：6.1项目分组后项目成本负责人指派项目信息员。
