房地产估价概述 (2)

模拟试题二一、单选题25.下列有关规划概述，表述正确的是（）。

A.城市总体规划的的期限一般为20年，镇总体规划期限为5年B.对人际环境质量的要求，体现了城市发展战略的社会发展目标C.城市生态规划致力于将生态学思想和原理渗透于城市规划的各个方面D.城市规划旨在“社会公平”情况下，起到规范土地市场和房地产市场的作用『正确答案』C『答案解析』本题考查的是规划概述、城市规划概述、城市总体规划。

选项A错误，城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年；选项B错误，对人际环境质量的要求，体现了城市发展战略的建设水平目标；选项D错误，城市规划在“市场失灵”情况下，起到规范土地市场和房地产市场的作用。

参见教材P3、5、9～10。

26.某生产运营中的火力发电厂，存在一独立烟囱，针对其污染源的类型，表述错误的是（）。

A.点源B.固定源C.高架源D.间断源『正确答案』D『答案解析』本题考查的是环境质量和环境污染概述。

对于烟囱而言，其属于固定污染源，高架源；由于题干信息表述该烟囱独立于生产运营中的火力发电厂，故其应为连续源。

参见教材P51。

27.反映建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等信息的施工图为（）。

A.总平面图B.建筑平面图C.建筑立面图D.建筑剖面图『正确答案』C『答案解析』本题考查的是建筑识图基础。

建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。

反映了建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等。

参见教材P74。

28.下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（）。

A.密实度B.孔隙率C.抗渗性D.塑性『正确答案』C『答案解析』本题考查的是建筑材料的性质。

选项AB属于与质量有关的物理性质；选项D属于材料的力学性质。

参见教材P110。

29.某建设项目建安工程费3000万元，设备购置费2000万元，工程建设其他费800万元，基本预备费200万元。

项目建设前期年限为1年，建设期为3年，各年投资计划额为：第一年完成投资20%，第二年60%，第三年20%。

一代天骄大厦二楼商铺抵押估价报告摘要：房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视，随着我国市场经济的逐步完善和房地产市场的不断发展，房地产估价的应用领域将越来越广。

房地产估价的理论方法在市场经济发达的西方国家已几近成熟，我国房地产估价起步较晚，其理论和方法还处于探索阶段，主要是借鉴其他国家和地区的估价方法。

近年来，我们国家做了许多引进、介绍，但不能完全照搬西方国家的房地产估价理论方法。

因此，探究房地产估价的新方法，完善房地产估价理论体系就显得尤为重要。

我国估价人员应该多通过对案例进行分析，研究出一些适合我国国情的估价方法，逐渐来完善我们的估价理论体系。

比较法是参照估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。

相较于其它方法，比较法的评估原理简单易懂，且能在评估过程中直接反映房地产的市场状态,这些特点使其在房地产价格估价方法体系中成为最常用的一种方法，并得到国际评估界的公认由于比较法的应用最为广泛，在房地产估价方法中占有重要地位，为此，本文重点对比较法进行了研究，针对比较法中存在的主观性较强、可比实例的科学和最相似选取、可比实例因素修正的准性掌握和合理确定最终估价结果等问题，进行了实证分析。

重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质：将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

房地产估价报告（二）引言概述：房地产估价报告（二）旨在对特定房产进行全面评估，以确定其合理的市场价值。

此报告将通过以下五个大点对房地产进行分析和评估，包括：市场状况分析、物理状况评估、可比销售分析、收益法评估和总结结论。

正文：一、市场状况分析1. 研究当地的经济趋势和发展规划，包括就业市场和商业环境。

2. 调查当地的房地产市场供求情况，特别关注同类型房产的销售和出租情况。

3. 分析房屋市场价格波动趋势，结合历史数据和未来预测，评估该房产价值的潜在增长空间。

4. 研究当地政府政策对房产市场的影响，评估潜在的政策风险和机遇。

5. 汇总市场状况分析结果，为后续评估提供基础数据。

二、物理状况评估1. 对房屋的整体结构进行评估，包括建筑质量、外部环境和周边设施。

2. 检查房屋的维护状况，评估是否存在损坏或需要维修的问题。

3. 检查房屋的内部空间布局和功能性，评估其符合市场需求的程度。

4. 检查房屋的安全设施和建筑材料，评估其对住户安全和长期价值的影响。

5. 汇总物理状况评估结果，为后续估价提供可靠的数据依据。

三、可比销售分析1. 对市场上相似房产的售价进行调查和研究，查看近期交易记录。

2. 比较房产的位置、面积、房间数等关键特征，找出与该房产最接近的可比房源。

3. 分析可比房产的销售价格和交易流程，评估其中的影响因素，如交易周期和市场需求。

4. 根据可比房产的数据，计算出估价范围，并结合市场状况分析的数据进行进一步调整。

5. 汇总可比销售分析结果，为房屋估价提供参考依据。

四、收益法评估1. 研究房地产租赁市场，分析当地租金水平和租赁需求。

2. 评估该房产的租金收益潜力，包括长期租金收入和短期租赁回报。

3. 考虑未来的房产增值空间和可能的资本利得，结合租金收入进行综合评估。

4. 根据租金流量和资本增值预测，计算出房产的未来现值。

5. 汇总收益法评估结果，为总结结论提供参考信息。

总结：根据对市场状况、物理状况、可比销售和收益法进行综合分析，对房地产进行了全面评估。

房地产估价基本理论之概述MicrosoftWord文档一、房地产估价基本含义顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。

但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。

因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。

（一）房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。

在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

1．基本要求。

一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。

（2）有丰富的房地产估价实务经验。

（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。

（4）有良好的职业道德修养。

2．注册管理。

为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。

该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。

未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。

估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。

该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。

详见本卷附录。

（二）估价目的估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。

如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。

房地产估价报告1. 引言本报告旨在对某一特定房地产项目进行估价，以帮助相关方了解该房地产的价值，为决策提供参考。

本估价报告基于市场调研、专业知识和经验，详细分析房地产的特征、周边环境以及市场趋势，从而得出该房地产的估计价值。

2. 房地产项目概述该房地产项目位于XXXX地区，占地面积XXX平方米，建筑面积XXX平方米。

该房产项目包含X栋建筑物，总共有X个单元。

其中：•第一栋建筑物：包含XX个单位，楼层数为X层，主要用途为商业；•第二栋建筑物：包含XX个单位，楼层数为X层，主要用途为住宅。

该房地产项目的周边环境包括商业、教育、医疗、交通等设施，并拥有良好的公共交通网络。

同时，该项目附近还有公园和绿地，使居住环境更加宜人。

3. 市场调研在进行估价前，我们对该地区的房地产市场进行了调研，收集了以下数据和信息：•当前该地区的房地产市场处于高度活跃状态，房价稳步上涨；•周边地区相似类型的房地产项目的平均价格约为XXXX元/平方米；•同类型的房地产项目供需关系稳定，市场需求旺盛。

4. 房地产特征分析为了准确估价，我们对房地产的特征进行了详细分析，包括建筑物的材料、楼层、装修情况等因素。

根据我们的观察和研究，我们发现：•建筑物材料采用高品质材料，结构稳固，外墙保温效果良好；•住宅单元内部精装修，配套设施完善；•商业单元空间布局合理，适合各类商业经营。

5. 估价方法和结果我们采用几种常见的估价方法综合评估该房地产项目的价值，其中包括：5.1. 成本法成本法是一种常见的估价方法，通过计算建筑物重建成本并考虑折旧、磨损等因素，得出房地产的价值。

我们收集了建筑物的材料和建造成本，并考虑了折旧和磨损等因素，得出该房地产项目按照成本法估计的价值为XXXXX元。

5.2. 市场比较法市场比较法是另一种常用的估价方法，通过对类似房地产项目的市场销售数据进行比较，得出房地产项目的价值。

我们收集了周边地区类似类型的房地产项目的销售数据，并进行了综合分析，得出该房地产项目按照市场比较法估计的价值约为XXXXX元。

房地产估价基本知识1．在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。

A．估价应考虑的因素可能不同 B．估价方法可能不同C．价值类型可能不同 D．估价原则可能不同 E．估价程序可能不同答案：abc2．房地产估价的三大基本方法是（）。

A．假设开发法 B．路线价法 C．市场法 D．成本法 E．收益法答案：cde3．关于估价基本估价方法英国体系分为（）等。

A．比较法 B．投资法和利润法 C．剩余法 D．承包商法 E．假设开发法答案：abcd解析：关于估价基本估价方法英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。

4．一名合格的房地产估价师应具备（）。

A．扎实的估价理论知识 B．良好的职业道德 C．良好的社会关系D．深厚的语言文字表述功底 E．丰富的实践经验答案：abe5．房地产估价机构资质等级可分为（）。

A．暂定期内的三级资质 B．三级资质 C．二级资质 D．一级资质 E．临时的三级资质答案：abcd6．所谓类似房地产，是指与估价对象处在同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或者相似的房地产。

A．用途 B．规模 C．权利性质 D．档次 E．建筑层数答案：abcd7．除了耕地占用税和（）因按面积和税额征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A．房产税 B．土地增值税 C．城镇土地使用税 D．契税答案：c8．房地产需要专业估价的理由（）。

A．房地产具有独一无二性 B．政府部门要求估价 C．房地产价值量大 d．房地产市场是地区性完全市场答案：ac9．房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。

A．集体企业 B．国有企业 C．有限责任公司 D．合伙企业 E．股份有限公司答案：cd1．明确估价基本事项有（）。

A．估价目的B．估价方法C．估价对象D．估价原则E．估价时点2．不能独立使用、处分的房地产，如（）不宜作为抵押物。

A．一个球场B．一个高尔夫球洞C．一条保龄球球道D．封闭使用的大院深处的一幢房屋E．一个游泳池3．下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）。

房地产估价实务作业指导书第1章房地产估价概述 (3)1.1 房地产估价的含义与目的 (3)1.2 房地产估价的基本原则与方法 (3)第2章房地产市场分析 (4)2.1 房地产市场概述 (4)2.1.1 房地产市场的定义与分类 (4)2.1.2 房地产市场的特点 (5)2.1.3 房地产市场的发展趋势 (5)2.2 房地产市场供求分析 (5)2.2.1 房地产市场供给分析 (5)2.2.2 房地产市场需求分析 (5)2.2.3 房地产市场供求平衡分析 (6)2.3 房地产价格分析 (6)2.3.1 房地产价格形成机制 (6)2.3.2 房地产价格影响因素 (6)2.3.3 房地产价格趋势分析 (6)第3章房地产估价的基本程序 (7)3.1 估价前期准备 (7)3.1.1 获取委托及明确估价目的 (7)3.1.2 收集相关资料 (7)3.1.3 制定估价方案 (7)3.2 估价现场勘查 (7)3.2.1 现场勘查准备 (7)3.2.2 实地勘查 (7)3.2.3 勘查记录整理 (7)3.3 估价报告编制 (7)3.3.1 估价方法选择与应用 (7)3.3.2 估算价值 (7)3.3.3 报告撰写 (8)3.3.4 报告审核与提交 (8)第4章土地估价方法 (8)4.1 土地估价概述 (8)4.2 成本法在土地估价中的应用 (8)4.2.1 确定土地取得成本 (8)4.2.2 确定土地开发成本 (8)4.2.3 确定正常利润 (8)4.2.4 计算土地价值 (8)4.3 市场比较法在土地估价中的应用 (8)4.3.1 选择可比实例 (9)4.3.2 调整可比实例的价格 (9)4.3.3 计算土地价值 (9)第5章建筑物估价方法 (9)5.1 建筑物估价概述 (9)5.2 成本法在建筑物估价中的应用 (9)5.2.1 确定建筑物重建成本或替换成本 (9)5.2.2 计算建筑物折旧 (9)5.2.3 计算建筑物价值 (10)5.3 市场比较法在建筑物估价中的应用 (10)5.3.1 选择可比实例 (10)5.3.2 调整差异因素 (10)5.3.3 计算建筑物价值 (10)第6章房地产综合估价方法 (10)6.1 房地产综合估价概述 (10)6.2 收益法在房地产综合估价中的应用 (10)6.2.1 预测房地产的未来收益 (10)6.2.2 确定折现率 (11)6.2.3 计算房地产价值 (11)6.3 成本法与市场比较法在房地产综合估价中的应用 (11)6.3.1 成本法在房地产综合估价中的应用 (11)6.3.2 市场比较法在房地产综合估价中的应用 (11)第7章房地产估价中的风险分析 (11)7.1 风险概述 (11)7.2 风险识别与评估 (12)7.2.1 市场风险 (12)7.2.2 信用风险 (12)7.2.3 操作风险 (12)7.2.4 法律风险 (13)7.3 风险应对与控制 (13)7.3.1 风险应对措施 (13)7.3.2 风险控制措施 (13)第8章房地产估价案例解析 (13)8.1 住宅房地产估价案例 (13)8.1.1 案例概述 (13)8.1.2 估价方法 (13)8.1.3 估价过程 (13)8.1.4 估价结果 (14)8.2 商业房地产估价案例 (14)8.2.1 案例概述 (14)8.2.2 估价方法 (14)8.2.3 估价过程 (14)8.2.4 估价结果 (14)8.3 工业房地产估价案例 (14)8.3.1 案例概述 (14)8.3.2 估价方法 (14)8.3.4 估价结果 (15)第9章房地产估价报告撰写与审查 (15)9.1 房地产估价报告撰写要点 (15)9.1.1 报告结构 (15)9.1.2 估价目的与对象 (15)9.1.3 估价方法与依据 (15)9.1.4 估价过程 (15)9.1.5 估价结果 (15)9.1.6 估价风险提示 (15)9.2 房地产估价报告审查要点 (16)9.2.1 审查程序 (16)9.2.2 估价方法与依据 (16)9.2.3 估价结果 (16)9.2.4 报告格式与内容 (16)9.2.5 法律法规遵守情况 (16)9.3 房地产估价报告撰写与审查实例 (16)9.3.1 实例一：某住宅项目估价报告撰写与审查 (16)9.3.2 实例二：某商业地产项目估价报告撰写与审查 (16)第10章房地产估价职业道德与法律法规 (16)10.1 房地产估价职业道德 (16)10.1.1 估价师职业道德的基本要求 (16)10.1.2 房地产估价职业道德规范 (16)10.2 房地产估价法律法规 (17)10.2.1 我国房地产估价法律法规体系 (17)10.2.2 房地产估价法律法规的主要内容 (17)10.3 房地产估价行业自律规范 (17)10.3.1 行业自律规范的意义与作用 (17)10.3.2 行业自律规范的主要内容 (17)第1章房地产估价概述1.1 房地产估价的含义与目的房地产估价是指依据房地产的价值、市场状况和相关法律法规，采用科学、合理的方法，对房地产的市场价值进行估算的专业活动。

第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。

二、房地产的特征与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。

三、房地产的评估程序（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。

第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

二、土地资产的分类及其特性（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。

（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

（多选）土地的自然特性表现在以下方面：（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。

（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。

（单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。

三、土地资产价格体系（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。

（多选）土地资产价格类型：1、基准地价（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。