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第⼀章-房地产估价概述第⼀章房地产估价概述⼀、独⽴、客观、公正原则⼆、合法原则三、最⾼最佳使⽤原则四、替代原则五、估价时点原则1.影响房地产经济供给的因素经济供给的影响因素、同质商品，买者不在乎从谁⼿⾥购买；2、买者和卖者的⼈数众多；3、买者和卖者都有进出市场的⾃由；4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；5、就成交总额⽽⾔，每个买者和卖者的购销额是⽆关紧要的；6、买者和卖者⽆串通共谋⾏为；7、消费者要求总效⽤最⼤化，销售者要求总利润最⼤化；8、商品可转让且可发⽣空间位置的移动。
⼀般因素1.⾏政因素：房地产制度房地产价格政策城市发展战略税收政策⾏政⾪属变更交通管制2.经济因素经济发展状况物价居民收⼊与消费⽔平利率⽔平3.社会因素政治安定情况社会治安程度房地产投机城市化⽔平4.⼈⼝因素⼈⼝数量⼈⼝素质家庭规模5.国际因素世界经济状况军事冲突情况政治对⽴状况国际竞争状况区域因素⼼理因素商业服务繁华程度交通条件基本设施个别因素区位是指⼈类⾏为活动的空间。
具体⽽⾔，区位除了解释为地球上某⼀事物的空间⼏何位置，还强调⾃然界的各种地理要素和⼈类经济社会活动之间的相互联系和相互作⽤在空间位置上的反映。
区位就是⾃然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
典型的区位理论——农业区位理论⼯业区位理论中⼼地理论城市地域空间利⽤结构理论1.在孤⽴国中只有⼀个城市，且位于中⼼，其他都是农村和农业⼟地。
农村只与该城市发⽣联系，即城市是“孤⽴国”中商品农产品的唯⼀销售市场，⽽农村则靠该城市供给⼯业品。
2.“孤⽴国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯⼀交通⼯具。
3.“孤⽴国”是⼀天然均质的⼤平原，并位于中纬，各地农业发展的⾃然条件等都完全相同，宜于植物、作物⽣长。
平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之⽤，荒地圈的存在使孤⽴国与外部世界隔绝。
4.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正⽐关系。
