第一章-房地产估价概述
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房地产估价报告范本
房地产估价报告范本房地产估价报告范本第一章概述本文档是一份房地产估价报告，用于评估一处房地产的价值。
该报告包括了对房地产的详细描述、市场分析、估价方法、估价结果等内容。
通过该报告可以为客户提供准确的房地产估价信息，帮助他们做出决策。
第二章房地产描述1.地理位置：描述房地产的具体地理位置，包括城市、区域、街道等。
2.建筑物概况：描述房地产的建筑物情况，包括建筑面积、楼层数、建筑年代等。
3.房间布局：描述房地产的房间分布情况，包括卧室数量、浴室数量、客厅、厨房等情况。
4.建筑结构：描述房地产的建筑结构，包括钢筋混凝土、砖木结构等。
5.设备设施：描述房地产的设备设施情况，包括电梯、空调、暖气等。
6.周边环境：描述房地产周边的环境情况，包括交通便利性、商业设施、教育资源等。
第三章市场分析1.房地产市场概况：分析当前所在地区的房地产市场状况，包括供求关系、价格走势等。
2.周边房地产情况：分析周边地区的房地产情况，包括同类型房地产的售价、租金等。
3.交通设施：分析周边交通设施情况，包括公共交通、道路状况等对房地产价值的影响。
4.商业设施：分析周边商业设施情况，包括购物中心、超市等对房地产价值的影响。
5.教育资源：分析周边教育资源情况，包括学校、幼儿园等对房地产价值的影响。
第四章估价方法1.市场比较法：通过比较相似房地产的市场价格，推导出估价对象的市场价格。
2.收益法：通过分析估价对象的租金收益，计算出其价值。
3.成本法：通过计算重建成本和折旧等因素，确定估价对象的价值。
第五章估价结果根据上述估价方法，得出以下估价结果：1.市场比较法估价结果：估价对象的市场价格为元。
2.收益法估价结果：估价对象的价值为元。
3.成本法估价结果：估价对象的价值为元。
第六章附件本文档涉及的附件包括：1.照片：提供房地产的照片，展示外观和内部装修情况。
2.法律文件：提供相关的法律文件，包括产权证书、土地使用证等。
第七章法律名词及注释1.产权证书：房地产的所有权证明文件，证明房地产的所有人拥有合法的所有权。
房地产估价讲义
房地产估价讲义1. 引言房地产估价是指通过对房地产市场的调查研究，对房地产资产进行评估和估价的过程。
在房地产交易、土地征收、保险理赔、财务报表等方面，都需要进行房地产估价，以确定房地产的价值。
本讲义将介绍房地产估价的基本概念、估价的方法以及应用案例。
2. 房地产估价的基本概念2.1 房地产估价的定义房地产估价是指对房地产资产的价值进行评估的过程。
它基于市场供求关系、土地价格、建筑物的物理特征以及财务数据等因素，对房地产资产进行定量和定性的估价。
2.2 房地产估价的目的房地产估价的主要目的是确定房地产的市场价值。
它可以用于房地产交易的定价、土地使用权的征收、房地产税的计算、保险理赔的处理、财务报表的编制等方面。
2.3 房地产估价的基本原则房地产估价需要遵循以下几个基本原则：•客观性原则：房地产估价需要客观、公正地评估房地产的价值，不能受主观因素的影响。
•综合性原则：房地产估价需要综合考虑市场供求、土地价值、建筑物质量等因素，综合判断房地产的价值。
•时效性原则：房地产估价需要根据不同时间点的市场情况进行评估，及时反映房地产市场的变化。
3. 房地产估价的方法3.1 直接比较法直接比较法是通过比较房地产资产与相似房地产资产的价格，来确定房地产的市场价值。
该方法适用于市场供求充分的情况下，通过比较不同房地产的特征和价格，确定估价结果。
3.2 收益法收益法是根据房地产的收益能力来确定其市场价值。
该方法适用于投资性房地产，通过估计房地产的租金收入和折现率，计算出房地产的净现值，作为市场价值的估计。
3.3 决策树法决策树法是一种辅助定性分析的方法，通过建立判断树，对不同因素进行评价和加权，最终得出房地产估价的结果。
该方法适用于复杂的房地产估价问题，可以帮助决策者快速准确地做出决策。
3.4 成本法成本法是根据房地产的建设成本来确定其市场价值。
该方法适用于新建房地产，通过估计房地产的建设成本和折旧率，计算出房地产的折现价值，作为市场价值的估计。
房地产评估(第二版)第01章房地产评估概述可修改文字
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
①从评估机构的组织形式角度可分合伙制评估 机构和公司制评估机构。
34
房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2.2 房地产评估机构
2024年8月20日星期二
1）资产评估机构
分类
②从评估机构业务分合关系角度可分为资产评 估总机构和资产评估分支机构。
第1章 房地产评估概述
1.1 房地产评估的含义 1.2 房地产评估的主体 1.3 房地产评估的对象 1.4 房地产价值及其影响因素
2024年8月20日星期二
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
房地产评估在不同国家或地区有不同的称谓， 如美国称real estate appraisal;英国称property valuation;日本和韩国称不动产鉴定;台湾地区称 不动产评估,或称不动产鉴定、不动产鉴价等;香 港地区通常称为物业评估。在中国，房地产评估 又称为不动产评估、房地产估价等。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.1.1 房地产评估的概念
2024年8月20日星期二
（5）房地产评估的书面报告
房地产评估不仅是评估人员对房地产价值进行 分析、估算的过程，还必须将形成的评估结论以 书面报告的形式提交给委托方，作为委托方实现 房地产评估特定目的的专业性估价意见。
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房地产评估
第1章 房地产评估概述
1.2 房地产评估的主体
1.2.1 房地产评估主体的界定 1.2.2 房地产评估机构 1.2.3 房地产评估人员
2024年8月20日星期二
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案
《房地产估价》各主要内容习题及参考答案第一部分：房地产估价概论【复习思考题】1、什么是房地产估价?2、列举房地产的估价对象？3、影响房地产估价的因素有哪些?4、怎样进行房地产状态描述?5、简述房地产的估价原则?6、为什么要进行房地产估价?复习思考题答案：1、房地产估价就是专业人员根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。
房地产估价的本质房地产估价是评估房地产的价值而不是价格房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内2、（1）土地（2）房屋（3）构筑物（4）在建工程：即那些已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产（5）期房：正在开发建设或者计划开发建设、但尚未形成的房地产。
（6）灭失的房地产：如已被拆除的房屋、被灾害损毁的房屋。
（7）房地产的某一局部，如某幢房屋中的某个楼层，某幢住宅楼中的某套住房。
（8）现况房地产与以往状况房地产的差异部分。
（9）房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或称企业价值的无形资产评估。
3、房地产自身因素(一)区位因素1.位置，（1）方位（2）距离（3）朝向（4）楼层2.交通3.周围环境和景观（1）大气环境（2）水文环境（3）声觉环境（4）视觉环境（5）卫生环境（6）人文环境4外部配套设施(二)实物因素1．土地实物因素（1）土地面积（2）土地形状（3）地形（4）地势（5）土壤，（6）地基（7）土地开发程度2．建筑物实物因素（1）建筑规模（2）外观（3）建筑结构（4）设备设施（5）装修装饰（6）层高和室内净高（7）空间布局（8）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（9）维修养护情况及完损程度(三)权益因素1．权利状况2．使用管制3．相邻关系房地产外部因素（一）人口因素（二）制度政策因素（三）经济因素（四）社会因素（五）国际因素（六）心理因素4、房地产实物状况描述1.土地实物状况(1)土地面积：(2)土地形状：(3)地形：(4)地势：(5)土壤：(6)地基（地质）：(7)土地开发程度：2.建筑物实物状况(1)建筑规模， (2)层数和高度：(3)外观：(4)建筑结构；(5)设施设备：(6)装饰装修： (7)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。
理论与方法
第一章房地产估价概论第一节对房地产估价的基本认识1.所有的评估价值都有一定程度的误差。
即评估价值＝真实价值＋误差。
（P9）2.不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。
（P9）3.判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
（P9）4.一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。
（P11）第二节对房地产估价的各种需要1.中同目前与房地产有关的税种共10个，其中有5 个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。
除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。
（P16）2.房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租。
（P22）第三节房地产估价的要素1.估价假设。
其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。
（P34）2.估价结果（P35）（1）对鉴证性估价来说因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。
（2）估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在比较上进行交易的成交价格有所不同。
第四节房地产估价职业道德第五节中国房地产估价行业发展第二章房地产及其描述第一节房地产的含义1.房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。
2.房地产的区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产估价师《理论与方法》考试大纲
房地产估价师《理论与方法》考试大纲房地产估价师《理论与方法》考试大纲导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》考试大纲。
希望对大家有所帮助。
第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别(二)专业房地产估价的概念(三)估价与评估的异同(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内(五)房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性(一)专业估价存在的基本前提(二)房地产需要专业估价(三)房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要第三节房地产估价的要素一、估价当事人(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的三、估价时点四、估价对象五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果第四节房地产估价师的职业道德第五节中国房地产估价行业发展概况一、以法律的形式确立了房地产估价的地位二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可四、成立了房地产估价行业组织五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、深化和拓展了房地产估价业务九、形成了公平竞争的房地产估价市场十、积极开展了国际交流合作考试要求1.熟悉房地产估价的含义;2.掌握房地产估价的特点;3.熟悉房产估价的必要性;4.掌握房地产抵押的需要;5.掌握房地产征收征用的需要;6.熟悉房地产税收的需要;7.了解房地产保险的需要;8.熟悉房地产保险的需要;9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;10.熟悉房地产分割的需要;11.掌握房地产损害赔偿的需要;12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;13.熟悉企业有关经济行为的需要;14.了解房地产行政管理的需要;15.了解其他方面的需要;16.熟悉估价当事人;17.掌握估价目的;18.熟悉估价时点;19.掌握估价对象;20.掌握价值类型;21.熟悉估价依据;22.熟悉估价假设;23.熟悉估价原则;24.熟悉估价程序;25.熟悉估价方法;26.熟悉估价结果;27.掌握房地产估价师的职业道德;28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。
房地产估价课件-精简版
1. 房地产状况修正的含义
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价 格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
27
第四章 收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
28
第一节 收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1
A2 (1 Y1)(1 Y2 )
An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )
n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运 营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节 收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提： （1）净收益每年不变为A； （2）报酬率大于零为Y； （3）收益期限n为无限年。
35
第三节 设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算 该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
17
第三节 建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一 次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
18
第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价 格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
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第四章 收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
28
第一节 收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1
A2 (1 Y1)(1 Y2 )
An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )
n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运 营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节 收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提： （1）净收益每年不变为A； （2）报酬率大于零为Y； （3）收益期限n为无限年。
35
第三节 设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算 该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
17
第三节 建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一 次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
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第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法第1讲:房地产和房地产估价(2004)第一章房地产和房地产估价第一节引言一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。
房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。
因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。
二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面：第一、房地产估价成为国家法定制度。
房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。
第二、房地产估价师实行了国家统一考试。
从1995年起，取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。
第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。
1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，自1999年6月1日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序：、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。
第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。
1994年8月成立了中国房地产估价师学会(简称为CIREA)。
例题：从某种意义上讲，房地产价格是：A、个别人的价值判断B、估价人员的主观定价C、由市场力量决定D、市场参与者集体竟拍的结果E、由交易双方委托经纪人确定答案：C、D第二节房地产的概念一、房地产的整体概念(一)房地产的定义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。
房地产估价实务
房地产估价实务第一章房地产及其估价概述§1 房地产的概念及其特性§2 房地产的价格及其种类§3 房地产价格的影响因素§4 房地产估价§1 房地产的概念及其特性一、房地产的概念（一）什么是房地产通俗地讲， real estate 就是房产和地产的总称。
是指土地、建筑物及固着于土地建筑物上不可分离的部分，包括物质实体和依附于物质实体上的权益。
（二）房地产的构成：是实物与权益的结合。
（1）房地产实物（1）土地, 是地球陆地表面一定高度和深度范围内的土壤、岩石、矿产藏、水文、大气、植物以及人类过去和现在活动成果所构成的自然—经济综合体。
（2）建筑物包括房屋和构筑物。
（3）其他附着物如排水管道、电力、热力系统、庭院、花园、假山等2、房地产权益指由法律设定的房地产各种权益以及享有这些权利所获得的利益或收益。
我国土地上能够进入市场流转的土地权益有：土地使用权、抵押权、租赁权等。
房屋有所有权、使用权之分. 我国“房随地走”的原则。
二、房地产的特性：有自然特性与经济特性。
（一）房地产的自然特性1、不可移动性: 位置固定具有区位差异地区性市场2、耐久性: 土地的永续性，建筑物的寿命很长 ,我国土地使用权的有限性3、个别性（异质性）4、数量有限性（二）社会经济特性1、用途多样性2、具有双重经济身份3、涉及广泛性4、高昂的投资资金特性5、难以变现性6、保值增值性（抵御通胀性）7、权益受限性§2 房地产的价格及其种类一、房地产价格:指在某个时点为取得房地产及其相应权益所支付的代价。
二、房地产价格的形成满足三个条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有需求三、房地产价格类型房地产价格体现的是房地产权益的交换价值，房地产权益的多样性必然导致价格的多样性。
(一）按价格的形成分类1、成交价格（事实价格）2、市场价格（反应平均价格水平）3、理论价格4、公开市场价格5、评估价格6、政府指导价和政府定价（二）按实物形态分类1、土地价格按土地开发程度不同，有生地价格、毛地价格、熟地价格。
房产评估师教材
房产评估师教材房产评估师教材第一章：房地产评估概论1.1 房地产评估的定义和作用1.2 房地产评估的发展历程1.3 房地产评估师的职责和要求1.4 房地产评估的法律法规第二章：房地产市场及其评估方法2.1 房地产市场的分析与预测2.2 房地产市场的监测和数据分析2.3 房地产评估的比较法2.4 房地产评估的收益法2.5 房地产评估的成本法2.6 房地产评估的综合法第三章：房地产评估报告的撰写3.1 房地产评估报告的基本要素3.2 房地产评估报告的格式和结构3.3 房地产评估报告的语言表达技巧3.4 房地产评估报告的审查与修改第四章：市场价值评估4.1 市场价值评估的原则和方法4.2 市场价值评估的市场调研和数据分析4.3 市场价值评估的估价过程和程序4.4 市场价值评估的风险与不确定性第五章：投资价值评估5.1 投资价值评估的定义和要素5.2 投资价值评估的基本原理和方法5.3 投资价值评估的研究和分析5.4 投资价值评估的风险与不确定性第六章：金融机构贷款抵押评估6.1 贷款抵押评估的概述和流程6.2 贷款抵押评估的特点和要求6.3 贷款抵押评估的估价方法和技巧6.4 贷款抵押评估的案例分析和实务操作第七章：农地、工业厂房评估7.1 农地评估的特点和方法7.2 工业厂房评估的特点和方法7.3 农地、工业厂房评估的案例分析和实务操作第八章：法律评估、遗产评估8.1 法律评估的概述和要求8.2 遗产评估的概述和方法8.3 法律评估、遗产评估的案例分析和实务操作第九章：案例分析与实践操作9.1 典型案例分析和评估实务操作9.2 现实问题的解决和方法探讨9.3 评估师的职业道德和素质要求这本教材是为了帮助房地产评估师们更好地理解房地产评估的理论和实务知识，提高其专业能力和水平而编写的。
通过系统全面地介绍房地产评估的相关知识，使评估师们能够运用科学的方法和技巧，准确地评估不同类型房产的价值，为客户提供专业的评估服务。
房地产估价师-培训课件
决定
多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
（三）估算管理费用 （四）估算投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost） 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
第一章_绪论 估价
1 绪论1.1 概述随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，我国房地产估价行业从小到大，已经发展成为社会主义市场经济中不可缺少的组成部分，在土地使用权出让、房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债）、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷、涉案以及资产拍卖、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、股份经营、承包经营、改制、上市、企业清算、政府财产管理等方面，房地产估价成为保护资产所有者、使用者和经营者及有关利益各方权益的一个重要手段。
1.2 房地产的概念1.2.1房地产的整体概念1.2.1.1 房地产的定义房地产（real estate ，real property）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
土地是指地球的表面及其上下的一定空间。
建筑物包括房屋和构筑物。
其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。
如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。
房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的结构、设备、装修、外观，土地的形状、基础设施完备程度、平整程度等。
依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。
其中，所有权是指在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。
使用权主要是土地的使用权，是指国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利。
租赁权是指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。
抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。
物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。
同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值会有所不同。
房地产估价课程设计
房地产估价课程设计背景房地产估价是指根据各种因素对房地产进行评估并确定其市场价值的过程。
在房地产市场繁荣的背景下，房地产估价的重要性日益突出。
因此，对房地产估价的教学也变得十分必要。
本文档旨在设计一份房地产估价的课程大纲，帮助教师更好地开展房地产估价的教学。
目标本课程旨在使学生掌握以下内容：•理解房地产估价的基本概念和原理。
•熟悉房地产市场的基本特征和发展趋势。
•掌握对房地产的估价方法和技能，能够正确地进行房地产估价。
•熟练使用房地产估价软件，能够处理房地产估价相关数据。
•能够结合实际情况，对房地产进行有效的估价。
内容第一章房地产估价基础•房地产估价的定义和概述。
•房地产估价的分类及特点。
•房地产估价的市场需求和价值。
•房地产估价的理论基础。
第二章房地产市场分析•房地产市场的基本特征和规律。
•房地产市场的供需关系和调节机制。
•房地产市场的发展趋势和前景。
第三章房地产估价方法•市场调研法。
•收益法。
•成本法。
•综合法。
•试算法。
第四章房地产估价技能训练•房地产估价案例分析。
•房地产估价过程中的注意事项。
•实际估价操作演练。
第五章房地产估价软件使用•房地产估价软件的功能和特点。
•房地产估价软件的基本操作技能。
•房地产估价软件的应用案例。
第六章实践案例分析•案例分析一：某城市商业用地估价。
•案例分析二：某小区房屋估价。
•案例分析三：某城市办公楼估价。
•案例分析四：某商场估价。
教学方法本课程采用以下教学方法：1.课堂讲解：介绍房地产估价的基本概念、原理和方法。
2.互动授课：通过互动方式加深学生的理解和记忆。
3.讨论教学：通过案例的讨论加深学生对课程的理解。
4.实践操作：通过实操操作加强学生对房地产估价的技能。
评价方法通过以下考核方式进行评价：1.课堂测验：检验学生掌握课程知识的程度。
2.作业评定：评定学生的作业质量，考核学生的估价技能。
3.课程论文：通过课程论文检验学生对房地产估价的理解和掌握程度。
4.课程实践：通过实践操作评估学生对实际问题的估价能力。
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
不动产估价习题 (1)甄选
不动产估价习题(1)(优选.)第一章房地产估价概论一、单项选择题1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。
A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格C、估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果【正确答案】D【答案解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
参见教材P9。
2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
（2011年真题）A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】B【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。
参见教材P9。
3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
（2010年试题）A、高层建筑地价分摊B、房地产投资价值评估C、因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】B【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。
参见教材P4。
4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（）业务。
A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估【正确答案】A【答案解析】用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。
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第一章房地产估价概述一、独立、客观、公正原则二、合法原则三、最高最佳使用原则四、替代原则五、估价时点原则1.影响房地产经济供给的因素经济供给的影响因素、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；2、买者和卖者的人数众多；3、买者和卖者都有进出市场的自由；4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；6、买者和卖者无串通共谋行为；7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
一般因素1.行政因素：房地产制度房地产价格政策城市发展战略税收政策行政隶属变更交通管制2.经济因素经济发展状况物价居民收入与消费水平利率水平3.社会因素政治安定情况社会治安程度房地产投机城市化水平4.人口因素人口数量人口素质家庭规模5.国际因素世界经济状况军事冲突情况政治对立状况国际竞争状况区域因素心理因素商业服务繁华程度交通条件基本设施个别因素⏹区位是指人类行为活动的空间。
具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
⏹典型的区位理论——农业区位理论工业区位理论中心地理论城市地域空间利用结构理论1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。
农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。
2.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。
3.“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。
平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。
4.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。
5.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。
（二）杜能农业区位理论的主要内容1.杜能区位理论的基本经济分析。
2.杜能圈。
3.杜能圈的修正模型。
1.杜能区位理论的基本经济分析⏹ P=V-(E+T)=(V-E)-T⏹ V ：农产品市场价格⏹ E ：农业生产成本⏹ T ：农产品从产地到市场的运费⏹ P ：农产品生产的利润按照杜能理论假设，孤立国中的唯一城市直接决定了农产品价格，因此，一定时期内，农产品的市场价格是常数，杜能还假设，各地生产能力相同，市场农产品的成本也相同，则V-E 是常数固定。
那么运费就直接影响了农产品的利润。
所以农业区位论的主要问题就归结为：如何合理布局使农业生产达到节约运费。
影响房地产区位的重要因素⏹ 社会经济因素 ——繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施完备程度、人口密度⏹ 自然因素 ——地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、环境⏹ 行政因素 ——城镇规划地租形态（1）绝对地租 （2）级差地租 （3）城市地租 （4）垄断地租 （5）建筑地段地租（1）绝对地租是房地产价格存在的根源（2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素（3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因我国房地产产权类型⏹ （1）土地所有权 国有土地 集体所有土地⏹ （2）房屋所有权 国家房屋所有权 集体房屋所有权⏹ 公民个人所有的房屋所有权 中外合资房产所有权和外产所有权⏹ （3）城镇国有土地使用权 （4）房地产转让权⏹ （5）房地产抵押权 （6）房地产租赁权第三章 市场比较法● 市场比较法的基本原理 搜集交易实例 选取可比实例建立价格可比基础 交易情况修正 市场状况修正 房地产状况修正 求取比准价格一、统一付款方式【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款30%, 余款于半年后支付。
假设月利率为0.5%, 请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算：【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易实例房地产的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
【例3-2】解：(1) 统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%,则：甲总价=76.42万人民币乙总价=15万美元(2)统一采用单价甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面积(3)统一币种和货币单位甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积乙单价=60×7.7395=464.37元人民币/平方英尺使用面积(4)统一面积内涵甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积乙单价=464.37×0.75=348.28元人民币/平方英尺建筑面积(5)统一面积单位甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建筑面积乙单价=348.28/=元人民币/0.09290304=3748.85平方米建筑面积【例3-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。
请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
【解】卖方实际得到的价格计算如下：卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=2500-2500×7%=2325(元／m2)买方实际付出的价格计算如下：买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 8.329.5%01%30-130%30306=+⨯+⨯=2500+2500×5 =2625(元／m2)【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。
另调查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比上月上涨2%。
请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2008年9月1日，即：3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/m2)【例1】为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表3-4。
表3-4 可比实例情况项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C成交价格 5000元人民币/ m2 650美元/m2 5500元人民币/m2成交日期 2005年1月1日 2005年3月1日 2005年7月1交易情况 +2％ +5％ -3％房地产状况 -8％ -4％ +6％【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。
另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。
试测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。
市场比较法练习：一、多选题：1、市场比较法中。
房地产市场状况修正包括（）方面的修正。
A 交易情况B 交易日期C 区位状况D 权益状况E 实物状况253/52.530081001002100100%)5.01(%)11(5000m Va =⨯+⨯+⨯⨯=252/19.544341001005100100%)5.01(%)11(4.8650m Vb =⨯+⨯+⨯⨯⨯=23/79.542961001003100100%)5.01(5500m Vc =+⨯⨯+⨯=2/07.53913/)79.542919.544352.5300(3/)(m Vc Vb Va V=++=++=2、在搜集交易实例时，下列内容（）一般应包括在内。
A 交易目的B 建筑物和土地状况C 成交日期D 成交方式E 付款方式3、建立价格可比基础具体包括（）A 统一付款方式B 统一采用单价C 统一采用总价D 统一货币和货币单位E 统一面积内涵和面积单位4、下列房地产交易行为中，通常会使成交价格低于正常市场价格的行为有（）A 母子公司之间B 出手房地产用于偿还债务C 买方不了解房地产市场行情D 相邻房产的合并交易E 土地增值税有买方负担5、权益状况修正的内容包括（）A 繁华程度B 公共设施设备完整程度C 楼层、朝向D 建筑容积率E 建筑规模4 收益还原法例1：某房地产年净收益为20万元，收益年限为无限年，若资本化率为8% ，计算该宗房地产的收益价格是多少万元？例2：预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的收益价格是多少万元？例3：如果某房地产综合资本化率为8％，建筑物的资本化率为6％，其中建筑物价格为2500万元，地价为2000万元，则土地资本化率为多少？-250%820===raV万元）(.=%+%=+=253818181822rbrAV。