北京房地产开发情况(1990-2018年)

房地产发展史一、房地产发展历程中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。

1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。

这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。

由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。

那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。

针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。

直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。

提速阶段。

1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。

这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。

这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。

之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。

调控阶段。

2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。

这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。

“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。

其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。

现代经济信息492我国房价的影响因素分析——以北京市为例罗冬霞 罗　茜 四川大学锦城学院摘要：房地产又称不动产，因其自身的自然、经济和社会属性使其具有较高的经济价值。

自1998年结束分配住房制度，我国房地产价格持续攀升，因此有必要研究影响房地产价格的因素及其影响程度。

本文从影响房地产需求和供给的因素出发，采用北京市1999年至2016年的统计数据，建立北京市住宅商品房平均销售价格和其影响因素的多元回归模型，采用逐步分析方法，得出结论，并结合实际提出相应的政策建议。

关键词：房地产价格；影响因素；逐步分析方法中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)006-0492-01一、引言自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布后，正式标志着我国分配住房制度结束，住房市场化的开始。

随着时间的推进，我国房地产商品市场不断完善，自2000年开始，中国房地产出现了空前的持续繁荣局面，几乎每年都以超过5%的幅度在涨。

更为值得关注的是在2016年和2017年，我国一线二线房价飙升，出现房地产泡沫的特性。

与此同时，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性，政府随之采取了一系列抑制房价过快上涨的措施。

因此，在这样一个社会形势下，有必要深入研究房地产市场特点，找出房价上涨的根本原因，再采取相应的调控措施，遏制房价的快速上涨。

二、国内外文献综述国外的土地和房屋归私人所有，房地产是完全的商品，因此由市场的供给和需求决定。

ArthurC.Nelson 等(2006)提出如果土地管制实施的是控制政策，这样就会限制土地供应，房价就会上涨。

Knight John(2009)发现灵敏度在卖方的市场远远高于买方市场，说明目前房产价格主要反映了卖者的信号，而买者只是被动的接受者。

我国的土地归国家所有，与西方国家的情况不同。

中国房地产20年发展历程回顾房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

最近几年，国内房价飞涨，让我们还来不及拿定买房的主意又涨价了。

2010年，中国的房价疯了。

这一年，北京望京地区“地王”边上的一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元。

房价令人们变得极度懊悔。

有时候，小两口合计买房子，其中一个稍一犹豫，价格便又上蹿了十几万元，为此引来一番不满和争吵，乃至分道扬镳。

这样的故事屡见不鲜。

房价是在人们犹豫不决的观望中突然爆发的。

2009年年初，上一轮房地产的低迷期还没走出，那些钱包瘪瘪的人还梦想着房价再降一点，没成想，进入3月，它突然发力，且一发不可收拾。

一个小区半年前每平方米价格只有1．9万元，半年后一看，变成了2．9万元。

原先是买了房子的人嫌降价太多，围着售楼处纷纷要求退房，现在一套房子刚开盘，就被抢光了。

《参考消息》则援引外电：中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50％左右。

下面就让我们看看这些年来房地产市场的发展。

第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。

1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

1982年国务院在四个城市进行售房试点。

1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。

中国楼市历史回顾一、改革开放初期自1978年开始，中国实行改革开放政策，经济开始逐步开放。

在此背景下，中国的房地产市场也开始起步。

这个时期的房地产市场主要以满足居民的基本住房需求为主，房地产投资和开发尚处于初级阶段。

二、1990年代随着中国经济的快速发展，房地产市场在1990年代得到了快速发展。

这个时期的房地产投资和开发开始逐步商业化，房地产市场逐渐成为中国经济增长的重要引擎之一。

同时，由于经济体制转轨等原因，也出现了一些房地产泡沫问题。

三、2000年代初进入21世纪后，中国的房地产市场迎来了一个新的发展高峰。

这个时期的房地产投资和开发规模不断扩大，房价也开始快速上涨。

同时，政府也开始加强对房地产市场的调控和管理，以防止房地产泡沫的进一步扩大。

四、2008-2010年随着国际金融危机的爆发，中国的房地产市场也面临了较大的调整压力。

为了应对金融危机的影响，政府推出了一系列的刺激政策，包括“四万亿”投资计划等，以稳定经济增长和楼市。

这一时期，部分城市的房价出现了过快上涨的情况。

五、2010年代进入2010年代后，中国的房地产市场逐渐分化，一线城市的房价持续上涨，而部分二线和三线城市则出现了供大于求的情况。

政府针对不同城市的不同情况，实行了一城一策的调控政策，以稳定楼市。

同时，租赁市场也开始得到重视和发展。

六、2016年至今2016年是中国楼市的转折点，部分热点城市的房价出现了新一轮的快速上涨，政府针对楼市的调控政策也进一步升级。

同时，租赁市场的发展也逐渐成为热点，政府和企业纷纷加大投入力度。

此外，随着城市化进程的加速和人口迁移的增加，一些新兴城市也逐渐崛起成为楼市的热点城市。

七、未来展望未来，中国的房地产市场仍将继续发展，但发展的方式和速度将会发生变化。

一方面，政府将继续加强对房地产市场的调控和管理，以稳定楼市；另一方面，租赁市场和共有产权房等新型住房模式也将得到进一步发展。

同时，随着科技的不断进步和应用，未来的房地产市场也将更加智能化和绿色化。

我国房地产发展历程对于我国房地产的发展历程，可以追溯到改革开放以来的四十多年的经济改革和城市化进程。

以下将从不同阶段进行介绍。

1. 1980年代初-1990年代末：起步阶段在改革开放初期，我国面临着住房短缺的问题。

为了解决住房问题，政府引入了商品房的概念，鼓励企业和个体经济组织兴建商品住房。

同时，政府逐渐开放了土地市场，鼓励土地使用权的购买和销售。

这一阶段的房地产发展主要集中在少数几个大城市。

2. 1990年代末-2007年：高速发展阶段进入1990年代末期，房地产市场开始蓬勃发展。

改革政策的深入实施和城市化进程的加速推进，以及居民收入的增加，推动了房地产市场的快速发展。

房地产市场的热潮逐渐扩散到许多二线和三线城市。

土地出让收入成为地方政府的重要财政来源。

3. 2008年-2013年：市场调控阶段2008年全球金融危机爆发后，我国房地产市场受到较大冲击。

政府出台了一系列政策来控制房价上涨和遏制投机行为。

其中包括限购政策、提高首付比例和利率等措施。

这些调控措施有效地降低了房地产市场的热度，维护了市场稳定。

4. 2014年至今：稳定发展阶段2014年以后，政府将房地产市场调控的主要目标由限制房价上涨转向稳定市场，确保市场供应和购房需求的平衡。

政策措施主要包括松绑购房限制、加快住房租赁市场发展等。

此外，政府还大力推进房地产市场的健康发展，加强对房地产开发商的监管。

总体来说，我国房地产市场经历了起步、高速发展、市场调控和稳定发展四个阶段。

在市场发展的同时，也面临着房价上涨、投机泡沫和供需矛盾等问题。

因此，政府在房地产市场调控方面扮演着重要角色，目的是保持市场稳定和健康发展。

中国房地产20年发展历程1988 -1993 疤痕记忆1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。

政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。

1993 -1997 负增长紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。

1998 里程碑5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。

同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。

央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。

评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。

当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。

政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。

房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。

易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。

1999 - 2003 白银年代1999年末班车3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。

4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。

9月，各地陆续停止福利分房。

社会映像：结婚率大增。

10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。

90年代房地产泡沫大事记1990年5月，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，为土地使用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

1991年11月23日，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。

对房改的深化进行起到了重要的依据作用。

1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。

全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。

一时间，该地区房地产价格扶摇直上。

这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业。

1993年，海南建省和特区效应也因此得到全面释放。

高峰时期，这座总人数不过655. 8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。

199 3年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。

1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落。

这场调控的遗产是给占全国0.6％总人口的海南省，留下了占全国10％的积压商品房。

全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

简述北京人与北京房（下）ruiren491112 二十世纪九十年代北京城市建设至80年代初，北京内城许多传统居住形象的居住条件日益恶化，居室拥挤不堪，有些甚至已威胁到居民的人生安全。

1983年，中共中央、国家院批准规划，并指出要坚决地有步聚地实行由北京市统一开发、统一建设的体制。

自此开始了城市综合开发的改革，组建了23家开发公司，将危旧房改造纳入城市整体发展的轨道。

具体讲，北京市建委成立了以北京市城市建设综合开发公司（现在的“城开集团”）为主的6家公司，和17个区县建委综合建设办公司改变的企业叫某某区城市建设综合开发公司，俗称“老23家”。

1988年北京市政府作出了加快危旧房改造的决定，废止见缝插针的方法，确定了“一个转移，以区为主，四个结合”的方针和有关政策“一个转移”是指由以新区建设为主转移为新区开发与旧城改造并重。

“以区为主”是指以17个行政区，在本区内作出整体的规划，由各区属城市建设综合开发公司承担本区内的房地产开发和房屋建设任务。

“四个结合”是指危房改造与新区开发、与住房制度改革、与房地产经营、与古都风貌保护相结合。

后来又加了与市政基础设施建设相结合。

这个危改思路出发点是好的，一些指导原则和方针政策也是积极的。

但具体的实施却相当复杂。

1990年北京市的城市总体规划第一次明确提出了危旧房改造。

北京市政府成立了危旧房改造领导小组，开始大力贯彻“危旧房改造”计划。

请注意：原本的“危房改造”变成了“危旧房改造”，增一字则意义大变！什么是旧房，什么不是旧房，根本没有标准，没准今年建的房叫新房，去年盖的房就叫旧房。

于是乎，这就为90年代成片拆掉胡同里的所有建筑物，提供了“依据”。

试举一例。

2001年改造东直门外地区，市政府从城市景观角度考虑，坚持要把一座建成6年、入住3年20层高的“旧”住宅楼炸掉，为建设“东华广场”高档写字楼开路，直接经济损失1.7亿元。

拆迁单位是北京城建东华房地产开发公司，被炸掉“旧楼”的产权单位是北京市商委。

1978年以来，北京市坚持以经济建设为中心，积极推进改革开放，经济社会发展取得了辉煌的成就。

而今，这座历史古都正向着“国家首都、国际城市、文化名城和宜居城市”的目标坚定前进。

国民经济快速增长，总量连续跃级。

1988年北京市地区生产总值提前2年实现了比1980年翻一番的目标，1995年又提前5年实现了比1990年翻一番的目标。

2007年，北京地区生产总值达到9353.3亿元，按可比价格计算是1978年的18.3倍；按常住人口计算，北京人均地区生产总值达到58204元，折合7654美元，按照世界银行的标准，北京经济发展已经相当于世界上中等收入国家和地区的水平。

30年间，北京地区生产总值年均增速达到10.6%，尤其自1999年起已连续9年保持两位数的快速增长。

发展战略适时调整，产业结构不断优化。

从上世纪90年代中期发展“适合首都特点的经济”到1998年首都经济概念正式提出，北京从全国重要的工业基地逐步发展成一个以第三产业为主的服务型经济城市。

1994年，北京产业结构首次由“二、三、一”变为“三、二、一”，此后这一结构不断巩固。

2007年，三次产业结构调整为1.1∶26.8∶72.1，与改革之初的5.2∶71.1∶23.7相比发生了显著变化。

目前，北京第三产业比重在全国稳居第一位。

财政支付能力大大增强。

从改革开放之初到十四届三中全会召开，我国先后实行了中央和地方“分灶吃饭”、“财政大包干”和企业“利改税”改革。

1994年，我国开始建立在合理划分中央与地方事权基础上的分税制和相互独立的中央和地方税收征收体系，推行以增值税为主体的流转税制度。

新的财政体制兼顾了中央集中财力、加强宏观调控能力和地方发展经济、培育财源的双重作用。

2007年，北京地方财政收入达到1882亿元，占地区生产总值的20.1%，比1995年的最低点回升了12.5个百分点。

大市场、大流通的商品市场格局基本形成。

一方面，市场数量大幅增加，主体多元化。

中国的房地产简介中国的房地产市场是世界上最大的房地产市场之一。

自20世纪80年代以来，随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，中国的房地产市场也得到了空前的发展。

房地产市场在中国经济中扮演着非常重要的角色，对GDP、固定资产投资、就业和金融市场都具有显著影响。

目前，中国的房地产市场主要由住宅市场和商业地产市场两部分组成。

住宅市场包括公寓、别墅、联排别墅等住宅类型，而商业地产市场则包括购物中心、办公楼、酒店等类型。

不同城市的房地产市场具有不同的特点，一线城市的房地产市场规模和价值较大，而二三线城市的市场则更加活跃。

房地产市场的价格是受多个因素影响的，包括经济发展水平、政策、人口流动、土地供需关系、房地产市场投机等因素。

尤其是政府政策对房地产市场的影响非常大，如土地政策、金融政策和税收政策等。

近年来，中国政府多次出台政策试图控制房地产市场过热，以保障房地产市场的稳定和可持续发展。

一、中国房地产的发展历程中国的房地产市场的发展历程可以分为以下几个阶段：1.经济改革时期（1978年-1990年代初）。

在中国的改革开放初期，房地产市场的发展处于初级阶段。

政府主导房地产开发，同时鼓励民间资本进入房地产市场，推动房地产市场的发展。

2.市场化阶段（1990年代中期-2007年）。

中国政府于1998年出台《城市房地产管理法》，建立起了市场化的房地产市场体系。

随着城市化进程的加速，房地产市场的发展迅速，房价上涨速度也逐渐加快。

在此期间，不少地方政府通过推动土地出让等手段，获取了大量财政收入。

3.调控阶段（2007年-2016年）。

2007年，中国政府出台了一系列针对房地产市场的政策，旨在控制房价上涨速度。

政策包括限制购房数量和房贷，限制商品房价格等。

随着政策的实施，房地产市场逐渐进入调控阶段，房价上涨速度放缓。

4.供给侧改革阶段（2016年至今）。

2016年，中国政府提出了“房住不炒”的目标，加强房地产市场的供给侧改革，推动房地产市场的稳定和可持续发展。