土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范共195页文档

土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。

而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。

在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。

首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。

其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。

然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。

最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。

然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。

首先是土地使用权的确权和保护问题。

一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。

因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。

其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。

土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。

因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。

再次是土地交易和合同管理问题。

土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。

如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。

因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。

最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。

土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。

这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。

因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。

综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。

只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。

如何防范一级土地开发中的法律风险?作者：李晨来源：《上海企业》2012年第03期李晨律师：您好！随着房地产调控进入一个新周期，房地产市场开始更深层次的结构性调整。

2011年末至2012年初，被冷藏了一段时间的一级土地开放市场又迎来了春天，几大地产商都纷纷将目光投向了一级土地开发，而中小房企似乎也在抱团取暖，投向一级市场。

我所在的一家房地企业很希望能跟上市场的脚步，进入一级市场。

但是一级土地的开发，毕竟专业性较强，法律方面存在较多限制，开发商进入一级市场存在很多法律风险。

同时，我们考虑到，小企业自身内部的管理体系又不是十分完善，可能会对开发项目造成影响。

我们从各方了解到，李律师在房地产开发和企业风控领域有较丰富的实务经验。

所以，请问李律师：房地产企业在一级市场的开发中，应当注意哪些法律风险？怎样防范和控制这些风险？读者：李明月李明月读者：您好！正如您来信中所言，目前房地产市场中一级土地开发正在悄然走热。

由于房地产调控政策持续发酵，很多资金实力一般的中小房企为度过楼市“寒冬”，进行了各种市场的投资尝试，转做一级市场项目，眼下正越来越成为许多中小房企的求生选择。

然而，一级土地开发高利润的背后，也蕴藏着高风险，尤其是法律风险，对项目的成败以及企业的发展，都存在着巨大影响。

因此，本期我期望通过对一级土地市场开发的分析，帮助各企业做好法律风险防控的工作。

一级土地开发的概念和法律规定土地市场的一级开发，是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织，土地一级开发主体实施，通过征地拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），达到出让标准的土地开发行为。

简单地说，一级开发就是通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准的过程。

土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。

✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。

第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：一级开发浅析；Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。

3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。

✧一级价值兑现实现流程。

4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。

一二级联动开发的风险把控虽然土地一级开发的利润率不及房产开发，但参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算，最终通过一二级联动开发获取更大的利润。

因此，越来越多的房地产企业开始尝试一二级联动开发模式。

然而，笔者在实践中遇到的案例表明：一二级联动开发仍然存在诸多法律风险，如何应对这些风险是一二级联动开发能否成功的关键。

实例解析笔者的某一客户计划与某市政府合作开发该市某镇，通过发展花卉产业、健康产业、旅游产业以及对该镇的整体改造，将该镇打造成以花卉为特色的低碳环保旅游风情小镇。

为此，双方签订了该镇《建设项目投资合作开发合同》（以下称为“该合同”），就土地一级开发、二次招商等问题进行了约定，一些条款便涉及到一二级联动开发的内容。

笔者将以相关条款为例，结合此类项目的实践经验，对一二级联动开发所涉及的法律风险进行说明。

首先是约定“保本回报”的法律风险。

该合同在“定义”条款中将“保本回报”定义为：在土地一级开发中，政府对开发企业在土地一级开发中的投资，按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。

该约定可能导致该合同被认定为借款合同。

《人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

”在前述合同条款中，“保本”本身就包含着不承担经营风险的含义，而开发企业作为提供资金的当事人，按年化收益率 18 %取得固定回报可被认定为“收取固定数额货币”。

因此，该条款极有可能导致该合同被认定为借款合同。

一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同，那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报，并且回报比例超出人民银行同期贷款利率四倍的部分无效。

而该合同中约定的土地一级开发增值收益等额外的收益将无法得到实现。

聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范土地开发有土地一级开发和土地二级开发两大阶段组成。

土地一级开发实施后带动二级开发，形成联动开发。

土地一级开发，是指通过对“生地”进行整理投资开发，达到“三（五或七）通一平”（熟地），最终实现土地出让过程。

政府按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发规划，先后完成征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，是土地达到出让标准条件的过程。

土地一级开发的模式有如下两种：（一）政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。

具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。

（二）市场运作模式市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。

土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟的有北京市，如专门制定了《北京市土地整理和一级开发暂行办法》、《土地一级开发项目招标投标暂行办法》。

以上两种土地一级开发模式的优劣势如下表所示：我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，该条例中第三章有关规划和环境建设中规定：“中关村科技园区土地一级开发，应当服从中关村科技园的同意规划。

”该条例没有对土地一级开发定义进行界定，至今土地一级开发仍然以地方政府确定的效力层次低的行政规范红头文件或政策作为依据，给开发企业带来不确定性的法律风险，具体如下：（一）再融资困难风险承包人先利用股权投资，成立项目公司，股权投资不能满足土地一级开发的需要，然后以项目公司为主体进行再融资。

一二级联动开发的法律分析一、一、二级联动开发的概念及历史所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等。

二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。

一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

2004年8月31日之前，传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。

即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。

2004年8月31日之后，土地走向了市场化。

过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。

土地一二级市场被政府清晰划界。

但是，从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商，可以通过特定的安排达到目的。

二、一二级联动开发的市场现状——以北京为例2004年8月31日以后，一二级联动开发较之前大幅减少。

但是，通过特定安排实现的一级房地产开发商参与二级开发的现象仍普遍存在。

北京大钟寺国际广场即是由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目。

位于北京市北三环联想桥附近、地铁13号线旁的大钟寺国际广场是北京市三环以内较大的综合性商业地产项目，总投资约30亿元人民币。

除大钟寺外，建外SOHO、北辰绿色家园等知名楼盘从拿地、拆迁、平整、开发房产都是由一家开发商从头做到尾。

三、一二级联动开发对房地产开发商的有利之处（一）利节省成本一般情况下，一二级联动能省开发成本近10%，甚至更多。

（二）熟悉项目状况从事一级开发的房地产开发商比其他开发商更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。

四、在招拍挂情形下实现一、二级联动开发的方式（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。

74城市开发URBAN DEVELOPMENT 2012.02房地产开发一般由土地一级开发和土地二级开发两大部分构成。

我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，至此，对有关于土地一级开发中的法律关系，我国还没有一部统一的法律对其做出相应规制。

绝大多数地区还是以地方政策或操作惯例的方式予以执行。

当缺失了立法对法律关系的调整时，法律关系主体在实施此类法律行为时，就存在无法可依的现状，只能靠政府确立的极具不确定性的行政规范文件作为依据，给开发者带来严重的法律风险。

投产成本控制及融资法律风险与规避房地产行业具有投资数额大、投资回收期长的特点，开发过程中，需要金融业的密切配合，这一点在国内外都土地一级开发法律文/ 宋安成是如此。

也正因为这一点，金融业的任何变化，都会对房地产业产生影响。

对于融资风险的规避，首先作为房地产开发企业，应对土地一级开发前期进行缜密的财务筹划与调查分析。

在市场调研中，土地一级开发多为新城建设，取得的各项资金数据没有确定性，可充分利用政府拟开发项目的原始资料加上周边区域等关联项目的开发补偿政策及事实效果比较，充分估算实施过程中的财务风险。

此阶段最好能邀请投资管理、法律、规划、税务、建筑造价等专业人士参与。

其次，拓展多元化的融资渠道，化解融资难问题。

目前，全国各地都在探索房地产融资的新模式，实际上，在这一过程中，政府提供相当的融资担保并明确担保条款对融资是非常有利的。

根据土地一级开发融资的需要以及相应投资资金风险的分析，确定需要贷款的数量。

该贷款或其它融资项目，若有政府出面协调并提供相应担保，可最大限度降低企业的投资风险，并获得融资支持。

最后，在开发过程中，应严格成本控制，并有效运用合同管理控制财务风险。

在成本控制中，重要的一条是要切实把握企业与政府的投资投入与收益分配比例，包括需要政府投入的项目和具体的政府利益分配，比如说拆迁费用可由政府投入或部门投入。

土地一二级联动（流程技巧风险）看这篇就够了写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

土地一级开发及法律风险防范信息来源：第五届安徽律师论坛文集发布时间：2010年11月26日【内容摘要】随着国家经济的发展，中国特色的城市化运动日益蓬勃，在城市发展建设过程中，对土地的开发利用是其应有之义，但与此同时还会出现大量的法律风险。

本文拟从土地一级开发的概念、土地一级开发主体的法律分析、存在的法律风险、风险的防范方面进行论述。

【关键词】土地一级开发法律风险风险防范一、土地一级开发的概念随着社会经济的发展，城市化是一个必然的趋势，在城市化进程中，需要通过对城市土地的开发来拓展城市发展的空间。

城市土地开发包括土地初始开发和土地再开发。

土地的初始开发也称为土地增量开发，主要是将部分农业用地转化为城镇用地以及对城市规划区土地的进一步开发；土地再开发也称为土地存量开发，主要是对城市建成区土地的进一步盘活利用，通常称之为旧城改造。

土地的一级开发是“按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立土地一级开发主体。

而获得土地一级开发权的土地一级开发主体根据‘政府主导、统一规划、市场化运作’的原则，组织实施土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施建设、配套建设、环境建设和投资融资等具体环节，并提供土地开发项目完成后的经营管理方案，为土地二级开发。

”①土地一级开发概念在正式文件中第一次出现是2000年，当年北京市人大常委会通过了《中关村科技园区条例》，在该条例第三章第五节规划和环境建设中，第四十八条规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划。

”这是第一次正式提出土地一级开发的概念，但实际上，土地一级开发是政府逐步规范土地出让方式后产生的一个新的土地开发阶段或者说模式。

自从有土地出让(包括划拨)以来，土地一级开发所要完成的工作就已经存在，如征地、拆迁、规划设计、基础设施建设等。