土地一二级联动（流程技巧风险）
地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素
前提：良好的政商关系与影响力
往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在
地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力
首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
很多人去找地方政府谈项目，什么康养项目、文旅项目、产业项目，只会喊口号，谈概念，连自己的故事都讲不清楚，这样是不行的。
再次是要对自己公司的实力有准确的把握，根据自己公司目前的规模，市场上的排名，公司的资金实力，战略需求，做出一个大致的判断，从而在谈项目时，对项目的面积大小，开发时间周期，风险把控有一个全面可观的认识。
关键：雄厚的资金实力及畅通的融资渠道
资金层面要分为三个方面：
一个是一级开发的资金实力，一级开发需要投入大量的自有资金，靠政府是不可能的，政府之所以放开一级开发的准入，就是要引入社会资本，解决财政不能解决的问题。
对项目的资金需要事先应当有一个准确的测算，前期的资金投入是百分之百的自有资金，而且这种前期情况是没有金融机构可以提供相关的融资产品方案的，在后期的时候可以通过股权合作的形式获得部分融资。
二个是二级市场拿地配资的能力。
这个其实比提供一级开发资金还难，在资管新规23号文以前，地产前融配资还是可以做的，但也要求30%的自有资金，这对于本来在一级开发已经打光了几乎所有子弹的房企来说，要求确实很高。
在23号文以后，地产前融可操作的空间变小了，银行基本上只能做432的开发贷了，信托、险资做前融还有部分操作空间，但审查越来越严格，债权投资空间很小，大部分只能是做股权投资。
这就要求做一二级联动的地产公司必须由一定的规模，可以从其他项目抽调流动资金，或者直接向集团总部借用资金。
三个是融资的能力，特别是长期融资的能力，鉴于一二级联动开发的时间一般为五年甚至长达十年，普通的房地产融资一般都是1-2年的时间，这种压根不够用。
这就需要与金融机构建立良好的合作关系，量身定制长期的金融方案。
还有个思路可取，中央对地方政府旧改、土地储备是有专项地方债扶持的，可以利用专项地方债，获得部分融资，这个问题还要具体咨询金融机构的朋友，这里我就不班门弄斧了。
保障：专业的操刀团队
其一、综合能力过硬的一级开发团队，必须要有一个懂拆迁，能下乡，能讲故事，善于搞政府关系，执行力极强的团队。
其二、高效的二级开发团队，二级开发的目标是要尽可能快地开盘、回笼现金流，从而弥补一级开发的资金。
从而为后续的一级整理提供源源不断地资金，。
