土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范

土地一二级联动开发管理及实战案例分享课程时间：1天课程大纲：一、土地一、二级联动整体方案策划1.土地一、二级联动开发认知(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘(3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表二、土地一、二级联动实施流程及关键节点1.一、二级土地整理常规流程图解析案例：某项目一级开发整理2.一、二级土地项目开发重点管理（1）一二级土地整体战略定位（2）项目开发步骤及强度（3）开发周期策略3.一二级土地开发运营管理（1）一级土地分期出让时序（2）二级土地分期开发策略（3）一二级项目优惠政策的策划与获取4.土地一、二级开发核心内容（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块案例：万科、中信案例比较分析（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）三、土地一、二级联动项目经济测算1.出售型物业土地获取前的静态测算案例：龙湖项目拿地前测静态测算表2.出售型房地产项目动态测算表分解案例：小苑项目测算表详解3.长期持有型物业的经济测算模型案例：花园城持有型物业测算表四、土地一、二级联动项目运作风险1.风险问题（结合案例）（1）交易方风险（2）国家及当地法律、法规变动风险（3）人脉风险（政府换届等）（4）融资风险（地方政府债务问题）2. 风险控制策略及手段（1）合理分配资金，滚动开发（2）品牌开发企业的一二级联动（3）人脉平台的建立、维护与监控（4）政策空白点的机会把握五、土地一、二级联动项目成本节约1. 土地增值税的合理计算与减免策略2. 二级开发中的各种税费的减免策略3. 土地价款支付的谈判和执行4. 缴税的应用技巧.....................六、土地一二级开发项目的营销策略1.一级地块开发的包装与推广（1）一级土地推广的特点及模式（2）土地营销艺术的分析案例：神州半岛土地营销2.二级土地的营销策略案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解名都的开盘营销策略七、土地一、二级联动项目经典成功案例案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发【主讲专家】谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。

土地一级开发实务与法律风险（系列一）2014-03-26点蓝字加我哦周月萍律师在一级开发过程中，政府机构的作用十分“微妙”。

如果政府完全退出，企业将面临开发成本和开发进度的风险；如果政府直接操作，则不利于市场公平竞争。

根据国家政策规定及目前土地开发情况，土地一级开发主要有政府主导型、市场化运作型以及政府主导的市场化三种运作模式。

（一）政府主导型运作模式——以重庆为例政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。

重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。

土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是八个大型的国有建设性投资集团。

土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，八大投资集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托专业公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，通过“招拍挂”流程进行出让。

图1政府主导型土地一级开发流程图在政府作为土地一级开发主体的运作模式中，全程由政府控制开发实体的确定、开发进度安排和开发方案实施，有利于缩短开发时间，降低开发成本，便于政府实现土地一级开发的各项目标。

政府可完全掌控地价，避免土地开发后的土地增值收益流失问题，进而实现土地开发的社会效益、经济效益与环境效益的统一。

然而，此模式下融资渠道狭窄，政府将面临着巨大的资金压力，且土地开发周期较长，对政府进行更大规模土地开发有一定的阻碍；此外，由于土地开发权并非由市场确定，而是掌控在政府手中，在监管制度缺失的情况下，容易产生政企“合谋”、定制条件出让的情况，使土地出让隐蔽化，导致土地资产流失。

同时，根据2010年9月3日国土资源部党组印发《中共国土资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》的要求，“土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，收购土地遴选价格评估机构应坚持公开、公正的选择方式，土地前期开发必须按规定通过招标方式选择工程实施单位。

土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。

而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。

在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。

首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。

其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。

然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。

最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。

然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。

首先是土地使用权的确权和保护问题。

一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。

因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。

其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。

土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。

因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。

再次是土地交易和合同管理问题。

土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。

如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。

因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。

最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。

土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。

这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。

因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。

综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。

只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。

土地供应相关政策及操作实务一、我国土地基本知识两种土地所有权：1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）。

国有土地使用权取得方式（供地方式）：1、划拨2、有偿使用（1）出让（2）国有土地租赁（3）国有土地使用权作价出资或入股（4）授权经营。

（一）划拨：1、概念：根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交会其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

2、范围（条件）：划拨用地范围必须依据《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》（京政办发[2002]54号）：分25项(1)国家机关用地和军事用地各级财政拨款建设的国家机机关办公、及安全、保密、通讯设施用地；各种军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地包括非营利性的基础设施（供水、供电、供气、道路、广场院等）、非营利性公益事业（学校、医院、体育场馆等）、家贸设施（农副产品比重达70%的新建农贸市场）、部分居住用地（经济适用住房、康居住房、廉租住房、大学生公寓、集资建房等）(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地包括石油天然气、煤炭、水利、电力、公路、铁路、民用机场等。

(4)法律、行政法规规定的其他用地。

经济适用房、廉租房。

主要是指外国领使馆、办事处用地，宗教、监狱、劳教所、看守所、戒毒所等特殊用地。

凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。

确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。

经批准不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。

（二）出让1、概念：国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者，同时要向土地使用者收取一定的费用。

2、出让方式协议出让、公开交易（招标、拍卖、挂牌三种）方式。

基于土地一二级联动开发模式分析摘要：随着我国社会经济的快速发展，城市化进程脚步的不断加快，对建设用地的需求量也在不断增加，这也就促使相关政府部门对土地的一二级的开发利用越来越重视。

近年来我国土地的开发进程也十分缓慢，如此，必须要积极创新土地的一二级联动开发模式，以进一步提高土地的使用效率。

对于开发企业而言，参与土地一二级开发所带来的经济利益是相当大的。

随着建设用地的逐渐减少，房地产开发企业也很难再买到价格低廉的土地。

因此，利用科学合理的开发手段以低廉的价格获得土地的开发权限，更成为了房地产开发企业研究的重要题目。

关键词：土地一二级联动；开发模式；风险与策略引言：在城市化进程不断加快的情况下，我国土地的开发也受到了越来越多的关注。

目前，我国土地一级开发的进程相对缓慢，所面临的环境问题也是越来越复杂。

针对此情况，必须要深入的了解土地一二级联动开发模式的重要性，同时采取相应的激励政策，以此构建一个科学合理的土地开发模式，促使其能够与市场经济的发展相符合。

以便更好地完善我国的土地开发系统，最后有效促进我国社会经济的可持续发展。

开发企业介入土地的一级开发，同时也面临着更多的不确定性，这就要求土地一级开发的主体采取有效的方法，提升其抗风险的能力。

一、土地一二级联动开发模式的分析由于房地产行业受政府政策的制约，而大型房地产开发企业常常会将一级的土地整理和二级土地开发进行结合，以便在此过程中获取最大的经济收益。

一二级联动开发模式是由开发企业主导的，并且在开发初期就已经确定了这个模式。

开发企业通过一二级联动的开发模式，在一级土地开发阶段获得利益的同时，保障了企业的长远发展，同时也确保了土地的未来价值为企业二级开发带来更大的收益。

但是，土地的一二级联动开发模式，也会影响政府在宏观上控制市场地价的能力。

这种联动开发模式虽然比较普遍，但是放眼未来，它的发展空间也会变得越来越小[1]。

二、土地市场开发的现状我国对土地的开发管理是十分严格的，有相关的管理制度，并严格限制农耕地转为建设用地，并一直在控制建设用地的总量。

聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范土地开发有土地一级开发和土地二级开发两大阶段组成。

土地一级开发实施后带动二级开发，形成联动开发。

土地一级开发，是指通过对“生地”进行整理投资开发，达到“三（五或七）通一平”（熟地），最终实现土地出让过程。

政府按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发规划，先后完成征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，是土地达到出让标准条件的过程。

土地一级开发的模式有如下两种：（一）政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。

具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。

（二）市场运作模式市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。

土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟的有北京市，如专门制定了《北京市土地整理和一级开发暂行办法》、《土地一级开发项目招标投标暂行办法》。

以上两种土地一级开发模式的优劣势如下表所示：我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，该条例中第三章有关规划和环境建设中规定：“中关村科技园区土地一级开发，应当服从中关村科技园的同意规划。

”该条例没有对土地一级开发定义进行界定，至今土地一级开发仍然以地方政府确定的效力层次低的行政规范红头文件或政策作为依据，给开发企业带来不确定性的法律风险，具体如下：（一）再融资困难风险承包人先利用股权投资，成立项目公司，股权投资不能满足土地一级开发的需要，然后以项目公司为主体进行再融资。

一二级联动开发的法律分析一、一、二级联动开发的概念及历史所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等。

二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。

一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

2004年8月31日之前，传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。

即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。

2004年8月31日之后，土地走向了市场化。

过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。

土地一二级市场被政府清晰划界。

但是，从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商，可以通过特定的安排达到目的。

二、一二级联动开发的市场现状——以北京为例2004年8月31日以后，一二级联动开发较之前大幅减少。

但是，通过特定安排实现的一级房地产开发商参与二级开发的现象仍普遍存在。

北京大钟寺国际广场即是由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目。

位于北京市北三环联想桥附近、地铁13号线旁的大钟寺国际广场是北京市三环以内较大的综合性商业地产项目，总投资约30亿元人民币。

除大钟寺外，建外SOHO、北辰绿色家园等知名楼盘从拿地、拆迁、平整、开发房产都是由一家开发商从头做到尾。

三、一二级联动开发对房地产开发商的有利之处（一）利节省成本一般情况下，一二级联动能省开发成本近10%，甚至更多。

（二）熟悉项目状况从事一级开发的房地产开发商比其他开发商更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。

四、在招拍挂情形下实现一、二级联动开发的方式（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。

土地一级开发模式的法律风险研究土地一级开发是指对原始农田、荒地和丘陵等进行开发，包括填埋、围垦、矿山开采等，是土地资源开发的首要环节。

在土地一级开发过程中，涉及到的法律风险是十分复杂和多样化的，需要企业和相关法律机构进行深入研究和探讨。

本文将对土地一级开发模式的法律风险进行详细解析，以期为相关企业和法律部门提供参考和警示。

土地一级开发模式的法律风险主要包括土地使用权、环境保护、安全生产、国有土地拆迁补偿等方面的风险。

具体包括以下几个方面：1.土地使用权风险在土地一级开发过程中，土地使用权是企业进行开发的前提和基础。

土地使用权的取得和变更必须符合相关法律规定，否则将面临强制停工、罚款甚至违法拘留的风险。

土地使用权的转让和抵押也需要符合相关法律法规，否则可能导致土地使用权被撤销或产生纠纷。

2.环境保护风险土地一级开发涉及到大量的土地资源开采和围垦填埋等行为，易导致环境污染和生态破坏。

相关企业需要严格遵守环保法律法规，进行环境影响评价和污染治理，否则将面临高额罚款甚至刑事责任。

一旦引发环境污染事故，企业还将面临环境修复和赔偿的法律责任。

3.安全生产风险土地一级开发涉及到大型机械设备的使用和施工作业，存在坍塌、爆炸、火灾等安全风险。

相关企业需要建立完善的安全生产管理制度，保障员工的人身安全和生命健康。

一旦发生安全事故，企业将面临高额赔偿和刑事责任，并可能被责令停工整顿。

4.国有土地拆迁补偿风险在土地一级开发过程中，涉及到对原始农田、荒地和丘陵的围垦填埋，必然会涉及到农民的土地拆迁和相应的补偿问题。

相关企业需要按照国家规定的程序和标准进行拆迁和补偿，否则将面临行政处罚和赔偿义务。

涉及到土地征收的法律程序和程序不规范也容易引发纠纷和诉讼，增加企业的法律风险。

二、土地一级开发模式的法律风险预防与应对1.加强土地使用权管理企业应严格遵守土地法律法规，合法取得和变更土地使用权，做好土地使用权的登记和备案工作，保证土地使用权的合法稳定。

独家专栏】“片区开发”的法律风险解析及防范建议和风险特点片区开发项目是一种涉及多方利益、涉及多个领域的复杂项目，具有法律属性和风险特点。

首先，片区开发项目涉及的法律法规较多，包括土地法、城市规划法、建设工程质量管理条例等，需要各方对法律法规有充分的了解和遵守。

其次，片区开发项目涉及的合同类型较多，如土地出让合同、建设工程施工合同、物业服务合同等，需要各方对合同内容进行细致的分析和评估，以减少合同风险。

此外，片区开发项目也面临着政策风险、市场风险、技术风险等多种风险。

二、片区开发项目的法律风险解析在片区开发项目中，可能存在的法律风险包括土地权属纠纷、建设工程质量问题、物业服务纠纷、环保问题等。

其中，土地权属纠纷是片区开发项目中最常见的法律风险之一，需要各方在前期的土地调查和交易中对土地权属进行充分的确认和核实。

建设工程质量问题也是片区开发项目中的重要法律风险之一，需要各方在施工过程中对建设工程质量进行严格的监管和检验。

物业服务纠纷和环保问题也需要各方在项目实施过程中加强管理和监督，避免法律风险的发生。

三、片区开发项目的法律风险防范建议针对片区开发项目可能存在的法律风险，各方可以采取以下措施进行风险防范：首先，各方应对项目的法律法规进行全面了解和遵守，确保项目合法合规。

其次，各方应对合同内容进行细致的分析和评估，以减少合同风险。

此外，各方应加强项目管理和监督，及时发现和解决项目中的问题，避免法律风险的发生。

最后，各方可以通过引入专业的法律服务机构，对项目进行全面的法律风险评估和防范，确保项目的顺利实施。

总之，片区开发项目具有复杂的法律属性和风险特点，各方在项目实施过程中需要充分认识和重视法律风险，并采取相应的风险防范措施，以确保项目的顺利实施和各方利益的最大化。

我国目前的片区开发大多采用政府授权投资建设运营的“ABO”模式。

在该模式下，政府授权下属的国有企业或平台公司负责片区范围内市政基础设施及公益性项目的投资建设运营，政府给予一定的财政补贴。

土地一二级联动开发行政诉讼【原创版】目录一、土地一二级联动开发的概念和背景二、土地一二级联动开发中的法律问题三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决办法正文一、土地一二级联动开发的概念和背景土地一二级联动开发，是指在城市规划和土地利用中，将土地的一级开发（即土地的征用、拆迁和基础设施建设）和二级开发（即土地的使用权出让和开发建设）相结合的一种开发模式。

这种模式在我国的城市建设和土地利用中占有重要地位，但同时也引发了一系列的法律问题。

二、土地一二级联动开发中的法律问题土地一二级联动开发中的法律问题主要涉及到土地使用权的出让、转让和抵押，以及土地征用、拆迁的补偿标准和程序等方面。

其中，最为关键的问题是土地使用权的出让和转让。

根据《城市房地产管理法》的规定，土地使用权的出让应当遵循公开、公平、公正的原则，但是，在实际操作中，往往存在着土地使用权的出让价格偏低、出让程序不规范等问题。

三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例在我国，土地一二级联动开发中的行政诉讼案例屡见不鲜。

比如，某市的一块土地在一级开发过程中，由于拆迁补偿标准过低，导致拆迁进度缓慢。

二级开发单位为了尽快进行土地开发，便通过政府部门将拆迁补偿标准提高，并进行了强制拆迁。

这一行为引发了被拆迁人的行政诉讼。

四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决办法对于土地一二级联动开发中的行政诉讼，应当从以下几个方面进行解决：首先，应当规范土地使用权的出让和转让行为，确保土地使用权的出让和转让遵循公开、公平、公正的原则。

其次，应当完善土地征用、拆迁的补偿标准和程序，确保被拆迁人的合法权益得到有效保障。

关于土地一级开发项目的风险控制方法摘要：近十多年来，土地一级开发一直是房地产行业的热门话题，许多商家纷纷把大量的资金投入其中。

但是，由于土地一级开发涉及的领域众多，包括资金、模式、操作流程等，再加上不同地域的特殊情况，因此，对于这一领域的风险管理必须特别注意。

本文旨在深入研究一级土地开发项目的风险管理，并从不同角度提出有效的解决方案。

关键词：土地一级开发;项目风险;控制方法引言：近年来，土地一级开发受到了全国各地的高度重视，据估算，超过80%的大型房地产企业都参与其中，这种情况的出现，得益于其规模宏大、影响深远、收益丰厚、灵活性强等优势，但同时也不可忽视的是，由于投资者的投入，风险也会相应增加。

本文深入探讨了土地一级开发的决策、管理、金融和经营等方面，并提出了有效的控制风险的方法。

1土地一级开发模式（1）政府主导模式。

为了管理和运营项目，政府部门成立土地储备中心，并通过国有控股或参与的公司来进行一级土地开发。

（2）政府主导的市场化运作模式。

通过招标的方式，政府可以选择符合资格要求的企业参与土地一级开发，但是这种模式并不会使得这些企业从土地增值中获得任何收益。

（3）完全市场运作模式。

在这种开发模式中，政府会把毛地委托给一级土地经营公司，等到它们完全成长为一个项目之后，就可以向二级公司或政府出让。

（4）政企合作模式。

通过建立股份制，企业和政府可以共同参与土地一级开发，从而实现双赢，共同分享土地价值的提升[1]。

2土地一级开发项目的风险分析2.1决策风险决策在一级土地开发项目中起着极其重要的作用，其成败取决于其能力和技术水平。

然而，由于其可控性，决策风险也会存在，其范围涵盖三个方面：(1)前期决策风险,在开始项目之前，必须进行全面的准备，以确保调研结果的可靠性和完整性，避免任何信息的遗漏，从而使得项目的财务预算、市场需求等方面的估计能够更好地反映实际情况；(2)运作风险,在项目实施过程中，几乎每一步都需要解决与周边土地的协调、拆迁者利益的平衡、以及建材价格上涨带来的资金重新分配等问题；(3)市场风险,建设一个项目需要相当长的时间，而在开始之前，对市场的预测可能与实际情况存在较大差异[2]。

一二级联动项目有哪些坑需要提防？(朋友圈里有更多干货)我们都知道，一二级联动是指企业可同时参与一级开发及二级开发。

一级开发也就是生地变为熟地，毛地变为净地的过程，通过参与一级整理获得一级收益。

一级企业借助参与一级整理的先天优势顺利摘牌开发用地，赚取二级开发收益，从而实现一二级联动。

一二级联动项目一直是很多企业颇为喜欢的拿地方式，一是土地价格较为低廉，二是获得规模化土地，三是可以提前锁定土地。

在广东、河南、陕西、山西等地一二级联动都是市场上比较主流的土地获取模式，部分地区甚至只有参与一级开发才有机会获得房地产开发用地。

提前锁定一宗优质的一二级联动项目，无论是出售一级权益合作开发亦或是自己开发都能获得比较理想的效益。

对于确定性市场，前期控制足够的土地也是降低一级开发风险最有效的手段。

01那么核心问题来了，参与一级开发并完成后，如何获取土地？答案我们都知道，现在只能通过招拍挂在公开市场获取土地，这是唯一的办法。

但是大家想问的肯定不是这个，而是在不违规的情况下怎么在公开市场上拿到地，对不对？通常的想法是，通过一级开发，参与企业可以获得两方面的优势：一是提前了解地块的整理成本，间接地就知道出让价格，便于提前分析测算，利于公开市场竞价。

二是提前与当地政府建立联系，尤其是国土、规划、人防、消防、环保、交通等等，前期手续办理可以提前准备，便于拿地后快速开工。

但上面提到的两点仅仅是优势，并非拿地的充分必要条件。

须知，正因为政府没有钱才会引入企业参与一级开发，而企业心甘情愿的只为了微薄的利润就在一个项目上耗费巨量的时间和金钱，大部分也是提前得到了某些承诺的。

在这个前提下，相关部门就会充分运用智慧及经验，在确保合法合规的框架内，保证你拿到地。

最普遍的做法，是在挂牌条件上做文章。

企业的行业排名、资本注册金、过往业绩、注册公司的时间及注册资本金、业态要求（比如酒店、写字楼）、自持体量要求、返还要求、保证金要求、提前签署开发协议要求（涉及税收承诺），甚至设计单位及施工单位资质要求。

一二级联动开发的风险把控虽然土地一级开发的利润率不及房产开发，但参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算，最终通过一二级联动开发获取更大的利润。

因此，越来越多的房地产企业开始尝试一二级联动开发模式。

然而，笔者在实践中遇到的案例表明：一二级联动开发仍然存在诸多法律风险，如何应对这些风险是一二级联动开发能否成功的关键。

实例解析笔者的某一客户计划与某市政府合作开发该市某镇，通过发展花卉产业、健康产业、旅游产业以及对该镇的整体改造，将该镇打造成以花卉为特色的低碳环保旅游风情小镇。

为此，双方签订了该镇《建设项目投资合作开发合同》（以下称为“该合同”），就土地一级开发、二次招商等问题进行了约定，一些条款便涉及到一二级联动开发的内容。

笔者将以相关条款为例，结合此类项目的实践经验，对一二级联动开发所涉及的法律风险进行说明。

首先是约定“保本回报”的法律风险。

该合同在“定义”条款中将“保本回报”定义为：在土地一级开发中，政府对开发企业在土地一级开发中的投资，按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。

该约定可能导致该合同被认定为借款合同。

《人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

”在前述合同条款中，“保本”本身就包含着不承担经营风险的含义，而开发企业作为提供资金的当事人，按年化收益率 18 %取得固定回报可被认定为“收取固定数额货币”。

因此，该条款极有可能导致该合同被认定为借款合同。

一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同，那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报，并且回报比例超出人民银行同期贷款利率四倍的部分无效。

而该合同中约定的土地一级开发增值收益等额外的收益将无法得到实现。

土地一二级联动开发行政诉讼【原创版】目录一、土地一二级联动开发的概念和背景二、土地一二级联动开发中的法律问题三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决策略正文一、土地一二级联动开发的概念和背景土地一二级联动开发是指城市规划部门将城市土地分为一级开发和二级开发两个阶段，实行整体规划、分阶段实施的一种城市土地开发模式。

其中，一级开发主要涉及土地的征地、拆迁、基础设施建设等前期工作；二级开发则是在一级开发的基础上，进行土地使用权的出让和房地产开发等。

这种模式在我国城市化进程中发挥了重要作用，但也引发了一系列法律问题。

二、土地一二级联动开发中的法律问题在土地一二级联动开发过程中，涉及的法律问题主要包括以下几个方面：1.土地使用权出让合同的效力问题。

在土地一二级联动开发中，土地使用权出让合同是核心法律文件。

合同的效力直接关系到土地开发的合法性和土地使用权的稳定性。

2.土地征收、拆迁的法律问题。

土地征收和拆迁是土地一二级联动开发的前期工作，也是引发纠纷的主要环节。

这包括征收拆迁的程序合法性、补偿标准的合理性等问题。

3.土地开发中的行政许可问题。

在土地开发过程中，需要获得政府部门的多项行政许可，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。

行政许可的合法性和有效性直接影响土地开发的进展和结果。

三、土地一二级联动开发中的行政诉讼案例随着土地一二级联动开发的深入推进，涉及的法律纠纷也逐渐增多。

以下是一个典型的土地一二级联动开发行政诉讼案例：在某市土地一二级联动开发项目中，开发商在未取得建设用地规划许可证的情况下，擅自进行土地开发。

当地规划部门发现后，责令开发商停止违法行为，并处以罚款。

开发商不服，提起行政诉讼。

法院经审理认为，开发商未取得行政许可，擅自进行土地开发，违反了相关法律法规，规划部门的处罚决定合法有效。

四、土地一二级联动开发行政诉讼的解决策略针对土地一二级联动开发中的行政诉讼，可以从以下几个方面寻求解决策略：1.完善土地法律法规体系。