土地一级开发与一二联动讲义

土地一二级联动开发模式详解土地一二级联动开发，通常用在城市片区开发中，就是通过提前介入土地一级开发，掌握甚至参与区域整体规划，分期分批做熟土地。

除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁定二级拿地模式，是土地一二级联动模式的核心以及最终利益述求。

本文结合经略中国产业研习社资深合伙人在过去从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍卖、投标，底价获取土地的经验总结，分享给大家一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土地的经验。

一、如何获取一二级联动开发项目一二级联动项目，都是直接与地方政府洽谈的。

想要获取项目，就是要打动政府。

必须从3方面拥有充分的实力：勾地能力、资金实力以及团队。

1、勾地能力是基础（1）想地方政府所想勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。

首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，是关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。

换位思考向来是谈判成功的基础准则，一定要了解地方政府所想，然后再表达出急之所及并有应对措施。

（2）自我优势分析至于如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。

找出自我的资金实力、世界排名或中国排名、房地产行业的特殊能力（一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等）、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。

主要是寻找一切可以符合政府所想的内容，并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析。

（3）战略合作背书主要是产业合作单位和金融合作单位，作为勾地的背书。

一二级联动需要源源不断的资金支持方，以及做熟区域后的产业引入能力。

所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力（或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴）。

2.资金实力是关键（1）启动资金要做一二级联动，没有自有资金是没法玩的。

政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力（政府要求降负债）。

案例分析土地一二级联动开发模式土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二级开发商共同组成的一种开发模式。

在这种模式下，一级开发商负责整体规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售和运营等工作。

这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成为当前土地开发中的一种主要模式。

一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够通过土地招拍挂等方式获取土地资源。

一级开发商在土地取得后，需要进行规划设计、基础设施建设等工作。

一级开发商在土地开发前期通常会进行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。

在规划设计完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础设施的建设。

基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后续的二级开发具有重要的支撑作用。

二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。

他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。

二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式进行运营。

在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。

在二级开发商选择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获取销售利润。

土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面：1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。

2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。

一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。

3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。

一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。

土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。

而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。

在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。

首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。

其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。

然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。

最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。

然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。

首先是土地使用权的确权和保护问题。

一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。

因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。

其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。

土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。

因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。

再次是土地交易和合同管理问题。

土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。

如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。

因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。

最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。

土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。

这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。

因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。

综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。

只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。

今天我们用案例的形式来讲讲土地“一二级联动开发”，本故事纯属牧诗杜撰，如有雷同，请以本故事为准。

某本土龙头房企A公司与当地政府签订框架协议锁定了1000亩土地一级整理，政府缺钱，协议约定由A公司负责1000亩红线内拆迁及道路、学校等基础设施修建，拆迁补偿、道路、学校等基础设施建设成本计入一级成本。

政府也承诺待项目二级拍卖出让以后按一级成本的10%计算A公司的一级整理收益。

毛地整理的过程也就是一级熟化的过程。

对于充满野心的A公司来讲，目标也绝不只是为了赚一级10%的收益而已。

老板更想在二级市场上获取这1000亩土地做二级开发，毕竟这两年本地市场异常火热，而A公司本年的货量远不能支撑自己今年定下的销售目标，因此一定要想尽办法在二级市场上拿到这1000亩，而且要以尽可能低的价格拿下！这就牵涉到了二级“控地”的问题了，我们知道招拍挂市场向来是比较公开透明的市场，一旦你想通过设置条件来排除竞争对手是极其容易被举报的，政府出于被监管的风险，往往不敢在条件设置上动手脚。

一些比较常见的二级“控地”手段，比如“捆绑拆迁”、“控规调整”、“代建公建配套”、“项目方案整体规划”、“围棋策略”等。

为了充分确保可以完整地获取这1000亩土地，A公司老板可是煞费苦心，几乎把上面这些“控地”手段全部用上了。

好在老板在本地深耕多年，与政府领导关系到位，政府关系协调效率较高，在外来企业看来极其难办的事情对A公司来讲并不是太难。

再加上政府在当地诸多一级项目上都需要仰仗A公司来投资，且A 公司在当地整体实力、口碑都还不错，自然也愿意配合。

当地要求单次土地出让规模不能超过400亩，为了完美地配合后期取地，A公司采用了以下手段：1捆绑拆迁与政府约定首期供地400亩，但是这400亩土地是毛地挂牌，在竞买须知上要求摘牌企业必须负责400亩土地范围内的拆迁安置工作。

走到现场一看，妈呀，红线内几乎到处都是拆迁，村民们各个彪悍，还有在生产的厂房等，都不是好惹的主。

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。

✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。

第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：一级开发浅析；Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。

3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。

✧一级价值兑现实现流程。

4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。

土地一级开发、二级开发01.土地一级开发整体方案策划02.土地一级开发与运营实施流程及关键节点03.土地一二级联动开发模式目录CONTENT01.土地一级开发整体方案策划1.何谓土地一级开发？1）、基本概念2）、延伸理解2.区域土地开发模式的转变1）、粗放开发方式向集约开发方式的转变2）、房地合一方式向房地分离方式的转变“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。

土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商（单纯房屋开发）服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

▣土地一级开发定义1.何谓土地一级开发？1）、基本概念如老居民区（含棚户区）、城中村、老商业区产业集聚园区、“铁公机”交通枢纽区、资源性开发区如城市新区、撤乡进城新区、新农村城镇化新区旧城改造新城区待开发区旧工业区、旧城区等城市更新项目 ▣土地一级开发对象传统土地开发模式（土地出让后开发）一级开发生地生地出让建造房屋土地储备与一级开发模式（土地出让前开发）（政府土地储备中心）土地出让土地收购建造房屋一级开发生地以招拍挂为主以开发商为主土地一级开发特点1、平台优（政府、资金、品牌）2、技巧高（高水平运作模式）3、收益大（约是城市综合体的3倍，住宅的5倍）4、长期风险小（风险可控）5 、竞争小（跳出传统二级开发竞争）6、掌控有方法（既可进行一级开发，又可进行二级开发）1）、基本概念▣土地一级开发特点从内涵上看，土地一级开发除了是一个以“生地变熟地”为主要特点的工程过程之外，还具有以下三个要素：1、权属流转的过程土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程。

土地一二级联动开发管理及实战案例分享一、背景介绍近年来，随着城市化进程的加速，土地开发成为了城市规划和经济发展的核心内容之一、然而，在土地开发过程中，由于一级规划部门和二级开发管理部门之间信息不对称、协调不畅等问题，导致了土地资源的浪费和开发过程的不顺利。

为了解决这一问题，实施土地一二级联动开发管理是迫在眉睫的任务。

二、土地一二级联动开发管理的意义土地一二级联动开发管理可以有效减少信息不对称和协调不畅的问题，提高土地开发过程的效率和顺利程度。

一级规划部门负责统筹全局，确定土地开发的总体框架和目标；二级开发部门则负责具体的实施工作，按照一级规划部门的要求，开展具体的开发工作。

通过这种方式，可以更好地发挥各级部门的专业优势，使土地开发过程更加科学、高效。

三、土地一二级联动开发管理的实践案例分享以地区的城市规划和土地开发为例，介绍土地一二级联动开发管理的实践经验。

1.确定总体规划一级规划部门首先要制定土地开发的总体规划，确定开发的目标、定位和重点发展方向。

在这个过程中，要广泛征求相关部门和市民的意见，确保规划的科学性和可行性。

2.制定具体方案一级规划部门根据总体规划制定具体的开发方案，考虑土地资源的利用率、环境保护和经济效益等多个方面因素。

同时，要充分了解土地市场的需求和变化，及时进行调整和优化。

3.协调各部门合作一级规划部门需与二级开发管理部门进行密切合作，建立联动机制。

在实施过程中，要进行信息共享，确保各部门之间的沟通畅通，避免信息不对称和协调不畅的问题。

4.风险管控在土地开发过程中，要注意风险的管控。

一级规划部门要对开发过程进行监督和评估，及时发现和解决问题。

二级开发管理部门要按照规划要求，采取有效措施降低开发风险，确保开发质量和效益。

5.做好后续管理土地开发不仅仅是一时的过程，而是需要长期的管理和维护。

一级规划部门和二级开发管理部门要在开发完成后做好后续的管理工作，化解因开发而产生的问题，维护土地的可持续利用。

土地一二级联动（流程技巧风险）写在文前地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。

但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。

很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。

很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。

本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。

一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。

一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。

一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。

第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。

在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。

原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。

二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。

因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。

基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。

在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。

其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。

土地开发模式与流程；一二级联动开发问题与案例解析土地开发模式与流程;一二级联动开发问题与案例解析第一章:一级开发、一二级联动问题解析 (一)资金流转方式1、合作投资方式;2、投资概算;3、投资计划(年度、季度);(二)土地流转方式。

1、土地性质;2、土地指标;3、土地流转进程安排;(三)合作方式(合作协议中明确)。

1、合作方的权利;2、合作方的责任(各方干什么);3、合作决策机制。

第二章:一、二级开发联动开发实现方式(土地控制方式)(一)合作协议控制(二)规划控制——控制要点、城市案例启示。

(三)关键设施控——制控制要点、城市案例启示。

(四)流程控制——控制要点、城市案例启示。

(五)其他控制方式第三章:一级开发的模式与案例研究(一)全程运营模式及要点解析;(二)主导整合模式解析及操作要点与成功要素; (三)一级主导开发模式及操作要点与成功要素; (四)一二级联动开发模式操作要点与成功要素; (五)公建代建开发模式及操作要点与成功要素; 第四章:土地开发流程与一、二级开发 (一)土地生命周期;(二)土地开发的几个环节1、城市进入性;2、区域开发商业模式设计。

3、定位与规划;4、区域运作策略与土地营销;5、区域增值。

(三)一、二级开发的差异性。

(四)土地开发的法律问题;1、国家对土地开发的法律规定;2、地方政府对土地一级开发中的相关法律问题;3、相关规定带来的操作问题。

第五章:基于一二级联动开发的企业商业模式模拟分析 (一)项目情况(城市/区位/用地指标等) (二)项目利益相关者目标要求分析(政府/企业/市场消费者/投资者等)(三)项目商业模式简析(相关利益者的关系) 1、项目平台价值分析土地升值价值;市场二级开发价值2、规划的多维度分析:多目标实现分析;开发空间或资源的平衡性分析;市场目标价实现分析及企业投入或整合资源能力分析 3、项目风险控制点分析: 拆迁分析;规划变更分析;融资渠道及成本分析;政府信约束分析(领导变更/供地指标/拆迁进度控制/供地价格变更等)4、基于项目规划定位的目标实施策略:举例旅游地产:旅游设施选择与运营，一二级开发与旅游的配合开发(节奏/规模/质量);关键品牌资源的整合开发(酒店/高尔夫等)/经济分析 5、商业模式构建: 企业:主体开发权/规划控制权/开发控地权(指标供应/土地上市价格/优先取地/开发时间和空间顺序和进度) 利益分成(分成比例/资金流转方式和时间节点效率/); 政府责任(审批和办证等/主导拆迁/外围基础设施建设/区域价值营销等)第六章:国内一、二级土地了联动开发成功案例分析案例(一):xxxx项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。

土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训一级开发的主要步骤包括土地整理、规划和设计、建设和管理等。

土地整理是指对一定范围内的农村土地进行清理、整理、合并等工作，以提高土地利用效益。

规划和设计是在土地整理的基础上，根据开发的目标和要求，制定土地利用规划和设计方案，确定土地用途和开发的方式。

建设和管理是指按照规划和设计方案，对土地进行开发和建设，同时进行相关的管理和运营。

一级开发的重点是提高土地的利用效益，通过合理规划和设计，实现土地的最优配置。

一级开发的常见方式包括农地流转、土地出租、土地承包等。

农地流转是指将集体经济组织或农民个人的农村土地转让给企事业单位或个人，由其进行开发和经营。

土地出租是指将闲置的农村土地出租给农民、企事业单位或个人使用，由其进行开发和经营。

土地承包是指将农村土地承包给农户，由农户负责耕种和管理。

一级开发实施的同时，还需要进行一二级联动开发。

一二级联动开发是指一级开发和二级开发之间的协同发展。

一级开发是基础，为二级开发提供了土地和基础设施；二级开发是延伸，通过增加附属设施和服务提供，实现土地的增值和运营收益。

一二级联动开发的主要内容包括经济产业开发、基础设施建设和公共服务配套等。

经济产业开发是指在一级开发的基础上，通过招商引资、引进优质项目和企业，发展农村特色产业，促进农民增收。

基础设施建设是指在一级开发的基础上，通过投资建设道路、供水、供电、排污等基础设施，提供便利的生活和工作环境。

公共服务配套是指在一级开发的基础上，建设教育、医疗、文化等公共服务设施，提高农民的生活质量。

一二级联动开发需要实施统筹规划和协调管理。

统筹规划是指将一级开发和二级开发的规划和设计相结合，统筹安排土地利用和发展方向。

协调管理是指在一二级开发过程中，通过加强协作和合作，解决开发过程中的问题和矛盾，实现资源的合理利用和充分发挥。

总之，土地一级开发和一二级联动开发是农村土地开发的重要环节，通过合理规划和有序实施，可以促进农村现代化和农民增收。