星河湾老总梁上燕对星河湾营销手段的内部会议报告
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政府为什么把北京星河湾定为行业标杆?2005-8-18时间:2005年7月30日6:00地点:星河湾售楼处对话嘉宾:世界营销大师米尔顿.科特勒ton Kotler麦得理银行中国区代表温天纳国土资源新闻网中国地交会副秘书长冯晖宏宇集团副总裁梁上燕主持人冯晖:各位来宾,星河湾之夜答谢酒会即将开始,请各位入座。
2005中国地交会之星河湾之夜答谢酒会现在开始,首先我们有一个现场的互动的活动。
今天又传媒界很多朋友,也是我们这次地交会的来宾,首先介绍一下参加这次星河湾酒会互动的嘉宾有米尔顿.科特勒,还有曹虎先生,还有我们星河湾董事副总裁梁上燕副总裁,还有温天纳先生,我本人是这次“地交会”副秘书长冯晖,今天很容幸能够担任这次对话的主持,我想从我这边代表台下业界的朋友,跟台上的嘉宾做一些互动。
对话下半部分的时间会交给台下的朋友们,看各位有什么问题,可以跟台上的嘉宾做一下互动。
今天上午“中国地交会”正式开幕,同时开幕的还有中国地交会国际地产高峰论坛,我们很容幸请到米尔顿.科特勒先生做主题演讲,下午也非常容幸请到副总裁梁上燕女士做精采的演讲,今天科特勒与我们邀请的嘉宾来到星河湾,刚才已经参观了一圈,我想第一个问题大家很关心,科特勒先生看完星河湾后有什么样的感受。
嘉宾签到世界营销大师米尔顿.科特勒先生米尔顿.科特勒(曹虎翻译):我们星河湾产品是重磅炸弹级的产品,在看的过程中,开发商注重到了产品的细节,开发商开发这个产品时更多关注这个产品长期增值的开发理念,做的非常漂亮,印象非常好。
星河湾楼盘有了自己的风格,而且是非常突出的风格,印象非常深刻是楼盘里每个房间里的精装修,而且精装修用材、工艺非常注重细节,用了材料非常好,用了大量的木材、石材,在欧洲这些是看不到,这里的房子一套四五十万美元,在美国是看不到的,在美国二三百万美元的级别才开始用这样的材料,在美国、欧洲这样的材料人工成本是非常高的。
另外咱们楼盘所处的地理位置也不错,离CBD、主要的商业街区不是太远,交通比较方便。
地产风云人物汇聚,对话星河湾
2005-6-19 下午4点20分,在星河湾最具特色的园林中央,一场关于城市品质/建筑品质/生活品质的“对话”正在展开。
随着中央电视台《对话》栏目主持人陈伟鸿充满智慧的解读,城市发展战略专家王志纲、北京建筑设计研究院副院长张宇与地产界赫赫名人潘石屹、易小迪以及星河湾发展商宏宇集团副总裁梁上燕坐而论道,侃侃而谈,如何以建筑品质推动城市品质与生活品质?中国地产界的风云人物各抒己见,对身处的北京星河湾打造的品质社区却一致给予高度评价。
星河湾发展商宏宇集团副总裁梁上燕以星河湾品质地产探索之路,解读建筑品质与城市品质、生活品质的关系,也博得在座业内专家的赞赏喝彩。
从左至右易晓迪、王志刚、潘石屹、梁上燕、张宇、陈伟鸿
黄董陪同前新西兰总理辛普利女士参观星河湾
黄董与梁总分别为贵宾讲解星河湾
地产大腕齐聚星河
齐聚星河比剑论道。
星河湾的产品特点非常适合香港地区的中高层人士目前内地的大城市当中,生活圈子非常国际化的一群人具备无尽的购买潜力。
因此,星河湾在许多细节上都融入国际元素,来博得买家青睐。
据熟悉,星河湾的采购人员渗透至世界各地,包含园林的花草树木,与室内装修材料,许多都是从世界各地辗转而来。
星河湾的目的很简单,就是要营造一个国际社区的氛围。
为此,星河湾不惜血本,接待大批国际人士,其中包含新西兰等国原政要领事等等。
据透露,去年年底,仅接待欧洲商会的一次短期考察,广州星河湾便一掷千金,投入高达170万元。
相关于仅花几万或者者几十万元来搞一次活动的普通楼盘而言,星河湾堪称大手笔运作。
星河湾有自己的目标,即走出国门进行产品与品牌的双重营销,而其标志,便是日前与香港中原地产的合作。
今年,星河湾地产全国战略提速,推出太原星河湾、上海星河湾与广州星河湾七期。
加上目前正在运作的三大项目,六大项目将同时运作。
太原星河湾是星河湾地产在非一线城市中打造的首个项目。
在去年楼市低迷的2月份,星河湾地产以13.26亿元竞得太原龙城大街南侧1020亩地块。
估计该项目在今年下半年面市。
“太原项目比星河湾以往的任何一个项目都要精彩。
”梁上燕透露,太原星河湾的楼距超宽,达到六十米;环境一流,小区内有一个2万平方米的湿地公园。
尤为重要的是,星河湾进军太原,希望全面对接山西五千年的文明。
上海浦东星河湾东至锦绣路,南至浪水浜中心线,西至中心河东侧,北至白莲泾南侧。
距离陆家嘴大约8公里,直接同意2010展会辐射。
与其对街相望的是浦东图书馆新馆(在建)与浦东干部学院,轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路邻近,与该案距离约1公里。
只是,周边日常生活配套关于这一豪宅来讲,利好甚微,星河湾定位为一个高档住宅,内部就规划有学校、菜场等全方位的配套,结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”,丰富而私密的生活完全能够在园内解决。
上海浦东星河湾定位为豪宅产品,价格首先是周边楼盘所不能比拟的,从广州、北京的星河湾项目来看,产品的特殊性与高端程度,表达在选材、建造到装修等全系列的高端化,园林式的社区景观,甚至达到室内装修的精巧程度。
内容为王:星河湾的“下半场”——肖勇星河湾换标了!“一个心情盛开的地方”变成了“品质诚现未来”。
按照星河湾的官方解读,“品质”——星河湾的王道;“诚”——星河湾做事的用心及姿态;“现”——唯真唯实的是星河湾产品;“未来”——引领产业产品及服务发展。
春日羊城,撩人心绪。
在发布会现场,关注星河湾近二十载的我有一个强烈的感受:星河湾布局“下半场”!“内容”决胜房地产下半场业界比较一致的观点,中国房地产已从“黄金时代”进入“白银时代”,即进入“下半场”。
下半场比拼的是什么?地产大佬宋卫平认为,中国房地产已从容器时代转向生活内容时代,即“内容为王”。
房地产的“玩法”已经变了,“一次售卖”变为“经营一生”,低频次营销变为高频次服务,经营的核心从“房”变成了“人”。
房子不仅仅是钢筋水泥,不是终点,如同PC、手机、机顶盒等等,是入口,是平台,在互联网、物联网时代,在人人相连、物物相连的系统中,每天上演着精彩纷呈的“内容”。
“内容”决胜房地产下半场!产品当然是内容在中国房地产的上半场,很显然是“产品为王”。
在“内容为王”的下半场,产品当然是主要的核心内容。
房地产产品是内容的载体、内容演绎得平台,离开产品空谈内容,是天源之水,无根之木。
星河湾集团董事长黄文仔先生是业界公认的“工匠”,过去二十多年一直在践行着李克强总理在《政府工作报告》中倡导的“工匠精神”。
星河湾领路中国品质地产,国内顶尖、国际领先的建筑、装饰、园林、景观、会所、酒店、配置等等,体现着一种硬实力、硬内容。
并且,星河湾与时俱进,运用创新理念、创新科技、创新工艺、创新材料,打磨新一代星河湾产品,成为强有力的内容之基,内容平台。
服务即内容“服务、服务、还是服务”——发布会上,星河湾物业管理及酒店负责人一再强调了“以业主利益为先”的服务理念。
物业管理是房地产售后服务的最直观体现,是开发商品质、品牌的人性化出口(房产是物化出口),万科、中海等著名地产品牌最早是靠物业管理崛起的。
成都雅居乐与星河湾合作事宜的最新情况汇总1.合作地块:雅居乐和星河湾合作的部分是雅居乐的五、六期地块,共900余亩。
2.合作模式:雅居乐和星河湾共同出资开发。
星河湾提供人力、品牌、技术及资金。
雅居乐可以使用星河湾的品牌。
3.利润分配:由雅居乐和星河湾进行分成,具体分成比例未知。
4.合作进展:年初开始星河湾已经派设计以及工程管理人员进驻雅居乐对六期地块的施工及设计进行管理,目前星河湾副总梁上燕已到成都履职。
5.五期产品描述:①五期规划:规划有1个五星级酒店(目前名称为雅居乐花园大酒店),学校、会所和住宅。
酒店共8层,会所2层。
会所负一层规划有中、西餐厅,多功能厅、室内游泳池、健身房;一层为多功能厅、会所大堂和宴会厅;二层为多功能厅;②住宅形态:住宅部分建面共18万㎡,共19栋,均为25-26层的高层产品,为一梯一户或者一梯两户的全精装板式房源,精装标准为10000元/m³(售楼部了解),大概测算后发现五期的住宅约在700-1000套左右;③产品及价格:住宅产品的面积区间为220-600㎡(主力面积220-280㎡),从渠道信息了解,五期住宅的实际成交单价区间约在15000-18000元/平米(按照22亿元的销售目标,今年大约要销售500-600套左右),总价约400-500万/套起。
销售部目前对外报价是25000-30000元/㎡;6.五期工程最新工程进展:①主体封顶:目前酒店、学校、会所及住宅已经全部封顶。
4月份内装人员(全部来自星河湾)已经到会所,目前他们正在会所进行木工部分的工作;②交付安排:会所为五期的售楼部,交付时间在8月31日。
样板间呈现时间约在9月份。
住宅部分预计2014年交房。
酒店在年底开始营业;7.五期营销推广最新进展:①今年销售目标:22亿元为今年雅居乐和星河湾合作项目的销售目标,是在去年年底雅居乐相关会议上决定的,当时已基本确定和星河湾的合作;②目前销售状况:之前易居一直代理雅居乐1-4期项目,但是今年年初,易居已经从雅居乐撤场,目前雅居乐的销售工作由雅居乐的销售团队负责;③代理公司招标:大约2星期前,星河湾向成都各代理公司发函,世家等多个代理机构考虑到销售难度,没有参与竞标。
星河湾园林规划五大原则星河湾园林规划五大原则 (1)原则一〆环境的内与外相结合 (3)在广州〆中国首个骑江木栈道 (3)在北京〆青年沟与大成小区、周边道路的改造 (3)在浦东〆河道整治与锦绣路的改造 (5)原则二〆环境与建筑相结合 (6)不识星河真面目,只缘身在此园中 (6)立体景观——坡度绿化〆有起有伏,才是精彩人生 (7)造园名石——不懈以求,漫步林间路 (7)选、运、摆——力求完美细节 (8)五大水系——人家尽枕河 (9)亲水池塘 (9)清水系统 (9)原则三〆环境与功能相结合 (10)道路降噪 (10)消防通道 (11)原则四〆观赏性与实用性相结合 (12)星河湾的泳池既是景观也是泳池 (13)泳池的入口像花海 (13)泳池底部的水晶马赛克 (13)“人鱼同乐”游泳池 (13)昂贵的弧形玻璃 (13)下沉式景观园林与地下车库的结合 (14)原则五〆环境与人性化相结合 (14)社区无电照明 (15)人车分流 (15)路牙石 (15)游泳池也要定期养护 (15)栐木种植让一层住户的私密性得到保障 (16)园林规划总原则整个星河湾小区没有一寸地方不装饰,没有一处外露的泥土,我们把室内精装修的概念放在整个社区开发中,处处体现品质地产的“舍得、用心、创新”。
星河湾对于植物选择的更趋于于多样化。
在植物的选择上采用帄坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观,从实际出发,最大限度压缩组团内部的道路和硬质铺装面积,扩大绿化面积。
植物搭配,重木轻草种植了近百种栐木,栐多,花多,草少,形成星河湾独有的三分之一常绿、三分之一彩叶、三分之一落叶。
星河湾的园林的主题除了明确要求社区内所种植的栐木全部需要成栐外,还明确要求了具体栐种的直径、冠径和栐高等具体要求,这样做可以提前创造社区成熟的物理景观环境,业主入住即可享受其他社区需要多年才能完善的社区环境々消除了植被生长期间的不可控因素,提前控制了植物的景观规格。
星河湾项目景观设计思路是社区景观丰富到一年四季都可以看到不同主题,除了考虑固定的景观的层次、植物的结构的协调之外,还要考虑季节的变化。
解密星河湾第二轮战略布局——项目销售点金8年前,星河湾以品质打动地产界而顺利进军房地产。
2008年,星河湾则以营销惊动楼市而成为地产豪强。
本专题将为您详解星河湾地产是如何从后来者成为领先者,并实现了企业的第二次飞跃。
?在成功地以产品战略打响品牌后,星河湾又不失时机地启动了第二轮战略布局——在继续深耕产品开发之外,以独特的营销战略进一步抢占市场先机!这是星河湾独到的成功之处,也是实现2008-2009年逆市热销的根本所在。
一、产品战略?星河湾以其园林设计、产品细节等方面的精工细作,成就了一个出色的项目品牌。
随后,星河湾进一步将产品开发精细化、国际化、标准化,从而顺势成就了一个出色的企业品牌。
星河湾逐步实现从建筑规划、外立面、整体、室内设计、家居布置、一直到园林规划等节点的一条龙开发(为了专注产品开发,将销售外包),而且从建筑规划、园林设计、市场营销、物业管理、酒店管理,以及项目配套也已经形成了企业内部整体的链条规划。
?目前,星河湾已经形成了自己的标准化模式,如客服的标准,产品的标准,选材的标准,工程、流程的计划与管理等系列标准体系,为其即将到来的全国范围内的快速低成本复制扩张提供了强大的技术基础。
这让以专业化、标准化、工业化着称的万科地产也心生感叹:我说星河湾很标准化,星河湾的开发速度一点都不比万科慢!?目前,星河湾将进入标准化开发阶段,并顺势推出了着名的“金三角”战略,也标志着星河湾正式启动了第二轮战略布局。
随着以北京、上海、广州三大城市为核心布局形成高端住宅连锁开发新模式,我们希望把广州发达的商业和建筑的细腻、北方官场文化的大气、上海十里洋场的婉约结合起来,打造星河湾真正的“中国金三角”。
到2009年底,星河湾地产也将同时有6-8个新项目在运作。
?可以肯定,产品战略的精细化成就了星河湾,而标准化则将引领星河湾的新一轮腾飞。
?二、营销战略?品质成就了星河湾的美誉,而营销则真正实现了星河湾的销售。
星河湾副总梁上燕:房地产业没有冬天
刘德炳
【期刊名称】《中国经济周刊》
【年(卷),期】2010(000)036
【摘要】@@ 在被称为"史上最严厉"的房地产调控政策面前,星河湾地产也没有延迟、等待,逆市力推两个新盘.其中,山西太原星河湾还打破了中国地产销售记录.在这背后,星河湾地产副总裁梁上燕和她擅长的跨界营销起到了怎样的推动作用?她和星河湾又有怎样的故事?
【总页数】1页(P51)
【作者】刘德炳
【作者单位】
【正文语种】中文
【相关文献】
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4.境由心转——星河湾副总裁田原谈风水和养生 [J], 王清玉
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