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花园居住小区建设项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）目录第一章总论 01.1项目概述 (4)1.2编制依据 (6)1.3研究范围 (6)1.4开发企业概况 (6)1.5项目综合评价 (7)第二章项目选址及建设条件 (9)2.1选址分析 (9)2.2建设条件 (9)第三章市场分析及营销策略 (11)3.1市场分析 (11)3.2项目竞争力分析 (22)3.3市场营销策略 (23)第四章方案设计 (25)4.1设计背景 (25)4.2建筑设计 (26)4.3结构设计 (31)4.4电气设计 (35)4.5给排水设计 (40)4.6消防设计 (41)4.7节能设计 (42)第五章环境保护与节能 (45)5.1环境保护 (45)5.2节能方案 (53)第六章项目组织管理 (57)6.1项目组织管理 (57)6.2建设工期安排 (62)第七章投资估算与资金筹措 (63)7.1投资估算 (63)7.2资金筹措 (67)第八章财务评价 (68)8.1评价依据与说明 (68)8.2收入估算 (69)8.3盈利能力分析 (69)8.4清偿能力分析 (70)8.5资金平衡分析 (70)8.6敏感性分析 (70)8.7临界点分析 (71)8.8主要技术经济指标 (72)第九章社会评价 (73)9.1社会效益分析 (73)9.2适应性分析 (73)第十章结论与建议 (74)10.1结论 (74)10.2建议 (75)第一章总论1.1 项目概述1.1.1 项目名称：某某花园居住小区建设项目1.1.2建设单位：某某置业有限公司1.1.3 建设地点：该建项目建设用地位于某某市南部站前区。
1.1.4主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。
表1-1 主要建筑物一览表1.1.5 投资估算与资金筹措：项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。
咨询评估报告校审单南京XXXX花园住宅小区项目可行性研究报告宁咨二（2001）编3008号南京工程咨询公司二○○一年二月十日南京XXXX花园住宅小区项目可行性研究报告宁咨二（2001）编3008号南京工程咨询公司资格证书号：工咨甲9501010目录第一章总论 (1)第二章市场分析 (4)第三章建设规模和建设内容 (8)第四章项目选址及配套建设条件 (9)第五章建设方案 (11)第六章实施进度 (17)第七章工程投资与财务分析 (18)第八章结论与建议 (21)附表、附图和附件第一章总论一、项目建设背景南京江宁经济技术开发区（以下简称江宁开发区）是于1992年６月开始创办的江苏省首批省级开发区之一，1997年2月被批准为国家级高新技术产业开发区。
江宁开发区座落于南京市南郊，总体规划面积24.98平方公里。
北距中华门7公里，南离禄口国际机场18公里，东与江宁区相连，西依韩府山、翠屏山和将军山。
江宁开发区所依托的古都南京，为江苏省省会。
是全省的政治、经济和文化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。
近期被评为中国城市综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。
江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。
目前，基础设施投入已达12亿元，22平方公里的开发框架业已形成。
区内道路总长达55公里，沿路埋设各种管网线165公里；日供水5万吨的新区水厂、11万伏双回路变电站、5万门程控电话邮电大楼已投入运行。
日供水量30万吨水厂、日处理4万吨的污水处理厂等重点工程已基本建成。
区内已有金融、房地产、商贸流通、饮食服务等近百家“三产”企业投入运营。
按照教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验小学。
以南京航空航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的“大学城”已在区内开工建设。
沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。
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X花园住宅小区项目可行性研究报告目录第一章总论 (1)1.1项目名称 (1)1.2可行性研究报告编制单位及法定代表人 (1)1.3可行性研究报告编制依据 (1)1.4报告研究内容 (2)1.5项目实施单位情况介绍 (2)1.6项目建设地址及建设条件 (3)1.7主要建设规模及主要内容 (4)1.8土地资源利用 (4)1.9投资估算与融资方案 (5)1.10财务效益 (5)1.11社会效益分析 (6)1.12研究结论 (6)第二章项目建设的背景及必要性 (7)2.1顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升三原县的住宅品质 . 72.2是适应三原县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要 (8)第三章房地产需求分析 (9)3.1三原县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来 (9)3.2城乡居民经济收入的持续增长对本项目的需求分析 (10)3.3营销策略 (11)第四章项目建设规模及主要内容 (15)4.1建设规模 (15)4.2建设内容 (15)4.3功能设置 (15)第五章项目建设地址及建设条件 (17)5.1建设地址 (17)5.2建设条件 (17)第六章建设方案 (19)6.1设计原则 (19)6.2总体布局 (20)6.3建筑工程 (21)6.4公用设施 (24)第七章环境保护 (29)7.1项目周边环境状况 (29)7.2主要污染源 (29)7.3环境保护执行标准 (29)7.4环境保护措施 (29)7.5项目施工建设过程对环境的影响及相应措施 (30)第八章资源节约 (32)8.1设计依据 (32)8.2节地 (32)8.3节能 (33)8.4节水 (34)8.5节电 (34)第九章劳动安全卫生及消防 (35)9.1劳动安全 (35)9.2消防 (36)第十章组织机构及人力资源配置 (38)10.1组织机构 (38)10.2人力资源配置 (39)10.3劳动制度 (39)10.4人员培训与管理 (40)10.5劳动力来源 (40)第十一章项目管理及实施进度安排 (41)11.1项目管理 (41)11.2项目建设工期安排和施工进度 (42)第十二章投资估算及资金筹措方案 (44)12.1投资估算 (44)12.2资金筹措 (45)12.3资金使用计划 (45)第十三章房地产财务效益分析 (47)13.1项目财务评价 (47)13.2财务评价基础数据 (47)13.3销售收入、利润与税金 (47)13.4财务盈利能力分析 (48)13.5偿债能力分析 (49)13.6财务生存能力分析 (51)13.7敏感性分析 (51)13.8经济评价结论 (52)第十四章社会效益分析 (53)14.1社会影响分析 (53)14.2项目与所在地互适性分析 (54)14.3社会风险分析 (54)14.4社会评价结论 (54)附表、附件、附图附表经济评价附表、附图附件1、法定代表人营业执照；2、中华人民共和国组织机构代码证；3、税务登记证；4、中华人民共和国房地产开发企业资质证书附图1、项目区域位置图；2、项目总平面布置图。
住宅小区项目可行性分析报告住宅小区项目可行性分析报告第一部分住宅小区项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、住宅小区项目概况(一)项目名称(二)项目承办单位(三)可行性研究工作承担单位(四)项目可行性研究依据本项目可行性研究报告编制依据如下：1.《中华人民共和国公司法》;2.《中华人民共和国行政许可法》;3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号 ;4.《产业结构调整目录2011版》;5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行;7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年8. 企业投资决议;9. ……;10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标(六)项目建设地点二、住宅小区项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：(一)项目产品市场前景(二)项目原料供应问题(三)项目政策保障问题(四)项目资金保障问题(五)项目组织保障问题(六)项目技术保障问题(七)项目人力保障问题(八)项目风险控制问题(九)项目财务效益结论(十)项目社会效益结论(十一)项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表序号名称单位数值1 项目投入总资金万元 26136.001.1 固定资产建设投资万元 18295.201.2 流动资金万元 7840.802 项目总投资万元 20647.442.1 固定资产建设投资万元 18295.202.2 铺底流动资金万元 2352.243 年营业收入(正常年份) 万元 36590.404 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.765 年经营成本(正常年份) 万元 21954.246 年增值税(正常年份) 万元 2783.617 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.368 年利润总额(正常年份) 万元 12806.649 所得税(正常年份) 万元 3201.6610 年税后利润(正常年份) 万元 9604.9811 投资利润率 % 62.0312 投资利税率 % 71.3313 资本金投资利润率 % 80.6314 资本金投资利税率 % 93.0415 销售利润率 % 46.5216 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.3217 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.9818 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.6019 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.2020 税后投资回收期年 4.6621 税前投资回收期年 3.8822 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05四、存在的问题及建议对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
花园小区建设项目可行性研究报告第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称*****市阳光花园小区建设项目二、建设地点*****市城西新区三、项目承办单位*****市阳光房地产开发有限公司第二节可行性研究的依据本项目可行性研究的依据包括：1.*****市阳光房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托。
2.国家和山东省有关政策、法规、规划。
3.现行有关技术规范、规定。
4.*****市城市总体规划。
5.当地有关部门或单位出具的证明。
6.项目单位提供的有关基础资料。
7.山东省*****市城西新区控制性详细规划。
第三节项目法人简介本项目法人*****市阳光房地产开发有限公司，法人代表：*****。
*****市阳光房地产开发有限公司的前身为*****市建安公司第一开发公司，经多年发展，该公司逐渐发展成为以住宅开发和沿街建筑建设为两大支柱的*****市房地产业的大企业之一。
从2000年至今，阳光房地产住宅小区、沿街楼双管齐下，先后成功开发了乡镇企业局沿街楼、供销公司住宅楼、农机公司综合楼、“新新家园”2号、7号、8号楼等工程，累计开发面积60000平方米，投资总额达4000多万元。
竣工项目全部达到*****市优良工程，深受广大消费者欢迎，售房率达90%以上，创造了良好的经济和社会效益。
2002年5月董事长*****被*****市政府授予“*****市十大杰出青年”荣誉称号。
公司现有职工60人，专业技术人员20人，拥有固定资产2000多万元，自有流动资金1000万元，年开发能力4万平方米。
近年来，该公司立足企业长足发展，深化改革，紧紧抓住*****市住宅市场发展的巨大商机，审时度势，在*****西区黄金地段，拟征土地330.32亩，进行“阳光花园小区”的开发建设。
目前，公司已发展成为集房地产开发、建筑施工、装饰装璜、建材加工、物业管理、餐饮服务为一体的综合性企业，具有较高的知名度。
第四节可行性研究的范围本可行性研究报告的范围包括：1.项目提出背景及建设的必要性2.市场分析及建设规模3.建设地点及建设条件4.设计方案5.环保及节能6.物业管理7.实施进度8.投资估算和资金筹措9.经济评价第五节研究结论本项目总建筑面积18.1万平方米，其中住宅建筑面积11.5万平方米，商业用房面积6.4万平方米，配套公建面积0.2万平方米，项目总占地330.32亩。
X世纪花园小区房地产开发项目可行性研究报告一、总论1．项目建设背景X市X房地产开发公司与X大学合作，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为宗旨，建设X市一流的、高品位、具有较深厚文化底蕴的住宅小区。
为创建新型城市住宅小区，我公司与X大学经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近劳动湖，与X大学相连的地段，建设一个高品质住宅小区。
根据X市城市规划发展需要，开发建设‚X世纪花园小区‛（暂定名）的出发点，一是为加快学校的发展，解决学校占地面积不足和提高学校整体办学实力，将学校沿湖地段住宅臵换出来，作为教学用地。
这样既提高了X大学的知名度，又为美丽鹤城增加了一道靓丽的风景线。
二是解决教师住房问题，尤其是新引进的博士、硕士等年轻教师的住房问题。
为稳定教师队伍，提高教师队伍整体素质，以及学校的长远发展奠定基础。
X世纪花园小区开发建设用地及土地用途性质的通过市土地管理局和市规划局办理。
根据城市规划和该市棚户区改造的有关要求，将该地段住户迁至溜园宾馆地段及湖西供热站地段。
该项目动迁调查、测绘、控详规划及初步方案设计已经完成，项目已经省发改委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2007年初省发改委批复X大学建设八万平方米教师住宅，根据这一批复，加之国家教委评估小组对校舍建设提出的具体要求，于2007年10月15日向市规划局提出了《关于桥西小学地段规划用地的申请》，通过我们与X大学的大量工作，得到批复同意。
2007年10月31日以X大学的名义向X市人民政府递交了《关于桥西小学及周边地段用地的请示》，得到了时任市长的林秀山的‚原则同意，请有关部门办理‛的批示。
经过X大学校党委研究并经过充分考察决定与我公司正式合作，于2007年11月28日经过充分协商签订了合作开发的协议书。
协议签订后，双方密切合作，充分发挥了企业的优势，使该项目的运作顺利进行。
花园小区二期开发工程项目可行性研究报告一、项目背景1、项目名称：“xx花园”住宅小区2、承办单位概况：“XXxx建设集团XX”是名列黄冈市十强的建设集团。
始建于1998年，注册资本5318万元，流动资金3000余万元。
集团下设房地产开发公司、装饰装潢公司、桩基公司、并在全国各地设有分公司。
2009年度实现产值近10亿元，创利税5000万元，年生产能力达150万平方米。
3、可行性研究报告的编制依据：(1)《城市居住区规划设计规X》(2)《黄冈市规划管理条例》及《技术规定》(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》(4)《住宅设计规X》(5)《住宅建筑设计标准》(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(7)《城市道路绿化规划及设计规X》(8)《高层民用建筑设计防火规X》二、项目概况1、地块位置：本项目建设用地位于XX大道与中环路大道交汇处，属于黄冈市主要商业地段之一，并且目前是离XX8+1经济城市圈的黄冈站最近的的花园小区之一（黄冈站至XX站轻轨约40分钟可到达）。
周边无大型污染源及工业设施，地势平坦，交通便利，环境安静舒适。
不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟，商场、菜场、休闲广场众多，学校，公园、医院等公共设施相距不远。
“xx花园”住宅小区周边有：黄冈实验中学、体育路小学、XX区人民医院、黄冈妇幼保健医院、赤壁公园等。
位于此地生活方便而多彩。
2、建设规模与目标：土地总面积：8112平方米建筑面积：26733.19平方米开发周期：3至4年土地价格：600万元3、周围环境与设施(1)位于中环路，步行约2分钟可至XX大道，交通便利；(2)离黄商购物中心、黄冈商城、武商量贩等消费场所均比较近；(3)周边学校，医院等基础生活设施齐全；(4)著名的东坡赤壁位于本案南侧4、项目一期投入资金及效益情况项目一期总投资：1300万元住宅销售价格：2200元/平米起项目销售收入：2000万元5 、项目分析优势及机会(1)xx集团丰富的房地产项目开发经验以及良好的信誉。
花园住宅小区项目可行性研究报告(此文档为WORD格式，您下载后可进行编辑与修改)第一章总论第一节项目名称及建设单位一、项目名称：花园住宅小区项目可行性研究报告二、项目场址：JC市******三、建设单位：XX********地产有限公司第二节编制依据1、建设单位委托编制“花园住宅小区项目可行性研究报告”的项目委托书。
2、关于建设“花园住宅小区”项目预可研。
3、XX省JC市规划建筑设计院关于“花园住宅小区项目”建设工程方案设计图文。
4、国家计委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。
5、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。
6、国家计委《投资项目可行性研究指南》（试用版）7、国家颁布的有关行业规范、法规和设计标准，建设单位提供的各种基础资料和其它有关文件证明等。
8、花园住宅小区项目岩土工程勘查报告书。
第三节研究范围受建设单位委托，XX省建筑设计研究院经济所组织有关工程技术人员和经济评价人员赴现场做了深入的调查研究并和有关人员进行了座谈，在广泛收集信息、查阅相关资料及分析研究的基础上，围绕JC市规划建筑设计院设计的“花园住宅小区项目”建设工程总体规划设计方案，按照国家的有关规定及《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》、《可行性研究与项目评价》的要求，进行本项目的可行性研究。
本报告研究的内容和范围主要是：一、项目建设的背景二、投资的必要性三、市场需求分析及市场前景预测四、拟建规模五、建设地址与建设条件六、规划设计方案七、环境保护八、节能九、组织机构、劳动定员和培训十、项目实施计划及工程招投标十一、投资估算和资金筹措十二、风险分析十三、项目财务分析十四、项目建设可行性评价十五、研究结论与建议第四节项目承办单位简介“花园住宅小区项目”工程建设是由XXXX房地产有限公司组织承办的。
单位简介：XXXX房地产有限公司是一家专业从事房地产开发的民营企业，法人代表翟学仁，公司是按现代企业制度组建，暂定三级资质的房地产开发企业。
第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据1、XX市规划局规划方案；2、XX3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；4、XX市20XX房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的资料三、项目概况该地块位于XX区后XX村，总面积约125.59亩，属于XX市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。
根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[20XX]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。
并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。
主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。
建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4③总建筑面积：11.72万M2其中：多层住宅：6.72万M2小高层住宅及别墅：4.48万M2公建面积：0.5万M2④建筑密度：22.5%⑤绿化率：40%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章项目开发经营环境分析一、20XX年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
(2023)某花园洋房住宅小区可行性研究报告(一)(2023)某花园洋房住宅小区可行性研究报告背景介绍•某城市市内房价居高不下，许多市民面临住房问题。
•市政府鼓励开发商建设集中居住区，提供优质住房供市民租购。
研究内容•筛选出适合建设的用地，设计住宅小区规划方案。
•调查市场需求，确定住宅类型和设计风格。
•确定合适的施工方案，把项目顺利落地。
研究方法•调研市场情况，了解需求和市场价格。
•分析城市发展规划，确定建设方向和可行性。
•组建专业团队，进行详细规划和技术研究。
研究成果•确定用地位于城市东侧，交通便利、自然环境优美。
•设计住宅区面积总计100亩，打造各式各样的洋房和公寓。
•按照现代化理念和环保要求，选用高品质建材，增加户型灵活性，提高住户舒适度。
•项目招标已完成，实现了投资回报率和市场需求的平衡。
未来展望-该花园洋房住宅小区的建设，为市民提供了更多的住房选择。
- 促进了当地经济发展，增加了税收收入。
- 对整个城市的房地产市场和人口流动产生积极影响，为城市长远发展提供了重要支持。
可行性分析•政策支持：政府一直鼓励集中居住区建设，为本项目提供有利政策和财务支持。
•地理优势：该用地位于城市东侧，交通便利、自然环境优美，适合居住区建设。
•市场需求：根据调查，市内房价居高不下，对住房需求仍有很大的市场空间。
•技术保障：组建专业团队，提供细致周到的规划和技术保障，确保项目质量和顺利完成。
风险和挑战•建设期风险：存在施工资金、工期延误等风险，需要建设团队严密把控。
•市场风险：未来市场走势难以预测，需要定期评估市场需求，及时修正策略。
•环保要求：现代化理念和环保要求对建设步骤、建设材料和施工要求提出了更高的要求，需要在保证质量的前提下，实现环保目标。
结论经过深入的市场调研、项目规划和技术研究，认为该花园洋房住宅小区项目具有可行性和市场吸引力。
项目建成后，将满足市民住房需求，促进当地经济发展，提高城市品质，是一项具有良好发展前景和社会意义的项目。
咨询评估报告校审单南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告宁咨二（2001）编3008号南京工程咨询公司二○○一年二月十日南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究报告宁咨二（2001）编3008号南京工程咨询公司资格证书号：工咨甲9501010目录第一章总论 (1)第二章市场分析 (4)第三章建设规模和建设内容 (8)第四章项目选址及配套建设条件 (9)第五章建设方案 (11)第六章实施进度 (17)第七章工程投资与财务分析 (18)第八章结论与建议 (22)附表、附图和附件第一章总论一、项目建设背景南京江宁经济技术开发区（以下简称江宁开发区）是于1992年６月开始创办的江苏省首批省级开发区之一，1997年2月被批准为国家级高新技术产业开发区。
江宁开发区座落于南京市南郊，总体规划面积24.98平方公里。
北距中华门7公里，南离禄口国际机场18公里，东与江宁区相连，西依韩府山、翠屏山和将军山。
江宁开发区所依托的古都南京，为江苏省省会。
是全省的政治、经济和文化中心，也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。
近期被评为中国城市综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。
江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。
目前，基础设施投入已达12亿元，22平方公里的开发框架业已形成。
区内道路总长达55公里，沿路埋设各种管网线165公里；日供水5万吨的新区水厂、11万伏双回路变电站、5万门程控电话邮电大楼已投入运行。
日供水量30万吨水厂、日处理4万吨的污水处理厂等重点工程已基本建成。
区内已有金融、房地产、商贸流通、饮食服务等近百家“三产”企业投入运营。
按照教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已经建成开学，其中新区小学并被批准为省级实验小学。
以南京航空航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头的“大学城”已在区内开工建设。
沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。
区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基本能满足进区企业生活、生产和建设的需要。
该区以优越的地理位置和优良的投资环境，已吸引了21个国家和地区的400多个项目进区落户，投资总额突破15亿美元，其中三资企业占70%，外商投资额占75%，第二、三产业之比为2∶1，高新技术企业占30%。
实际利用外资4亿多美元。
投资额在1000万美元以上的大项目有43个。
世界排名前500强的企业中已有瑞典爱立信、日本东陶和三井、美国摩托罗拉和百事可乐等14家进区。
江宁开发区已从昔日的荒郊变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。
随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。
我市及江宁区近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设仍以中低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。
为了进一步推动江宁开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司（以下简称利源公司）拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。
二、项目单位概况南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司和南京江宁经济技术开发总公司，注册资本300万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁自建房屋并提供配套服务。
公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假村有限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、南京百家湖物业管理有限公司、南京南山湖农林休闲观光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司、南京利源集团物资贸易分公司。
利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和百家湖西花园，开发土地面积60万平方米，总规划建筑面积75万平方米，其中别墅面积4万平方米，公寓面积65万平方米，公用及配套设施6万平方米。
百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马城、米兰城、威尼斯城、中心配套区组成。
百家湖别墅花园共建100幢别墅，已全部竣工，1998年被建设部评为全国城市物业管理优秀住宅小区。
百家湖公寓花园凯旋门于2000年被上海基尼斯总部评为最大的住宅小区主门楼，2000年公司被建行江苏省分行评为2A级信用单位，1995～1999年连续被南京市外商投资企业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。
公司总部现有员工62人，其中教授及具有高级技术职称人员3人，中级专业技术人员8人，经营管理机构为财务部、工程部、总经办、企划部、《百家湖》杂志编辑部。
三、可行性研究报告编制依据（一）江宁开发区管委会2000年月11月宁经管委发[2000]201号文“关于同意南京利源物业发展有限公司建设百家湖西花园基建立项的批复”；（二）江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图”；利源公司提供的项目有关资料；（三）利源公司2001年2月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。
四、项目建设的必要性（一）我市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。
根据我市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。
按照市委、市政府提出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，我市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。
本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。
（二）进一步完善江宁区投资环境的需求随着改革开放的不断深入，南京市及江宁区的经济建设日新月异，禄口国际机场的通航又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工不断增加。
但多年来江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要求。
在拥有较强经济实力的前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年；海外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择环境优美、价格适宜的居所。
因此本项目建设对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促进经济发展具有积极的意义。
综上所述，本项目建设十分必要。
第二章市场分析一、市场分析随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。
预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。
改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。
从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。
开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。
百家湖西花园住宅小区具有以下优势：1、项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势：●自然环境优势。
随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。
而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美、空气清新，很适合人们居住。
●人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特的人文环境优势。
●交通及其他配套条件优势。
本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前开发的百家湖花园一样具有十分优越的条件。
同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。
此外，临近百家湖西花园还有南航、河海大学等教育配套设施。
2、与竞争对手的优势分析●项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。
●项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。
随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。
“百家湖西花园”将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差距。
加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢得市场。
二、价格定位（一）周边楼盘定价调查（二）楼盘价格发展趋势江宁开发区1992年成立以来，该区域的房地产价格已从每平方米1480元逐步上涨至目前的2000元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来2～3年内该区房价仍有较大上升空间。
（三） 综合优势“百家湖西花园”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在1800～2000元／平方米。
此价位与南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势；而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。
三、 销售对象分析作为江宁区唯一的国家一级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设，在百家湖环湖景观带边规划和建设了30万M 2的高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。
中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。
随着社会文化的发展和市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。
利源公司早在90年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城、米兰城大部为跃层式别墅型公寓。
楼型上有四层、六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式、错跃层式、楼中楼式、错错层百家湖花园知本型业主占位图0% 100%式之分，房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。
百家湖西花园新型系列跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位为：百家湖西花园房价+汽车+20年汽车使用费＝南京三类地区相同面积房价。
