《房地产估价》试卷一

南京农业大学试题纸学年学期课程类型：选修试卷类型：鱼知水恩，乃幸福之源也。

鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。

吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。

知恩图报，善莫大焉。

一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。

生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。

一饭之恩，当永世不忘。

顺境里给你帮助的人，不能全部称作朋友，但是能够在你逆境时依然愿意援助你，走出困境的人，一定是你要用一生去感谢和珍惜的人。

唐代李商隐的《晚晴》里有这样一句诗：天意怜幽草，人间重晚晴。

久遭雨潦之苦的幽草，忽遇晚晴，得以沾沐余辉而平添生意。

当一个人闯过难关的时候，一定要记住那些支撑你，陪你一起走过厄运的朋友和亲人，这个世界谁也不亏欠谁，帮你是情分，不帮你是本分。

如古人所说：淡看世事去如烟，铭记恩情存如血。

学会感恩父母养育之恩，学会感恩朋友的帮助之情，生活里做一个有情有义的人。

你要知道，父母，永远是你最亲近的人，是最爱你的人，不管他们的方法怎么错误？可是爱你的心，都是一样的。

千万不要因为自己一时的私心，而忘记感恩。

我们常常希望别人都对自己有情有义，可是想得到别人你真情，首先你必须先付出真情。

你帮助别人，不要记在心里，别人帮助你，你要懂得感恩和感动，而不是当做理所当然。

你要知道别人帮你是情分，不帮你是本分。

侍父母，要孝顺，对朋友，要真诚。

不管你生活的精彩或者混沌，孝顺父母，颐养天年。

一父养十子，十子养一父。

在这个美好的时代，中华很多的美德都在逐渐消失，做子孝为天，但是总有一些人，自己活在天堂，硬生生的把父母扔进地狱。

鱼知水恩，乃幸福之源也。

鱼离不开水，人离不开亲人和朋友，当你处于逆境和灾难时，帮助你一臂之力，渡过难关的人，都是你的亲人和朋友。

吃水不忘挖井人，度过苦难，不能忘记援助过你的人。

知恩图报，善莫大焉。

一个人要想获得幸福，必须懂得感恩。

生活需要一颗感恩的心来创造，一颗感恩的心需要生活来滋养。

房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。

（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。

（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。

（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。

（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。

（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。

一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。

A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。

（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。

因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。

A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。

估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。

在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。

《房地产估价》模拟试题一、单项选择题（共25题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。

A．土地总量有限B．规划限制C．不动产不可移动D．价值量大2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。

该套住宅每平方米建筑面积的价格为（D ）。

A．1667 元／m2：B．1765元／m2C．1875元／m2D．2000元／m23．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。

A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。

理论上应补地价（ D ）。

A．78万元B．882万元C．1210万元D．1272万元5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。

A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。

A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量D．存量十新增竣工量一拆毁量7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

房地产估价师考试试卷一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪项？- A. 合法性原则- B. 客观性原则- C. 公平性原则- D. 随意性原则2. 以下哪项不是房地产估价的常用方法？- A. 成本法- B. 比较法- C. 收益法- D. 折旧法3. 以下哪项不是房地产估价时需要考虑的因素？- A. 地理位置- B. 建筑结构- C. 市场趋势- D. 个人偏好二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价中，以下哪些因素可能影响估价结果？ - A. 土地使用权年限- B. 建筑物的用途- C. 建筑物的装修风格- D. 周边环境和配套设施2. 房地产估价报告中应包含以下哪些内容？- A. 估价目的- B. 估价对象的描述- C. 估价方法和过程- D. 估价结果和结论三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以不考虑法律法规的限制。

（错误）2. 估价师在估价过程中，应保持客观公正，不受个人情感的影响。

（正确）3. 估价时，估价师可以根据自己的经验随意确定估价方法。

（错误）四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的通常有哪些？2. 描述比较法在房地产估价中的应用及其优缺点。

五、案例分析题（每题10分，共30分）案例一：某商业地产位于市中心，周边有多个大型购物中心和办公楼。

该地产的建筑面积为1000平方米，土地使用权为40年。

请根据所学知识，分析该地产可能的估价方法，并给出估价的初步思路。

案例二：某住宅小区的一户住宅在市场上出售，该住宅的建筑面积为120平方米，位于小区的中心位置，周边有学校和医院。

请分析该住宅可能的估价因素，并给出估价的初步建议。

六、论述题（15分）论述房地产估价中市场比较法的重要性及其在实际操作中的应用注意事项。

结束语：本试卷旨在考察考生对房地产估价相关知识的掌握程度，以及分析问题和解决问题的能力。

《房地产估价》试卷一答案一、单项选择题（20题） 1．B 2．D 3．B 4．B 5．B 6．B 7．D 8．B 9．A 10．D 11．C12．C13．C14．B15．B16．B17．C18．A19．C20．C二、多项选择题（10题）1．ACD 2．BCD 3．ACD 4．ABD 5．AD6．BD7．BC8．BCD9．ABD10．AD三、判断题（10题） 1．× 2．×3．√4．√5．×6．×7．√8．×9．×10．√四、填空题（10个空格）1．市场 2．装修 3．面积单位 4．有良好的职业道德 5．估价时点 6．安全利率 7．396 8．500 9．5 10．10 五、计算题（4题）第1题解：已知：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30 求：建筑物现时总价和单价 解：（1） 建筑物现时总价V=C ·1(1)N n R N -⎡⎤--⎢⎥⎣⎦=1000×500×50301(15%)50-⎡⎤--⨯⎢⎥⎣⎦=310000（元） =31(万元) （2） 建筑物现时单价=310000500=620（元/㎡） 答: 建筑物现时总价为31万元,单价为620元/㎡。

第2题解：（1） 该公寓房地产总价值V=1100×1000×3=3300000（元）=330（万元） （2） 设第二层单价为x 元/㎡，则：(150)(150)3x x x -++-=1100解得x=1200（元/㎡） （3） 第二层房地总价值为：1200×1000=1200000（元）=120（万元） （4） 第二层土地占有份额为：120330×100%=36.36%=36% 答: 第二层的土地占有份额为36%。

第3题解：此题可以用两种解法。

解法一：用收益法（1） 计算估价房地产年净收益：55-30=25（万元） （2） 计算资本化率：A 房地产资本化率=30352=11.90% B 房地产资本化率= 35294=11.90%C 房地产资本化率= 28238=11.76%D 房地产资本化率= 20166=12.05%估价房地产资本化率=11.90%11.90%11.76%12.05%4+++=11.90%（3） 计算估价房地产总价=2511.90%=210（万元）解法二：用购买年法（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元） （2） 计算购买年A 房地产购买年= 25230=8.4(年) B 房地产购买年= 29435=8.4(年)C 房地产购买年= 23828=8.5(年)D 房地产购买年= 16620=8.3(年)估价房地产的购买年 =8.48.48.58.34+++=8.4(年)（3） 计算估价房地产总价=25×8.4=210(万元) 答: 估价房地产的总价为210万元。

房地产估价试题及答案自考一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 房地产估价中，成本法的计算公式不包括以下哪一项？A. 土地成本B. 建筑成本C. 销售价格D. 开发利润答案：C2. 在房地产估价中，市场比较法的基本原理是？A. 替代原理B. 预期收益原理C. 风险与收益平衡原理D. 供求关系原理答案：A3. 下列哪项不是影响房地产价格的因素？A. 地理位置B. 产权年限C. 建筑风格D. 国际政治形势答案：D4. 房地产估价报告中，估价目的通常包括哪些？A. 买卖C. 租赁D. 所有以上答案：D5. 房地产估价中的收益法，主要用于评估哪种类型的房地产？A. 住宅B. 商业C. 工业D. 农业答案：B6. 土地使用权出让合同中，土地使用权的出让年限通常是多少年？A. 40年B. 50年C. 70年D. 100年答案：C7. 房地产估价中的剩余法适用于评估以下哪种情况的房地产？A. 单独的建筑物B. 土地和建筑物的组合C. 土地上的附着物D. 土地和建筑物的分离答案：B8. 在房地产估价中，哪种方法可以用于评估房地产的未来价值？B. 市场比较法C. 收益法D. 假设开发法答案：D9. 房地产估价报告的有效期限通常为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：C10. 房地产估价师在进行估价时，需要遵循以下哪项原则？A. 客观公正B. 客户利益最大化C. 估价机构利益最大化D. 估价师个人利益最大化答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）11. 房地产估价中，市场比较法需要考虑的因素包括哪些？A. 位置B. 面积C. 建筑结构D. 交易情况答案：A, B, C, D12. 下列哪些因素会影响房地产的收益法估价？A. 房地产的年收益B. 资本化率C. 土地使用权年限D. 估价师的个人偏好答案：A, B, C13. 房地产估价报告应该包括哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D14. 房地产估价中的成本法估价通常包括哪些步骤？A. 土地成本估算B. 建筑成本估算C. 开发利润和税费估算D. 市场调研答案：A, B, C15. 房地产估价中，哪些因素可能影响土地使用权的评估价值？A. 土地的位置B. 土地的使用年限C. 土地的规划用途D. 土地的所有权形式答案：A, B, C三、判断题（每题1分，共5分）16. 房地产估价报告可以由非专业人士编写。

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一[问答题]1.某家庭拟购买一套新房，并将（江南博哥）原有住房出租。

预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。

该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。

购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。

问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房？（精确到小数点后2位）（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？参考答案：详见解析参考解析：已知A＝2000元，n＝240，i＝6%/12＝0.5%，R＝9.6%。

（1）求购房最高总价：贷款总额：购房最高总价＝P/70%＝279161.54/70%＝39.88（万元）。

（2）求出售原有住房时，住房的市场价值：V＝A×（12/R）＝2000×（12/9.6%）＝25（万元）。

设剩余M个月需要偿还25万元，则有：代入具体数据可得：解得：M＝196.66（个月）。

240－196.66＝43.34（个月），根据题目要求需要取整数，所以，在还款44个月之后出售住房。

[问答题]2.某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。

已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。

如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。

房地产评估复习题及答案(一第一章房地产和房地产评估1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

☆A.收益性B.用途C.市场性D.地段2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本评估法3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:(A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: (A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8.房地产的价值注重:(A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:(A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权,B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆A.商业B.办公C.特殊用途D.综合答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地产价格1.最能说明土地价格水平高低的价格是:(A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。

☆A.本地区的房地产B.全国房地产C.全国本类房地产D.本地区本类房地产3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:(A.实际价格28.5万元,名义价格30万元B.实际价格29.28万元,名义价格30万元C.实际价格30万元,名义价格不存在D.实际价格28.578万元,名义价格30万元4.采用比较法求得的价格通常称为(A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6.在房地产销售过程中,(是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。

A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。

A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。

A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。

A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。

A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。

A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。

A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。

A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。

（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。

（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。

（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。

（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。