2017房估-案例与分析-精讲班-23、第二章第六节-工业房地产估价(一)

1．建筑结构、类型和等级建筑结构的不同直接影响建筑的工程造价，即建筑成本，从而影响住宅的价格。

住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。

建筑的高度、每一层的层高的不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅。

2．设施与设备住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通信、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。

3．建筑质量建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。

4．装饰装修对于新建住宅而言，可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大；对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大，因为存在装修的折旧问题。

三、居住房地产估价的常用方法居住房地产的估价可以选择比较法、成本法、收益法等。

（一）比较法由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法。

（二）成本法成本法也常用于居住房地产的估价，在居住房地产的抵押价值评估时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法。

（三）收益法采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地产。

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理（一）商品房估价的技术路线及难点处理商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用比较法进行估价。

在实际估价业务中，商品房个体即零散的单套住宅的估价情况比较多，如住宅的抵押、转让估价，单套商品房的估价技术路线比较简单，因为单套商品房的交易实例很多，可直接通过对交易实例的修正测算出待估对象的价格。

在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。

由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。

第三章不同目的房地产估价房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，是指委托人为了某种需要而聘请估价机构估价。

房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。

史家解读：估价目的是由委托人根据其需要提出而决定的，它不是由估价机构或估价师决定的。

估价的假设前提主要有两类，一是最高最佳利用前提，二是持续使用前提。

最高最佳利用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估其价值。

相对于最高最佳利用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分（例如房地产）按照其目前的使用方式评估其价值。

这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。

价值类型则有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值、现状价值、残余价值以及保险价值、课税价值等。

一种类型的价值通常只会有一种估价前提。

史家解读：一般情况下投资价值、企业经济行为中涉及的房地产估价价值可能适用于持续使用前提，而且一个估价目的只有一个价值类型。

关于持续使用前提，《规范》没有明确说明，在估价原则中也没有阐述，在理论教材中有整体资产估价的说法。

本章主要针对房地产抵押估价、房地产征收、征用估价、房地产转让估价、房地产拍卖、变卖估价、房地产损害赔偿估价和企业各种经济活动涉及的房地产估价进行介绍和分析。

第一节房地产转让估价一、房地产转让估价的特点房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。

房地产转让估价特点主要表现为：（1）从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。

六、价值类型房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价原则（略）八、估价依据（略）九、估价方法本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。

通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。

饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值评估的基本方法。

同时，在饭店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。

因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。

错处：缺所选用估价方法的定义或内涵。

十、估价结果估价对象在价值时点的评估结果如下：市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款为零；抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。

错处：估价结果中缺单价表示或不列单价的理由。

十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期（略）十四、风险提示（略）十五、变现能力分析（史记：建议大家结合案例教材32、33页内容对比学习）房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

估价对象变现能力分析表2－25错处：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。

××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告（节选）一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析该饭店占地面积3691㎡，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105．32㎡，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。

（二）成本法1．选择具体估价路径基本公式：房地产价格＝选择房地合估路径进行评估＝土地取得和开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润－建筑物的折旧2．测算估价对象重置成本1）土地的取得和开发成本由于估价对象所在地区土地成交实例较少，估价对象土地为挂牌出让方式取得，取得时间为2014年1月8日，出让价格为1140万元（包含市政大配套费用），（史记：市政大配套费用是指建设用地红线外基础设施建设费，俗称“大配套费”）购买时需缴纳3%的契税。

故本次估价采用其出让价格，对其进行日期、使用年期修正，确定土地取得和开发成本。

土地取得成本＝1140×（1＋3%）＝1174．2（万元）错处：应对土地取得和开发成本进行客观性调整或修正，或者经过比较后说明估价对象的出让价格是客观合理的。

根据××市地价指数，2014年1月至2015年底，商业三级土地价格上涨了35%。

商业用地法定最高出让年限为40年，尚可使用38年，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为8%。

错处：确定土地报酬率的依据不充分或者说确定过程过于简单。

其中：Y表示土地报酬率；n表示宗地剩余使用年限；m表示法定最高出让年限。

代入公式计算，土地年期修正系数：0．992。

修正后价格＝土地取得成本×（1＋期日修正系数）×年期修正系数＝1174．2×（1＋35%）×0．992＝1572．49（万元）楼面地价＝1572．49万元÷2691．94㎡＝5841．48元/㎡2）求取建筑物的建造成本①建安工程费用由于估价对象属于风貌建筑、建造标准较为特殊，参照××市现行建筑工程概预算定额和类似工程造价，结合委托人提供的估价对象工程预算和装修情况，经测算、修正，最终确定建安工程费用为：5500元/㎡。

②红线内配套、增容费用（史记：这是建设用地红线内基础设施建设费和公共配套设施建设费，俗称“小配套费”）根据××市配套、增容费用标准，达到估价对象的现行状况需450元/㎡。

2017年房地产估价师考前辅导精讲班《房地产估价案例与分析》不同类型房地产估价之二—商业房地产估价★内容讲解第二节商业房地产估价一、商业房地产及其特点（一）商业房地产及其种类商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。

狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。

广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。

本节主要针对狭义商业房地产，即零售业、批发业房地产。

估价人员在进行商业房地产估价时，应了解商业房地产的种类及其零售业态的结构特点，下面简单介绍一下各种零售业态的结构特点：1．百货店业态结构特点采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；采取定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；选址在城市繁华区、交通要道；商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；商店规模大，在5000㎡以上；商店设施豪华，店堂典雅、明快；目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。

2．超级市场业态结构特点采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主；营业时间每天在11小时左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车场地；选址在居民区、交通要道、商业区；商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；商店营业面积在500㎡以上；目标顾客以居民为主。

3．大型综合商场业态结构特点采取自选销售方式和连锁经营方式；商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场；选址在城乡结合部、住宅区、交通要道；商圈范围较大；商店营业面积一般在2500㎡以上；目标顾客为购物频率高的居民。

2017年房地产估价师考前辅导精讲班《房地产估价案例与分析》不同类型房地产估价之一——居住房地产的估价★内容讲解第二章不同类型房地产估价按照估价对象的用途，在房地产估价时一般将房地产分为下列十种类型：（1）居住房地产：包括普通住宅、高档公寓和别墅等。

（2）商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。

（3）办公房地产：包括商务办公楼（俗称写字楼）、行政办公楼等。

（4）旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

（5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

（6）娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

（7）工业房地产：包括厂房、仓库等。

（8）农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。

（9）特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

（10）综合房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产。

本章主要对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊等七种用途房地产的估价案例进行分析。

第一节居住房地产估价一、居住房地产及其特点居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，居住房地产主要有以下特点：（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁，交易量十分巨大。

（二）具有较强的相似性、可比性居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，此外，由于居住房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。

（三）不同类型住房价格内涵差异明显商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。

二、影响居住房地产价格的因素就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。

［案例2－7］××市××新区××路×弄×号地下一层87个车位估价结果报告（节选）（史记：原教材有结果报告，为便于大家了解其全貌，予以增补）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1．估价对象的权属状况根据委托人提供的《××市房地产权证》［沪房地浦字（2000）第××号］和《房屋土地权属调查报告书》（××市××新区房地产测绘中心，编号2000—建××号）记载：估价对象所在的××新区××路×弄×号地下一层的权利人是甲公司，地下一层总建筑面积3209．36㎡，土地用途为住宅，出让方式取得土地使用权，土地使用权期限自1998年10月8日至2068年10月7日止。

2．估价对象的坐落与四至情况估价对象位于××市××新区××路×弄×号地下一层，地号为××新区××镇××村×丘。

估价对象所在的××花园四至：东临××路，南临××路，西近××路，北临××路。

3．估价对象的建筑物状况估价对象坐落于××新区××路×弄×号地下一层，钢混结构，竣工于2004年，总建筑面积3209．360㎡，其中地下车库建筑面积3045㎡（合计87个车位），地下环网室建筑面积27．09㎡，地下变电所（1）建筑面积27．70㎡，地下变电所（2）建筑面积27．70㎡，地下低压开关室建筑面积82．31㎡。

《房地产估价案例与分析》房地产估价文书写作（二）一、内容讲解第一章房地产估价文书写作第三节房地产估价报告写作（六）估价结果报告的写作估价结果报告应记载以下事项：（1）估价委托人；（2）房地产估价机构；（3）估价目的；（4）估价对象；（5）价值时点；（6）价值类型；（7）估价原则；（8）估价依据；（9）估价方法；（10）估价结果；（11）注册房地产估价师；（12）实地查勘期；（13）估价作业期。

如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。

1．估价委托人当估价委托人为单位时，应写明其名称、住所和法定代表人姓名；当估价委托人为个人时，应写明其姓名和住址。

史家解读：1．不需要写明委托方的身份证号码（个人信息不宜披露）；2．住所是指为使法律关系集中于一处而确定的自然人或法人的地址，是公民生活和进行民事活动的主要基地或中心场所。

《民法通则》规定：公民以他的户籍所在地的居住地为住所，经常居住地与住所不一致的，经常居住地视为住所。

2．房地产估价机构应写明房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。

史家解读：依据理论教材、案例教材、新《规范》，“估价机构”中要求有“估价机构资质证书编号”，在案例考试中，估价结果报告的估价机构中缺“估价机构资质证书编号”可作为一处错误予以指出!但没有估价机构资质证书有效期不算错。

3．估价目的估价目的应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。

估价目的通常由客户设定。

因此，估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同，具体举例如下：（1）抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；（2）国有土地房屋征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

（3）房地产转让估价目的可表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”；（4）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；（5）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资决策提供价值参考依据”。

第六节工业房地产估价汇总随着经济和城市化的不断发展，工业房地产已经成为我国地产市场中的重要组成部分。

但是对于工业房产的估价，在很长一段时间内仍然没有统一的方法和标准，导致估价结果的参差不齐。

因此，本文将对工业房地产估价的方法和标准进行一些汇总和。

工业房地产估价方法收益法收益法是估算工业房地产价值的一种较为常见的方法。

根据市场的需求和供给情况，通过研究相关数据，比如租金、管理费用、维修费用、税费等，可以基本确定出一个工业房地产物业所能得到的未来收益。

然后再通过使用合适的贴现率对未来收益进行折现，最终估算出该物业的价值。

成本法成本法是另一种常用的工业房地产估价方法。

该方法主要是估算物业的重建成本和与新建物业具有相同的效能的情况下的当前价格，再考虑到折旧和残值等因素，计算出物业的价值。

市场比较法市场比较法是一种比较直接的工业房地产估价方法。

该方法根据市场上已经出售或出租的类似物业的成交价格和现在所处的市场情况等因素，判断物业的价值。

工业房地产估价标准在这里，我们主要介绍两种工业房地产估价标准。

建筑物评估标准建筑物评估标准是指根据国家现行房地产市场价格，以及房屋建筑结构、地理位置、建筑材料等因素，对工业房地产进行评估和估价的标准。

在评估过程中，具体要考虑房屋建筑物的基本情况、保险价值、重建价值等因素。

资产评估标准资产评估标准是指根据国家现行法律法规或相关机构借鉴国际上行之有效的资产估值方法，考虑工业房地产的市场价值、资产收益、风险价值等因素，对工业房地产进行评估和估价的标准。

，工业房地产估价涉及到很多因素和方法，而这些因素的变化以及方法的选择，都会导致估价结果的不同。

因此，在进行工业房地产估价时，需要综合各方面因素来进行综合考虑，选取合适方法，保证估价结果的准确性和可靠性。

（九）附件房地产估价报告附件主要需列明以下内容：1．估价委托书复印件。

2．估价对象位置示意图。

3．估价对象实地查勘情况和相关照片，应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。

当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。

实地查勘的相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。

对未进行实地查勘的估价对象内部状况，可不包括估价对象的内部状况照片，但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

4．估价对象权属证明复印件，当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时，可不包括估价对象权属证明复印件，但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因，并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

5．估价对象法定优先受偿款调查情况，应说明对估价对象法定优先受偿款进行了调查，并应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。

当不是房地产抵押估价报告时，可不包括该情况。

6．可比实例位置图和外观照片。

当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片。

7．专业帮助情况和相关专业意见。

8．估价所依据的其他文件资料。

9．房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。

10．注册房地产估价师估价资格证书复印件。

四、房地产估价报告示例【案例1－5】房地产抵押估价报告估价报告编号：××××［2016］第××××号估价项目名称：××市××路×××号××在建大厦房地产抵押价值评估估价委托人：××房地产有限公司房地产估价机构：广东××土地与房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）估价报告出具日期：2016年8月8日史家解读：1．封面必须要有“抵押”两字，没有可作为一处错误予以指出。