房地产评估PPT课件

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（二）区域因素 是指某一特定的区域内的自然条件与社会、
经济、行政、技术等因素相结合所产生的价格 水平产生的区域特性，对该区域内的各块土地 的价格水平产生影响。这类因素包括以下一些： 1、商务繁华因素 2、道路通达因素 3、交通便捷因素 4、城市设施状况因素
（1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐设施 5、环境状况因素
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2、建筑物的个别因素 （1）面积、结构、材料等 （2）设计、设备等是否良好 （3）施工质量 （4）法律限制 （5）建筑物是否与周围环境协调
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三、房地产评估中的收益法
概念：房地产评估收益法又称为收益现值法，是通过估 算被评估对象的正常收益，选择适当的折现率，通过计 算各期收益的现值估算房地产价值的方法。
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4. 房地产评估的程序
（一） 明确评估基本事项 在房地产评估时，必须了解评估对象的基本
情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法 的前提。评估基本事项包括以下内容：
1、 明确评估目的。 2、 了解评估对象。 3、 确定评估时点。 4、 签订评估合同。
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（二）合理配备人员，制定评估计划 （三）实地勘查，收集资料 （四）选择评估方法 （五）确定被评估房地产的价值 （六）撰写评估报告
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3.房地产评估的原则
所谓房地产评估，是专业人员为特定的目 的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价 值进行评估。
评估人员在进行评估活动时，必须受到行 业行为准则的约束，在一定的原则下开展评估 活动。
1、 区位原则。 2、 替代原则。 3、 最有效使用原则。 4、 评估时点原则。 5、 合法原则。
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《城市房地产管理法》第32条中规定：房地产转让、抵 押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权 同时转让、抵押。 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大 类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物 及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、 建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及 其相关的权益。
第五章 房地产评估
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本章学习目的和要求：
1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 掌握房地产评估的其他方法的应用
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一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念：
房地产净收益=房屋净收益+土地净收益 房地产净收益 因素：房租收入-费用 房屋净收益： 因素 1、按使用年限折旧
2、无限期等额收益法 土地净收益： 因素： 有限期等额收益法
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课后练习：某公司于2002年8月以有偿出让方式取得一 块土地40年使用权，并于2004年8月在此地块上建成一 栋钢筋混凝土结构的写字楼，造价每平方米2500元，经 济耐用年限为55年，残值率2%。目前该类建筑重置价 格为每平方米3600元。该建筑物占地面积3000平方米， 建筑面积9000平方米，用于出租，每月平均实收租金3 万元（据了解当时同类写字楼出租租金一般为每月每建 筑平方米50元，空置率10%）。每年需支付的管理费为 年租金的3.5%、维修费为建筑物重置价格的1.5%，土 地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为 重 置 价 的 0.2% ， 土 地 资 本 化 率 8% ， 建 筑 物 资 本 化 率 8%。土地使用权出让年限届满时地上建筑物由国家无偿 收回。假设房屋收益为无限期。根据以上资料评估该宗 房地产2008年8月的土地使用权价值。
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（2）土地使用权
土权抵押：
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（3）建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
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建筑物的主要结构：
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构7
2．房地产的特点：
不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。 区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。 长期使用性：一般期限较长。 影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者 心理等。 个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的 房产。 投资风险性 政策限制性
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二、房地产价格的影响因素
影响房地产价格的因素通常可划分为一 般因素、区域因素和个别因素。 （一）一般因素
是指影响一定区域范围内所有房地产 价格的一般的、普遍的、共同的因素。 这类因素主要包括以下因素
1、经济因素 （1）经济发展因素 （2）财政金融因素 （3）产业结构因素
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2、社会因素 （1）人口因素 （2）家庭规模因素 （3）教育水平、社会福利因素 3、政策因素 （1）土地使用权制度与住房制度、地价政策 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4）行政隶属关系变更 （5）交通管制
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（三）个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别
因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地 自身的条件和特征对该地块价格的影响。
1、土地的个别因素 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形 因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素
计算公式：
1.无限期等额收益评估法：P=A/r
其中：A为被评估房地产的年收益额，r为折现率/资本化率
2.有限期等额收益评估法：P=
A r
[1

(1
1 r
)n
]
其中：n为收益期
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适用范围：有收益的房地产价值评估，如 商场、写字楼等商业地产。
不适用范围：政府机关、学校等公用、公 益性房地产。
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基本公式
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解：（1）选定评估方法：该宗房地产有经济收益，适宜
（1）房地产是土地和建筑物及其权属的总称。
概念
土地
地球的表面及其上 下一定范围内的空 间
建筑物
通过人工建筑而成 ，由建筑材料、建 筑配件和设备（给 排水、卫生、照明 、空调、电梯、通 讯）等组成的整合 体
地上定着 物
附着于土地、建筑 物上，与土地、建 筑物不可分离，分 离会破坏或降低房 地产价值的部分。