自考—资产评估习题(带答案)第四章 房地产评估0401教案资料

第一～四章习题第一章导论一、练习题1、术语解释（1）资产评估（2）资产评估的时点性（3）市场价值（4）非市场价值2、单项选择题（1）资产评估的时点性是指以被评估资产在（）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。

a、评估日期b、评估工作日期c、评估基准日d、过去、现在及未（2）不可辨认的资产是指（）。

a、没有物质形态因而无法辨认的资产b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产（3）资产评估价值取决于资产的（）。

a、原先的购买价格b、生产成本c、预期效用d、评估基准日的利用现状（4）正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。

这体现了资产评估的（）。

a、贡献原则b、客观原则c、预期原则d、替代原则（5）下列不属于资产评估工作原则的是（）a、独立性b、客观性c、替代性d、科学性（6）在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（）。

a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（7）银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（）。

a、清算假设b、公开市场假设c、继续使用假设d、持续经营假设（8）资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（）a、前者必须高于后者b、前者必须低于后者c、前者必须等于后者d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（）a、市场性b、公正性c、咨询性d、预测性（10）某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。

该宗土地的价值应评估为（）万元a、500b、300c、280d、3603、多项选择题（1）资产评估行为涉及的经济行为包括（）a、产权转让b、企业重组c、资产抵押d、资产纳税e、停业整顿（2）资产评估的科学性原则是指（）a、选择适用的价值类型和方法b、由包括科技专家组成的资产评估队伍c、制定科学的评估方案d、以充分科学的事实为依据e、遵循科学的评估程序（3）资产评估的公正性表现为（）a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。

第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。

A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。

A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。

根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。

A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。

根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。

A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。

A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。

A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。

第4章资产评估方法一、单项选择题1、由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失是指（）。

A、资产的重置成本B、资产的实体性贬值C、资产的经济性贬值D、资产的功能性贬值2、在成本法下，资产的评估价值为（）。

A、资产的重置成本B、资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值C、资产的重置成本－资产实体性贬值D、资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值3、某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计2000万元，评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计120万元，经估算其重置成本之和为150万元，则该企业被评估设备的重置成本最接近于（）万元。

A、1200B、1800C、1300D、25004、超额运营成本形成的功能性贬值，等于资产剩余使用年限内的（）。

A、各年超额运营成本的折现值之和B、各年运营成本的折现值之和C、各年运营成本净值的折现值之和D、各年净超额运营成本的折现值之和5、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（）。

A、市场法B、直接比较法C、间接比较法法D、账面价值法6、已知某参照物资产在2017年1月初的正常二手交易价格为80000元，该种资产已不再生产，上半年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（）元。

A、82500B、72000C、88000D、758007、A公司是国内一家极具影响力的汽车公司，已知该公司的β系数为1.33，短期国库券利率为4%，市场上所有股票的平均收益率为8%，则公司股票的折现率为（）。

A、9.32%B、14.64%C、15.73%D、8.28%8、下列关于收益法的应用前提，说法错误的是（）。

A、被评估资产的未来预期收益可以被预测并可以用货币来衡量B、资产拥有者获得预期收益所承担的风险不可以用货币来衡量C、资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以用货币来衡量D、被评估资产预期获利年限可以被预测9、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3%的比例递增，设定的资本化率为10%，资产效用永续，该资产的评估值为（）万元。

资产评估自考试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 资产评估的主体是（）。

A. 资产评估机构B. 资产评估师C. 资产所有者D. 资产使用者答案：B2. 资产评估的目的是（）。

A. 确定资产的公允价值B. 确定资产的账面价值C. 确定资产的使用价值D. 确定资产的交换价值答案：A3. 资产评估的客体是（）。

A. 资产的所有权B. 资产的使用权C. 资产的收益权D. 资产的控制权答案：A4. 资产评估的基本假设不包括（）。

A. 交易假设B. 持续使用假设C. 公开市场假设D. 清算假设答案：D5. 资产评估的价值类型不包括（）。

A. 市场价值B. 投资价值C. 清算价值D. 账面价值答案：D6. 资产评估的程序不包括（）。

A. 明确评估目的B. 确定评估对象和范围C. 选择评估方法D. 编制资产负债表答案：D7. 资产评估的方法不包括（）。

A. 市场法B. 成本法C. 收益法D. 现金流量折现法答案：D8. 资产评估中，市场法适用的条件是（）。

A. 存在活跃的市场B. 资产的收益稳定C. 资产的使用寿命长D. 资产的流动性差答案：A9. 资产评估中，成本法适用的条件是（）。

A. 资产的收益不稳定B. 资产的使用寿命长C. 资产的流动性差D. 资产的重置成本可以合理估计答案：D10. 资产评估中，收益法适用的条件是（）。

A. 资产的收益不稳定B. 资产的使用寿命长C. 资产的流动性差D. 资产的未来收益可以预测答案：D二、多项选择题（每题2分，共10分）1. 资产评估的特点包括（）。

A. 专业性B. 公正性C. 独立性D. 客观性答案：ABCD2. 资产评估的原则包括（）。

A. 合法性原则B. 独立性原则C. 客观性原则D. 科学性原则答案：ABCD3. 资产评估的程序包括（）。

A. 明确评估目的B. 确定评估对象和范围C. 选择评估方法D. 编制资产评估报告答案：ABCD4. 资产评估的价值类型包括（）。

1下列不属于建筑安装工程费的是A计划利润 B税金C现场管理费D“三通一平”费运用预决算调整法时，需调整的三材差价是指（）的差价A钢材、钢筋混凝土、砖 B钢材、木材、水泥C木材、水泥、砖D钢材、水泥、钢筋混凝土在运用成本法评估土地使用权时，土地取得费利息的计息期为 ( )A. 整个开发期B. 开发期的一半C. 开发期的1/3D. 开发期与出售期之和2．待估建筑物账面原值200万元，竣工于1995年底，从1996年到2000年价格指数每年增长幅度分别为4.8%、6.9%、11.7%、17%、30.5%，则2000年底该建筑物的重置成本最有可能是（）A. 209.6万元B. 382万元C. 296万元D. 380万元3.某建筑物竣工于2008年，评估基准日2011年12月31日，已知该建筑物账面价值100万，该建筑物所在地区建筑业产值环比物价指数2009为5%，2010为2%，2011为3%，则该建筑物的重置成本为A110万元 B109万元 C 107万元 D105万元4.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材建造，这种结构是（）A、砖木结构B、砖混结构C、木结构D、简易建筑物5.现开发某一土地，预期用途为商品住房，面积共10000m2,预计两年后完工，售价2500元/ m2,年折现率为10%，则楼价为（）A、20660000元B、20677258元C、20785217元D、21546248元6.某砖木结构建筑，评估人员在对其评估时，对结构部分、装修部分、设备部分的打分分别为70、50、30，这三部分的评分修正系数分别为0.55、0.15、0.3，则该建筑的实体性贬值率为（）A、55%B、60%C、45%D、70%7.下列选项中，属于影响地产价格的区域因素的是（）A、居民收入水平B、交通便捷度C、交通管制D、面积因素8.把土地分为高度集约使用的土地和使用不当的土地的依据是（）A、土地的社会经济用途B、土地的开发程度C、土地的利用程度D、土地的经济地理位置9.预计待评估土地的年收入为18万元，年总费用为8万元，剩余使用年限为5年，折现率为10%，则其评估价值为（）A、30.91万元B、32.53万元C、34.91万元D、37.91万元10.某砖混结构单层住宅，宅基地面积为300m2,房屋月租金为5000元，各种费用占租金收入的40%，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，另用市场法求得土地使用权价格为1000元/m2，则建筑物的年纯收益为（）A、12000元 12000元（5000×12-5000×12×40%-1000×300×8%） B、18000元 C、20000元 D、40000元11．运用市场法评估建筑物体现建筑物评估的A替代原则 B最有效使用原则C供需原则 D贡献原则12．某一宗地用于住宅时300元/ m2，用于工业用地200元/ m2，用于商业用地500元/ m2。

第四章资产评估准则一、学习目标及题型分值学习目标●掌握我国资产评估准则体系框架、资产评估基本准则、国际评估准则、专业评估执业统一准则、RICS评估准则主要内容等准则基础知识。

题型分值●主要考查客观题●分值一般在5分左右二、掌握熟悉了解的内容掌握：√我国资产评估准则体系的框架√资产评估基本准则介绍熟悉：√我国资产评估准则的制定机制√《国际评估准则》的主要内容了解：√我国资产评估准则的发展√我国资产评估准则体系的特点√《国际评估准则》的结构体系√《专业评估执业统一准则》的结构体系√《RICS评估准则》的结构体系考点一：我国的资产评估准则一、我国资产评估准则概述（一）资产评估准则简介2016年《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）颁布实施。

财政部门管理的资产评估行业的评估准则称为资产评估准则。

资产评估准则是资产评估机构和资产评估专业人员开展资产评估业务的行为标准，是监管部门评价资产评估业务质量的重要尺度，是评估报告使用人理解资产评估结论的重要依据。

本教材所称资产评估准则是指财政部制定的资产评估基本准则和中国资产评估协会根据资产评估基本准则制定的资产评估执业准则和资产评估职业道德准则。

资产评估法规定了评估准则的制定和实施方式，并对资产评估准则的规范主体、重要术语、评估程序、评估方法以及评估报告等内容作出了规定。

为贯彻落实资产评估法，财政部和中国资产评估协会于2017年对资产评估准则进行了全面修订后重新发布，构建了包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则在内的新的资产评估准则体系。

基本准则是财政部制订的，执业准则和职业道德准则是资产评估协会制订的。

执业准则包括资产评估具体准则、资产评估指南和资产评估指导意见。

资产评估执业准则和资产评估职业道德准则是依据资产评估基本准则制定的，分别从业务和职业道德两个方面系统地规范了资产评估行为。

（三）我国资产评估准则的制定机制1.制定主体2.咨询组织3.制定程序①立项中国资产评估协会根据资产评估业务需要，提出资产评估准则立项意见。

资产评估第四章一.单项选择题1.最佳使用是（）必须考虑的评估前提。

[单选题] *A.地产(正确答案)B.房屋建筑物C.企业资产D.资产2.基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

[单选题] *A.地理位置和交通条件B.个别因素和市场转让条件(正确答案)C.容积率和覆盖率D.特别利害关系和特殊动机3.假设开发法属于一种（）。

[单选题] *A.加和法B.积算法C.类比法D.倒算法(正确答案)4.某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（）元。

[单选题] *A.85000B.12631C.72369(正确答案)D.123695.计算建筑期利息的工期应按（）计算。

[单选题] *A.合同工期B.额定工期(正确答案)C.协商工期D.实际工期6.待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）元。

[单选题] *A.1048000B.1910000(正确答案)C.1480000D.191000007.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。

[单选题] *A.61667B.925000C.789950D.58041(正确答案)8.残余估价法属于（）中的一种具体方法。

[单选题] *A.收益法B.成本法C.市场法(正确答案)D.功能价值法9.有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为（）元／平方米。