房地产评估教案4 成本法

房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。

成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。

它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。

成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。

具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。

这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。

2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。

折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。

常用的折旧方法有直线法和余额递减法。

3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。

可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。

4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。

需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。

因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。

房地产评估——成本法房地产评估——成本法一、概述房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，通过对房地产的各项要素进行分析和对比，得出一个合理的估值结果。

成本法是常用的评估方法之一，通过计算房地产的建造成本及相关费用来确定其价值。

二、评估目的评估的目的是为了确定房地产的市场价值，以便于买卖、出租、抵押等交易活动的进行。

成本法适用于新建房地产、改建房地产、特殊用途房地产等情况。

三、评估步骤⒈收集资料评估师需要收集与房地产相关的各种资料，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、施工合同等文件。

⒉分析土地价值评估师需要根据土地所在位置、规划用途等因素分析土地的价值，并计算出土地的评估价值。

⒊计算建筑成本评估师需要根据房地产的建筑面积、建筑材料、施工工艺等因素计算出建筑的成本。

这包括施工材料费、人工费、设备费等。

⒋考虑附属设施和装修费用评估师需要考虑房地产的附属设施和装修费用，包括公共设施、园林绿化、室内装修等。

⒌考虑管理费用和融资成本评估师需要考虑管理费用和融资成本对房地产的价值的影响。

这包括物业管理费、维修费用、融资成本等。

⒍综合评估结果评估师需要将各项成本综合考虑，并结合市场需求、供需关系等因素得出评估结果。

四、附件本文档涉及的附件包括但不限于：土地使用权证、建设用地规划许可证、施工合同等。

五、法律名词及注释⒈土地使用权证：证明土地使用权归属人享有土地使用权的证据文件。

⒉建设用地规划许可证：为开发商提供的合法建设房地产的许可证。

⒊施工合同：开发商与施工方签订的合同，用于规定房地产建设的各项要求和条款。

六、结束语本文档详细介绍了房地产评估中的成本法方法，通过计算房地产的建造成本及相关费用来确定其价值。

评估的目的是为了确定房地产的市场价值，以便于各种交易活动的进行。

附件中提供了相关文件，法律名词及注释帮助读者更好地理解内容。

房地产评估——成本法房地产评估——成本法1.引言本文档旨在对房地产评估中的成本法进行详细介绍。

成本法是一种评估房地产价值的方法，通过计算建设或重建房地产所需的成本，以确定其当前市场价值。

该方法适用于新建建筑、改建建筑或经过整修的建筑。

2.目标与用途成本法的主要目标是确定房地产的重建成本以及折旧和消耗。

成本法的主要用途包括以下几个方面：________2.1 评估保险价值：________成本法可用于确定房地产在保险公司角度的估值，以确保适合的保险覆盖。

2.2 工程控制：________成本法可用于管理建筑工程，包括预算编制、成本控制和费用预测。

2.3 财务报告：________成本法可用于编制财务报告，包括资产负债表和损益表。

2.4 交易决策：________成本法可用于确定买方是否愿意以特定价格购买房地产。

3.评估步骤成本法评估房地产的步骤如下：________3.1 收集基本信息：________收集有关房地产的基本信息，包括建筑年代、建筑面积、土地面积等。

3.2 确定重建成本：________确定重建房地产所需的成本，包括建筑材料、劳动力、设备和其他相关费用。

3.3 考虑折旧和消耗：________根据房地产的使用寿命和折旧率，计算折旧和消耗的费用。

3.4 计算当前市场价值：________根据重建成本、折旧和消耗的费用，计算房地产的当前市场价值。

4.附件本文档涉及以下附件：________4.1 房地产基本信息表：________用于记录收集到的房地产基本信息。

4.2 重建成本计算表：________用于计算房地产的重建成本。

4.3 折旧和消耗计算表：________用于计算房地产的折旧和消耗费用。

4.4 市场价值计算表：________用于计算房地产的当前市场价值。

5.法律名词及注释本文涉及的法律名词及其注释如下：________5.1 房地产评估：________根据相关法律法规，对房地产进行价值评估的行为。

房地产成本法课程设计一、课程目标知识目标：1. 让学生掌握房地产成本法的基本概念、原理及计算方法。

2. 使学生了解房地产成本法在房地产评估中的应用及重要性。

3. 帮助学生了解房地产成本法的相关政策法规。

技能目标：1. 培养学生运用房地产成本法进行房地产评估的能力。

2. 提高学生分析房地产成本构成、计算成本价值的能力。

3. 培养学生运用相关软件工具进行房地产成本法评估的操作技能。

情感态度价值观目标：1. 培养学生对房地产评估工作的兴趣和热情，增强职业责任感。

2. 引导学生关注房地产市场的动态，提高对行业发展趋势的敏感性。

3. 培养学生诚信、严谨、客观的评估态度，树立正确的价值观。

课程性质分析：本课程为专业核心课程，旨在让学生掌握房地产成本法的基本知识和技能，为未来从事房地产评估工作打下基础。

学生特点分析：学生为高中年级，具有一定的数学、经济学基础，但可能对房地产评估领域的专业知识和技能掌握不足。

教学要求：1. 结合实际案例，注重理论与实践相结合，提高学生的实际操作能力。

2. 注重启发式教学，引导学生主动思考、分析问题。

3. 定期进行课堂讨论和课后作业，巩固所学知识，提高学生的综合素质。

二、教学内容1. 房地产成本法概述- 房地产成本法的定义与特点- 房地产成本法的基本原理2. 房地产成本构成- 土地成本- 建筑成本- 融资成本- 税费成本- 其他成本3. 房地产成本法的计算方法- 直接成本法- 间接成本法- 重置成本法- 成本加成法4. 房地产成本法在实际评估中的应用- 案例分析：住宅、商业、工业房地产成本法评估- 成本法在房地产投资决策中的作用5. 房地产成本法相关政策法规- 我国房地产成本法相关政策法规解读- 房地产评估行业规范及职业道德教学大纲安排：第一周：房地产成本法概述、土地成本第二周：建筑成本、融资成本第三周：税费成本、其他成本、直接成本法第四周：间接成本法、重置成本法、成本加成法第五周：房地产成本法在实际评估中的应用、相关政策法规教学内容与教材关联性：本章节教学内容紧密围绕教材中关于房地产成本法的相关章节，结合实际案例，使学生系统掌握房地产成本法的相关知识和技能。

第六章成本法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。

教学内容：第一节基本原理一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。

三、理论依据从买方的角度看，是替代原理;从卖方的角度看，生产费用价值论。

四、适用条件与对象——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。

—-单纯建筑物-—独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本,不能用实际成本五、一般步骤：1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料2、估算重置价格或重建价格3、估算折旧4、求出积算价格第二节房地产价格构成房地产价格的一般构成（采用成本法）1、土地取得费用——征地费和“房屋折迁安置补偿费”-—土地使用权出让金或地价款——有关土地取得的手续费及税金2、开发成本——勘察设计和前期工程费——基础设施建设费——安装工程费——公共配套设施建设费—-开发过程中的税费3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等4、投资利息5、销售税费—-销售费用：广告费、代理费-—销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加-—其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费6、开发利润第三节基本公式一、基本公式：房地产价格＝重新构建价格－折旧二、新开发土地：新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润三、新建房地产：新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润四、旧房地产：旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧第四节重新购建价格一、定义:假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。

本钱法及其运用要求1.熟悉本钱法的寄义；2.熟悉本钱法的理论依据；3.掌握本钱法适用的估价工具；4.熟悉本钱法估价需要具备的条件；5.熟悉本钱法估价的操纵步调；6.掌握房地产代价组成；7.掌握本钱法的根本公式；建代价的寄义；建代价的求取思路；建代价的求取方法；建代价的求取要领；12.掌握修建物折旧的求取；衡宇完损品级评定的有关划定；14.了解衡宇折旧的有关划定。

第一节本钱法概述本节论述本钱法的寄义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价工具（掌握），本钱法估价需要具备的条件（掌握）以及本钱法估价的操纵步调（熟悉）。

扼要地说，本钱法是凭据估价工具的重置本钱或重建成原来求取估价工具代价的要领。

具体地说，本钱法是求取估价工具在估价时点的重新购建代价和折旧，然后将重新购建代价减去折旧来求取估价工具代价的要领。

所谓重新购建代价，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价工具的须要支出，大概重新开发建立全新状况的估价工具的须要支出及应得利润。

所谓折旧，是指种种原因造成的房地产代价减损，其金额为房地产在估价时点的市场代价与在估价时点的重新购建代价之差。

本钱法也可以说是以房地产代价的各个组成部分的累加为底子来求取房地产代价的要领，即先把房地产代价分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。

因此，本钱法也被称为积算法，由此还可知本钱法中的“本钱”并不是通常意义上的本钱（不含利润），而是代价（包罗利润）。

但在该要领中也用到了通常意义上的本钱，别的还用到了用度、支出、代价等相关观点。

因此，在遇到“本钱”、“用度”、“支出”、“代价”等词时，要注意凭据上下文的内容判定它们的具体内涵。

本质，是以房地产的重新开发本钱为导向来求取房地产代价，测算出的代价称为积算代价。

优点：代价易于区别项目组成，测算有依据本钱法是先分别求取估价工具时点的重新购建代价和折旧，然后将重新购建代价减去折旧来求取估价工具代价的要领。