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房地产市场价格比较法测算底稿建立比较比较影响因素应根据估价对象的用途、实际情况进行增减和修改。
市场法案例是否≥3，用途是否一致，案例不宜正不超过20%，综合修正不超过30%，修正后的最高与最低可比实取值超出许可范围。
注意因素说明与修正系数的一致性。
交易情况修正：交易情况说明清楚，修正的方地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。
估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协交易日期修正：成交日期表述明确，调整的方法明区位状况修正、个别因素修正：比较因素选择恰当，因素说明清晰，权益状况修正：因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正黄色区域为可修改或输入参数的区域，其余区公式选用正确，计算过程清晰、完整，权重合例不宜超过1年，且不超过2年，是否同类区域，修正因素是否为重要因素，比准价格单项修0%，修正后的最高与最低可比实例价格比值不宜大于1.2。
当单元格底色显示为红色时，表示该参数明与修正系数的一致性。
正的方法明确、方向正确、幅度合理。
可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
这是因为房其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。
如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比则应选取租赁实例为可比实例。
在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。
方法明确、方向正确、幅度合理。
较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。
表其余区域不可修改。
权重合理，计算正确。
度。
【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。
小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。
解决方案步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料；表2-1 实地踏勘估价对象表房屋坐落 昌平区回龙观龙锦苑1区房屋所有权人xxx房屋所有权证号X京房权证昌字第xxxxxx号土地证号 xxxxxx使用权类型住宅土地面积1011㎡土地使用权终止日期2055年土地形状规那么（矩形） 房屋登记用途住宅建筑面积 126㎡建筑结构：砖混标的所在楼层/总楼层： 3 /6层使用状况√自用 空置出租层高(米)：3成新率：8现状用途√住宅办公商铺户型结构3 房 2 厅 1 厨 2 卫1阳建成时间：2005朝向：南使用状况√完好基本完好一般损坏严重损坏危房 评估目的： 出售维修保养√良好一般较差通风采光√良好一般较差物管类型：√小区大院单体楼封闭半封闭开放四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街公交线路√有 无共 6条线路步行 1 分钟 地铁站名：回龙观东大街站 步行至该地铁站口约 10 分钟景观 √公园√小区园景望江人工湖山球场泳池无小区配套：便利店物业设施及管理电梯部客梯货梯每层户√无完好基本完好一般损坏严重损坏房屋间距良好车位比重良好临街状况良好使用状况良好水电明敷√暗敷无√完好基本完好一般损坏严重损坏通讯√√有线电视√网络√完好管道煤气√有 无消防√消防栓√自动喷淋烟感报警无√完好基本完好一般损坏严重损坏物业管理√防盗门√自动对讲系统可视对讲系统√小区监视系统√24小时保安无保安物业收费：每平方 2.3 元周边配套商场 √幼儿园√学校√医院√邮局√银行 √菜市场 超市 √公园√体育设施√酒店√娱乐休闲物业外墙马赛克条形砖玻璃幕墙水刷石√涂料装修档次毛坯普通√精装豪华楼梯间、地面：水磨石墙面：石灰顶棚：抹灰门厅、大堂其他：公共通道 地面：水磨石 墙面：石灰 顶棚：抹灰其他：内部装修基本状况 使用现状客餐厅 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏柜体木质√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏房间 地面木地板√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面石灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚抹灰√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏门 包门√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏窗 塑玻√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏厨房 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏主次卫 生 间 地面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏墙面瓷砖√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏顶棚pvc√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏其他 □外阳台个 √内阳台 1个附属物：水池√完好□基本完好□一般损坏□严重损坏法定优先受偿款拖欠建设工程款元 拖欠土地出让金元 拖欠报建费元拖欠税费元 已抵押担保的债权数额元 其它法定优先受偿款元备注我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：1． 地理位置与环境评估标的物座落于市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。
房屋评估报告表格
1. 引言
本文档是一份房屋评估报告的表格模板，用于记录和总结对特定房屋进行评估的结果。
这个报告表格旨在提供一个结构化的方式，用于收集和展示与房屋评估相关的信息。
2. 房屋基本信息
项目内容
房屋地址
建筑年份
建筑面积（平方米）
房主
联系电话
3. 房屋评估信息
项目评估值
总体评估
市场评估
租金评估
设施评估
装修评估
建筑评估
周边环境评估
4. 总体评估
在此部分，根据对房屋各方面的评估，对整体房屋进行综合评估并提供一个总体评估值。
5. 市场评估
通过市场研究和比较，对房屋进行市场评估，估算其当前的市场价值。
6. 租金评估
对房屋进行租金评估，估算其每月可以获取的租金收入。
7. 设施评估
评估房屋内部和外部的设施状况，包括水电设施、网络覆盖、安全设施等。
8. 装修评估
评估房屋的装修情况，包括墙面、地板、天花板、厨卫设施等。
9. 建筑评估
评估房屋的建筑结构和质量，包括基础设施、墙体、屋顶、窗户等。
10. 周边环境评估
评估房屋周边的环境因素，包括交通便利性、生活配套设施、公共设施等。
11. 结论
根据对以上各项评估的结果，得出对房屋的综合评估和结论。
以上是一份房屋评估报告表格模板，用于记录和总结对特定房屋进行评估的结果。
表格中的评估项目可根据实际情况进行调整和添加。
使用此表格可以提高评估的结构化程度，并方便对评估结果进行统计和分析。
注意：本报告表格仅供参考，请根据具体房屋的评估需要进行适当修改和定制。
（2）体现常用方法的完备性；（3）表格使用的操作性；（4）表格设置内容的完善性。
（2）注册资产评估师需全面理解和掌握成本法评估的相关理论和方法，合理使用市场法评估的推荐表格。
（3）注册资产评估师需充分关注市场法评估推荐表格的局限性，在市场法评估中根据评估对象的具体情况采用适当的方法进行评估，避免因使用参考格式而限制其它方法的使用；注册资产评估师需获取充分翔实的依据支持评估结论，不因使用参考格式而简化必要的评估程序和工作底稿。
5、征求意见建议：（1）设计思路的合理性；市场法的具体方法具有多样性，本套工作底稿未能体现其他评估具体方法的思路。
由于评估对象的个体特性千差万别，本套的设计也仅以一般企业为例，表格一些栏目的设置也局限于一般常见的情况，即设计的初衷在于提示注册资产评估师应该关注的基本事项，而非穷尽所有的事项。
4、应用提示（1）本表格仅供参考。
注册资产评估师和评估机构执行资产评估业务，需要根据评估项目具体情况，恰当选用并做必要修改、调整或删减。
注册资产评估师和评估机构不因使用参考格式而转移相应责任。
参考企业比较法可使用可比公司价值计算表、现金流表、资产表、负债表、财务指标表、价值比率表、参考企业比较法调整因素描述表和参考企业比较法计算表。
并购案例比较法一般无法取得案例企业的财务信息，可使用并购案例比较法调整因素描述表和并购案例比较法计算表，在能够获得案例企业的财务信息前提下，也可以采用参考企业比较法中的分析性表格。
参考企业比较法使用的表格中，可比公司价值计算表用于计算可比公司的股权价值和整体价值；现金流表、资产表、负债表，用于分别记录可比公司的相关财务信息；财务指标表、价值比率表，是在上述记录表的基础上通过链接关系计算各可比公司的财务指标和价值比率；通过财务指标的对比分析，便于评估师剔除具有异常指标的可比企业，对若干可比企业的样本进行统计分析，得出可选用的价值比率。
参考企业比较法调整因素描述表体现财务指标外影响企业价值判断的因素，参考企业比较法计算表是最终得出评估结论的计算表。
估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。
（1）可比实例A——环亚大厦。
环亚大厦位于XX区台北一路17-19号，为20环亚大厦层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。
环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。
商务办公氛围较好。
该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。
目前市场租金为43元/㎡·月，出租率达到95%。
其停车位80个，基本上能满足其商务需要。
环亚大厦建筑全景环亚大厦入口（2）可比实例B——九运大厦。
九运大厦位于XX区XX北路34号，为23层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。
紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。
总建筑面积约5万余平方米，采用裙房设计，每层面积达3000平方米，且全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。
现租售率已达95%；商务办公氛围一般。
该写字楼市场租金为40元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。
现该物业由九运物业进行管理。
九运大厦建筑全景九运大厦周边环境（3）可比实例C——华银城。
华银城位于XX区台北路，约建于九十年代后期，为九成新，由4幢19层高楼组成，一楼为车库或仓库用房，2-19层为商住楼。
总建筑面积为31968平方米。
目前，办公用房建筑面积3600华银城九运大厦平方米，住宅入住建筑面积25068平方米，空置房面积约3300平方米。
华银城共有室内停车位40个，室外停车数量约30辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。
华银城紧临XX杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。
市场法应用案例1）评估对象概况评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
具体情况如下：（1）位置与环境。
评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。
小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。
小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。
小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。
小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。
• （2）占用土地的基本情况。
评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。
根据滨海市政府[2000]40号文件，该地块土地级别为六级。
该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。
••••（3）评估对象房屋的基本情况。
评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年，9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。
公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。
9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。
评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。
评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。
2）评估要求评估该房地产2008年4月1日的市场价值。
3）评估过程（1）选择评估方法。
该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。
通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。
••••可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。
市场法评估房产常用参数1.引言1.1 概述在房地产市场上，市场法评估房产是一种常用的评估方法。
通过市场法评估，可以确定房产在市场上的实际价值。
这种评估方法基于市场供求关系、参考相似物业交易价格和其他相关因素，对房产进行估值。
市场法评估房产的主要原理是以市场交易行为为依据，通过比较房产与其他相似物业的交易价格和市场趋势的分析，来确定房产的价值。
通过考虑市场的供需关系、房产的地理位置、周边设施、房屋的质量和面积等因素，市场法评估能够提供相对准确的房产估值结果。
在市场法评估房产的过程中，常用的参数包括房产的地理位置、土地面积、房屋建筑面积、房龄、房产的用途、周边交通状况、商业配套设施等。
这些参数对于房产的价值起到重要的影响作用。
同时，借助统计分析方法和专业房地产市场知识，可以更加精确地确定这些参数对房产估值的权重。
市场法评估房产在房地产交易、贷款评估和资产管理等方面具有广泛的应用。
准确评估房产的价值有助于买卖双方做出合理的交易决策，也有助于金融机构评估房产抵押贷款的风险，同时也对房地产市场的稳定发展起到积极的作用。
本文将着重介绍市场法评估房产的常用参数，并探讨这些参数对房产估值的影响。
同时，还将展望市场法评估房产的应用前景，以期为读者提供对于房产估值的更全面的认识和理解。
文章结构部分的内容可以如下编写：1.2 文章结构本文将从概述、正文和结论三个方面进行论述，以便读者能够全面了解市场法评估房产常用参数的相关知识。
引言部分以概述、文章结构和目的为主要内容，旨在为读者提供一个整体的了解。
在概述部分，将简要介绍市场法评估房产的背景和意义，突出该评估方法在房地产市场中的重要性。
接着，文章结构部分将详细说明本文的组织结构和各个部分的内容安排，以帮助读者了解全文的框架。
最后，在目的部分，将明确本文的写作目标，即通过介绍市场法评估房产的常用参数，使读者对这一方法有更深入的理解和应用。
正文部分将着重讨论市场法评估房产的概念和原理，以及其中的常用参数。
pb指标市场法评估计算表一、引言本文档旨在介绍利用pb指标进行市场法评估的计算方法。
市场法评估常用于估算公司或资产的公允市场价值。
pb指标（Price-to-Book Ratio）即市净率，是一种常用的估值指标，用于衡量公司的市值与净资产之间的关系。
二、pb指标的计算方法pb指标计算方法非常简单，即将公司的市值除以其净资产值。
通常，市值可以通过公司的市价乘以已发行的股份数量来计算。
净资产指公司的资产减去负债。
计算公式如下：pb指标 = 公司市值 / 净资产三、使用pb指标进行市场法评估的步骤1. 收集必要的数据在进行市场法评估之前，首先需要收集必要的数据，包括公司的市价、已发行股份数量和净资产值。
这些数据可以从公司的财务报表或其他可靠的来源获取。
2. 计算pb指标根据收集到的数据，通过上述公式计算出pb指标的值。
将公司的市值除以净资产值即可得到pb指标的值。
3. 根据pb指标评估公司价值根据所得到的pb指标值，可以进行以下对比和评估： - 如果pb指标小于1，意味着公司的市值低于其净资产，可能存在低估的情况。
- 如果pb指标接近1，意味着公司的市值与其净资产相当，可能处于合理估值范围内。
- 如果pb指标大于1，意味着公司的市值高于其净资产，可能存在高估的情况。
4. 结合其他因素进行综合评估尽管pb指标可以提供某种程度上的估值参考，但它并不能完全代表公司的价值。
因此，在进行市场法评估时，还需要结合其他因素进行综合评估，如行业前景、盈利能力等。
四、示例为了帮助理解和应用pb指标市场法评估计算表的方法，以下提供一个简单的示例。
假设公司A的市价为50元，已发行股份数量为1000万股，净资产为5000万元。
首先，计算公司A的市值：公司A的市值 = 50元/股 * 1000万股 = 5000万元然后，计算pb指标：pb指标 = 公司A的市值 / 净资产 = 5000万元 / 5000万元 = 1根据计算结果可知，公司A的pb指标为1，意味着公司的市值与其净资产相当，可能处于合理估值范围内。
