房地产评估市场比较法计算表

房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。

其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。

具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。

2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。

（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。

（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。

（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。

3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。

表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。

房地产评估市场对比法相关修正系数比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产区位、权益、实体状况修正系数(2)交易情况修正进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。

估价对象与3个可比实例均为正在正常销售的项目，交易情况均正常，交易情况修正系数均为100。

(3)交易日期修正进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。

由于可比实例与估价对象的交易日期相近，市场没有变化，故交易日期修正系数均为100。

(4)区位状况修正A、繁华程度修正繁华程度分为繁华、较繁华、繁华程度一般、较不繁华、不繁华五个级别。

以估价对象繁华程度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，系数增加或减少3，则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为97、100、100。

B、交通状况修正办公房地产主要考虑市内交通。

将市内交通便捷度的状况分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象交通便捷度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数数增加或减小2。

则可比实例A、B、C交通修正系数为100、100、100。

C、基础和公用配套设施修正包括教育设施、购物场所、医疗设施、邮局电讯设施。

将配套设施状况分为完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级。

以估价对象配套设施完备度系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则修正系数增加或减小3。

则可比实例A、B、C繁华程度修正系数为100、100、100。

D、环境和景观修正环境和景观状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个级别，以估价对象自然环境状况系数为100，将比较实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则系数增加或减小2。

则可比实例A、B、C繁华程度修正系数均为100。

E、楼层修正一般来说，高层建筑楼价随楼层增高而增高。

房地产评估表
房地产评估表是房地产市场中常用的评估工具，用于评估房地产的市场价值和投资回报等指标。

下面是一份房地产评估表的样本：
房地产评估表
评估目的：
评估房地产的市场价值和投资回报，为买家和卖家提供参考。

1. 评估对象：
房产地址：
建筑面积：
土地面积：
房产类型：
土地性质：
竣工时间：
产权年限：
2. 评估价值：
市场价值估计：
投资回报率估计：
3. 评估方法：
市场比较法：
收益法：
成本法：
4. 评估依据：
市场调研数据：
租金收益数据：
同类房地产交易数据：
建筑成本数据：
5. 市场比较法评估：
参考房地产市场中类似房产的交易数据，以及该地区的租金水平，计算出当前房产的市场价值。

6. 收益法评估：
根据房产的租金水平、租赁周期和租金增长率，估计出房产的未来现金流，并以折现率计算出投资回报率。

7. 成本法评估：
根据房产的建筑面积、土地面积和当地的建筑成本水平，估计出房产的重建成本，并考虑到折旧、磨损等因素，得出房产的市场价值。

8. 评估结果：
根据以上评估方法和依据，得出以下评估结果：
市场价值估计：
投资回报率估计：
9. 评估师签名：
评估日期：
以上是一份简单的房地产评估表样本。

在实际应用中，根据不同的评估目的和情况，还可以根据需要增加其他评估指标和相关信息。

房地产评估的方法有以下几种：1、成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。

该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3、剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。

房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

6、基准地价法针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。

这种方法有一定的政策性。

7、路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

房地产估价市场比较法1. 概述房地产估价是指对房地产进行估值和评估的过程，其目的是确定房地产的市场价值。

市场比较法是估价中的一种常用方法，它基于对类似房地产交易的市场数据进行比较，从而得出目标房地产的估值。

市场比较法适用于市场上存在大量类似房地产交易的情况，比较可靠的市场数据能够为估价提供有效的参考依据。

2. 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理是「比较」。

通过对类似房地产交易的市场数据进行比较，找出与目标房地产具有相似特征的交易数据，并从中得出目标房地产的估值。

具体步骤如下：1.收集市场数据：收集类似房地产交易的市场数据，包括交易价格、交易日期、房地产的特征等。

2.选择可比较物件：根据目标房地产的特征，筛选出与之具有相似特征的类似房地产交易数据。

3.进行比较分析：对选择出的可比较物件进行比较分析，找出其相似之处和不同之处，评估这些差异对估值结果的影响。

4.进行调整：根据比较分析的结果，进行必要的调整，以确保可比较物件与目标房地产的特征尽可能一致。

5.得出估值结果：根据比较分析和调整结果，计算出目标房地产的估值，并进行合理的决策。

3. 市场比较法的优缺点3.1 优点•信息易得：市场比较法所依赖的市场数据较易获取，可以通过多种渠道获得，如房地产交易报告、房地产中介机构、公开信息等。

•可信度高：市场比较法基于真实的市场交易数据，相对客观可信。

•灵活性强：市场比较法适用于各种类型的房地产，包括住宅、商业、土地等。

3.2 缺点•数据依赖：市场比较法的可靠性与所依赖的市场数据质量直接相关。

如果市场数据不完整或不准确，估价结果可能存在偏差。

•特征匹配难度：寻找与目标房地产具有相似特征的可比较物件可能存在困难。

•市场波动：市场比较法使用的市场数据可能受到市场波动的影响，仅反映了特定时期的市场情况。

4. 市场比较法的应用场景市场比较法适用于以下情况：•市场活跃：市场上存在大量类似房地产交易的情况，市场数据丰富。

房地产估价市场比较法第二章市场比较法主要内容：市场比较法的理论依据、适用范围估价步骤，应用实例2.1基本原理2.1.1定义就是将估价对象与在估价期日的近期内已经发生交易的类似房地产进行比较，对后者的成交价格进行适当的修正，得出待估房地产的价格。

2012年3月21日4时12分1第二章市场比较法交易实交易情况例1修正比交易实交易日期待估房较例2修正待估房地产地产价交易实区域因素格例3修正交易实个别因素2012年3月21日4时12分例4修正2第二章市场比较法2.1.2理论依据比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

商品替代相近交易案推测判原理例价格断待估房地产效用相比较价格2012年3月21日4时1同2分3第二章市场比较法2.1.3市场比较法的基本公式1、房屋交易情况交易日期区域因素个别因素修正修正修正修正估价对可比实100（）100100==×————×————×————×————像价格例价格（）100（）（）2012年3月21日4时12分4第二章市场比较法2、土地交易情况交易日期区域因素个别因素修正修正修正修正估价对可比实100（）100100==×————×————×————×————+其他修正像价格例价格（）100（）（）其他修正：土地开发程度修正、使用年期修正、容积率修正2012年3月21日4时12分5第二章市场比较法2.1.4特点及适用性1.特点：现实性，说服力强。

??非正常市场条件下，容易便宜收益价格。

??要求估价人员具有较高的素质。

2012年3月21日4时12分6第二章市场比较法2.适用条件数量充足(3个以上)充足的市场资料资料可靠适用条件丰富的估价具有相关、替代性经验2012年3月21日4时12分7第二章市场比较法3.适用范围：区域：不动产市场发达，有充足的具有替代性的比较实例。

估价对象：适用于交易性不动产价格评估。

房地产估价实训3——比较法评分本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。

（1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下面的（2）房地产状况因素修正A、区域因素：①地段位置：综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。

②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。

③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。

④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%。

⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%B、个别因素①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±0.5%。

②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。

③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。

④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。

⑤装修情况：分毛坯、普装、精档、高档四个等级，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。

⑥学区情况：分为重点、一般、较差三个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±5%。

1 ．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566 平方米，土地面积为1930 平方米，地处新区中心区域。

2 ．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建造北幢69,720.566 平方米，建造物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，委估建造面积为69,720.566 平方米。

3 ．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。

该建造物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486 平方米，地下为车库，建造面积8444.08 平方米(车位116 个)。

该楼为钢混结构，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。

建造物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11 部，观光电梯4 部，货梯1 部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发机电，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，洗手间、厨房为防滑地板砖) ，大堂挑空二 层，建造物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算( 1 )地上建造物部份用市场比较法评估。

A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表待估对象＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2022 年 6 月 30 日繁华,金融业会萃区 可比实例 B**联合大厦 **东路 139 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 7 月繁华,金融业会萃区 可比实例 C**证券大厦 **南路 528 号 **新区金融区 办公楼 24,090 2022 年 7 月繁华,金融业会萃区可比实例 A新**国际大厦 **南路 360 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 8 月繁华,金融业会萃区 物业名称 因素情况 名 称 座落位置 所处地区 建造用途 单价 交易日期商业繁华度 区实例项目名称 地址 标价A 新**国际大厦 **南路 360 号 $2,800 B**联合大厦 **东路 139 号 $2,800 C**证券大厦**南路 528 号$3,000物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B因素情况有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线交通条件路线 路线 路金融区内，公共服务金融区内，公共服务 金融区内，公共服务 设施齐全。

房地产价格计算〖差不多思路〗本价格运算方法的差不多动身点是尽量保证每套房屋的性价比一致。

性价比中的价格是指单位销售面积的价格。

而性价比中的性能，那么应该是多方面的指标综合加权评判而成。

应该选择多个重要的性能指标来评判某套房屋的综合性能，例如：1〕楼层〔楼层高低〕2〕海景/江景/河景/湖景等水景3〕山景/园景等其他景观4〕宁静〔所处位置的宁静程度〕5〕户型〔该房屋户型的优劣，适应其目标客户的程度〕6〕朝向〔该房屋方位朝向的优劣〕7〕视野〔视线是否受阻及视野开阔程度〕8〕私密性以上8项指标中，第1项指标〝楼层〞可看作是纵向指标，能够通过楼层价差来反映其指标分值的高低。

而其他7项指标那么是横向指标，通过分别评判并加权汇总来运算其横向的综合性能;各个因素的权重那么要紧靠体会和价格试算确定。

〖运算流程〗〖运算步骤〗一、确定均价均价通常依照项目销售目标而定。

在确定目标均价时，常用以下几种定价方法：1．成本加成法即通过核算项目开发建设各项成本，加上目标利润，反推销售单价。

2．市场比较法以市场情形、专门是竞争项目销售价格为基础制定销售单价。

此种方法应该评判分析相关于竞争项目的竞争优势〔劣势〕和所处的竞争地位。

3．消费者心理价格法通过调查了解消费者的心理承担价格而制定销售价格。

实际应用中，消费者实际购买的价格往往高于其参加调查时所提出的心理承担价格。

在制定目标均价时，通常需要将以上3种方法综合运用。

二、确定楼层价差确定楼层价差有两种方法，一种方法是每个楼层都存在楼层价差。

纵向楼层价差依照地域和形状的不同而不同。

在一些都市，高层住宅的楼层价差通常为20~50元/m2，顶层价格通常最高;小高层住宅的楼层价差通常为15~30元/m2，顶层价格通常最高;多层住宅的楼层价差通常为30~50元/m2，3、4楼的价格通常最高〔也存在底楼和顶楼带花园而价格最高的情形〕。

另一种方法是楼层分段价差，这种方法要紧针对高层住宅使用。

立即楼栋各楼层分为假设干楼段，每一楼段内部各楼层之间不存在楼层价差，但楼段之间存在楼段价差。