市场比较法租金测算表

房地产市场价格比较法测算底稿建立比较比较影响因素应根据估价对象的用途、实际情况进行增减和修改。

市场法案例是否≥3，用途是否一致，案例不宜正不超过20%，综合修正不超过30%，修正后的最高与最低可比实取值超出许可范围。

注意因素说明与修正系数的一致性。

交易情况修正：交易情况说明清楚，修正的方地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。

估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协交易日期修正：成交日期表述明确，调整的方法明区位状况修正、个别因素修正：比较因素选择恰当，因素说明清晰，权益状况修正：因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正黄色区域为可修改或输入参数的区域，其余区公式选用正确，计算过程清晰、完整，权重合例不宜超过1年，且不超过2年，是否同类区域，修正因素是否为重要因素，比准价格单项修0%，修正后的最高与最低可比实例价格比值不宜大于1.2。

当单元格底色显示为红色时，表示该参数明与修正系数的一致性。

正的方法明确、方向正确、幅度合理。

可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

这是因为房其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。

如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比则应选取租赁实例为可比实例。

在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

方法明确、方向正确、幅度合理。

较因素选择恰当，因素说明清晰，权重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。

重合理，调整的方法明确、方向正确、幅度合理。

表其余区域不可修改。

权重合理，计算正确。

度。

一、超市不同租售比的经济测算（一）超市租金情况结合成本测算、市场比较法及各超市租金报价情况分析（具体详见：《XXX项目超市定价报告》），本项目的租金底价预计为：负一层超市租金：25元/平米/月；三号楼一层租金：36元/平米/月；注：该租金报价来至《XXX项目租金价格建议》（二）超市价格推算根据XXX项目超市成本估算，超市负一层成本单价约为4310元/平米，三号楼一层按主体建安成本1785元/平米计算，结合上海华联超市对我司负一层超市的报价：5500元/平米，我们将综合以上数据测算，XXX项目项目超市不同租售比的情况。

（三）租售比测算本项目超市主力店先后与新世纪超市、中百仓储超市、重客隆超市等多家品牌超市进行过租赁意向接触，且上海华联超市、青苹果超市及永辉超市等多家超市对整体购买亦有强烈的意向，结合前期超市洽谈情况，我部将就一下几种情况的租售条件进行逐一分析，来判断各种方式下的超市收益情况：1、负一层租赁/三号楼一层销售测算通过上表反应，若仅租赁超市负一层，我司短期销售三号楼一层商业收益为：4755.48万元；超市租赁长期收益之和为：10期租赁总收益与10年末资产持有之和为3168.81万元，总收益约为：7924.29万元；若负一层超市按上海华联超市报价5500元/平米销售，则将直接实现短期收益4755.48万元+2384.195万元=7139.67万元；两者相差约784.62万元.小结：若仅租赁负一层超市，根据我部前期与各品牌超市的洽谈情况，则最终主力店将在重客隆超市、中百仓储超市及几家意向购买超市中选择，综合几家超市实力，其租赁超市品牌及长期租金收益与意向购买超市相差无几，因此，销售更优于租赁，且能达到快速回款的目的。

2、负一层租赁/三号楼一层租赁若超市负一层租赁及三号楼一层租赁，我司的短期收益将锐减至385.77万元；超市租赁长期收益之和为：8181.19万元，总收益约为：8566.96万元；若负一层按5500元/平米，三号楼一层按22000元/平米销售，则将实现短期收益：5500*4334.9+22000*1904.4+385.77=6831.06万元；两者相差约1735.9万元.小结：若以此方式测算，由于长期的自持有主力店超市，使短期的收益锐减，但从长期收益看，在未计算固定资产增值及租金递增的前提条件下，未来的总收益将大大高于短期的直接收益，同时，自持有部分也可根据公司的自身需要，通过租金等方式运作，转化为现金流，有助于持续的开发。

六、估价方法选用依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》相关法律、法规及技术性规范，根据广德县房地产市场的状况，估价人员对估价对象的区域及个别因素条件进行分析，估价对象现状属于仓库用途房地产，该类房地产的市场交易较活跃，交易资料较为丰富，符合市场比较法运用的条件。

故本次估价采用市场比较法进行估价。

七、估算过程市场比较法测算过程1、选取可比实例根据替代原则，我们选取与估价对象用途相同、与估价对象在同一供需圈、属于正常交易或可修正为正常交易以及交易时间与估价对象的估价时点接近的案例进行比较，以此测算待估物业单位平方米的租赁价格。

根据本公司掌握的类似房地产交易资料，选取下列房地产案例为可比实例。

详见表一。

2、租赁价格内涵的统一，建立可比基础为了统一租赁价格内涵，需对租赁期限、付款方式、税费负担、修缮责任等方面进行修正。

一般情况下，租赁期限越短，租赁价格越高，反之，越低。

本公司在评估时选取的可比实例的租赁价格均为在合同期内不变的。

详见表二。

可比实例租赁价格修正表3、估价计算在建立可比价格基础后，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正，可以得出估价对象的可比价格。

表三比较因素条件说明表4、交易情况修正根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。

5、交易日期修正本次评估的估价基准日为2014年1月8日，当所选比较实例对应的交易日期与本次评估估价时点不一致时，需根据当地的地价指数水平，确定比较案例交易日期修正系数。

估价人员根据广德县该类房地产市场调查及估价人员的专业判断广德县同类用房2013年4月至2014年1月的房地产租赁价格指数（环比价格指数，以2013年4月价格为基点）见下表：交易日期的修正系数=估价对象于估价时点的价格指数/可比实例于交易日期的价格指数，则交易日期的修正系数确定如下：估价对象相对于可比实例A（2013年10月）交易日期修正系数为：=100.9/100*100.8/100*100.8/100=1.025估价对象相对于可比实例B（2013年12月）交易日期修正系数为：=100.8/100=1.008估价对象相对于可比实例C（2013年9月）交易日期修正系数为：=101.2/100*100.9/100*100.8/100*100.8/100=1.0386、比较因素修正将交易案例与估价对象进行比较，从区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。

市场比较法园地租金评估调整系数一、引言市场比较法是评估园地租金的一种重要方法，而园地租金评估调整系数则是在进行市场比较法评估时必不可少的因素之一。

本文将深入探讨市场比较法园地租金评估调整系数的相关概念、原理、应用以及个人观点，以便读者能全面、深入地理解这一主题。

二、市场比较法园地租金评估调整系数的概念市场比较法是在评估园地租金时，通过对市场上类似园地租金交易的比较，来确定被评估园地租金的合理水平。

而园地租金评估调整系数则是在进行市场比较法评估时，为了考虑被评估园地和市场上可比园地之间的差异，而进行的修正系数。

三、园地租金评估调整系数的原理1. 可比园地的选择：进行市场比较法评估时，需要选择与被评估园地具有可比性的园地作为对比基准。

可比性可以体现在园地的位置、规模、用途等方面。

2. 确定调整因素：通过分析被评估园地与可比园地之间的差异，确定需要进行调整的因素。

这些因素可能包括园地规模、规划用途、地段等。

3. 计算调整系数：根据所确定的调整因素，进行合理的权衡和计算，得出针对不同因素的调整系数。

四、园地租金评估调整系数的应用在进行园地租金评估时，根据选择的可比园地和确定的调整因素，可以通过以下步骤应用园地租金评估调整系数：1. 选择可比园地：对市场上可比的园地进行选择和比较，确定对比基准。

2. 分析差异：对被评估园地和可比园地之间的差异进行全面分析，确定需要调整的因素。

3. 计算调整系数：根据差异因素的重要性和影响程度，进行合理的计算和调整系数。

4. 应用调整系数：将计算得到的调整系数应用到可比园地的租金数据中，得出对被评估园地的租金评估结果。

五、个人观点和理解园地租金评估调整系数的确定既是科学的，又是艺术的。

科学在于通过对园地的差异因素进行客观、系统的分析和计算；而艺术则在于需要评估人员凭借自己的经验和专业知识，对调整系数进行合理的判断和权衡。

这一过程需要评估人员在实践中不断积累经验，提高自身的分析和判断能力。

商业定价及凤凰广场定价参考一览表
租金价格体系分析表
项目周边街道及繁华街道租金如下
1.市场比较法定价的影响因素
1）地理位置2）交通情况3）商业氛围4）人流量情况
5）车流量情况6）建筑外观7）项目规模8）停车位
9）经营管理10）经营商实力信誉11）为了发展
根据多家市场周边地区的市场调查，同事考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定，在参照体系的标准上，我们采用的是行业所制定的内部鳔胶标准，具体比较入下表：
商铺租金测算表
注：1）以上各参考项目价格是在根据现在市场租价计算而来的
2）本项目的额个因素评价是指在较为理想的状态下比较得出
租金计算：
以上也只是制定租金的一种方法，只能参考，还要考虑租金返租，利用销售价格、回报率来反推也是可行的。

商业定价和租金测算的三种方法（干货）原创：投拓江湖 投拓江湖 9月20日本号所有文章均欢迎转载，如需转载，请在后台留言，注明转载公众号和ID，管理员可直接开长白！商业地产的定价和租金问题，对很多投拓人员来说一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。

大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。

但是后来发现对商业地产没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。

前面一篇文章讲了商业地产盈利和套现的三种方法，附链接：商业地产三种套现模式及五大盈利秘诀。

后来总结，发现除了三种传统的主流盈利方式外，还有冠名权，活动赞助等收益形式。

一个商业产品，要进行销售价格定价，现在主流的商业地产定价主要有三种方法：成本定价法、市场比较法、租金反推法。

成本定价法这是大家最为熟悉的，最为简单易操作的办法。

具体公式可以表述为：销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额从使用效果来讲，这个办法能够做到覆盖成本，实现房企收回投资，赚取开发利润的目的。

但是缺点非常明显，这个办法仅仅是站在房企开发的角度，站在投资者的角度这个价格只是一个参考，更需要参考商业的实际市场需求和租金水平。

土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的，容易与市场正常的价格水平脱节，导致项目销售或者招租困难。

市场比较法这是投拓人员在测算中用得比较多的方法，简单而实用，但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。

市场比较法有三个因素纳入综合考量：区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格通过详细的摸排，我们可以建立一个表格，根据各项评分修正项目的销售价格：表格仅供参考，可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改一般来讲，社区多层商业均价与住宅均价（清水价格，精装修成本不计入）的比值在1.5—2倍之间（一层商业在2-3倍），具体要结合商业比例的多少，地段，交通通达度，辐射区域人口数量，城市能级来决定。