恒大沈阳皇姑四台子地块定位报告

沈阳皇姑区项目可行性研究报告目录第一章项目决策背景1.外部因素第二章项目概述1.项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章市场研究1.区域市场成长状况2.区域市场供应产品特征3.整体市场对本案影响因素4.目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1.初步规划设计思路2.规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1.开发机遇2.开发周期安排3.销售周期安排第七章投资收益分析1.成本预测2.税务分析3.经济效益分析4.项目资金预测第八章可行性结论1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议项目决策背景一.外部因素该四宗地具有良好的外部环境，其坐落位置处于沈阳区的东北部一环二环中间,属于市中心地带，行政区划为皇姑区区，该项目所在区域有如下特点和优势:①有中央部属和省市级大、中专院校30多所以及省实验中学、省实验小学等重点中小学校；有中科院、省市科研院所30多个，新闻单位、文化团体近30个，是沈阳科教文化大区②皇姑区内拥有6横6纵12条交通主干道，一级公路7条，二级公路18条和500多条三、四级公路及二、三环高速公路，构成了皇姑区纵横交错、四通八达的交通网络，交通便利。

即将竣工的沈阳地铁二号线贯穿皇姑区南北，与金廊北段相契合，地铁的建设将进一步改善皇姑区的交通环境。

③经济发展状况来看，该四宗地所在的皇姑区是沈阳市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。

④皇姑区的经济和社会发展首先得益于沈阳市得天独厚的地理位置、生产要素资源和中心城市功能等竞争优势。

依托沈阳市的大环境，皇姑区的经济和社会发展积累了坚实的基础，蕴含着丰富的开发潜力。

⑤皇姑区内毗邻沈阳北站和长途汽车客运总站。

距桃仙机场仅40分钟路程，距渤海湾有2个小时路程。

沈阳华润时代之城对面地块规划
沈阳华润时代之城是沈阳市新都汇中心城区国际高端商务综合体，位于沈阳市
沈河区黄河路与友谊路的交汇处，面积约100公顷，是一个覆盖宣传、文化、商业、金融和住宅场景的综合景观生态。

沈阳华润时代之城位于沈阳市区四个角落，环境优美，是沈阳市独一无二的繁
华国际化都市。

华润时代之城可以说是一个文化、娱乐、生活外滩。

这里聚集了沈阳最居冠专业商业服务体系，拥有地标性建筑群，如：西海文华时代酒店、宾馆、商业中心以及各种旅游服务等。

当前，沈阳华润时代之城对面的地块规划正在紧锣密鼓的展开。

规划的核心思
想是打造一个安全合理的智慧生活平台，以满足高科技以及智能建筑居住需求，运用优质化建筑材料，建筑物更加宜人节能环保，旨在满足不断变化的社会居住新需求，实现安全、舒适、智慧的都市生活理想。

沈阳华润时代之城新建筑设计也一改原有建筑，采用了新的设计理念，把开放式、多功能、现代设计理念带入建筑设计中，融入西方建筑设计理念，建筑内设多种不同的居住空间，提高室内生态居住环境质量，突出建筑空间的设计感，并以其卓越的造型、色彩与布局，形成一种独特的城市风貌。

随着沈阳华润时代之城对面地块规划的进行，沈阳市也进一步彰显了其拥有较
高水准高端建筑的多元性和耀眼的活力。

未来，沈阳的城市建设形象有望远景突出，把沈阳打造成一座拥有现代气息的世界级都市。

2022皇姑动迁规划方案背景介绍皇姑区位于辽宁省沈阳市中心城区，是沈阳市的重要行政区。

近年来，随着城市的发展，皇姑区的人口数量逐渐增加，城市化进程加快，导致城市规划不够合理、交通拥堵、噪音污染等问题日益突出。

因此，为了解决这些问题，皇姑区政府决定开展动迁工作，使城市规划更加合理，为市民提供更优质的居住环境。

动迁规划准备工作在动迁工作开始之前，皇姑区政府组织专家编制了详细的规划方案，通过实地考察和调研，明确了动迁范围和迁建重点。

同时，政府采取多种方式向居民宣传工作的必要性，解释政策、维护稳定，确保动迁工作能够顺利进行。

动迁范围和规划设计1.动迁范围动迁范围主要以皇姑区的老旧小区为主，这些老旧小区建筑年代较久远，住户的生活条件不佳，管理也较为混乱。

通过动迁，既能改善居住条件，又能改善城市环境，提升市民居住品质。

2.规划设计动迁后的小区设计以绿色环保、绿色低碳、人性化为主要指导思想。

新建小区的建筑应充分考虑景观、通行、通风等问题，打造宜居的生活环境。

另外，政府颁布了《皇姑区动迁补偿标准》，为居民提供公正、合理、确定的补偿政策，让动迁居民能够安心搬迁。

实施方案1.前期准备政府将会对动迁区域的小区进行综合评估，并通过分级分档原则对需要优先动迁的小区进行优先搬迁。

同时，还将对动迁小区内的建筑、管线、设施等进行勘察，逐一制定搬迁方案。

政府将与业主委员会和社区工作人员配合，建立联系、策划方案、组织居民委员会、带领居民等。

2.动迁实施政府将会采取咨询、顾问、设计、发包、监理等方式，通过公开招标的方式，对符合条件的公司进行评估和选择，并对其实施动迁工作进行监管。

在动迁过程中，政府将通过现场协调、策划等方式解决居民的相关问题，并确保搬迁顺利进行。

监管和实时跟踪政府将配备专业人员对实施过程进行监管和追踪，确保动迁进展顺利，工程质量达到标准要求。

同时，定期评估和总结动迁工作，及时反馈市民的意见和建议，不断完善工作标准和流程。

沈阳中心城区工业用地空间布局特征分析沈阳是中国东北地区的重要工业城市，也是中国工业的重要基地之一。

中心城区是沈阳市的经济和商业中心，拥有丰富的工业用地资源。

本文旨在分析沈阳中心城区工业用地空间布局的特征。

一、工业用地空间分布沈阳市中心城区的工业用地空间分布主要集中在西南部和东南部地区，其中西南部地区的工业用地面积较大，包括浑南、沈北新区以及沈阳经济技术开发区等。

而东南部地区主要分布在和平区和皇姑区。

沈阳市中心城区的工业用地类型主要包括厂房、仓库、办公室等，其中以厂房为主。

另外，中心城区的工业用地也包括部分污染性工业企业，这些企业一般集中在西南部的经济开发区。

沈阳市中心城区的工业用地规模分布差异较大，其中以浑南地区的工业用地规模较大。

由于近年来沈阳市出台了一系列鼓励高新技术企业发展的政策，因此高新技术企业在浑南地区的集聚较为明显，成为当地经济发展的新动力。

四、工业用地的集聚特征沈阳市中心城区的工业用地呈现出明显的集聚特征，特别是在浑南地区，高新技术企业以及新兴产业的集聚效应更为明显。

此外，浑南地区的经济发展以及工业用地的布局还受到沈阳机场等交通设施的影响，形成了较为完善的综合交通配套系统。

五、工业用地的转型升级随着中心城区的城市化进程加速，许多原本的工业用地逐渐面临转型升级的需求，包括对工业用地经济效益的提升，对环保要求的提高以及对城市形象和品质的提升等。

在这一背景下，许多产业园区以及科技产业园等新型工业用地正在逐渐兴起，使得中心城区的工业用地的空间布局呈现出多元化和复杂化的趋势。

综上所述，沈阳市中心城区工业用地空间布局的特征主要包括空间分布的集聚特征、工业用地类型的多样化、规模分布差异较大以及转型升级的趋势。

在今后的城市发展中，需要注重工业用地资源的优化配置和合理布局，以适应城市经济和产业转型的需要，实现城市高质量发展。

项目竞争力分析一、项目所在区域综合分析1、沈阳市北部区域是以皇姑区及临界的于洪区部分区域。

皇姑区是北部城市的政治经济文化中心。

2、皇姑区位于沈阳市城区北部，东、西、北部三面与于洪区交界，南面自西向东分别与铁西区、和平、沈河相邻。

由于皇姑区南部受铁路线阻隔，传统上是一个相对独立的区域，与其他市内城区的交流较少。

而与临界的于洪区无交通上阻隔，区域之间界限不明显。

3、皇姑区是一个文教科研事业发达的地区，西部以大学等文教事业单位为主，辽宁大学、沈阳师范学院、沈阳医学院、中国刑警学院等高等学府和辽宁社会科学院等一批科研院所均分布在这里。

东部是政府机关的所在地，省政府、省公安厅、省教育厅等重要的省级政府机关以及辽宁中医、四院等大型医院分布其中。

4、内交通道路发达、北陵大街、黄河大街、长江街、崇山路（一环）、大二环等干路交织如网。

沈阳北站北口的开通，使皇姑区拥有了沈阳最大的火车站，长途客运总站也在本区。

5、座落于本区的北陵公园不但因为拥有皇太极的皇陵而驰名中外，更因为它是中国最大的城市森林公园及辽阔的湖水水面而成为沈阳市内吸引游客最多的公园，又由于它与横贯全区的北运河带状公园交映成辉，使皇姑区的居住环境十分优越。

6、位于城区中轴位置的长江街北行地区，集中了北行农贸市场、北行家具市场、三和百货、银泰百货等大型商业场所，是皇姑区主要的商业中心。

7、皇姑区内划分为20个街道办事处，172个社区管委会。

街道办事处分别为华山、亚明、明廉、克俭、崇山、塔湾、三台子、辽河、怒江、长江、陵北、昆山、三洞桥、泰山、黑龙江、寿泉、向工、黄河、新乐、太平。

二、项目所在区域发展分析1、2001年皇姑区城市建设的重点主要集中在北陵公园的改造和交通道路拓宽和改造上。

北陵公园正门及周边（泰山路、北陵大街）的改造建设已完成，形成了良好的旅游环境和居住环境。

2001年，皇姑区境内共完成北陵大街的拓宽工程、泰山路拓宽工程、长江街铁路立交桥及长江街与和平区太原街地区打通工程等重要道路工程，加上近2年建设完成的黄河大街、怒江街拓宽工程，皇姑区内的交通干线建设基本完成，特别是长江街铁路立交桥的完工，使长江街与西塔街连通，改变了以往皇姑区西部居民至和平区需饶行黄河大街或铁西才能到达的历史，使皇姑区与和平区的交通畅通，加强了皇姑区对其他区域的辐射。

沈阳中心城区工业用地空间布局特征分析
沈阳中心城区工业用地空间布局的特征是多样化且分散集中。

一方面，由于沈阳中心城区作为较为繁荣的区域，吸引了大量工业企业的投资和发展，因此工业用地分布较为广泛。

沈阳中心城区的用地资源有限，导致工业用地分散集中，即各个区域之间并没有明显的核心工业区，工业用地分布相对分散。

沈阳中心城区的工业用地分布较为多样化。

根据城市规划和用地规划的要求，沈阳中心城区明确划分了工业用地区域，并且根据不同的产业类型进行了合理布局。

沈阳中心城区南部的浑南新区以高新技术产业为主，工业用地主要集中在该区域；而东部的沈河区则以传统工业为主，工业用地主要分布在该区域。

这种多样化的布局使得各个区域都能充分发挥自身的产业优势，促进了工业经济的发展。

沈阳中心城区的工业用地布局还受到了交通条件和土地利用的限制。

由于沈阳中心城区的交通拥堵和用地价格较高，工业企业在选址时需要考虑交通便利性和土地成本。

一些交通便利、用地成本相对较低的周边区域成为了工业用地的热门选择。

这种局限性导致了工业用地的分布相对分散，同时也使得工业用地布局与城市的交通发展和土地利用规划密切相关。

沈阳中心城区工业用地空间布局的特征是多样化且分散集中。

这种布局方式既体现了工业用地的合理规划和分配，又考虑了交通条件和土地利用的限制，对于促进工业经济的发展和城市可持续发展起到了积极作用。

一、新民市：新民新城位于沈阳经济区沈阜城际连接带的重要节点，地处沈阳市西北角，沈大交通轴上，是连接沈阳和东北内陆地区的交通枢纽。

新城包括老城区和经济开发区两部分。

新城区重点发展医药食品、浆纸、石化、农产品深加工等产业，规划建设行政办公区、生产区、居住区。

老城区着重发展商贸物流、金融、商务办公、信息服务、科研教育等现代服务业，完善综合服务中心功能，增强辐射能力。

新民新城规划总占地面积100平方公里，一期规划面积52平方公里。

2012年，新城区人口控制在28万人以内，城镇化水平达到53%。

2030年，新城区人口控制在45万人以内，城镇化水平达到73%。

新民全市人口总数671,595人。

农业从业人员占就业人口的79.77%；第二产业从业人员占就业人口的4.91%；第三产业从业人员占就业人口的15.32%。

农业经济稳步增长。

粮食产量达到20.58亿斤，总面积达45万亩；蔬果生产面积达110万亩，总产量290万吨；全市无公害、绿色、有机农产品认证面积达205万亩；新建畜牧小区100个，总数达到323个，规模饲养比重达到65%。

植树造林面积15万亩。

全市规模以上农产品加工企业达到85家，农业产业化进程进一步加快。

工业经济高速增长。

规模以上工业总产值预计实现860亿元，同比增长51%；增加值195亿元，增长33%。

产销率99.6%；工业利税80亿元，增长20%；工业用电量5.8亿千瓦时，增长18.4%。

包印产业集群产值达到180亿元，增长88%，税收1.6亿元，增长33.3%；医药产业集群产值实现80亿元，增长40.4%，税收1.3亿元，增长85.7%；前当堡电光源、三道岗子地板等产业集群规模进一步壮大。

现代服务业发展迅猛。

国际商城项目签约落地，中街地下商城项目开工建设，城市中心商贸区初具雏形；农机商贸城完成总体规划，正在拆迁；大民屯镇获“中国商业名镇”殊荣；福来食品等5家企业被列为2011年商务部农产品现代流通试点单位；前当堡鲜鱼批发市场等4个专业市场完成升级改造。