地块项目定位报告

中海宏洋地产银川有限公司银川市金凤区七十二连湖项目定位报告西区营销策划部2011/03目录第一部分定位基础一.地块条件地块位置项目位于银川市金凤区南部,东至七十二连湖,南至金凤十二路,西至正源南街,北至艾依河;项目距离银川市政府约公里,距离银川市核心商业区约公里;地块现状目前土地主要以原农业用地面貌为主,有少量农房;北侧A地块内西北角有水泥搅拌站,地块外有华雁湖清真大寺;场地内地势平整,东、南面视野开阔,西和北两个方向可见在建和已建成高层住宅楼栋;临基地周边市政规划道路尚未形成;南北A、B两地块由市政规划六盘山路连接;此路北侧湖面尚未开挖,还保留填湖造田后的面貌；南侧临近我司地块湖面有限,其形态大多为芦苇湿地,原始生态形貌保存较好,生物物种多样,景观资源十分丰富;地块经济指标与规划要点地块总占地面积约2036亩,合计约135万平方米,由11幅地块组成,其中8幅住宅用地,规划容积率；3幅商服用地,规划容积率;总规划建设面积约为万平方米;地块成交总价约为亿,每平米楼面单价约1392元/平米;1按照银川市人民政府关于印发银川市新建住宅小区配套建设廉租住房的暂行规定的通知银政发200877号的规定,新建商品房住宅小区需按照建筑面积3%的比例配建廉租住房;按照此规定,我司8幅住宅用地商服用地不需建设廉租房共需提供71,126平方米廉租房,建成后产权交银川市政府;原则上必须在开发建设的小区内配建廉租房,因规划等原因不能配套建设廉租房的,经市人民政府批准,可采取建设单位异地建设或者缴纳建设成本,由市住房保障管理部门代为建设;出让同时要求地块3年全部动工,且3年内预售建筑面积达到全部建筑面积的80%以上;逾期不开放或不能完成上述建设指标,竞得人按照未开工土地量和大不到开发预售的比例,补缴三年后土地地价上涨总额60%的土地出让金;1廉租房建安成本如按2000元/平米计算，土地出让附带之71,126平米廉租房成本大约为亿；廉租房占地面积22120平米，土地成本大约3000万；这两者增加楼面地价至1500元/平米左右。

项⽬定位模板XX项⽬/地块定位报告作者：XX区域营销管理部2015年X⽉X⽇⽬录（⾃动⽣成）第⼀部分综述⼀、城市经济与房地产市场总体分析结论⼆、房地产市场产品、价格总体分析1、城市汇总：2、区域汇总（⽬标地块所在区域或板块）3、市场差异化分析结论三、项⽬信息四、营销中⼼意见1、市场风险研判2、推进建议3、项⽬定位建议4、经济测算5、其他说明第⼆部分市场调研⼀、地块本体调研（区位图+四⾄图）1、地块基本信息：包括但不限于地块占地（⾸期占地），地价、⽤地指标、预售条件、公建配套要求等；2、地块位置：地块具体位置、四⾄情况，城市发展⽅向；3、地块交通：交通路⽹清晰，在图上标注出路况，市区、商圈、最好学校等利好通往项⽬主要道路与距离时间，市民前往地块⾸选道路；4、周边配套⼈⽓聚集效果（如：地块南侧为家居市场，⼈流密集，较为拥堵，家居市场物流车辆通过此路）；5、地块四⾄及周边是否有不利因素。

⼆、城市调研若地块辐射市场为某区域封闭性市场，，需增加该区域经济分析，指标相同1、指标总表2、各指标分析（1）近3年⼈均GDP及增速（2）城镇居民⼈均可⽀配收⼊（3）城镇化率与⼈均居住⾯积（4）年⼈均销售⾯积（重点关注指标）（5）常住⼈⼝增长率（重点关注指标）（6）近三年⼟地成交情况（分⼟地性质列明）分析：（7）住宅施销⽐（重点关注指标）分析：（8）第三产业增速及占⽐（9）净资产100万以上⼈群匡算（10）城市定位（政治、经济、交通、⽂化、旅游、地缘）；（11）城市⾯貌（基本⾯貌、建成区⾯积、建成区占⽐与容纳⼈⼝占⽐）；（重点关注指标）（12）城市规划（功能板块、发展⽅向、⽚区规划定位）；（重点关注指标）（13）城市房地产相关政策、法规。

3、结论：城市房地产市场处于哪个发展阶段，各⽚区房地产市场发展情况，是否存在市场进⼊机会。

三、竞品调研1、⽚区调研（1）板块分布图在城市地图（全市）中标明⽬标地块位置、各房地产板块范围，中⼼区域或商圈；标明区域是否有空⽩带，⽬标地块距中⼼区域、商圈、重要配套距离与时间以及城市发展⽅向空⽩带：距离城市2KM以上且⽆任何规模住宅区及配套；重要配套：学校（是否当地最好或居民认可，重点是⼩学）、交通⽣活配套；X…XX 板块 ……XX 板块 ……煤矿采空区 7公⾥空⽩带中⼼板块主⼒产品为⾼层、洋房（2）各区域竞品竞争分析说明：产品结构及户型中，主要填写区域主⼒产品类型，⼤平层为必填项，竞品⼤平层标准为建筑⾯积⼤于160平产品。

项目选址情况汇报
一、地理位置。

经过多方比对和综合考量，我们最终确定了项目选址位于XX市XX区。

该区
域地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，符合我们项目发展的需求。

二、土地情况。

经过详细的土地调查和评估，我们选定的土地面积为XXX亩，地势平坦，土
地质量良好，符合我们项目建设的要求。

同时，我们已经与相关部门进行了沟通，确保土地所有权清晰，可以顺利进行后续的规划和开发。

三、市场需求。

我们对该地区的市场需求进行了深入的调研，发现该地区对我们项目的需求量大，市场潜力巨大。

同时，我们也对竞争对手进行了分析，制定了相应的竞争策略，确保项目的顺利推进。

四、政策支持。

在选址过程中，我们也充分考虑了政策支持的因素。

经过与当地政府相关部门
的沟通，我们得知该地区对于我们项目的发展给予了积极的支持和政策优惠，这将为项目的后续发展提供有力保障。

五、风险评估。

在选址过程中，我们也充分考虑了各种潜在的风险因素，包括自然环境、经济
形势、政策变化等。

我们已经制定了相应的风险预案，确保在项目推进过程中能够及时有效地化解各种风险，保障项目的顺利进行。

六、未来规划。

在选址确定后，我们将继续深入开展市场调研和项目规划，确保项目能够顺利推进。

我们将充分利用地理位置优势和政策支持，加大市场推广力度，确保项目能够取得良好的发展成绩。

以上就是我所负责的项目选址情况汇报，希望能够得到各位领导和同事的认可和支持，我们将会全力以赴，确保项目的顺利推进和成功实施。

盈丰·新家坡工程定位报告--------------------------------------------------------------------------------地产策划实务 2005-9-15盈丰·新家坡工程定位报告--------------------------------------------------------------------------------第一章工程地块整体情况分析 (3)第一节工程简况 (3)第二节工程交通出行分析 (4)第三节街区功能分析 (5)第二章工程土地SWOT分析 (6)第一节工程地块优势分析 (6)第二节工程地块劣势分析 (7)第三节工程市场机会点分析 (8)第四节工程威胁点分析 (8)第三章工程市场定位分析 (9)第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9)第二节工程定位 (11)§3.2.1 整体定位 (11)§3.2.2 功能定位 (13)§3.2.3 形象定位 (13)§3.2.4 价格定位 (15)§3.2.5 户型面积定位 (16)§3.2.6 目标客户定位 (18)§3.2.7 小区配套功能定位 (20)§3.2.8 案名定位 (21)第四章工程产品策划 (22)第一节小区整体布局规划 (22)第二节建筑风格 (24)第三节户型设计建议 (25)第四节道路与交通规划 (27)第五节景观及绿化规划 (27)第六节生活配套规划 (29)第七节物业经管建议 (31)第八节小区智能化规划 (32)第九节住宅小区细部处理 (33)§4.9.1 室内装修细节 (33)§4.9.2 室外环境细节 (34)第十节社区人文环境的营造规划 (35)第一章工程地块整体情况分析第一节工程简况工程位于重庆市南岸区，经济技术开发区内，属于城市次中心地段。

龙泉阳光城331地块策划定位报告目录第一部分区域房地产市场研究一、龙泉驿区别墅市场概况 (03)1.区域印象及市场地位 (03)2.区域内别墅物业研究 (03)1）物业类型分布研究 (05)2）各物业类型面积及去化速度研究 (06)3）同项目内各种物业类型价格对比及销售情况分析 (06)4）叠拼别墅及跃层洋房分析 (07)5）客户群分析 (08)第二部分地块自身条件研究一、地块区位研究 (09)二、地块资源研究 (10)三、项目SWOT分析 (10)第三部分产品建议一、331地块规划思路依据 (15)二、项目产品总体规划思路 (16)三、产品比例建议及规划原则 (19)四、规划及建筑设计建议 (20)第四部分效益效益估算一、各容积率指标及物业类型不同混合配比下，经济效益估算表 (23)二、不同容积率下，经济效益推算 (24)附表：部分面积近似项目户型参考图 (32)第一部分区域房地产市场研究一、龙泉驿区别墅市场概况——区域整体缺乏高端市场认知，近年来有所改观1、区域印象及市场地位龙泉驿区位于成都东部，因种种历史原因，受“东穷北乱，南富西贵”的影响，龙泉区域的市场形象一直不佳，加之区域房地产开发起步较晚，尤其是别墅开发相对滞后，因此整个板块的高端形象比牧马山板块、温江板块和南延线板块均较弱。

近年来，由于受城市东扩的影响，作为距离成都最近的郊区之一，龙泉逐渐形成了以东山片区、世纪广场片区、大面片区、同安片区等多个片区全面开发的势头。

有众多的本土企业、外来军团陆续进驻龙泉，集中了北京首创、国地置业、北京华信、北京中永兴、福建和创、厦门七匹狼、南京御源，以及中粮集团，舜元集团等实力开发商，房产开发正进入全盛时期。

“近山不进山．离尘不离城”。

第一居所的城市距离，植被葱翠的原生山脉和星罗棋布的天然湖泊，使得龙泉区域尤其适宜别墅物业的开发打造，而龙泉板块的湖山别墅，已经在市场上占据了一定的地位。

2、区域内别墅物业整个龙泉区域的别墅主要集中在同安片区和以东山国际新城为主的东山片区。