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浅谈项目开发经济评估的重要性摘要：目前，由于房地产政策的变化，房地产项目开发的难度正在逐渐增大。
为了降低和规避项目开发投资风险，我们必须做好房地产开发项目的可行性分析，对项目进行全面的技术经济分析和评估，从而为投资决策提供科学的、客观的、正确的依据，最终可以取得良好的投资效果，获得良好的效益。
本文主要对项目开发经济评估的重要性进行了分析探讨。
关键词：房地产；项目开发；经济评估；可行性引言经济评估是房地产开发项目可行性研究的主要内容。
在房地产开发项目开发前，为了避免由于决策失误、盲目开发建设带来的损失和不良后果，以期实现项目开发的效益最大化，必须从经济学、生产技术科学、系统工程学、社会环境、法律因素等方面进行具体的调查、分析、研究；对可能采取的规划方案、设计方案、建设方案和技术方案等进行仔细的分析和综合比较；对该房地产开发项目建成后的经济效益、社会效益和环境生态效益进行合理的预测和评估；确定其中的有利因素和不利因素，估算成功概率和经济效益，评估项目是否可行，并作为进一步开展工作的基础。
一、经济评估是可行性研究的重要内容，是可行性研究的前提1、对房地产开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长、投资风险高等特点。
项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。
首先，房地产开发项目开发建设的必要依据是可行性研究报告，房地产开发项目投资者应该根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。
而决定可行性研究报告是否可行的重要前提是经济评估中的相关数据。
2、对金融机构而言，审查项目的可行性研究，首先就要审查可行性研究报告中的各种经济评估数据，只有得出正确的结论，才能判断资金方面的融资能力、融资数额，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。
3、对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。
浅谈对房地产项目定价方法的认识房地产项目全程策划的一切工作，都是为了项目销售服务的，而定价是销售工作的重要前提。
因此，作为一名策划师和售经理，必须掌握如何定价，如何调价，使之能更好地为项目整体服务。
下面，我们结合东方华庭项目定价过程，谈谈对项目定价工作的认识。
第一部分定价方法的选择一、几种常见的定价方法在我们所能看到的范围内，定价方法有如下几种：以我为主的成本+预期利润定价法；以市场竞争为主的市场比较法；以购房者为主的4C定价法；以及前两者相结合的定价法（我们不妨称其为混合定价法）。
这四种定价法各有其优缺点，也各有其适用范围。
1、成本+预期利润定价法这是一种以“我”为主的姿态。
“我”的产品就是这种产品，“我”认为应该获得多少利润，并且“我”认为市场也能够认可并接受这种定价。
应该说这是一种比较传统的定价方案，在卖方市场下比较有效。
在现在竞争激烈的市场环境下，不宜采用。
当然，如果产品比较独特，在当地市场上不具可比性，对部分消费者颇具吸引力，并且开发商对产品、市场都很有信心的条件下，这种定价方法也不是不可采用。
2、市场比较法这是一种以市场为导向，以一定范围内同类产品的平均价格，或者是稍低于、稍高于平均价格的价位为项目定价的方法。
市场比较法的定价比较稳健，一般不会出大错。
但有一利必有一弊，在此情况下，开发商只能获取平均利润，要想获取超额利润只有加强管理，降低成本，但成本下降的幅度是有限的，对此部分项目、部分开发商是不甘心的。
因此，这种定价方法只适用于在一定地域、时间范围内竞争者众多、并且突出特色的项目。
3、4C定价法这种定价法的视角又与前两者不同。
所谓4C，是以现代营销理念，以4C取代传统的4P，从以生产者为主转到以消费者为主，应该说这是营销理念的一大革命。
4C定价法的难点在于较难把握目标消费者的经济承受能力、消费心理等情况。
从另一方面来看，购房者经济承受能力应该在市场调研、项目立项时就已作考虑（否则就是定位不准，盲目立项），因此，我们认为消费者因素在具体定价工作中并不占十分重要的地位。
浅谈房地产估价风险房地产估价是一种社会性的中介活动，它是由于房地产市场的信息不对称、不平衡产生的社会需求，涉及到社会经济生活的各个方面，无论是房地产的买卖、抵押、交换、租赁、拍卖、保险、课税，还是房地产的征用、拆迁、补偿、纠纷、侵害和合并，以及企业的合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算等，都离不开房地产估价服务。
房地产估价活动之涉及面广、专业性强的特点,决定了房地产估价行业是一个高风险的行业.因此我们必须对房地产估价活动进行必要的风险管理。
对风险的研究管理起源于二十世纪30年代的美国，现已成为一门独立的学科,广泛应用于投资管理和企业管理之中。
风险管理主要包括风险的辨识、转移、控制和防范。
房地产估价要充分辩识估价风险，在认清风险的基础上控制和防范风险。
作为合格的房地产估价执业人员必须具有认定与辨别估价风险的能力,才能有效的防范风险、合理规避和减轻风险。
一、风险来源房地产估价成果通常是以估价报告的形式体现的，因此其风险主要来源于房地产估价结果与房地产真实价值偏差的程度及所发生较大偏差的可能性。
主要体现在以下几个方面：1、政策变动风险:政策变动是影响房地产价格的重要因素。
房地产相关的政策变化主要包括税收政策、金融政策、产业政策、城市规划的调整等，均会对房地产价格产生不同的影响，而政策的变化则是一般的估价人员无法或者没有能力预期的.因此房地产相关政策的变动致使房地产价格波动，造成房地产估价风险。
另外房地产政策变化还可能对估价方法产生重大影响，如房屋拆迁补偿政策的的变动就会使得房屋拆迁补偿估价方法发生变化。
2、市场变化风险：房地产市场主要是受供求关系变化、宏观经济变动等方面不可预测因素的影响且难以把握,而房地产价格短期巨大变化使得房地产估价结果与市场价格易产生较大偏离。
市场变化风险是房地产估价的主要风险.3、业务承接风险:由于估价业务的取得是房地产估价机构生存的保证，所以估价机构容易站在客户的角度和立场考虑问题以致于迁就客户要求，造成估价结果与市场价格产生严重偏离的风险。
浅谈房地产抵押估价第一章房地产抵押估价与公开市场价格的区别第二章房地产抵押评估及市场存在的问题第三章房地产抵押评估的潜在风险第四章加强对抵押评估的审核及跟踪管理第五章房地产抵押估价的常见类型与方法第六章房地产抵押估价谨慎及防范前言：随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市场更加活跃，房地产抵押贷款已成为一种十分重要的融资方式，尤其是以房地产向银行进行抵押贷款，已成为许多单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。
随之而兴起的抵押评估业务也日益增多。
据统计，目前**、**等地的评估机构所承担的评估业务中， 80 ％是房地产抵押评估。
如何客观、公正、科学、合理地评估房地产的抵押价格，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，从而帮助社会在各个方面采取措施维护社会稳定和经济安全，是每一个估价师所面临的新问题。
现在就房地产抵押评估市场存在的问题及潜在的评估风险，根据工作实践中得到的启发就房地产抵押估价对其拥有担保物与抵押权人进行的价格评估，及 21 世纪科学的知识经济行为，进行简要的阐述。
浅谈房地产评估内容摘要：在房地产投资活动中，人们既想获得较大的收益，也想避开各种风险。
显然，这是一对复杂而难解的矛盾。
对一个敢于冒险的投资者，只为收益而不顾风险地进行投资是不可取的，而只有充分了解房地产投资的风险情况，对“易发险情”进行认真地分析和预测，并根据自身实力，估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产投资的收益和风险，制定投资风险的防范措施，以求达到风险小而收益高的目的，这才是房地产投资开发商的理智选择。
可见，了解和掌握房地产投资风险是进行风险分析和控制风险的思想基础和前提条件。
关键词：房地产、风险、评估正文：房地产项目投资是一项极为复杂而又充满风险的经济活动，不仅能为投资者带来的丰厚收益，而且也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。
这是由于任何一个投资项目在其投资过程中，收益总是与风险结伴而行的，而风险越大则收益越大，风险越小则收益越小。
房地产投资也不例外。
l.风险因素影响房地产投资风险的因素很多，既来自于房地产开发经营活动的本身，又来自于周围的环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理控制的局限性以及来自于大自然的灾害等。
总之，在房地产投资过程中，风险无时不在，无处不有。
房地产投资的风险因素种类繁多且十分复杂，其中最主要的大致有以下几种：(1)财务风险因素。
财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。
房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成了负债经营的局面，出现融资风险。
在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。
这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。
(2)利率风险。
由于房地产投资具有资金量大，开发周期长的特点，房地产投资不可避免地存在着随市场资金利率的变动而产生的风险。
一般地说，若市场利率有微小的变动，便会使房地产价值产生较大的变化。
(3)变现风险。
房地产投资的变现性较差，这是由于：①非货币性资产的兑现能力本身就比货币性资产兑现能力差；②房地产投资周期长，房地产市场具有区域性和不可移动性；③急于将土地投资转化成现金常常会受到一定损失，而且土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后，才能作为房地产资产进入市场进行流通；④房地产销售费时费力，且房屋产品比一般产品销售困难。
这些过程或原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。
(4)社会风险和意外事故风险。
社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势的大气候变化等因素的影响，给投资者带来的经济损失的风险。
意外事故风险主要是指自然灾害和人为破坏而造成的房地产投资的经济损失，如暴风雨、洪水、雷电、地震、龙卷风、偷盗、抢劫、放火以及战争等。
2．风险报酬风险报酬是指投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过资金时间价值的额外报酬，如排除通货膨胀因素，一个风险项目的投资收益率应是资金时间价值和风险报酬之和。
风险报酬原理是投资学中的一个基本概念。
风险报酬原理来源于经济学价值规律作用的结果。
一般情况下的项目风险越大，人们越害怕，不敢问津，使风险项目产品的产量减少，市场定会出现供不应求，产品价格随之提高，这也就是风险项目投资收益率往往比其他项目高的原因。
据有关资料表明，世界上一些发达国家，尽管投资和经营“风险企业”的成功率只有20％，但“风险企业”还能形成一股热潮，曾风靡世界。
其原因就在于“风险企业”一旦成功，其巨额利润是传统企业所无法比拟的，通常利润率可达到25％-50％，甚至更高。
随着我国改革的不断深化，经济和科学技术发展，市场经济体制的完善，使风险报酬的科学原理越来越被人们所认识和重视。
尽管房地产开发项目的风险较高，但其投资收益率高，自然会吸引投资者的投资欲望。
因此，房地产项目高额的风险投资报酬率将吸引着无数的风险投资家，是房地产业的兴起和发展的根本原因。
加强可行性研究所应采取的措施目前中国的风险投资项目普遍存在的一个问题是：1.风险企业资金不足，陷入财务危机。
出现这种情况的原因是多方面的，一个原因是与中国风险投资的投资方式有关。
中国风险投资初期不太注重联合投资，通常是一家风险投资公司投资一家企业。
在投资时，风险投资比较重视进入价格和所占股份，对项目发展所需资金往往缺乏细致分析，造成投入资金不足，或者在项目发展过程中实际情况与预测发生较大偏离，使投入资金难以支持项目达到投资时所期望的经营目标。
按照风险投资理论，风险投资应该是接力棒式的投资，但在目前中国，风险投资较少愿意接下其他投资者投资的企业，因此造成创业企业第二轮融资困难。
这样出现了很多风险投资公司所投项目缺资金，但该风险投资公司由于担心继续投入资金后，投资风险变大，因此不敢继续投资。
而其他投资公司又觉得你都不愿意增资，肯定是项目不好，所以也不愿意接手和投资于该类型的项目风险管理企业。
使投资的风险投资公司既退不出去，又不敢追加投资，陷入两难境地。
2.产品结构单一造成风险企业市场适应能力差中国很多高风险项目的产品结构及业务单一，市场适应能力差，当相关市场变化或者竞争激烈时，收入就受很大影响。
还有一些项目由于产品定位超前，原来定位的市场成长缓慢，而企业没有其他替代产品和收入来源，只能空等相关市场的发展，导致财务状况恶化，形成风险。
产品结构单一、企业缺乏长远规划能力是目前中国风险投资项目的主要风险之一。
3.公司治理落后，管理能力低下中国多数风险投资机构所投资的企业的内部治理结构不完善，制度不规范，造成经营管理效率低下，经营成本得不到控制，影响盈利。
投资企业缺乏为股东创造价值的经营理念，致使投资企业常常对风险投资公司进行信息屏蔽，加大信息不对称，也加大了风险投资的投资风险。
一些创业者存在道德风险，特别是当技术出资方是企业经营管理者时，往往会出现人为提高企业经营成本，或者采用转移资产等方式获取私利的现象。
项目风险管理的方式与应对策略1.管理方式第一，采取更严格的法律约束，在投资协议中增加对风险投资的特别保护条款。
对于在投资前投资协议中相关约束条款缺乏的项目，在投资项目增资或者其他事件发生时，应当利用此契机，作为谈判的条件，加入新的约束条件，以加强对投资项目的监控力度，防范和规避风险的发生。
由于创业企业一般急需第二轮的融资，所以风险投资公司如果愿意给该项目继续投资，在与创业者做增资谈判时，由于在谈判时处于有利地位，可以把加入的相关条款作为继续投资的前提，从而加强投资协议中的监管条款的效力。
第二，推进投资企业内部治理结构的规范化。
风险投资公司必须有意识地推动风险企业内部治理结构的完善，培育项目风险管理企业对规范化管理的意识。
要明确股东大会、董事会、监事会及经营管理层的责权利，以制度的设立与完善制约投资者与经营者的行为。
要用树立现代企业管理理念，以先进的管理手段与管理方式，对企业进行规范管理。
第三，以提供增值服务契入监管。
根据中国创业者的文化习惯，中国风险投资方应该对投资企业的项目风险管理采用灵活的策略。
要与被投资企业建立比较好的关系，多提供管理咨询，帮助引进客户、合作伙伴等增值服务。
用服务来换取投资企业的配合，从而有利于对被投资企业信息的及时掌握，做好对其项目风险管理和监控。
2.应对策略首先，对于资金不足的创业企业，或前景基本不看好的企业，应该时刻关注其财务状况，对已经或者将支持不下去的企业，建议风险投资公司及时采取休眠、合并、清算等方式止损；对尚存在发展前景的企业，要密切关注其财务情况，防止创业者损害投资者的利益；在市场开拓方面为创业者提供有效的帮助，同时为其寻找技术、市场、资本方面的战略合作伙伴；对于发展前景较好但缺乏资金的项目，应积极帮助联系贷款担保获得银行贷款，也可追加投资。
a、建立健全实业项目开发的可行性研究机制在实业项目投资开发前，必须组织力量对投资项目进行可行性研究。
研究的内容主要包括：投资方向、投资规模、投资形式、投资风险、投资效果资金筹措等。
要认真分析项目可依托的市场优势、人才优势、资源优势、区域优势，同时要充分利用好铁路的综合优势和各种资源。
按照国家859号文件精神和铁道部制定的相关政策要求，要积极盘活和运用“三类资产”和土地资源，搞好多元经营企业的实业开发。
b、建立和完善投资决策机制企业投资的实业项目，必须从市场调研、分析论证到投资决策、项目开发、经营管理和项目后评估，建立完善的投资决策管理制度，层层落实责任。
对重大投资项目的可行性研究，应当聘请有相当资质的科研机构、中介机构或有关专家进行咨询或参与论证。
在调研论证的基础上，应当按照规定程序实行集体决策、审批或报批。
c、建立健全实业项目开发责任机制在实业项目开发组织与实施过程中，要严格按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度要求，把项目开发责任机制作为重要的管理措施加以认真落实。
要根据投资额度实行项目责任制，由项目责任人对项目的立项、筹资、建设、生产经营、还本付息和资产的保值增值等实业开发的全过程负全责，并承担一定投资风险。
投资企业要加强对项目责任人的管理，制定考核标准，加大考核力度，对不胜任的项目责任人要按规定及时进行调整。
在房地产投资活动中，人们既想获得较大的收益，也想避开各种风险。
显然，这是一对复杂而难解的矛盾。
对一个敢于冒险的投资者，只为收益而不顾风险地进行投资是不可取的，而只有充分了解房地产投资的风险情况，对“易发险情”进行认真地分析和预测，并根据自身实力，估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产投资的收益和风险，制定投资风险的防范措施，以求达到风险小而收益高的目的，这才是房地产投资开发商的理智选择。
可见，了解和掌握房地产投资风险是进行风险分析和控制风险的思想基础和前提条件。
参考文献：1.赵国杰《房地产估价理论与方法》；2.王平《房地产估价规范》；3.柴强．《房地产估价》．北京：首都经济贸易大学出版社，2008．《浅谈房地产评估》院系：班级：学号：姓名：。
