买卖不破租赁与合同的概括移转

买卖不破租赁是什么意思
本文是买卖不破租赁是什么意思，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。

所谓的买卖不破租赁,是指当租赁物的所有权移转时,租赁合同仍然有效,即新的所有人不能以所有权移转的事实主张原租赁合同无效.我国合同法229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力.
这种特征属于"债权的物权化特征"
一般来说,物权的效力是优于债权的.举例来说，在房屋租赁合同的情况之下,承租人属于弱势群体.如果房主买卖房屋可以优于租赁合同,也就是买卖合同可以对抗租赁合同的话,承租人的利益将无从保护.譬如a租了b的房子,b在收了a 的租金后,转手就将房子卖给c,如果c可以将a赶出去的话,对a的利益如何保护?
所以在合同法中作出了这样的规定,是对承租人的保护.。

合同的解除与“买卖不破租赁”原则在商业活动中，合同解除是人们常常会遇到的问题之一、而在解除合同时，常会涉及到“买卖不破租赁”原则。

本文将对合同解除与“买卖不破租赁”原则进行详细讨论。

合同的解除是指双方当事人通过合法的方式终止合同关系，解除各方所负的合同义务。

常见的合同解除原因包括合同条款的约定、合同当事人达成一致、法律法规规定等。

当合同解除时，双方当事人应按照合同约定履行解除的程序和责任。

然而，有时候解除合同会涉及到第三方的权益，其中就包括了租赁权益。

据“买卖不破租赁”原则，买卖合同的解除并不影响租赁合同的继续有效性，即使买卖合同解除，租赁合同仍然有效。

这是因为买卖合同的解除只涉及到双方之间的权益转让，而不影响租赁权益的第三方。

这一原则的依据主要是法律规定或司法实践的总结和归纳。

在实际中，买卖合同的解除往往会给租赁方带来一些困扰。

例如，租赁房屋的房主如果与租户签订了出售房屋的合同且合同生效，当房主准备履行买卖合同时，往往会出现租户不愿意搬出的情况。

在这种情况下，根据“买卖不破租赁”原则，买卖合同的解除并不会导致租赁合同的终止，租户仍然拥有继续居住的权益，直到租赁合同到期或租户自愿搬离。

但也有部分情况会对这一原则产生影响。

例如，在实践中，如果租赁合同中明确约定了与买卖合同解除相关的特殊条款，那么这些特殊条款将会优先于“买卖不破租赁”原则。

此外，如果房屋需要进行大规模的改造或拆迁，可能会涉及到租赁合同的解除，不过也应在适用法律法规的前提下进行。

总体来说，合同解除是商业活动中常见的事项之一、在解除合同时，必须注意到合同解除的程序和责任。

同时，在租赁合同与买卖合同的关系中，应充分考虑到“买卖不破租赁”原则，以保障租赁方的权益。

当然，在实践中，可能会出现各种问题和争议，因此应根据具体情况，结合法律法规和相关条款进行综合分析和处理。

综上所述，合同的解除与“买卖不破租赁”原则是商业活动中常见的问题之一、在解除合同时，应注意合同解除的程序和责任，并充分考虑到“买卖不破租赁”原则以保护租赁方的权益。

买卖不破租赁什么意思很多人在租房子住的时候会遇到很多纠纷矛盾，使自己的沈生活受到影响。

在租房子时除了要了解房子的基本情形以及和我房东约定的事项之外，还有一个容易的被忽视的问题就是租期没到就被要求搬出去，按照相关的法规在租期内是不能进行任何交易的，今天我就为大家整理了买卖不破租赁什么意思的相关内容。

一、买卖不破租赁什么意思1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力。

通俗地讲，“买卖不破租赁”，是指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，买卖关系不能打破租赁关系，新房主无法行使房屋的使用权，此时，租赁权的效力大于转让效力。

只有当租赁约定到期时，新房主才可以行使房屋的使用权。

在实践中，“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义：第一，承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。

第二，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人，承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定，租赁物新的所有权人也一并遵循。

2、受让人与承租人之间的法律关系。

受让人从出租人（原所有人）处购买了租赁物而成为租赁物的新所有人，根据我国合同法规定，受让人必须承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁合同，与承租人产生法定继承性的租赁关系。

一般而言，受让人在受让租赁物时即享受以下权利：租金请求权。

此租金请求权以受让人受让时租赁关系继续存在，承租人并未交付剩余租期租金为前提。

返还租赁物的请求。

租赁关系结束后，承租人要将租赁物返还给出租人。

二、房屋买卖不破租赁的法律后果（1）在买受人与承租人之间的法律后果租赁关系继续存在。

出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。

租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。

（2）所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。

审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。

合同的解除与买卖不破租赁原则合同的解除与买卖不破租赁原则是合同法的基本原则之一、合同的解除是指当合同当事人之一或双方发生违约等情况时，被决定或约定可以解除合同的行为。

买卖不破租赁原则是指房地产买卖不破坏已经订立的租赁合同。

本文将分别对合同的解除和买卖不破租赁原则进行详细阐述。

合同的解除，是一种特殊的合同履行方式。

按照合同法的规定，当事人可以协商一致解除合同，也可以依法解除合同。

当事人协商一致解除合同是指合同当事人对合同的解除达成一致意见，通过签订书面解除协议等形式达成共识，终止合同的履行。

而依法解除合同是指当事人依据法律规定，因合同当事人违约或者其他原因，以解除合同方式终止合同的履行。

例如，合同当事人违约或者违反合同约定的约定，致使合同无法履行时，另一方有权依据合同法的规定解除合同。

合同的解除具有以下特点：一是解除合同必须符合法律规定，不能随意解除。

合同法明确规定了有权解除合同的原因和条件，当事人只有在满足相关要求的情况下才能解除合同；二是解除合同必须通过合法程序，不能违反法律规定。

合法程序包括书面通知、提起诉讼等，当事人必须按照法定程序进行解除合同；三是解除合同需要赔偿违约责任。

当事人解除合同时，需要承担相应的违约责任，包括支付违约金等；四是解除合同后，原合同的权利义务关系终止。

合同解除后，原合同的权利义务关系便告终止，当事人不再履行合同的相关义务。

买卖不破租赁原则是指房地产买卖不破坏已经订立的租赁合同。

简单来说，就是购房者在购房后要承担原租赁合同。

买卖不破租赁原则的依据主要有两个：一是合同法第七十七条的规定，该条规定了买卖不破坏租赁关系的原则；二是合同法第五十一条的规定，该条规定了转让房屋的买受人需要承担已经订立的租赁合同。

购房者在购买房屋后，要承担原租赁合同，包括继续履行租赁合同，支付租金等义务。

购房者只有在达成租赁合同解除协议或经过法院的判决后，才能解除原租赁合同。

此外，购房者也可以选择将租赁合同转让给他人，但需要满足合同法的相关规定，如通知原出租人等。

房屋租赁合同买卖不破租赁背景介绍在现代社会，房屋租赁是人们生活中不可或缺的一部分。

人们常常会在租房子时签订合同，保障彼此的权益。

然而，在某些情况下，合同中的租赁条款可能会受到其他因素的影响，如房屋出售等。

本文将对房屋租赁合同买卖不破租赁问题进行探讨。

什么是房屋租赁合同买卖不破租赁房屋租赁合同买卖不破租赁是指在签订租赁合同后，即使房屋产权发生变化，租赁关系仍应保持不变，租赁合同仍应有效。

一般来说，房屋买卖不影响租赁合同，租赁合同也不应成为买卖合同中的附带内容。

房屋租赁合同买卖不破租赁的法律依据在法律层面，我国《合同法》第十条规定：“合同的订立、履行，应当遵循自愿、平等、诚信、公平、公开的原则。

”根据这一原则，租赁双方在签订合同时应当自愿、平等地达成协议，同时以诚信、公平的态度保护彼此的合法权益。

此外，我国《民法典》第五百零二条规定：“不动产的转让不影响与该不动产有关的租赁合同，继续存续，并由新的不动产权人承受租赁权人的权利和义务。

”该条规定在法律层面明确了房屋买卖不破租赁的原则。

综合来看，房屋租赁合同买卖不破租赁已经在法律上得到充分的保障。

房屋租赁合同买卖不破租赁和合同终止的问题房屋买卖不影响租赁合同，但租赁合同仍然可能因其他原因终止，例如合同期满、一方违约等。

在此情况下，租赁关系和买卖关系并不会互相影响。

如果买卖双方希望终止租赁合同，则需要在租赁合同中加入解除条款。

此时，租赁关系和买卖关系可以同时终止。

房屋租赁合同买卖不破租赁的实际操作虽然法律上已经保障了房屋租赁合同买卖不破租赁的原则，但实际操作中常常会出现一些问题。

首先是房屋买卖方的原始合同中是否包含租赁条款。

如果原始合同中没有租赁条款，则可能需要与租赁方另行签订租赁合同。

其次是在交易过程中如何保障租赁方的权益。

一些房屋买卖方可能会试图以房屋买卖为由强制终止租赁合同，这会给租赁方带来损失。

在此情况下，租赁方可以通过法律手段来维护自身权益。

最后，如果出现纠纷，当事人应该如何处理。

2024年买卖不破租赁”与租赁合同目前听到很多的同事跟我咨询：某某在售房屋附有租约，而客户却不愿意承接该租赁关系，如果业主必须解除现存的租赁合同才能成就买卖合同，请问这种租赁合同到底可不可以解除如果解除了是否违背了“买卖不破租赁”的原则首先，这个问题的探讨有个前提：我们这里所说的租赁合同必须是“合法，有效，现存”的租赁合同。

即合法目的不能违法，例如租赁标的物业来从事违法犯罪活动，须在法律范围内进行约定，例如租赁期限不能超过20年，超过部分无效，合同期限尚未届满。

以下探讨是在此前提下进行。

关于租赁合同的解除问题是个比较有争议的问题，一部分人认为房子是业主的，业主想怎么处理就怎么处理，关租客什么事所以可以解除(在这里有必要解释一下，是“业主的”法律的表叙是业主对该房屋享有所有权，而有所权是一种对世的，绝对的权利，即所有其他人都不得侵犯该权利)。

另一部分人认为，“买卖不破租赁”，租客是基于合同关系合法取得租赁权利的，应该受法律保护，所以不能解除。

现在就想对上叙观点表达一下自己的看法。

本人认为这两种观点都有一定的道理，但都不完全正确。

前一个观点是以所有权否定租赁权，以绝对权否定相对权是没有道理的。

两种权利只要合法都应该受法律保护。

业主要出售租客承租的房屋，就与租客有很大的关系!那么，后一个观点就正确了吗不完全正确!如前所叙：“合法租赁合同应该受法律保护”是正确的，所以合同能否解除要看具体情况。

在此要分两类情况：如果合同约定了解除合同的条件(主要为违约责任，解除合同所造成的损失赔偿及通知等附随义务)，那么合同就是可以解除的：如果合同没有约定任何的违约责任，尤其是明确约定合同期限内不能解除合同的。

如果是前一类合同，又怎么解除合同业主应该根据合同的约定条件就可以解除了，视具体情况而定。

而“买卖不破租赁”主要指一种租赁关系的承接，租赁标的出售后，原租赁合同对买受人句许生效。

这与承接前后者承接后租赁关系的接触并不冲突。

买卖不破租赁:价值的确立㊁贯彻与回调朱㊀虎∗㊀张梓萱∗∗内容摘要:买卖不破租赁的价值基础在于保护承租人对租赁物享有的值得保护的在先占有使用利益ꎬ这不违反当事人订立转让合同时的预期ꎬ且有利于降低交易成本ꎬ避免对承租人救济不足以及损害承租人之相对人的信赖ꎮ据此ꎬ该规则既适用于动产ꎬ也适用于不动产ꎻ买卖不破租赁规则的适用也以租赁合同存在㊁承租人按照租赁合同占有租赁物㊁受让人取得租赁物所有权为前提ꎬ发生合同的法定概括转移的效果ꎮ承租人的地位不应因所有权转让变得更糟或者更好ꎬ而受让人也同样享有值得保护的利益ꎬ对此可以类推适用债权转让等规则并予以适当调整ꎬ以妥当权衡承租人与受让人的利益ꎮ关键词:买卖不破租赁ꎻ租赁合同ꎻ合同的法定概括转移ꎻ债权转让中图分类号:Ｄ９２３㊀㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀文章编号:２０９５￣７０７６(２０２２)０３￣００１８￣１６ＤＯＩ:１０.１９５６３/ｊ.ｃｎｋｉ.ｓｄｆｘ.２０２２.０３.００２«民法典»第７２５条规定: 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的ꎬ不影响租赁合同的效力 ꎮ学说称之为 买卖不破租赁 ꎮ①但是ꎬ本条规定相对简略ꎬ在适用范围㊁构成以及效果等诸多层面存在持续性的争议ꎬ这些争议关涉对本条规定的价值正当性基础认识的不同ꎮ本文即从对该规定价值基础的讨论出发ꎬ在确立价值的基础上ꎬ进一步分析规范的解释适用如何能够具体地贯彻该价值ꎬ并根据该价值与受让人保护等同样值得保护的价值的妥当权衡ꎬ在规范解释适用上予以适度回调ꎮ一㊁价值确立与适用范围买卖不破租赁并非当然ꎬ罗马法即采 买卖破租赁 规则ꎬ虽然出卖人也会通过各种方式保护承租人的利益ꎮ②理论上也有观点认为ꎬ承租人基于租赁合同对出租人享有的权利是仅具有相对效力的债权ꎬ债８１ ㊀㊀∗中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员ꎬ中国人民大学法学院教授㊁博士生导师ꎮ㊀㊀∗∗中国人民大学法学院博士研究生ꎮ本文系国家社会科学基金重大课题 健全以公平为原则的产权保护制度研究 (项目编号:２０ＺＤＡ０４９)的阶段性成果ꎮ㊀㊀① 买卖不破租赁(ＫａｕｆｂｒｉｃｈｔｎｉｃｈｔＭｉｅｔｅ) 这一概括并不精准:第一ꎬ所有权变动的原因行为不一定是买卖合同ꎬ也包括互易合同㊁赠与合同等ꎻ第二ꎬ无论租赁权是否有对抗效力ꎬ都不影响租赁合同的有效性ꎬ即使租赁权不得对抗受让人ꎬ承租人也有权依据有效的租赁合同请求让与人赔偿损失ꎻ第三ꎬ租赁权对抗的不是买卖合同ꎬ而是所有权的转让ꎮ可能更为精准的表达是 让与不破租赁 ꎮＶｇｌ.Ｆｉｋｅｎｔｓｃｈｅｒ/ＨｅｉｎｅｍａｎｎꎬＳｃｈｕｌｄｒｅｃｈｔꎬ１１.Ａｕｆｌ.ꎬ２０１７ꎬＲｎ.１０２７ꎻ[德]迪特尔 梅迪库斯:«德国债法分论»ꎬ杜景林㊁卢湛译ꎬ法律出版社２００７年版ꎬ第１９０页ꎮ但鉴于 买卖不破租赁 这一术语广为使用ꎬ本文从之ꎬ且除非特别说明ꎬ仍以买卖合同作为变动原因为原型予以讨论ꎮ㊀㊀②参见[德]马克斯 卡泽尔㊁罗尔夫 克努特尔:«罗马私法»ꎬ田士永译ꎬ法律出版社２０１８年版ꎬ第４６９－４７０页ꎮ权不得对抗第三人ꎬ故«民法典»第７２５条应被解释为承租人的租赁权不得对抗受让人ꎬ租赁合同只拘束让与人与承租人ꎮ①但是ꎬ债权的相对效力是指债权人仅能请求债务人履行给付义务ꎬ而不得请求处于合同关系外的第三人履行给付义务ꎬ该效力并不涉及针对第三人的对抗效力ꎮ②仅以债权的相对效力而否定对第三人的对抗效力ꎬ其论据尚不充分ꎮ当然ꎬ比较法上存在构建租赁权对抗效力的不同方式ꎬ在英美法中ꎬ承租人对租赁物享有物权(ｐｒｏｐｒｉｅｔａｒｙｒｉｇｈｔ)ꎻ③大陆法系国家均通过不同方式赋予承租人对抗租赁物受让人的效力ꎮ④不同法律构造的背后存在着价值共识ꎬ即承租人能够对抗租赁物受让人ꎬ但该价值共识的正当性仍有必要澄清ꎮ有观点认为ꎬ买卖不破租赁的正当性在于保护作为社会或经济上弱者的承租人这一公共政策ꎬ避免影响承租人的生存利益ꎮ⑤这使得买卖不破租赁只能在 保护弱势承租人 的政策目标内加以适用ꎬ而动产租赁不在适用范围内ꎬ⑥无偿借用合同也不得类推适用ꎮ⑦然而ꎬ该基于特殊立法政策的解释存在疑问ꎮ首先ꎬ在住房租赁普遍为短期租赁的背景下ꎬ⑧买卖是否破租赁对住房承租人的影响有限ꎬ且在实践中ꎬ住房出租人转让租赁物时通常会与承租人合意解除合同ꎬ以支付赔偿金的方式换取承租人搬离房屋ꎮ买卖不破租赁ꎬ实际上更多保护商业承租人ꎮ⑨其次ꎬ 社会经济弱势 的含义并不明确ꎮ如果着眼于这一政策考量ꎬ则即使是住房承租人ꎬ在具体适用中也需要区分处于弱势与非处于弱势的承租人ꎬ例如参考保障性住房的申请条件判断ꎬ但这与实践并不相符ꎮ再次ꎬ即使在商业租赁或动产设备租赁中ꎬ选择以租赁而非买卖的方式用益标的物者ꎬ其可能也会因租赁物被返还给受让人而丧失对租赁物继续使用收益的利益ꎬ且由于这些利益被锁定于租赁ꎬ承租人在订立租赁合同后处于弱势地位ꎮ依本文之见ꎬ买卖不破租赁的正当性基础在于保护承租人对租赁物享有的值得保护的在先使用利益ꎬ这不违反让与人和受让人在订立合同时的预期ꎬ有利于降低交易成本ꎬ避免对承租人救济不足以及损害承９１ 买卖不破租赁:价值的确立㊁贯彻与回调㊀㊀①参见朱庆育:« 买卖不破租赁 的正当性»ꎬ载王洪亮㊁张双根㊁田士永主编:«中德私法研究»第１卷ꎬ北京大学出版社２００６年版ꎬ第３３－３４页ꎮ㊀㊀②参见陈忠五:«第三人侵害债权的侵权责任 问题争论实益的探讨»ꎬ载«物权与民事法新思维»ꎬ元照出版社２０１４年版ꎬ第３６６－３６７页ꎮ㊀㊀③关于不动产ꎬＳｅｅＭａｒｔｉｎＤｉｘｏｎꎬＭｏｄｅｒｎＬａｎｄＬａｗꎬ１２ｔｈｅｄ.ꎬＲｏｕｔｌｅｄｇｅꎬ２０２１ꎬｐ.２２１ꎻＲｏｇｅｒＪ.ＳｍｉｔｈꎬＰｒｏｐｅｒｔｙＬａｗꎬ１０ｔｈｅｄ.ꎬＰｅａｒｓｏｎꎬ２０２０ꎬｐ.４５１.动产承租人也享有物权ꎬＳｅｅＲｉｃｈａｒｄＣａｌｎａｎꎬＰｒｏｐｒｉｅｔａｒｙＲｉｇｈｔｓａｎｄＩｎｓｏｌｖｅｎｃｙꎬ２ｎｄｅｄ.ꎬＯｘｆｏｒｄＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙＰｒｅｓｓꎬ２０１６ꎬｐｐ.４９－５１.㊀㊀④«德国民法典»第５６６㊁５７８条(土地和房屋)㊁第９８６条第２款(动产)ꎬ参见[德]鲍尔㊁施蒂尔纳:«德国物权法»(上册)ꎬ张双根译ꎬ法律出版社２００４年版ꎬ第１０７页ꎮ«法国民法典»第１７４３条ꎬ参见[法]弗朗索瓦 泰雷等:«法国债法:契约篇»(下)ꎬ罗结珍译ꎬ中国法制出版社２０１８年版ꎬ第９５７页ꎮ«荷兰民法典»第７:２２６条(适用于动产和不动产)ꎬＳｅｅＡｒｔｈｕｒ.Ｓ.ＨａｒｔｋａｍｐꎬＣｏｎｔｒａｃｔＬａｗｉｎｔｈｅＮｅｔｈｅｒｌａｎｄｓꎬ２ｎｄｅｄ.ꎬＫｌｕｗｅｒＬａｗＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌꎬ２０１５ꎬｐｐ.１１８ꎬ２１８－２１９ꎻＳｊｅｆｖａｎＥｒｐ＆ＢｒａｍＡｋｋｅｒｍａｎｓｅｄｓ.ꎬＣａｓｅｓꎬＭａｔｅｒｉａｌｓａｎｄＴｅｘｔｏｎＰｒｏｐｅｒｔｙＬａｗꎬＨａｒｔＰｕｂｌｉｓｈｉｎｇꎬ２０１２ꎬｐ.２９９.«日本民法典»第６０５条(经登记的不动产租赁)㊁«借地借家法»第１０条(土地上的建筑物经登记)㊁«借地借家法»第３１条(建筑物已交付)ꎬ动产租赁适用 买卖破租赁 原则ꎬ参见[日]近江幸治:«民法讲义ＩＩ:物权法»ꎬ王茵译ꎬ北京大学出版社２００６年版ꎬ第１１１－１１２页ꎮ㊀㊀⑤王泽鉴:«买卖不破租赁:第４２５条规定之适用㊁准用及类推适用»ꎬ载«民法学说与判例研究»(第六册)ꎬ北京大学出版社２００９年版ꎬ第１４６页ꎻ苏永钦:«关于租赁权物权效力的几个问题 从 民法 第四二五条的修正谈起»ꎬ载«走入新世纪的私法自治»ꎬ中国政法大学出版社２００２年版ꎬ第３３８页ꎻ张双根:«谈 买卖不破租赁 规则的客体适用范围问题»ꎬ载王洪亮㊁张双根㊁田士永主编:«中德私法研究»(第１卷)ꎬ北京大学出版社２００６年版ꎬ第１４－１５页ꎮ批评者据此认为ꎬ立法将此一公共政策导入民法典ꎬ不当地偏离了民法阶级中立的基本设计ꎬ参见苏永钦:«寻找新民法»(增订版)ꎬ北京大学出版社２０１４年版ꎬ第２６９页ꎮ㊀㊀⑥张双根:«谈 买卖不破租赁 规则的客体适用范围问题»ꎬ载王洪亮㊁张双根㊁田士永主编:«中德私法研究»(第１卷)ꎬ北京大学出版社２００６年版ꎬ第１５页ꎬ但其同时认为ꎬ此时租赁权仍有对抗效力ꎬ只是不发生合同的法定概括转移的后果ꎮ另参见苏永钦:«关于租赁权物权效力的几个问题 从 民法 第四二五条的修正谈起»ꎬ载«走入新世纪的私法自治»ꎬ中国政法大学出版社２００２年版ꎬ第３３９页ꎮ㊀㊀⑦王泽鉴:«买卖不破租赁:第４２５条规定之适用㊁准用及类推适用»ꎬ载«民法学说与判例研究»(第六册)ꎬ北京大学出版社２００９年版ꎬ第１６８页ꎮ㊀㊀⑧２０１５年的一项调查显示ꎬ超过８０％的住房租赁合同期限在１年及以下ꎬ参见中国社会科学院国家未来城市实验室㊁中国房地产估价师与房地产经纪人学会:«中国房地产发展报告ｎｏ.１８(２０２１)»ꎬ社会科学文献出版社２０２１年版ꎬ第３５９页ꎮ㊀㊀⑨在«德国民法典»中ꎬ买卖不破租赁的保护对象也不限于住房承租人ꎬ还包括土地以及非住房的房屋承租人ꎮ租人之相对人的信赖ꎮ第一ꎬ承租人基于租赁合同而占有使用租赁物ꎬ可能会形成以依赖㊁信任和联合行动等为前提的社会关系ꎬ进而形塑承租人生活的各个方面ꎮ仅对不动产而言ꎬ住房是承租人社会存在㊁私人生活方式的基础ꎬ商业租赁的土地或房屋也构成个人从事职业㊁企业经济存在的基础ꎮ①在住房租赁中ꎬ承租人可能根据其住址做出了工作生活上的安排ꎻ在商业租赁中ꎬ承租人往往已对租赁物做出相当程度的经济投入ꎬ如装修店铺㊁配置生产线㊁雇佣工人等ꎮ因此ꎬ承租人对标的物的使用享有值得保护的利益ꎮ第二ꎬ承租人对标的物的占有使用ꎬ是在先存在的合法利益状态ꎬ在后权利人应予尊重ꎮ出租人已将租赁物交付给承租人占有使用ꎬ则不应享有再次处分在租赁期限内由承租人用益之标的物的权利ꎮ②在后受让标的物的所有权人ꎬ亦应尊重在先用益标的物的承租人ꎮ在英美法中ꎬ出租人只享有 对租赁的复归期待 (ｒｅｖｅｒｓｉｏｎｅｘｐｅｃｔａｎｔｏｎｔｈｅｌｅａｓｅ)这种权利ꎬ在租赁结束时有权占有房产ꎬ出租人仅有权将复归权(ｒｅｖｅｒｓｉｏｎ)让与受让人ꎮ③动产租赁最为明显地体现这一价值判断ꎮ租赁动产所有权的转让ꎬ必须通过指示交付(«民法典»第２２７条)的方式ꎬ让与人将租赁物返还请求权让与给受让人ꎬ承租人向让与人的抗辩可以向受让人主张ꎬ故在动产所有权转让中ꎬ承租人有权对抗受让人ꎬ以保障其有权占有人的地位不受到恶化ꎮ④这与«民法典»第５４８条的债权转让抗辩延续规则的价值判断相一致ꎮ⑤«民法典»第４０５条关于抵押不破租赁的适用范围ꎬ也并未限制于不动产而同样适用于动产ꎮ⑥因此ꎬ在动产所有权转让中ꎬ租赁权的对抗效力具有充分的正当性ꎮ不动产登记制度本意是为了避免占有公示权利不充分的问题ꎬ却造成了不动产物权变动与交付脱钩的结果ꎬ不动产受让人不再需要通过指示交付的方式变动物权ꎬ而仅需通过转移登记即可ꎮ然而ꎬ不动产承租人对标的物的使用利益ꎬ似乎不应因登记制度的建立ꎬ就变得比动产承租人更不值得保护ꎮ不动产承租人与动产承租人一样ꎬ其法律地位都不应因所有权变动而发生恶化ꎮ第三ꎬ即便买卖破除租赁ꎬ让与人为避免对承租人承担违约责任ꎬ也可能与受让人约定租赁权的对抗效力ꎮ⑦因此ꎬ租赁权的对抗效力不违反让与人和受让人在订立合同时的预期ꎮ如果买卖破除租赁ꎬ买卖合同中只能通过利益第三人合同的方式ꎬ间接保障承租人利益ꎬ这不仅有赖于当事人的特别约定从而增加了交易成本ꎬ又使得法律结构过于复杂ꎮ考虑到物权法定原则的限制ꎬ买卖不破租赁可以为当事人提供物０２ ㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀法学版㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀２０２２ ３㊀㊀①ＪａｎＤｉｒｋＨａｒｋｅꎬＢｅｓｏｎｄｅｒｅｓＳｃｈｕｌｄｒｅｃｈｔꎬ２０１１ꎬＲｎ.２９５ꎻＢｅｃｋＯＧＫ/Ｈａｒｋｅꎬ１.７.２０２１ꎬＢＧＢɦ５６６Ｒｎ.５.惟依Ｈａｒｋｅ之见ꎬ«德国民法典»第５６６条之基础ꎬ仍在于 社会考量(ｓｏｚｉａｌｅｎＥｒｗäｇｕｎｇｅｎ) ꎮ这固然可以证成不动产适用买卖不破租赁ꎬ但也并未否认动产适用的正当性ꎮ㊀㊀②１８世纪自然法学家即持此种观点ꎬｓｅｅＲｅｉｎｈａｒｄＺｉｍｍｅｒｍａｎｎꎬＴｈｅＬａｗｏｆＯｂｌｉｇａｔｉｏｎｓ:ＲｏｍａｎＦｏｕｎｄａｔｉｏｎｓｏｆｔｈｅＣｉｖｉｌｉａｎＴｒａｄｉｔｉｏｎꎬＯｘｆｏｒｄＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙＰｒｅｓｓꎬ１９９６ꎬｐ.３８１ꎻＤ.ＢａｒｌｏｗＢｕｒｋｅ＆ＪｏｓｅｐｈＡ.ＳｎｏｅꎬＰｒｏｐｅｒｔｙꎬ６ｔｈｅｄ.ꎬＷｏｌｔｅｒｓＫｌｕｗｅｒꎬ２０１９ꎬｐ.２８４.㊀㊀③ＭａｒｔｉｎＤｉｘｏｎꎬＭｏｄｅｒｎＬａｎｄＬａｗꎬ１２ｔｈｅｄ.ꎬＲｏｕｔｌｅｄｇｅꎬ２０２１ꎬｐｐ.２２１－２２２ꎻＪｏｓｅｐｈＷｉｌｌｉａｍＳｉｎｇｅｒꎬＰｒｏｐｅｒｔｙꎬ５ｔｈｅｄ.ꎬＷｏｌｔｅｒｓＫｌｕｗｅｒꎬ２０１７ꎬｐｐ.４９３－４９４.㊀㊀④ＷｉｌｈｅｌｍꎬＳａｃｈｅｎｒｅｃｈｔꎬ６.Ａｕｆｌ.ꎬ２０１９ꎬＲｎ.１２２０.㊀㊀⑤«德国民法典»第９８６条第２款是对第４０４条的具体适用ꎬ二者具有相同的制度功能ꎮＶｇｌ.Ｃｌａｕｓ－ＷｉｌｈｅｌｍＣａｎａｒｉｓꎬＤｉｅＶｅｒｄｉｎｇｌｉｃｈｕｎｇＯｂｌｉｇａｔｏｒｉｓｃｈｅｒＲｅｃｈｔｅꎬＦＳＦｌｕｍｅꎬ１９７８ꎬＳ.３９２.不过部分学者认为ꎬ第９８６条第２款相较于第４０４条仍有规范意义ꎬ因为第４０４条仅能抗辩债权性的租赁物返还请求权而不能抗辩所有物返还请求权ꎬ并且通过指示交付而发生的物权变动产生的是新的所有物返还请求权ꎮＶｇｌ.ＢｅｃｋＯＧＫ/Ｓｐｏｈｎｈｅｉｍｅｒꎬ１.８.２０２１ꎬＢＧＢɦ９８６Ｒｎ.７７.１ꎻＢｒｅｈｍ/ＢｅｒｇｅｒꎬＳａｃｈｅｎｒｅｃｈｔꎬ３.Ａｕｆｌ.ꎬ２０１４ꎬɦ７Ｒｎ.５５.㊀㊀⑥参见«最高人民法院关于适用‹中华人民共和国民法典›有关担保制度的解释»(法释 ２０２０ ２８号)第５４条第２项ꎮ㊀㊀⑦ＢｅｃｋＯＧＫ/Ｈａｒｋｅꎬ１.７.２０２１ꎬＢＧＢɦ５６６Ｒｎ.６.在罗马法中ꎬ让与人会在买卖合同中插入特别简约ꎬ使得受让人允许承租人在租赁期限内使用租赁物ꎬＤ.１９ꎬ２ꎬ２５ꎬ１: 当一个人把土地收益或房屋租给他人ꎬ如果他出于某种原因把土地或房屋卖掉ꎬ他必须注意到买主在也在同样的合同中允许佃农收益和租客居住ꎮ 这类似于现代民法中的真正利益第三人合同ꎬ但对罗马法学者尚属陌生ꎬ然而买受人在驱赶承租人时ꎬ会考虑到出卖人可以提起出卖之诉(ａｃｔｉｏｖｅｎｄｉｔｉ)ꎬ所以这对承租人而言仍有间接保护作用ꎮＳｅｅＲｅｉｎｈａｒｄＺｉｍｍｅｒｍａｎｎꎬＴｈｅＬａｗｏｆＯｂｌｉｇａｔｉｏｎｓ:ＲｏｍａｎＦｏｕｎｄａｔｉｏｎｓｏｆｔｈｅＣｉｖｉｌｉａｎＴｒａｄｉｔｉｏｎꎬＯｘｆｏｒｄＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙＰｒｅｓｓꎬ１９９６ꎬｐ.３７８－３７９.权效力的制度供给ꎬ保障其长期投资利益ꎮ①反之ꎬ如果买卖破除租赁ꎬ让与人可以以无租赁负担的市价出卖租赁物ꎬ若其已提前收取一段时间的租金ꎬ则让与人从两次处分中可能获得超出标的物市价的收益ꎬ这会为出租人违约提供经济上的诱因ꎮ第四ꎬ如果承租人不得对抗受让人ꎬ则受让人有权请求承租人返还租赁物ꎬ让与人对承租人构成法律上不能履行ꎬ承租人仅得请求让与人赔偿损失ꎬ这相较于使承租人占有使用标的物来说ꎬ有时无法提供充分救济ꎮ尤其是在租赁物具有独特性的情况下ꎬ承租人无法在市场上寻找到替代租赁物ꎬ赔偿损失的不确定性导致承租人的损害无法得到完全填补ꎮ同时ꎬ在让与人破产或无财产可供强制执行的情况下ꎬ交易时点在后的租赁物受让人相较于交易时点在前的承租人ꎬ更有能力基于对让与人现在的资产状况的了解而控制风险ꎬ更有理由将风险分配给受让人而非承租人ꎮ第五ꎬ承租人占有使用租赁物的外观ꎬ也会为承租人的交易相对人提供信赖ꎬ相对人可能基于承租人的租赁权而与之交易ꎮ例如ꎬ健身场所的经营者租赁房屋ꎬ健身者多是基于经营者对健身场所的占有使用㊁健身器材的提供而订立服务合同ꎻ次承租人基于承租人对租赁物的占有使用而订立转租合同ꎮ买卖破除租赁将间接破坏承租人之相对人的信赖ꎮ基于以上理由ꎬ租赁权应具有对抗租赁物受让人的效力ꎬ动产租赁与不动产租赁均应适用ꎮ当然ꎬ出租人与承租人可以约定附解除条件的租赁合同ꎬ使租赁合同对受让人不生效力ꎬ受让人可以取得无租赁负担的所有权ꎮ因此ꎬ«民法典»第７２５条属于任意规定ꎬ可以由出租人与承租人排除适用ꎮ②即便受让人有意取得租赁负担㊁获得租金债权ꎬ其也可以事先调查从而知道当事人的排除约定ꎬ进而做出相应的交易安排或者与承租人重新订立租赁合同ꎮ二、构成层面的价值贯彻既然买卖不破租赁的价值基础在于保护承租人的占有使用利益ꎬ那么其适用就必须以租赁合同存在㊁承租人按照租赁合同占有㊁租赁物所有权变动为前提ꎮ(一)租赁合同存在租赁权若能取得对抗效力ꎬ租赁合同应当已经成立并生效ꎬ且出租人享有处分权ꎮ例如ꎬ租赁消防控制室的合同因违反强制性规范而无效ꎬ不适用买卖不破租赁ꎻ③房地产公司无权处分属于业主共有的房屋ꎬ承租人不享有租赁权ꎮ④在混合合同中ꎬ如果物之使用收益是给付的重心ꎬ则应依据«民法典»第４６７条第１款ꎬ参照适用买卖不破租赁规则ꎮ⑤出租人如非所有权人ꎬ但经过所有权人同意而进行出租ꎬ也应适用买卖不破租赁规则ꎮ由于基于债之关系的占有的对抗效力的正当性基础并不在于有偿性ꎬ所以«民法典»第７２５条也可类推适用于无偿借用合同ꎬ此时同样存在借用人在先的占有使用利益ꎮ⑥有争议的是ꎬ对于以一段时间内物之使用收益代替原定给付的代物清偿合意ꎬ是否类推适用买卖不破租赁规则?司法裁判多以其并非租赁１２ 买卖不破租赁:价值的确立㊁贯彻与回调㊀㊀①简资修:«让与(买卖)不破租赁及其类推适用 长期投资保障观点之分析»ꎬ载«经济推理与法律»(第３版)ꎬ元照出版社２０１４年版ꎬ第１４８－１５１页ꎮ㊀㊀②如果合同中存在格式条款ꎬ可以适用«民法典»第４９６－４９８条予以规制ꎻ第１５１条的显失公平规则也有可能的适用空间ꎮ㊀㊀③李某与倪某建筑物区分所有权纠纷案ꎬ南通市中级人民法院(２００８)通中民一终字第０３７９号民事判决书ꎮ㊀㊀④林云芳㊁何巧燕建筑物区分所有权纠纷再审审查与审判监督民事裁定书ꎬ福建省高级人民法院(２０１５)闽民申字第２２２３号民事裁定书ꎮ㊀㊀⑤Ｖｇｌ.ＢｅｃｋＯＧＫ/Ｈａｒｋｅꎬ１.７.２０２１ꎬＢＧＢɦ５６６Ｒｎ.１２.㊀㊀⑥相同观点ꎬ参见黄凤龙:« 买卖不破租赁 与承租人保护:以对‹合同法›第２２９条的理解为中心»ꎬ载«中外法学»２０１３年第３期ꎬ第６３８页ꎻ黄赤橙:«借用合同对抗第三人效力研究»ꎬ载«苏州大学学报(法学版)»２０１９年第４期ꎬ第８１－８２页ꎮ不同观点ꎬ参见王利明:«论 买卖不破租赁 »ꎬ载«中州学刊»２０１３年第９期ꎬ第５１页ꎻ苏永钦:«寻找新民法»(增订版)ꎬ北京大学出版社２０１４年版ꎬ第２７０㊁５４８页ꎻ王泽鉴:«买卖不破租赁:第４２５条规定之适用㊁准用及类推适用»ꎬ载«民法学说与判例研究»(第六册)ꎬ北京大学出版社２００９年版ꎬ第１６８页ꎻＢｅｃｋＯＧＫ/Ｈａｒｋｅꎬ１.７.２０２１ꎬＢＧＢɦ５６６Ｒｎ.１４.合同为由否定买卖不破租赁的适用ꎮ①此观点存在疑问ꎮ首先ꎬ基于前文所述理由ꎬ使用人如已对租赁物占有使用ꎬ其权利应当优先于标的物的受让人或申请执行人ꎮ其次ꎬ在以标的物所有权代替原定给付的情形中ꎬ债权人若已在查封前取得标的物的所有权ꎬ可以对抗强制执行并无争议ꎬ那么在以物之用益代替原定给付的情形ꎬ债权人若已在查封前取得了对标的物的使用权ꎬ也有理由受到同等保护ꎮ再次ꎬ抵债类似于租赁合同中租金支付方式ꎬ似乎有理由类推适用租赁合同的规则ꎮ最后ꎬ如后文所述ꎬ经受让人询问ꎬ承租人或其他标的物的使用人有义务如实告知受让人其是否享有租金等债权ꎬ以保护受让人利益ꎮ(二)按照租赁合同占有在承租人未取得租赁物占有前ꎬ承租人对出租人仅享有纯粹的债权请求权ꎬ尚不享有占有使用利益ꎮ只有当承租人取得对标的物的占有时ꎬ才客观上享有占有使用利益ꎮ此外ꎬ占有尚有一定的公示功能ꎬ承租人通过占有即向不特定第三人提示了其权利状态ꎬ降低第三人查询权利状态的成本ꎬ避免其遭受损害ꎮ若如原«合同法»第２２９条的规定ꎬ以合同生效为对抗力的发生时点ꎬ则可能会引发倒签合同的道德风险ꎮ因此ꎬ«民法典»第７２５条合理地增加 在承租人按照租赁合同占有期限内 的规定ꎮ②租赁合同是否备案ꎬ均不影响租赁权的对抗效力ꎮ③在房屋租赁中ꎬ出于避税㊁隐藏交易关系等考虑ꎬ当事人没有动力去进行租赁登记或备案ꎬ现实中绝大多数也未进行登记或备案ꎮ④如果以登记或备案作为对抗效力的前提条件ꎬ则结果可能恰恰是伤害了住房承租人ꎮ因此ꎬ«民法典»第７２５条未将租赁登记或者租赁合同备案作为对抗效力的前提条件ꎮ有观点认为ꎬ买卖不破租赁ꎬ应以承租人经现实交付而占有租赁物为限ꎮ⑤但是ꎬ承租人若经简易交付而取得现实占有ꎬ即取得了对租赁物的使用利益ꎬ也应受到保护ꎮ如果承租人经占有改定和指示交付而取得占有ꎬ因其未对租赁物实际地占有使用ꎬ不应适用«民法典»第７２５条ꎮ⑥重点并非交付的方式ꎬ而是承租人是否现实地占有而享有占有使用利益ꎮ承租人也可能在现实占有后丧失对租赁物的事实上管领力ꎬ有观点认为ꎬ承租人如丧失占有ꎬ即丧失对标的物占有使用的公示ꎬ其不应受买卖不破租赁的保护ꎮ⑦此观点存在疑问ꎮ动产所有权人不因其丧失占有ꎬ就丧失了所有权ꎬ租赁物的承租人也同样不应受此等不利ꎬ有必要进行类型区分ꎮ第一ꎬ占有的丧失可能是基于占有人的意思ꎮ例如ꎬ承租人将租赁物交还出租人维修ꎬ承租人的占有使用利益当然值得保护ꎻ但是ꎬ承租人相较于受让人而言更有能力控制买卖标的物上无租赁负担外观的发生ꎬ例如承租人可以采取外部监管等方式ꎬ为保护受让人的交易安全ꎬ可考虑善意取得的法理ꎮ如果受让人受让时已经查看租赁物ꎬ发现租赁物由让与人占有而不知租赁负担存在ꎬ即对让与人无完整处分权的事实构成善意ꎬ若其支２２ ㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀法学版㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀㊀２０２２ ３㊀㊀①焦作解放农村商业银行股份有限公司㊁焦作市易恒贞文化产业有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书ꎬ最高人民法院(２０２１)最高法民申２６号民事裁定书ꎻ英联视动漫文化发展(北京)有限公司与北京恒华嘉辉科技有限公司与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷申请再审民事裁定书ꎬ最高人民法院(２０１４)民申字第２１５号民事裁定书ꎮ㊀㊀②黄薇主编:«中华人民共和国民法典合同编释义»ꎬ法律出版社２０２０年版ꎬ第５５４页ꎮ当然ꎬ如果受让人同意在承租人未取得占有的情况下ꎬ承受合同的法定转移的法律后果ꎬ则仍适用买卖不破租赁ꎮ㊀㊀③不同观点ꎬ参见卢正敏:«执行程序中的虚假租赁及其法律应对»ꎬ载«中国法学»２０１３年第４期ꎬ第１７５－１７６页ꎻ«上海市房屋租赁条例(２０１０修正)»第１５条第２款ꎬ«天津市房屋租赁管理规定(２００４修订)»第１３条第４款ꎬ«上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答»(沪高法民一 ２０１０ ２号)第３０条ꎻ江苏省常州市钟楼区人民法院(２０１１)钟商初字第８２４号民事判决书ꎬ载«江苏省高级人民法院公报»２０１２年第１辑(总第１９辑)ꎮ㊀㊀④黄薇主编:«中华人民共和国民法典合同编释义»ꎬ法律出版社２０２０年版ꎬ第５５５页ꎮ㊀㊀⑤黄立主编:«民法债编各论»(上)ꎬ中国政法大学出版社２００２年版ꎬ第３１０页ꎮ㊀㊀⑥王泽鉴:«买卖不破租赁:第４２５条规定之适用㊁准用及类推适用»ꎬ载«民法学说与判例研究»(第六册)ꎬ北京大学出版社２００９年版ꎬ第１５２页ꎮ㊀㊀⑦王泽鉴:«买卖不破租赁:第４２５条规定之适用㊁准用及类推适用»ꎬ载«民法学说与判例研究»(第六册)ꎬ北京大学出版社２００９年版ꎬ第１５２页ꎻ黄立主编:«民法债编各论»(上)ꎬ中国政法大学出版社２００２年版ꎬ第３１０页ꎮ付了合理对价ꎬ且不动产已经登记或动产已经交付ꎬ则受让人可以取得无租赁负担的所有权ꎮ第二ꎬ如果非基于承租人之意思而丧失占有ꎬ如租赁物被盗窃或遗失ꎬ承租人虽丧失对标的物的直接占有ꎬ但其对标的物的合法使用利益亦值得保护ꎮ例如ꎬ房屋出租人甲趁承租人乙外出不在ꎬ利用备用钥匙开门为买受人丙看房ꎬ与丙订立买卖合同并转移房屋登记ꎮ此时ꎬ承租人乙原则上仍受买卖不破租赁规则的保护ꎬ有权对抗买受人丙ꎮ这也符合«民法典»第３１１㊁３１２条善意取得区分占有委托物和占有脱离物的价值评价ꎮ(三)租赁物所有权变动１.租赁物所有权的转让构成租赁物所有权转让的原因行为ꎬ可以是买卖㊁互易㊁赠与合同等ꎮ租赁物若经征收ꎬ则承租人不得主张对抗效力ꎬ征收并非基于法律行为的物权变动ꎮ为实现租赁物所有权的转让ꎬ不动产让与人应转移登记ꎬ动产让与人应转让租赁物返还请求权进行交付ꎮ在不采物权行为无因性的背景下ꎬ买卖等合同的无效㊁不成立㊁被撤销导致租赁物所有权自始不发生变动ꎮ但在合同解除中ꎬ如采取解除后清算关系理论ꎬ仍应有买卖不破租赁规则的适用ꎮ①例如ꎬ甲将Ａ屋出卖给乙ꎬ乙将Ａ屋出租给丙并交付ꎬ后甲因乙的违约行为而解除买卖合同ꎮ如认为甲必须通过再次的转移登记才能重新取得Ａ屋之所有权ꎬ则甲仍须承受Ａ屋上的租赁负担ꎮ租赁物被第三人善意取得且该第三人不知且不应知承租权的存在ꎬ依据«民法典»第３１３条ꎬ租赁权消灭ꎬ承租人也不得主张对抗效力ꎮ②让与人与受让人对不动产买卖合同或抵押合同进行预告登记ꎬ在后受领交付的承租人能否对抗预告登记权利人ꎬ对此存在争议ꎮ③承租人为确认出租人是所有权人ꎬ在订立租赁合同时应当查询不动产登记簿ꎬ不动产登记簿上如载有预告登记权利人ꎬ即可提示承租人ꎬ此时在后取得占有的承租人不得对抗预告登记权利人ꎮ出租人在租赁物上设立抵押权时ꎬ«民法典»第４０５条明文规定抵押不破租赁ꎮ若出租人在租赁物上设立居住权或地役权等他物权ꎬ可类推适用«民法典»第４０５条的规定ꎮ此时ꎬ承租人能否对抗租赁物的抵押权人㊁居住权人㊁地役权人㊁质权人等ꎬ取决于承租人是否经交付而取得占有ꎮ但是ꎬ在限制物权不妨碍承租人使用租赁物的情况下ꎬ不发生合同的法定概括转移的效果ꎬ租赁物的抵押权人㊁地役权人㊁质权人均不承受租赁合同ꎮ反之ꎬ在限制物权妨碍承租人使用租赁物时ꎬ发生合同的法定概括转移的效果ꎬ租赁物的居住权人依法成为租赁合同的新出租人ꎬ因所有权人与居住权人在订立居住权合同时知道或者应当知道租赁权的存在ꎬ故应认为当事人对«民法典»第３６９条 住宅不得出租 的规定作有排除约定ꎮ如果居住权期限届满时点早于租赁期限届满时点ꎬ则于居住权期限届满时ꎬ租赁合同回复转移给所有权人ꎻ如果居住权期限届满时点晚于租赁期限届满时点ꎬ则在租赁期限届满时租赁合同终止ꎬ除非当事人另有约定ꎬ居住权人不得将住宅再次出租ꎮ３２ 买卖不破租赁:价值的确立㊁贯彻与回调㊀㊀①王泽鉴:«买卖不破租赁:第４２５条规定之适用㊁准用及类推适用»ꎬ载«民法学说与判例研究»(第六册)ꎬ北京大学出版社２００９年版ꎬ第１５４页ꎮ㊀㊀②同样观点ꎬ参见[德]克里斯蒂安 冯 巴尔㊁[英]埃里克 克莱夫主编:«欧洲私法的原则㊁定义与示范规则:欧洲示范民法典草案»(第４卷)ꎬ于庆生等译ꎬ法律出版社２０１４年版ꎬ第３２９页ꎮ㊀㊀③肯定说ꎬ参见[德]沃尔夫:«物权法»(第２０版)ꎬ吴越㊁李大雪译ꎬ法律出版社２００４年版ꎬ第２１２页ꎻ[德]鲍尔㊁施蒂尔纳:«德国物权法»(上册)ꎬ张双根译ꎬ法律出版社２００４年版ꎬ第４３４－４３５页ꎻＭüｌｌｅｒ/ＧｒｕｂｅｒꎬＳａｃｈｅｎｒｅｃｈｔꎬ２０１６ꎬＲｎ.２１９８ꎻＢｅｃｋＯＧＫ/Ｈａｒｋｅꎬ１.７.２０２１ꎬＢＧＢɦ５６６Ｒｎ.２６ꎻ贾海涛与山东昌乐农村商业银行股份有限公司㊁贾海燕执行异议之诉一审民事判决书ꎬ山东省昌乐县人民法院(２０１９)鲁０７２５民初３２２２号民事判决书ꎻ金德顺㊁朱雪萍与安吉宝云房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件执行裁定书ꎬ浙江省安吉县人民法院(２０１６)浙０５２３执异７号执行裁定书ꎮ否定说ꎬｖｇｌ.ＰｒüｔｔｉｎｇꎬＳａｃｈｅｎｒｅｃｈｔꎬ３７.Ａｕｆｌ.ꎬ２０２０ꎬＲｎ.１９０ꎻＷｉｌｈｅｌｍꎬＳａｃｈｅｎｒｅｃｈｔꎬ６.Ａｕｆｌ.ꎬ２０１９ꎬＲｎ.２２８９ꎻＷｉｅｌｉｎｇ/ＦｉｎｋｅｎａｕｅｒꎬＳａｃｈｅｎｒｅｃｈｔꎬ６.Ａｕｆｌ.ꎬ２０２０ꎬɦ２２Ｒｎ.２５ꎻ薛某某㊁中国工商银行股份有限公司梁山支行二审民事判决书ꎬ山东省济宁市中级人民法院(２０１９)鲁０８民终４３０２号民事判决书ꎮ尚有采折中说的观点ꎬ认为应以一定期间为限对在后租赁给予买卖不破租赁的保护ꎬ参见王瀚培㊁任自力:«预告登记与 买卖不破租赁 之矛盾及化解»ꎬ载«兰州学刊»２０１４年第５期ꎬ第１８６页ꎮ。

民法典有关“买卖不破租赁”的重要变化
什么是买卖不破租赁
“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。

由于在抵押权实现时，租赁物的所有权自会因拍卖、变卖、折价等实现行为而发生变动，所以抵押权与租赁权的关系也应当遵循“买卖不破租赁”规则。

原合同法第二百二十九条规定：租赁物在“租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

而民法典第七百二十五条则修改为：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

民法典将原合同法规定的“在租赁期间”，改成了“在承租人
按照租赁合同占有期限内”。

原物权法第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

修订后的民法典第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

这种变化应当注意的是什么呢？
就租赁关系而言，在民法典的规定下，只凭租赁合同并不能适用“买卖不破租赁”的规定，还必须“占有”租赁物才可以。

同样的，对于抵押权的关系而言，原《物权法》规定的是“订立抵押合同前”，民法典规定的是“抵押权设立前”，同样的，只凭抵押合同并不能适用“买卖不破租赁”的规定，必须办理抵押登记才可以。

民法典的这种变化无疑更具有合理性，如果按民法典之前的规定，仅凭租赁合同就可以对抗买卖关系，这无疑会给买受人带来一些不确定性的风险；同样的道理，如果仅凭抵押合同而不考虑是否办理抵押登记，买受人同样也会面临不确定的风险。

千里之行，始于足下。

买卖不破租赁”与租赁合同「买卖不破租赁」是指在房屋买卖过程中，存在租赁合同的情况下，买卖双方应该尊重并保障原有的租赁合同权益，不得随意解除或改变租赁合同。

这一原则的目的在于保护租赁双方的合法权益，维护市场秩序和社会稳定。

下面将从法律层面和具体案例两个方面来阐述这一原则的重要性。

首先，从法律的角度来看，「买卖不破租赁」原则在我国的法律制度中得到了明确的规定和保护。

我国《合同法》第十九条明确规定：“当事人约定“租借物转让的，租借人可以向受让人继续履行租借合同”。

这就意味着，在租赁物件买卖过程中，买方应该尊重并承担原租赁合同的义务，包括支付房租、保证租赁期履行等。

同时，根据我国《侵权责任法》第五十九条的规定：“买受人，其不知道或者不应当知道转租合同内容的，向转租人履行转租合同并不知道或者不应当知道职工维权，也可以向职工转租合同成立。

”这说明在不了解原租赁合同的情况下，买方仍然要履行转租合同的义务，并对租赁人的权益负责。

这些法律规定确保了租赁双方的权益不受侵害，维护了租赁市场的正常运转。

其次，以具体案例来说明「买卖不破租赁」原则的重要性。

假设A是一位房东，将房屋租给了B，在租赁期内，A决定将房屋出售给C。

根据「买卖不破租赁」原则，当C成为房屋的买受人后，仍需尊重原有的租赁合同，继续履行房租支付和租期约定等义务。

如果C未能遵守租赁合同，解除原有租赁合同，或者要求提高租金等，将会侵犯B作为租赁人的合法权益，并且对房地产市场造成一定的不稳定因素。

因此，买方在购买租赁物件时应了解是否存在租赁合同，如果有的话，就应该遵守并履行相关合同的义务。

综上所述，「买卖不破租赁」原则是保护租赁双方合法权益，维护市场秩序和社会稳定的重要原则。

在房屋买卖过程中，买方应该遵守原有租赁合同，第1页/共2页锲而不舍，金石可镂。

不得随意解除、修改或削弱租赁人的权益。

同时，这一原则也强调了买方在购买租赁物件时应了解是否存在租赁合同，以便做出合理的决策。