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房地产开发与经营复习试题1.单项选择题（20分）2.多项选择题（10分）1)房地产开发与经营的特点2)房地产开发的形式与内容按开发内容的不同分类：外廷式开发和内涵式开发3)可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
3.名词解释（3-5题）：1)房地产开发的定义：2)房地产经营的定义：3)土地储备和一级开发4)房地产转让的含义5)房地产项目定位6)土地使用权出让的含义7)土地使用权出让金8)房地产可行性研究：9)房地产开发项目管理的概念（主要内容、三大核心）4.简答题（4题，2个课内、2个课外）1)房地产开发与经营的程序与内容2)央产房地产公司在整个房地产市场的影响力。
非主营房地产央企为什么要市场。
3)转让房地产时，应符合的条件：4)房地产开发项目工程质量控制常用方法：因果分析图法（鱼刺图）、5)施工阶段质量监督控制手段5.论述题（2题）1)市场环境：宏观环境、微观环境2)市场需求影响因素分析3)如何建立房地产企业战略、内容是什么4)社会保障房现状、前景、存在的问题（以厦门为例）5)如何经房地产进行定位（要举例）6)产业政策对房地产市场的影响7)产业政策对房地产市场的影响8)消费者行为调研与市场需求容量调研6.没有明确题型：1)消费者市场购买行为理论：消费者购买动机、购买决策过程、消费者购买行为分析2)房地产市场开发策略：厦门、福州、等地一级房地产开发企业3)房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级：一、二、三、临时。
国家对房地产开发企业资质实行年检制度。
4)房地产估价师的执业资格管理5)房地产行业组织：中国房地产协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国物业管理协会6)社会保障房转让条件7)区域环境分析（重点、中航城）8)销售推广建议9)四种出让方式的分析；目前存在的问题（含义、现状、问题）10)招标拍卖挂牌出让土地使用权概述11)土地使用权转让的概念：一级市场、二级市场。
武汉理工学院2013学年《房地产开发与经营》复习资料一、单选题1．下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（ C ）A.国有土地使用权的协议出让B.国有土地使用权的拍卖出让C.新建商品房的买卖D.征用集体所有土地转为国家所有2.从房地产投资的角度说,风险是指( B )A.房地产投资结果的好坏程度B.获取预期投资收益的可能性大小C.房地产投资项目激烈竞争程度D.房地产开发程度3.某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（D）万元。
A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．04.买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（C ）。
A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性5. 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。
这是依（A）划分的。
A．房地产交易方式 B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型6. 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ A ）。
A．租金调整条款B．代收代缴费用条款C．装修费用条款D．折让优惠条款7. 市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。
这是指目标市场选择的（ B ）模式。
A.单一市场集中化B.市场专业化C.产品专业化D.大量定制8.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元/年，则其面临（D ）A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险9. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（A ）A．出租率B．基准收益率C．成本利润率D．财务杠杆比率10.商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（D）。
A．开发商违法预售B．借款人赖账不还C．借款人拖延还款D．房地产市场供需失衡11. 企业制定市场营销组合策略的基础是（ D ）A.市场细分B.市场定位C.产品定位D.市场营销目标12. 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（D）。
本次作业是本门课程本学期的第2次作业，注释如下：一、单项选择题(只有一个选项正确，共40道小题)1. 房地产开发过程中的所有经济活动总称为（ ）。
(A) 房地产开发经营(B) 房地产流通经营(C) 房地产消费经营(D) 房地产使用经营你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：2. 用于建设、维护和运营项目的全部土地、劳动和材料等成本，以及由项目所导致的负效应属于（ ）。
(A) 项目的成本(B) 附加成本(C) 次级成本(D) 收益成本你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：3. 具有结构低度部门化、宽管理跨度，职权集中特点的组织结构是（ ）。
(A) 直线制结构(B) 直线职能制结构(C) 职能制结构(D) 事业部制组织结构你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：4. 组织有经验的人员对已经收集和掌握的信息资料作为详细而充分的分析和讨论的方法为（ ）。
(A) 头脑风暴法(B) 经验分析法(C) 层次分析法(D) SWOT分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：B解答参考：5. 土地补偿费和安置补偿费的总和，不得超过被征收前三年平均年产值的（ ）倍计算。
(A) 3-6(B) 4-6(C) 15(D) 30你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：6. 在房地产调研原始资料收集方法中，最常用的市场调研方法是（ ）。
(A) 访问法(B) 观察法(C) 试验法(D) 抽样法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：A解答参考：7. 在房地产调研数据分析方法中，将定性和定量决策相结合，按照思维和心理规律把决策过程层次化、数量化的是（ ）。
(A) 归纳分析法(B) 德尔菲法(C) 比较分析法(D) 层次分析法你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：D解答参考：8. 房地产项目建设、销售过程中所花费的全部费用称为（ ）。
(A) 建筑安装工程成本(B) 财务费用(C) 房地产开发成本(D) 基础设施费用你选择的答案： 未选择 [错误]正确答案：C解答参考：9. 以下关于房地产市场营销描述错误的是（ ）。
一、征地与拆迁的区别联系：土地征用和房屋拆迁都是房地产开放前期工作中的重要内容。
它既是房地产开放前期的一个具体任务，又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程，政策性很强。
区别：1、适应的法律程序不同。
国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适应《城市房屋拆迁条例》的规定。
2、适应范围不同。
国家建设征收土地的适应范围是农村集体所有的土地。
城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
3、行为所指的标地不同。
国家建设征收土地指向的标地是农村集体土地所有权。
城市房屋拆迁指向的标地是房屋。
4、法律后果不同。
国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体所有权的消灭。
城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或价值交换。
二、融资有哪些形式：1、企业自有资金2银行贷款3社会集资4其他融资方式：外国政府贷款、国家金融组织贷款、外国商业银行贷款、、与外资和营、发现境外债券。
三、房地产开放步骤、流程P121、决策立项阶段2、前期阶段：征用土地，拆迁安置、进行开发项目的工程勘探和规划设计、制定开发项目的建设方案、完成施工现场的基础设施配套建设，及“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）3、建设阶段4、竣工验收及房屋销售阶段四、房地产销售的定价方法：P1401、类比法2、成本法3、评估法五、什么是容积率？项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值六、用地规划许可证、建设工程规定许可证的概念1、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用。
划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法定凭证。
2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的。
确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证、是建设单位在活动中接受监督检查是的法定依据。
房地产开发与经营总复习第一章房地产开发与经营概论（共7页）（需打印23份）房地产，是房屋财产和土地财产的总称。
房产是指法律上明确了权属关系的房屋财产。
是通过开发建设等经济活动而形成的使用价值和经济价值的商品。
地产是在一定土地所有制关系下作为财产的土地，即土地的货币表现形式。
它在法律上有明确的权属关系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。
房屋，是具体事物的名称，是指有墙、门、窗，上有盖的供人们居住或作其他用途的建筑物。
房产，是指建筑业劳动成果，在法律上明确了权属关系的房屋财产。
土地，是指地球陆地的表层。
从法理上讲，土地权利的空间范围包括一定深度的地层及其上面一定高度的空气空间。
就性质来说，土地是不依赖于人类而存在的客观自然物。
房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
我国国家计委、经委和国家统计局联合发布的《国民经济的行业分类和代码》中把国民经济分为十三类，房地产业被列为第七类，并把它明确列入第三产业。
房地产业主要包括：1 土地开发。
2 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押。
3 房产开发。
4房产经营，是指房产的买卖、租赁、抵押等。
5房地产中介服务。
6房地产物业管理。
房地产业是国民经济发展的先导性产业，它的发展不仅为本行业提供了大量就业机会，还推动了城市经济的全面提高，直接或间接地带动建筑业、建材业、机械、化工等基础工业以及金融业、运输业的发展。
房地产业在一些发达国家和地区成了当地经济的支柱产业，在国民经济的收入中所占的比重越来越大。
像美国，房地产业的收入占到财政收入的20％以上。
1998年至2003年，我国房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP的增长，每年保持在2个百分点左右。
我国房地产业起步较晚，上个世纪八十年代末九十年代初，随着改革开放的深入才出现商品房，但那时由于刚从计划经济转向市场经济，生活水平不高，购买力低，再加上人们习惯于向国家租房住，所以，商房品销售很不景气，也没形成真正的市场，经过近十年的低谷徘徊，直到出现了温州炒房团，进入本世纪后，房价开始上涨，像北京上海杭州等一些大城市的房价从97年的2500元左右一平方猛涨到2002年的一万多一平方。
第1章绪论一、房地产业：房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设，经营管理以及维修装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性，基础性，带动性和风险性的产业。
广义：国有开发区域开发，城市开发等于房地产开发活动有着密切关系的开发活动，均可视为整体上和宏观意义上的房地产开发；狭义：主要是指依据国家的法律，取得了国由土地使用权的土地上基础设施房屋建设的行为在特定地段上所行具体的房地产项目的规划设计和建设施工等开发活动。
房地产开发：“开发”是生产者或经营者为实现一定的经济和社会目的对资源进行合理开发和利用的过程。
二、房地产开发特性涉及范围广，经手环节多，形式多等特点，婴儿在开发与经营过程中会表现出难度大，风险大以及受政策等因素影响大等特点。
三、房地产开发阶段：（一）投资机会选择：投资机会选择是整个房地产开发经营过程中的重要环节，房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作投资机会的选择，由投资机会寻找和筛选两个过程组成，从这两个过程的活动特点来看。
不论是寻找投资机会还是对投资机会进行筛选，都与对房地产市场的了解调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析基础上完成的。
（二）项目定位：房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。
房地产项目的定位关系复杂，从宏观和微观的市场调研再到消费者分析，商业圈分析，竞争对手分析，最后到产品分析，无论哪一个步骤出现了偏差，都可能导致产品定位不准或者完全错误。
（三）前期工作：前期工作主要是指在投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展工作，主要涉及与项目全过程有关的各种合同条件的谈判与签约的，其主要内容有完成各种报批手续，获取有关证书基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷去定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招标等。
前期工作最为复杂和多变的是各种手续的报批以及许可证的获取，这是由于前期工作环节多，涉及的政府部门多，而且国家的政策变化多，政府各部门政策存在不协调。
房地产开发与经营复习资料第一章1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。
2、房地产开发与经营及其特点1）、房地产开发与经营难度大2）、房地产开发与经营风险大3）、房地产开发与经营政策性强3、房地产开发与经营程序和内容1）、投资机会选择2)、项目定位3）、前期工作4）、建设阶段5)、租售阶段5）、物业管理6、房地产开发与经营流程**第二章2、房地产开发与经营理论概述1)、收益（利润）最大原理①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法2)、价格确定理论①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价3）、消费者市场购买行为理论①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析3、可行性分析1）、现金流量分析*净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。
*净收益率|——项目净现值与投资现值之比。
*内部收益率——是净现值等于零的贴现值。
2）、损益临界分析4、第三章1、房地产企业的概念房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。
2、房地产企业的战略管理过程1）确定企业当前的使命2）分析外部环境3)识别机会和威胁4）分析企业的资源和能力5)识别优势和劣势6)构造战略7)实施战略8)评估战略3、4、房地产开发资质等级p44第四章1、房地产综合开发项目的概念房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
开发与经营补充练习题1。
对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为（）。
A。
设计寿命 B。
法定寿命 C。
经济寿命 D。
自然寿命2。
某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了4年时间，建成后用于出租经营,预计经济寿命为50年，土地使用权年限为60年,则该项目的经营期为（)年。
A.46B.50 C。
56 D。
605。
某收益性物业的潜在毛租金收入为40万元，假设在某报告期内的出租率为85%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为3万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。
A.35.0 B。
37。
0 C.40。
0 D.43。
06。
甲乙物业2011年10月的价值均为1300万元。
预计2012年10月甲物业的价值为1500万元和1000万元的可能性分别为60％和40%，乙物业的价值为1400万元和1100万元的可能性也均为50%.甲、乙物业投资风险比较的结果是( ）。
A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C。
甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小7。
投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来,可以（)。
A.提高投资收益 B。
降低系统风险C.降低个别风险 D。
使投资毫无风险8。
某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示,套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求,则该城市的住宅市场处于（）状态.A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D。
区域性失衡9。
下列关于资金等效值概念的表述中,正确的是( ）。
A。
时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时与现值不等值的金额C。
资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值11。
某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5000万元，如果市场前景一般，净现值为3600万元，如果市场前景不好，净现值为负的1000万元,经分析市场前景为：好的概率50％；一般的概率30％;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为( ）万元。
考试大纲第一章绪论房地产的概念：房地产是房产和地产的总称，即房屋和土地两种财产的总称。
实际上，真正的房地产是指土地及其地上的定着物、建筑物，包括物质实体和依托与物质实体上的权益。
特征：1位置的固定性和不可移动性。
2差异性、个别性3寿命周期长，具有耐久性4房地产建设周期长、投资大5房地产流动性差。
、难于变现6房地产具有保值、增值性7房地产用途的多样性8房地产与周围环境相互影响、相互适应9房地产受政策影响性强房地产开发的概念：是指企业的经营管理者运用科学的管理理论和方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的过程，予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。
房地产开发是通过开发建设着对土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员等多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。
主要程序：一、投资机会选择与决策分析1、投资机会选择2、投资决策分析二、前期准备工作1获取土地使用权2确定规划设计方案并获得规划许可3建设工程的招标4市政设施的谈判与协商5开工申请与审批6征地、拆迁、补偿和安置7施工现场的“三通一平”8建设项目的融资9对建设中的项目寻找租售的客户，确定目标市场、租金或售价水平10开发项目的保险事宜洽谈三：建设阶段四租售与资产管理阶段第二章房地产开发经营的环境房地产开发经营的经济环境和社会环境，中国房地产行业发展的特点中国房地产行业发展特点：1房地产资金来源结构单一2住宅供应不足3住房保障制度尚不健全4房地产交易体系不够完善5拆迁安置环节存在诸多问题经济环境：经济环境是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、紧急特征和经济联系等客观因素。
影响房地产项目开发的经济发展环境主要包括1宏观经济发展形势2居民的收入水平及购买力3资金市场发展形势等因素。
社会环境：社会环境主要是指居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活的态度、对人生的价值取向等，它很大程度是那个决定人们的价值观念和购买行为，对房地产开发经营者有着极为深远的影响。
第一章一、填空题1、房地产开发的形式按开发的时间不同，可以分为初次开发、再次开发。
2、房地产经营形式按经营规模方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。
3、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。
二．名词解释房地产开发的概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；房地产经营：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；三、填空题1、房地产开发按开发的内容不同，可以分为（B）A 初次开发 B外延式开发 C单项开发 D综合开发2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容（C）A、房地产开发B、房地产营销C、房地产评估D、物业管理3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分（A）A、房地产流通经B、综合经营C、集团经营D、跨国经营四题、1、房地产开发与经营的特点？1）房地产开发与经营难度较大2）房地产开发与经营风险较大3）房地产开发与经营政策性强2、简要叙述房地产开发与经营的程序和内容1）投资机会选择2）项目定位3）前期工作4）建设阶段5）租售阶段6）物业管理第二章一、填空题：1、房地产开发与经营决策类型包括：确定性决策、风险性决策、不确定性决策。
2、房地产开发与经营决策的准则包括：确定性决策准则、风险性决策准则、不确定性决策二、简答题：1、简述房地产开发与经营决策内容答：（1）财务策略包括投资与贷款；（2）生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式；（3）市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；（4）价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略2、房地产经营决策程序是什么？答：1发现问题；2确定目标(针对性、、明确性、层次性、可行性)；3拟制方案(整体详尽性、相互排斥性)；4分析评价(限制因素分析、潜在问题分析、综合评价)；5选择方案；6实施追踪(反馈控制、追踪决策)三、名词解释：1、垄断竞争：垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。
《房地产开发与经营》------期末考重点考试复习资料（整理打印版）一，名词解释1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
2、房地产经营基本含义是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。
3、土地储备和一级开发项目含义土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。
4、房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
5、房地产项目定位在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程6、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
7、土地使用权出让金土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中，作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面8、房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法9、房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理。
主要内容包括：项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、以及市政配套协调管理等内容，其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心二，简答题1．央企房地产公司在整个房地产市场的影响力，非主营房地产央企为什么要市场1、中央企业是国有经济的骨干和中坚，在促进经济社会发展中承担着重要责任2、央企在竞争中非市场因素占的比例很大3、央企和地方政府的合作，能使得房地产价格攀升过快4、央企可以负责执行和推进政府的民生住房建设计划、规划，可以推动市场经济的健康发展2、转让房地产时，应当符合下列条件：①以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
②以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：㈠应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
㈡经人民政府批准由划拨用地准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
3、房地产开发项目工程质量控制常用方法:因果分析图法用于考虑并表示已知结果与其所有可能原因之间关系的一种图形工具。
各种原因可归纳为类别原因和子原因，形成类似鱼骨的图样，所以因果图也称为鱼骨图。
因果图可用于分析、表达因果关系，通过识别症状、分析原因、寻找解决问题的方法措施。
常按人、设备、材料、方法和环境等五大因素分成五个板块，再分别找它们的影响因素作为中枝、细枝、小枝。
可以系统地把握各因素之间的关系，再进一步分析确定影响质量更小的原因，使分析深入细致4、施工阶段质量监督控制手段1、旁站监督在施工过程中派工程技术人员于现场观察、监督与检查施工过程，以便及时进行控制2、测量3、试验试验数据是判断和确认各种材料和工程部位在内在品质的主要依据4、指定文件5、规定质量监控工作程序规定双方必须遵守的质量监控工作程序，并按该程序进行工作，是进行质量监督的必要手段和依据6、利用支付控制手段支付控制权是对施工承包单位支付任何工程款、均需由开发商批准三，论述题1、影响房地产市场环境：宏观环境、微观环境①经济因素经济形势直接影响房地产的发展经济，高涨时期房地产需求旺盛房地产市场沸沸扬扬而经济低迷时期房地产市场疲软，自然是门庭冷落②政治因素国家开放的程度与政策的连续性可影响房地产投资经营者的心态，开放的程度大、政策连续，投资经营者就会有长期经营的打算；相反开放程度小政策不连续投资经营者就会疑虑重重不敢大胆投资经营房地产③人口因素人口状况房地产是提供人们栖息居住工作学习生活娱乐的场所，人口规模还直接影响区域内商业的繁荣和工业的发展从而直接影响商业与工业对房地产的需求④政策法规和利税因素政策与法规是国家宏观调控市场的重要机器对市场主体的作用具有强制性国家政策出台和法规的制定必然对房地产市场产生影响可能给企业带来新的市场生机也可能带来新的威胁①供应者向房地产企业及竞争者提供开发经营所需要的各种资源的企业、组织和个人②营销中介为房地产企业营销活动提供各种服务的企业总称，是协助房地产企业将产品销售给最终购买者的中介机构③顾客是房地产或其他服务的购买者，是房地产企业服务的对象④竞争者在商品经济条件下，房地产企业在目标市场上开展营销活动时，不可避免的会遇到自己的竞争对手的挑战⑤社会公众房地产企业实现其经营目标有实际或在潜在影响力的群体2、市场需求影响因素分析①消费者的预期消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。
房地产的需要者对未来的预期将直接影响到对房地产的需求，同时对房地产的价格的影响也具有举足轻重的作用，健康发展的重要因素②人口数量人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大，除了对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不同，除了带动住房的需求外，商业区、市场周边地区用房也不断增加，增加市场有效需求③收入水平随着可支配收入的增加，对房地产的需求也不断增加，而且收入水平的高低直接影响决定消费层次和结构，房地产作为一种特殊的商品，既有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值需求④社会安定情况如果现在行政政权稳固，社会安定，人们乐于对住宅地区进行房地产投资，相反，如果发生重大政策变动，甚至社会动荡或者战争，则会严重影响人们对房地产投资比例，转向投资便于携带和变现的资产，则需求下降3社会保障房现状、前景、存在的问题（厦门为例已建成、正在建、申请条件、存在问题）①申请对象：包括低中收入住房困难家庭及其它符合条件的特殊群体申请条件：申请人及共同申请的家庭成员均应具有本市城镇户籍，在本市工作和生活，且其中至少有1人取得本市户籍时间满3年。
家庭收入符合低中收入家庭收入标准，即人均收入低于1495元/月，低中收入线由市政府根据居民人均可支配收入划定。
家庭资产在低中收入家庭年收入标准上限的4倍以下，可以申请社会保障性租赁房；在低中收入家庭年收入标准上限的6倍以下的，可以申请社会保障性经济适用住房。
无房户或住房困难房，即3人以下家庭人均建筑面积16 m2以下（3人及以上家庭每增加一人即增加10 m2，但不超过70 m2）。
②目前，厦门保障房正在建设和已经建设的：厦门市已经确定了20个社会保障性住房建设项目，总用地面积154万m2，其中已开工建设（含部分开工）16个项目，其他项目也在抓紧开展前期工作，规划选址已经办理，用地保障方面没有问题。
厦门市岛内两大社会保障性住房小区高林居住区和观音山公寓正式开工建设。
据悉，厦门将在未来３到５年，建设约2万套价格低、面积小的社会保障性住房，解决中低收入家庭住房困难问题。
高林居住区用地面积３１．０８万平方米，住宅建筑面积５１．９４万平方米，有住宅７４００套，拟居住人口２３０００人，中学、小学、幼儿园、商业用房、会所等配套设施一应俱全。
预计明年底将有第一批住房完工，三年内全部投入使用。
其中，低租金房５００套，保障性住房６９００套。
观音山公寓位于何厝村下堡社，总用地面积１万多平方米，规划建设以公交场站为主要功能、商业和安置住宅为配套的综合性建筑。
其中，地下一层到地上４层裙楼为场站停车部分。
住宅部分从第五层开始。
该片区主要为经济租赁房。
其中三房和一房各占总户数的２０％；两房为主要户型，占总户数的６０％。
６１８套总户数中，三房一厅１２４套，二房一厅３７２户，一房一厅１２２户。
除高林居住区、观音山公寓外，厦门市还有古楼租赁房、万景居住区、五缘湾公寓、杏北新城锦园居住区、翔安东方新城、集美永祥花园等六个社会保障性住房项目。
这些项目的选址、规划设计、建设计划已全部落实。
集美永祥花园、锦园居住区、翔安东方新城已于去年开工，而万景公寓、古楼租赁房、五缘湾公寓也将于近期开工。
③前景：加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展, 积极营造良好的舆论氛围。
坚持正确的舆论导向，以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。
④存在问题㈠建设资金筹集困难，影响工期进度计划㈡居住品质和配套设施需进一步提高㈢中等收入家庭住房困难仍然存在㈣社会保障房的管理机制有待完善4、如何经房地产进行定位（要举例说明）请参考课本72页，还有案例分析结合根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程。
房地产项目形象定位与一般商品的形象定位一样，首先承担着表现产品，告之信息和塑造形象的功能，最后达到促进销售的目的。
通过一个合适的形象定位来提炼聚合项目的各种优势，来提升自己的价值，房地产形象定位是一个项目的核心和浓缩，也是项目总体营销中线、面、体的基点，由此推广展开、发展，同时产品形象又是建立在项目的品质基础之上，在很大程度上说，房地产形象定位是以建造为本体，以人文为灵魂，指导全程营销推广的灵魂，塑造房地产良好的市场形象5、产业政策对房地产市场的影响①土地供给政策没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。
政府是唯一的土地供给者，政府的土地供给政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。
因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发规模和结构②地价政策虽然房地产价格主要取决于市场供求关系，但由于地价对房地产价格影响很大，城市土地又由政府垄断出让，所以政府可以用地价对房地产市场进行调控。
