房地产经营与管理期末复习资料

房地产开发与经营复习试题1.单项选择题（20分）2.多项选择题（10分）1)房地产开发与经营的特点2)房地产开发的形式与内容按开发内容的不同分类：外廷式开发和内涵式开发3)可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。

3.名词解释（3-5题）：1)房地产开发的定义：2)房地产经营的定义：3)土地储备和一级开发4)房地产转让的含义5)房地产项目定位6)土地使用权出让的含义7)土地使用权出让金8)房地产可行性研究：9)房地产开发项目管理的概念（主要内容、三大核心）4.简答题（4题，2个课内、2个课外）1)房地产开发与经营的程序与内容2)央产房地产公司在整个房地产市场的影响力。

非主营房地产央企为什么要市场。

3)转让房地产时，应符合的条件：4)房地产开发项目工程质量控制常用方法：因果分析图法（鱼刺图）、5)施工阶段质量监督控制手段5.论述题（2题）1)市场环境：宏观环境、微观环境2)市场需求影响因素分析3)如何建立房地产企业战略、内容是什么4)社会保障房现状、前景、存在的问题（以厦门为例）5)如何经房地产进行定位（要举例）6)产业政策对房地产市场的影响7)产业政策对房地产市场的影响8)消费者行为调研与市场需求容量调研6.没有明确题型：1)消费者市场购买行为理论：消费者购买动机、购买决策过程、消费者购买行为分析2)房地产市场开发策略：厦门、福州、等地一级房地产开发企业3)房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级：一、二、三、临时。

国家对房地产开发企业资质实行年检制度。

4)房地产估价师的执业资格管理5)房地产行业组织：中国房地产协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国物业管理协会6)社会保障房转让条件7)区域环境分析（重点、中航城）8)销售推广建议9)四种出让方式的分析；目前存在的问题（含义、现状、问题）10)招标拍卖挂牌出让土地使用权概述11)土地使用权转让的概念：一级市场、二级市场。

1.房地产开发的主要参与者（8个）：房地产开发商；政府土地、规划、建设等相关机构；金融机构；设计机构；建筑承包商；监理单位及其监理工程师；律师事务所；中介机构2.房地产开发的主角：房地产开发商3.4个阶段：项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段4.10个环节：进行市场调查提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、建设施工、市场营销与策划、物业管理5.七通一平：道路、给水排水、雨水、污水处理、电力、通信、煤气或天然气、热能管路的畅通和场地平整6.房地产经营的宏观环境：自然环境、人口环境、经济环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境7.房地产市场调查的方法：询问调研法、观察调研法、实验调研法、资料分析法8.房地产市场调查步骤的第一步（也是最重要的一步）：确定问题和研究目标9.房地产项目市场定位的方法：市场调研法、头脑风暴法、经验分析法、SWTO分析法、层次分析法10.房地产投资机会的选择过程：不仅包括对法律、政治、经济、社会、文化及技术环境的研究，还包括对市场规模，增长前景、消费走向几个方面，最后是财务分析。

11.财务分析是进行项目可能产生的盈利率预测及投资期望收益预测的关键步骤12.可行性研究的作用：是投资决策的重要依据、是项目审批的依据、是项目资金筹措的依据、是编制设计任务书的依据、是开发商与各方签订合同的依据13.房地产投资财务可行性分析方法：静态分析法和动态分析法14.静态分析法和动态分析法划分的依据是资金的时间价值15.房地产投资的主体：国家和企业16.房地产投资必须考虑的三大要素：时机、地段、质量17.常用的风险处理方法：风险自留、风险转移、投资组合、风险预防、风险回避18.房地产开发项目的融资方式：银行信贷、证券融资、利用外资、预售款、承包商带资承包、售后回租19.各类土地的最高出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年20.国有土地使用权出让的方式：拍卖，招标，双方协议21.房地产产品市场定位的原则：受众导向原则、人与自然和谐的原则、精心设计房型的原则、差别化原则、个性化原则22.招标方式：公开招标、邀请招标、议标23.房地产项目招投标的的程序：申请招标、编制招标文件、编制招标工程标底、确定招标方式，发布招标公告或者邀请招标函、投标人资格审查、招标工程交底及答辩、开标，评标和决标、签订合同24.标底是招标工程的预售价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一25.按合同签约的对象内容划分：建设工程勘察、设计合同；建设工程施工合同（建筑安装工程承包合同）；建设工程委托监理合同（监理合同）；工程项目物资购销合同；建设项目借款合同26.项目管理组织机构设计的原则：目的性原则、精干高效原则、管理跨度和分层统一的原则、业务系统化管理原则、弹性和流动性原则、项目组织与企业组织一体化原则27.项目管理组织结构形式：直线型组织结构形式、事业部制组织结构形式、矩阵型组织结构形式（适用于大型、复杂的建设工程项目或者多个同时进行的项目）28.买卖的房屋种类：商品房、经济适用房、微利房、安居房、平价房、集资房、公房、私房29.经济适用房的价格构成：建设用地的征地拆迁安置补偿费；勘察设计及前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费（含小区非经营性配套公建费）；管理费；贷款利息；税费；3%以下的利润30.房地产定价的方法：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权平均数定价法、心理感受定价法31.房地产营销策划的原则：营销策划必须从客户和市场需要出发、始终保持整体营销的观念、营销策划与销售紧密呼应32.房地产最终经营的成败看收支结果33.房地产经营成本分析：成本预测分析、成本控制分析、成本总结分析34.材料、人工成本和间接费用的降低，是提高企业利益的重要途径之一35.电子商务是房地产企业信息化的核心，是基于商业服务的信息化普及与服务平台●房地产经营的概念：广义是指具有开发资质的房地产企业在房地产开发、流通、管理、服务全过程为实现预期目标，制定战略和策略，并有意识、有计划实现的经济活动。

房地产经营与管理第一章房地产经营管理概述1.1 房地产业一、房地产业的概念1、房地产的概念房地产（real estate）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。

土地：是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，包括土壤、植被、岩石、矿藏、湖泊等。

土地的开发受三大因素的制约：建筑技术土地使用管制土地权利设置及相邻关系建筑物：是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。

房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。

构筑物：是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道等。

房地产权益：包括土地使用权与房屋所有权。

一般地：所有权包括四种权能：占有使用收益处分综上所述，我国房地产的整体概念可为：土地建筑物：房屋、构筑物房地产房地土地使用权房屋所有权2、房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括土地的开发房屋的建设、维修、管理土地使用权的有偿划拨、转让房屋所有权的买卖、租赁、抵押房地产市场二、房地产业在国民经济中的地位1、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业基础性先导性2、房地产是国家的一笔宝贵财富目前我国每年开工面积约4亿平方米，竣工面积约1亿平方米，深圳：开工面积约3千万平方米竣工面积约1.2千万平方米美国：不动产价值占总财富的比例：73.2%土地：占23.2%建筑物:占50%3、房地产业是我国国民经济的支柱产业房地产经营收入占财政收入比重发达国家和地区：10-40%香港40-50%深圳: 约25%提问：什么是支柱性产业？三、房地产是我国国民经济的支柱产业1、承载经济与社会生活；2、提供财政积累；3、充分利用土地资源；4、促进相关产业的发展；5、优化产业结构与消费结构；6、提供大量就业；7、改善居住与生活条件。

房地产经营管理参考资料房地产经营管理1一、单项选择题1。

理论和实践证明,商品住房消费，必须（）的支持。

A.有政府部门 B。

有国家相关政策 C。

借助金融 D.有相关法律2.农村集体所有的土地( ），才能进行开发建设.A.出让给房地产开发企业后B.划拨给房地产开发企业后C。

转变为国有土地后D.租赁给房地产开发者后3。

目前，我国房地产业中存在着各种经济成分，( )在房地产业中占着主要地位。

A.私有房地产经济B.合资性质的房地产经济C.国有房地产经济 D。

集体性质的房地产经济4。

房地产经营管理的资本结构，主要是指( )A.贷款额和自有资本的比例关系B.借入资本和自有资本的比例关系C.掺股的比例D.发行债券和自有资本的比例关系5.主客观因素是确定，不变时的决策是( )A.程序化决策B.战略决策 C。

竞争型决策 D。

确定型决策6.股份制企业的股本金，一旦认购,投入企业，便成为企业的（）A。

借入资金 B。

筹措的资金 C。

自有资金 D。

公积金7。

比较各种筹资方案，其中利率最优惠的筹资方案是( )A.银行信贷B.股票筹资C.债券筹资 D。

财政筹资8。

土地使用者，通过向国家缴纳土地使用出让金而取得土地使用权的方式，称为( )A.无偿取得方式B.部分有偿取得方式C.有偿取得方式D.划拨方式9.从事拆迁房屋的单位，必须取得( ），它是进行房屋拆迁的法律凭证.A.规划用地许可证 B。

房屋拆迁许可证C。

土地征用许可证 D。

开发建设许可证10.目前对于工程内容尚不十分清楚的，较难准确计算工程量和工程造价的工程项目,在工程承发包时宜采用( )A.施工图预算包干 B。

平方米造价包干C。

成本加酬金承包 D。

独家承包11。

房地产建设工程项目竣工验收的条件之一是：要求建筑物四周( ）以内的场地平整.A.三米 B。

四米 C。

一米 D.二米12.土地出让金是（ )A.土地使用权价格 B。

土地所有权价格C。

一般意义上的土地价格 D.完整的土地价格13。

《房地产经营管理》期末复习提纲《房地产经营管理》期末复习大纲一、考试题型及分数比例 1、选择题（20分） 2、名词解释（20分） 3、判断题（10分） 4、简答题（28分） 5、问答题（12分） 6、计算题（10分）二、主要内容第一章房地产和房地产业1，房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。

2，物质形态的房地产的构成主要有土地和建成后的物业。

3，建成后的物业指已建成并交付使用的建筑物及其附属物和相关的场地。

主要分为居住物业、商业物业、工业物业和特殊用途的物业。

4，我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，此外还有涉外房产。

5，房地产的特性：房地产位置固定性；房地产的异质性；地产的不可毁灭性；保值增值性；经济寿命的可延续性6，房地产产权是房地产所有制关系在法律上得到确认而形成的权利关系 7，在我国地上权就是土地使用权8，房地产业是指从事房地产开发、经营管理和服务的行业，并由从事以上活动的单位组成。

房地产业包括土地开发、房屋建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、产权产籍管理、物业管理、售后服务等。

9，房地产业的特征：房地产业的基础性；房地产业的先导性；房地产业的灵敏性；房地产业是支柱产业；房地产业的风险性。

10，房地产业是支柱产业，在国民生产总值中房地产业站有相当的比重，一般为6%~12%。

11，房地产开发用地一般采用两种供应方式：划拨方式和出让方式12，我国新的土地使用制度的内容是：在不改变土地国有的条件下，国家以土地所有者的身份将土地使用权有偿有期限的出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，出租、抵押或者用于其他经济活动。

土地使用权期满后，需要继续使用者，经批准并补交地价款后方可继续使用。

第二章房地产开发1，房地产开发指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求对土地投入人力物力财力，将农村用地变为城市用地，并在土地上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。

房地产经营与管理（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）第一章：1。

房地产概念：（1）客观存在的物质形态：房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋土地有关的权益.（2）法律权利：寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。

2。

房产和地产之间的联系：从实物形态上看，房产与地产联为一体；从价格构成上看，房产价格、地产价格;从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。

区别:地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；地产则没有折旧(使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；3.房地产的特性：（1）房地产位置的固定性(2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性（4)房地产资源供给的有限性(5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性4.房地产的分类(了解）：1、土地的分类☐按开发程度:生地、毛地和熟地。

☐是否具有建筑用途：建筑用地、非建筑用地☐是否与城市经济联系：农村土地、城市土地。

城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类与规划建设用地标准》2、房屋的分类☐按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。

☐按功能用途：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。

•按价格构成：商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等•按所有权的归属：公房和私房按照层数：低层，多层，中高层,高层5.房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。

投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。

《房地产开发经营与管理》复习资料（一）名词解释1.房地产开发：是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

2.房地产经营：是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。

3.房地产企业：是指集合土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济组织。

4.房地产企业组织：是指围绕企业的开发与经营目标，通过一定的组织形式和组织机构，将企业全体员工组织起来并开展分工协作，从而推动企业的开发与经营各项活动顺利开展。

5.房地产经营决策：是指企业管理层为了实现企业经营目标对未来一定时期内有关企业经营活动的方向、内容及方式的选择或调整过程。

6.房地产企业经营计划：是以提高企业经济效益为中心、以企业的经营活动为对象的计划安排，它是以市场为导向、实现企业经营目标的多种计划组成的综合计划体系，是企业在计划阶段内进行生产经营活动的奋斗目标及行动纲领。

7.房地产开发与经营的经济风险：指在房地产开发与经营过程中，由于各种无法预料的经济形势变动或市场需求波动的影响，使房地产企业的实际收益与预测收益发生背离，有蒙受经济损失的可能。

8.房地产开发与经营的金融风险：是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。

9.房地产开发项目财务评价：是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断项目的财务可行性。

《房地产经营与管理》部分期末复习题答案简答题及论述题：1、何谓房地产泡沫，产生房地产泡沫的原因有哪些？答题要点：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值产生严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。

（2）、投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因。

（3）、金融机构过渡放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。

2、房地产开发过程中的规划管理的具体内容。

答题要点:（1）、开发项目选址定点审批阶段：取得《选址规划意见通知书》；（2）、申请《建设用地规划许可证》阶段，规定了用地性质、位置和界限；（3）、规划设计条例审批阶段：下达《规划设计条件通知书》；（4）、设计方案的审批阶段：取得城市规划管理部门签发的《规划设计方案审批通知书》；（5）、申请《建设工程规划许可证》：作为允许进行开放的正式执照；（6）、竣工验收阶段：单项工程取得竣工证，整体工程，综合验收签竣工报告；3、简述住宅开发项目的特点答题要点：（1）、市场潜力巨大。

（2）、开发投资风险相对减小。

（3）、多元化的市场需求。

（4）、对开发商投资能力要求较低。

4、物业代理的作用有哪些？答题要点：（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。

（3）从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

（4）、按照置业人士提出的有关要求，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。

（5）、帮助买卖双方进行有关融资安排。

（6）、提高市场运行效率5、什么是项目管理？项目管理的基本职能？答题要点：（1）、项目管理是将有关知识、技能、工具和技术等综合应用于项目活动，已成功地实现项目预期目标的活动。

（2）、基本职能：主要有计划职能、组织职能、协调职能和控制职能。

《房地产经营与管理》复习题A一、单项选择题1、房地产的特性不包括（）A 位置固定性B 保值增值性C 供给无限性D 用途多样性2、房地产市场的分类不包括（）A 土地市场B 房产市场C 房地产金融市场D 房地产劳务市场3、房地产开发的主要程序不包括（）A 投资机会选择与决策分析B 前期工作C 建设阶段D 市场调研4、房地产投资的风险不包括（）A 系统风险B 非系统风险C 自然风险D 政治风险5、房地产项目融资的渠道不包括（）A 自有资金B 银行贷款C 股票融资D 民间借贷6、房地产市场营销的策略不包括（）A 产品策略B 价格策略C 促销策略D 生产策略7、房地产价格的影响因素不包括（）A 经济因素B 社会因素C 心理因素D 天气因素8、房地产经营的主要形式不包括（）A 出售B 出租C 抵押D 捐赠9、房地产企业的组织形式不包括（）A 直线制B 职能制C 直线职能制D 网络制10、物业管理的内容不包括（）A 房屋维修管理B 设备管理C 人员管理D 财务管理二、多项选择题1、房地产的类型包括（）A 居住房地产B 商业房地产C 工业房地产D 农业房地产2、房地产市场的特点包括（）A 区域性B 交易复杂性C 供给滞后性D 保值增值性3、房地产开发的特点包括（）A 综合性B 长期性C 风险性D 政策敏感性4、房地产投资的形式包括（）A 房地产直接投资B 房地产间接投资C 房地产混合投资D 房地产委托投资5、房地产项目融资的特点包括（）A 融资规模大B 资金回收期长C 风险大D 融资成本高6、房地产市场营销的特点包括（）A 复杂性B 风险性C 差异性D 长期性7、房地产价格的构成包括（）A 土地取得成本B 开发成本C 管理费用D 销售费用8、房地产经营的原则包括（）A 效益原则B 市场原则C 政策原则D 法制原则9、房地产企业的战略类型包括（）A 发展型战略B 稳定型战略C 紧缩型战略D 混合型战略10、物业管理的特点包括（）A 社会化B 专业化C 市场化D 企业化三、判断题1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

一选择、判断1、房地产商品的特性：具有位置固定性、使用长期性、投资大量性、保值增值性..p32、房地产市场的类型p19：按存量增量划分——一级二级三级市场；按交易形式划分——土地买卖、租赁和抵押等子市场..由于我国土地所有权属于国家;因此土地交易是指是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易;存在着销售含预售、租赁含预租和抵押等子市场；面向存量房的交易;则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场..3、房地产市场的自然周期：1复苏阶段：a在复苏阶段初期;房地产供给大于需求;房地产交易量不大;投资量也不小;价格与租金水平较低;房价已经明显停止下跌并逐渐有上升的势头..b经过一段时间的恢复;购房者逐渐增多;少数房地产投机者入市;房地产需求开始上升;房地产交易量有所增加;同时由于建筑成本的增加;房价有所上升;房地产开发投资逐渐增多..随后房地产需求趋旺;刺激房价回升;市场加速复苏..c在市场加速复苏的刺激下;人们对房地产市场充满乐观预期;在国家宏观政策对房地产业扩张的形势下;金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资;并带动了对房地产业密切相关的多个行业快速发展..同时房地产投资者大量涌入市场;房地产交易量快速上升;价格上涨;房地产空置率大幅下降;土地市场开始活跃..2繁荣阶段：a房地产开发企业进一步加大对土地及物业开发项目与建设数量的投资;房地产市场的高额利润吸引了众多其他行业企业纷纷前来投资..于是市场提供大量怎寄啊;市场数量激增;房价越涨越高..b房地产需求进一步怎寄啊;由于房地产投机者的增长速度快于自用购房者的增长速度;炒房行为导致放假高涨带市场无力承担的程度;真正自用购房者被迫退出市场;房地产空置率开始增加;房地产泡沫逐渐形成并不断加大;政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施..c随着政府出台的收缩政策开始发生作用;房地产投资利率提高、运营费用增加等原因导致房地产投资总量开始回落;房地产供给减少..同时;房地产销售市场达到饱和极限;房地产交易量明显下降;房地产空置率增加;销售价格开始回调..在这一时期;人们开始对房地产市场产生悲观预期..3、衰退阶段：a随着房地产紧缩政策效应的进一步显现;房地产投资回报率下降、投资风险加大;房地产投资额下跌..因此;房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持..b 由于自用购房者被迫被挤出市场;有效需求降低;房地产投机者转手困难;房地产价格开始急剧下跌..因此;房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持..c 由于房价的大幅下降;交易数量锐减;房地产企业的利润大幅下调;导致一些实例较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产..（4）、萧条阶段：a房地产销售价格哥租金水平继续沿着衰退阶段的跌势下降;房地产交易量进一步减少;空置率居高不下;房地产商破产现象更为普遍;房地产泡沫完全破灭..b在房地产业总体水平加剧下滑之后;由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持;房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段..同时政府也逐渐减少对房地产的限制性正常干预;部分放宽对房地产投资、交易等方面限制;以期待房地产市场有所稳定或回升..4、房地产开发的主要程序包括四个阶短投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段..P795、经济适用房定义：p99经济适用房是指政府提供政策优惠;限定套型面积和销售价格;按照合理标准建设;面向城市低收入住房困难家庭供应;具有保障性质的政策性住房..6、房地产开发企业资质等级分为四级：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质..7、房地产开发企业资质实行年检制度：对于不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业;由原自己审批部门予以降级或注销资质证书..企业有一下行为之一的;由原资质审批部门公告资质证书作废;收回证书;并可处以1万元以上3万元以下的罚款：（1）隐瞒真实情况;弄虚作假骗取资质证书的..（2）无正当理由不参加资质年检;被视为年检不合格的..（3）工程质量低劣;发生重大工程质量事故的..（4）超越资质等级从事房地产开发经营的..（5）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的..8、房地产开发企业的类型：p102按照企业所有制性质分类——公有制房地产开发企业；合资房地产开发企业；私有房地产开发企业..按照开发经营对象分类——专门从事土地和城市基础设施开发的房地产开发企业；专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发企业；房地产综合开发企业..按照政府对企业的干预程度分类——商品性房地产开发企业；政策性房地产开发企业..9、房地产营销渠道类型分为开发商自行租售和委托物业代理..P11010、房地产定价方法:成本导向定价法包括成本加成定价法和目标定价法；购买者导向定价法认知价值定价法和价值定价法；竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法和随性就市定价法..11、房地产市场的特性：p20市场供给的垄断性；市场需求的广泛性和多样性；市场交易的复杂性；市场价格与位置密切相关；存在广泛的经济外部性；市场信息的不对称..12、房地产抵押管理作为抵押物的条件P150；房地产抵押的受偿p154条件：1存在权属争议的房地产；2用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3列入文物保护的建筑物和有重要意义纪念意义的其他建筑物；4意义发公告列入拆迁范围的房地产；5被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6依法不得抵押的其他房地产..13、房地产相关税收的税率：p201主要是前三个1营业税应纳税额=营业额税率2城市维护建设税;城建税实行的是地区差别税率;按照纳税人所在地的不同;税率分别规定为7%、5%、1%三个档次;具体是：城市市区的税率为7%;县城、建制镇的税率为5%;不在城市市区、县城、建制镇的税率为1%.. 3教育费附加;教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%..4企业所得税;企业所得税的税率为25%..符合条件的小型微利企业;减按20%的税率征收企业所得税..国家需要重点扶持的高新技术企业;减按15%的税率征收企业所得税..5个人所得税应纳税额=应纳税所得额20%6契税;税率为3%-5%7土地增值税;税率：土地增值税实行四级超率累进税率..<=50%的税率为30%;>50and<=100税率为40%;>100and<=200的税率为50%;>200的税率为60%..8固定资产投资方向调节费;税率为0%、5%、10%、15%、30%五个档次..14、第十章的内容简答题1.房地产经营管理研究的对象是什么答；房地产经营管理主要探讨房地产在社会主义市场经济中的经济属性或规定性问题;即房地产商品化问题..社会主义城市住宅是商品;它的商品性是城市住宅的唯一的内在本质属性..在我国的现行土地制度下;作为商品的是城市土地的使用权..实行房地产商品化;就是指房地产的开发建设;经营服务活动必须在社会主义市场经济的轨道上运行;按商品经济的规则办事;建立起社会城市房地产大的市场经济新秩序..2、房地产经营管理的研究方法有哪几类答：1矛盾分析法对房地产经营管理的研究首先必须运用矛盾分析方法;通过对房地产经营管理中诸多矛盾的分析;找出这些矛盾运动的规律..；2、宏观研究与微观研究结合法宏观研究与微观研究相结合;既要注意涉及全局的大问题的研究;也要注意细小问题的深入研究和探索；3、定性研究与定量研究结合法；任何事物的存在都是数量与质量的统一;定性研究与定量研究相结合就是这种统一的要求4、比较分析法比较分析法是通过指标对比;从数量上确定指标差异的一种分析法；5、经验或案例方法理论与实践相结合是科学研究的根本方法;房地产经营管理学的研究必须以此为准;将理论与实践结合起来..3、房地产市场的参与者有哪些其角色是什么答：土地所有者或当前的使用者土地供给者；开发商房地产市场的商品供给者；政府及政府机构包括二级;一级中央政府房地产调控的主导角色、地方政府中央政府宏观调控政策的具体落实与执行；金融机构资金供给者、房地产承包商工程建设者；专业顾问提供咨询服务；消费者购房者..4、房地产市场中的泡沫与过热有哪些区别与联系如何分析判断你所熟悉的当地房地产市场答：区别：1过热和泡沫是反映两个不同层次的市场指标;房地产过热反映的市场上的供求关系;泡沫则是反映市场价格和实际价格之间的关系..2 过热和泡沫在严重程和度危害性方面不同;房地产泡沫比房地产过热的严重程度更高;危害更大;属于房地产市场不正常的大起大落..房地产泡沫一旦产生;就很难通过自我调整而恢复至平衡状态..3房地产过热和房地产泡沫在周期循环中处在的阶段不同;当泡沫产生时;市场还处在上升阶段;而出现过热的现象时;市场已经开始下滑了..4从市场参与者的参与动机来看;过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资;通常是为获得长期收益;而泡沫则表现为市场参与者对对短期资本收益的追逐..联系：房地产泡沫和房地产过热;都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离;是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现;这是二者之间的共同点..过热不一定产生泡沫;但过热是市场产生泡沫的前提;也是诱因之一;5、房地产开发的前期工作包括哪些 p80答：项目立项；土地使用权的获取；规划设计与方案报批；建设工程招标；开工申请与审批；与市政设施的接驳；前期工作的其他环节..6、什么是促销组合有哪几种形式答：房地产促销组合是指为实现房地产企业的促销目标而将不同的促销方式进行组合所形成的有机整体;即如何确定促销预算及其在各种促销方式之间的分配..形式：广告促销；人员促销；营业推广；公共关系..7：物业管理早期介入和前期物业管理有什么区别 p238 b答：1是否拥有对物业的经营管理权;物业管理的早期介入;可能未与房地产开发商签订物业委托合同;已咨询顾问的角色提出意见和建议..前期物业管理活动则是在其与房地产开发商确定了委托关系后才进行的;此时的物业服务企业已拥有了对物业的经营管理权..2承担相应的民事责任;早期介入的物业服务企业;是按照与房地产开发商约定的介入时机;程度等;从有利于将来的物业管理与服务等具体细节上提出辅助性的建议和意见;真正的决策权属于开发商;而前期物业管理活动中;物业服务企业已经被开发商全权委托;行驶物业管理职能;并承担相应的民事责任..8、商品房预售的条件 p148答：1已交付全部土地使用权出让金;取得土地使用权证书；2持有建设工程规划许可证；3按提供预售的商品房计算;投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上;并已经确定施工进度的竣工交付日期；4向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记;取得商品房预售许可证证明..9：房地产开发企业的特点p103答：1房地产开发企业是具有地域属性的企业；2房地产开发企业是是一种资金密集型的综合性经济组织；3房地产开发企业是是以房地产项目为单位的经营管理企业；4房地产开发企业是是以经济效益为目的的企业.. 10：市场宣传的主要手段答：1广告;含报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；2邮寄宣传材料；3发送售楼书；4制作现场广告牌和广告围栅；5楼盘推出庆典仪式；6现场样板房展示..11建设阶段的主要内容包括p89答：质量控制；进度控制；成本控制；三控制合同管理；安全管理；信息管理；三管理竣工验收..一验收12房地产广告的推出时机 p123答：开盘前期一报纸广告为主;配合现场广告和户外固定性广告；开盘期报纸广告范围扩大;广告宣传已告知性和促销性为主；强销期报纸广告继续跟进;同时增进投放电视广告;广播广告、杂志、网络等；持续期此阶段广告投放量减少;灵活运用报纸和电视;广播广告.. 13、税收制度及构成要素 p198答：税收制度简称税制;是国家各项税收法律、法规、章程和税收管理体制等的总称;是国家处理税收分配关系的总规范..构成要素：税收人；课税对象；税基；税率；附加、加成和减免；违章处理..材料分析：一、第四章案例分析p107问题：1、你怎样看待这个案例2、谁有权更改小区规划答：1、房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图;显示的是小区平面布局;具体明确;这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响;应视为要约..尽管平面示意图未附属在双方签订的上海市内销商品房预售合同中;但亦应视为合同的内容之一;对当事人双方均产生约束力..开发商未经业主们的同意;却在两年后改变建筑方案;楼房的间距缩小至30.4米;明显违反了小区规划;属于违约行为..开发商声称小区规划系按照政府提出的要求进行的;但变更小区规划不是政府有关部门强制要求变更就可以变更的;而是有关部门是根据开发商的报告;再作出批准意见的..归根到底;是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划..所以开发商应作出违约赔偿..2、二、第五章案例分析p136问题1、你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗2、商品房预售中广告与承诺应如何规范答：1、开发商对在宣传材料中的表述和承诺在合同中没有载明;虽然交房后没有实现;但这并不会导致夏先生的购房目的全部落空..开发商的宣传材料中确有不实之处：公寓楼前的空地虽然不能确定为停车场;但不应该为建筑物2号楼；虽然没有标明绿地面积大小;但确定为绿地而非建筑物无疑..况且;开发商的确又在宣传图标注的绿地位置的绿地位置动工建三期工程；夏先生所购房屋内虽然铺设有暖气;但并未实行集中供热；虽然有锅炉房;热水并没有直接供应至家中;而且开发商被政府部门批准的规划手续表明;宣传材料中1号楼前空地的位置应是2号楼;绿地的位置应是3号楼..基于此;房产商有意对消费者进行误导;其行为即使不构成欺诈;也是违背诚实守信原则;理应对消费者进行补偿..2、国家工商行政管理总局颁发的房地产广告发布暂行规定有这样的规定;房地产广告必须真实、合法、科学、准确;符合社会主义精神文明建设要求;不得欺骗和误导公众;对虚假、夸大宣传内容的房地产广告进行重点清理..从广告法角度看;房产商以效果图、广告等形式所做的广告内容;应真实、合法;不得欺骗和误导消费者;应到遵循公平、诚实守信的原则..开发商宣传材料内容;应看做是合同的一部分;应当作为合同义务来看待..开发商在房屋交付后没有实现承诺;严格意义上讲;不仅是一种违约行为;也是一种违反合同的行为..三、第六章案例分析p163案例一、问题1、法院会支持杨女士的诉讼请求吗杨女士的权利如何保护2、办理房屋抵押的相关规定是什么 p150答：1、支持..因为原告杨女士与被告周某双方因借款所签抵押协议;其内容是合法有效的;原告在被告没有按约定期限偿还借款的情况下;向法院提起保护债权的诉讼请求是正当的..据法律规定：抵押期间;抵押人转让已办理登记的抵押物的;应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的;转让行为无效..据此;本案周某与刘某的转让行为;因未通知抵押权人杨女士违反了法律;故其转让行为无效..2、1房地产抵押;抵押人可以将计宗房地产一并抵押;也可以将房地产分割抵押..2以依法取得的国有土地上的房屋抵押的;该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押..3已享受国家优惠政策购买的房地产抵押的;其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限..4以集体所有制企业的房地产抵押的;必须经集体所有制企业职工代表大会同意;并报其上级主管机关备案..5以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的;必须经董事会通过..但企业章程另有约定的除外..6789……案例二、问题、本案是一个房屋确权纠纷..当事人一方以另一方的名义购买房屋并实际占有和使用;而另一方则实际被登记为房屋产权人;究竟谁应当被确认为房屋的真正产权人一、本案中原告认为自己实际出资且与被告签有协议;所以应当取得房产权..但原告的观点是不正确的;理由是：一原告不具有购房资格..由案情可知;原告出资购买的是只面向本市市民的经济适用房;根据该市规定原告没有购房资格；二原告以被告名义购买房屋的行为属于无效民事行为..根据民法通则第５８条规定;以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的民事行为..本案原告在无购房资格情况下;为取得房屋而以被告名义进行房屋买卖;实属以合法形式掩盖非法目的的行为;理应归于无效；三被告实际取得房屋的产权..被告尽管没有出资;但他具有购房资格;以自己的名义签订了房屋买卖合同;并依法登记为房屋的产权人;所以符合房屋买卖合同的生效要件;依法取得房屋的产权；四原、被告之间形成一般的债权债务关系..民法通则第６１条第１款规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后;当事人因该行为取得的财产;应当返还给受损失的一方..有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失;双方都有过错的;应当各自承担相应的责任..本案被告从原告取得的购房款;在原告以被告的名义买房的行为无效后;性质上属于不当得利;应当返还给原告..在返还之前;双方形成一般的债权债务关系..二、被告与银行之间的贷款抵押担保合同合法有效..本案中;被告郭某为取得银行贷款;以该房屋的产权证作抵押;双方形成抵押担保合同关系..双方意思表示真实且符合法律规定的生效要件;因此双方的贷款抵押合同合法有效..三、抵押权比一般债权优先受..按照法律规定;当抵押权与普通债权并存时;抵押权优先于普通债权而受偿..因此;在以本案所争议的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款清偿债务时;银行贷款具有优先受偿效力..最后法院驳回了刘某的诉讼请求..案例三、问题1、开发商应该出示公摊面积明细资料吗2、分摊部位包括哪些内容每个建筑物一样吗答：1、应该..购房者经与开发商签订合同并积极履行了己方的合同义务之后;作为业主这一特殊身份;完全有权就自己所购房产的具体情况要求开发商进一步履行告知义务..唐某在诉状中要求开发商公布住宅各户型的公摊面积范围、公摊部位分布图及各部分具体面积数据这一请求是合同赋予其的权利;属于其合理的知情权范围..所以开发商应该出示公摊面积明细资料..2、分摊的部位有：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井梯、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙;以及外墙包括山墙水平投影面积一半的建筑面积..不一样..四、第九章案例分析p259问题：假设你是在物业服务企业早期介入的工作人员;在你所介入的项目中有如下情况;你会怎样处理。