第二章市场比较法-每页6片

市场比较法公式：委估对象房地价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×个别因数修正系数×区域因数修正系数具体思路：针对同类住宅进行客观调查，选取可比实例进行比较修正，评估委估对象的房地产公开市场价值。

（1）选取可比实例经筛选确定A、B、C三个可比实例。

实例A：位于锦绣江山，建于2008年，所在层数为第3层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。

房屋成交价为每平方米建筑面积人民币2980元，交易日期为2010年。

实例B：位于山水国际，建于2008年，所在层数为第2层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。

房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3264元，交易日期为2010年。

实例C：位于山水国际，建于2008年，所在层数为第5层，砖混结构，户型为二室二厅，一般装修，配套设施齐全。

房屋成交价为每平方米建筑面积人民币3055元，交易日期为2010年。

确定可比实例修正系数依据：交易情况修正：房地产市场是一个不完全市场，成交价格易受非正常情况的影响，要将非正常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。

以上可比实例的成交价格为正常情况下的价格，故不做修正。

交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点的价格。

株洲房地产市场状况平稳，故不做修正。

个别因数修正系数：根据建筑结构、类型、等级、设施与设备、质量、朝向等因数进行修正。

区域因数修正系数：根据区位、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境等因数进行修正。

（2）因素条件比较表1：（3）因素条件比较、修正和计算比准总价格如下表2：数据修正：三个结果差异不大，取以上三个比准价格的算术平均值作为估价对象的最终评估结果，故：估价对象的房地产单价=（3072+3199+3024）/3≈3098（元/平方米）故待估对象总价为：3098*156=483288元。

市场比较法在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估期日地价的一种方法。

（1）、比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况，应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤统一价格基础本次评估，选择了三个已交易案例，用途与待估宗地相同，以它们的价格作比较，结合影响商业用地地价的因素，进行因素修正，求取待估宗地的价格。

案例A：北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z8地块,位于朝阳区光华路CBD核心区，土地用途：商业，二级，土地面积8468平方米，建筑面积为150000平方米，容积率17.71，成交价格288000万元，成交日期为2011年7月8日，楼面单价19200元/建筑平方米。

案例B：北京市海淀区东升乡居住、商业项目,位于海淀区东升乡蓟门桥北，土地用途：商业，四级，土地面积34253.22平方米，建筑面积为104537平方米，容积率3.05，成交价格176000万元，成交日期为2010年3月15日，楼面单价16836元/建筑平方米。

案例C：北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z9地块,位于朝阳区光华路CBD核心区，土地用途：商业，二级，土地面积7411平方米，建筑面积为120000平方米，容积率16.19，成交价格229200万元，成交日期为2011年7月8日，楼面单价19100元/建筑平方米。

（2）、根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有a、交易时间：确定地价指数b、土地级别：土地级别不同，土地价格也会有所差别c、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易d、区域因素：主要有商业繁华程度、交通便捷度、基础设施、公共配套设施、环境景观、周边物业性质等。

e、个别因素：主要有临街状况、宽深比、宗地形状。

市场比较法市场比较法，是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本公式P=F B X A X B X C X D X E式中：P:待估宗地价格；P B：比较实例价格；A:待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B:待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E:待估宗地使用年期修正指数/比较案例使用年期修正指数㈡估价过程⑴选择比较实例按照同一区域、用途相同、条件相似等估价规程规定的原则，选择近期成交实例，经过筛选选择具有可比性的 3 宗比较实例。

其基本情况如下: 比较实例 1:位于##市##镇##村，土地使用者为大连恒润丰佳业房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积 17432 平方米，容积率为 0.9 ，土地使用年期为 40 年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。

出让合同签订时间为 2013年 11 月 18日，交易类型为挂牌出让，成交价格 996万元，合土地单价 571元/ 平方米，交易情况公开正常交易。

（成交实例具体情况详见表 3.1.1 ）比较实例 2:位于##市三台乡三台村，土地使用者为大连宏润房地产开发有限公司，用途为住宿餐饮用地，用地面积为 27890平方米，容积率为 2.4 ，土地使用年期为 40 年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整），出让合同签订时间为 2013 年 12 月 30 日，交易类型为挂牌出让，成交价格 2568 万元，合土地单价 921 元/ 平方 1 欢迎下载米，交易情况公开正常交易。

（成交实例具体情况详见表3.1.1 ）比较实例3：位于##市泡崖乡泡崖村，土地使用者为赵宝志，用途为住宿餐饮用地，用地面积675平方米，容积率为3, 土地使用年期为40年，开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通供水、通排水、通讯及红线内土地平整）。

土地估价方法的市场比较法土地估价方法的市场比较法比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

那么土地估价方法的市场比较法是怎么样的呢?一起来看看!第一市场比较法概述1、市场比较法的定义和基本原理基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。

市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。

还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。

市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。

2、市场比较法中的有关概念13个概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域3、市场比较法的基本公式根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。

(1)直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，公式1pd=pb×a×b×d×e(2)间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，公式2pd=pb×a×b×c×d×e(3)有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。

(4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母(c除外)。

如a=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。

哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的`值通过比较进行加或减。

(5)对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算(采用单因子与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解)的方式确定因素条件指数。

市场比较法4.1市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，或sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。

类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

同一供求圈（cmparable search area）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。

邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。

4.1.2市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

市场经济中，经济主体的行为普遍追求效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。

当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。

这种选择行为的结果，是在效用均等的物品之间产生相同的价格。

替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同，条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受比市场正常价格较低的成交价格，因此，我们在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格，比较求得估价对象房地产的未知价格。

市场比较法一、名词解释市场比较法：市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产或土地与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产或土地加以比较对照，对这些类似房地产或土地的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产或土地价值的方法。

二、理论依据市场比较法是以替代原理为理论依据，因此具有现实性和富有说服力。

三、市场比较法的基本公式待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数四、市场比较法适用范围和条件适用范围：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。

不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）五、市场比较法的操作步骤1、搜集交易实例搜集交易实例要日积月累，时刻留意。

一、途径1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解二、搜集交易实例的内容1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格4、付款方式5、成交日期三、交易实例调查表，建立交易实例资料数据库2、选取可比实例在实际选取时，可具体化为下列8点：1．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。

2．可比实例的用途应与估价对象的用途相同。

这里的用途主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。